企业房产税筹划相关案例

1、企业房产税怎么计算，如何缴纳房产税一、企业房产税怎么计算1、从价计征房产余值=房产原值×1-(10%30%)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。2、从租计征从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。房产税的税率(1)按房产余值计征的，年税率为1.2%;(2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。二、如何缴纳房产税鉴于纳

2、税人以分期付款方式购买房地产开发公司的商品房时，房地产开发公司和购买方均未取得房屋产权证的情况，根据中华人民共和国房产税暂行条例中“产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”的规定，应由购买方缴纳房产税。对于纳税人购入的房屋和土地，应自购入的次月起征收房产税。关于商业综合体房产税问题的分析及建议2013-12-18  内容提要作为“新业态、新模式”的商业综合体既蕴藏着新的税收潜力，也可能隐含新的税收风险。本文以一个真实稽查案例为切入点，深入分析了苏州工业园区若干商业综合体的经营特点及房产税情况，并和北京、深圳的商业综合体税负情况进行比较，进而提出对商业综合体类型的经营

3、性资产房产税统一按从价方式征房产税的建议。关键词商业综合体 房产税 税负比较 近年来随着城市化进程的不断推进，作为 “新业态、新模式”的商业综合体呈现出爆发性增长态势。所谓“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高商业效率、发挥投资效益等。然而新的商业形态、新的运营模式，既蕴藏着新的税收潜力，也可能隐含新的税收风险。本文以一个真实稽查案例为切入点，结合一定区域内较具代表性商业综合体的深入调研，就有关商业

4、综合体房产税存在的问题试作分析和建议。一、案例和问题某商用置业有限公司（以下简称“A公司”）主要从事区内商业综合体项目的开发、出租和物业管理。A公司所持的大型商业综合体总面积13.71万平方米，集购物、餐饮、影院和休闲娱乐等多种功能为一体，是较为典型的以“体验式消费”为主的商业综合体。税务机关经过检查发现A公司主要存在以下房产税问题：1、公司的商业综合体项目中，出于功能设计的需要，划分出大面积的公共配套面积，包括中庭、走道等形式的共享空间和客户体验区，以及电梯、卫生间、机房等配套设施及空间，共计公摊面积3.86万平方米。而公司与商家签订的租赁合同都是不包含公共配套面积的套内面积,并仅申报了套内

5、面积的从租房产税，未申报出租面积外的从价房产税； 2、该商业综合体中的室内车库由公司提供给商家和客户免费使用，未计入房产原值申报从价房产税；3、公司将建筑主体内的房产进行人为分割后对不同的商家进行出租，存在装修免租期和空置期情况，该期间未申报从价房产税。针对公摊面积问题，公司认为其与商户签订租赁合同时，出于经营考虑在合同中仅体现了商户实际使用的套内面积，不包括公共配套面积，但内部管理部门在实际测算并拟定租金时已考虑相关因素，因此其单位租金会相对较高，即公共配套面积实际已体现在租金中并已从租申报房产税，因此不应再价计征房产税。税务机关根据检查情况认定：一方面该公司与商户所签订具有法律效力的合同明

6、确约定了租赁面积即套内面积，没有对公共配套的分摊作出任何约定；另一方面根据实地检查情况以及从该公司取得的宣传文案、历史经营资料等来判断，该公司是公共配套部分的所有者和实际管理者，拥有完全的所有权、处置权和收益权，并经常性地自主利用公共配套区域举办选秀、车展、企业宣传等各类活动并收取费用，或者将原有的公共配套进行临时改造出租等。综上判断，未出租情况下的公共配套面积部分公司应按照房产原值缴纳房产税。针对室内车库免费使用问题，公司认为其建造车库的目的是为了提供给广大客户和商户使用，车库的功能更多地体现为一种消费配套服务设施，具有很强的公共性，任何人都可以随意使用车库，公司本身并未从车库使用获得收益，

7、因此车库不应该作为公司所有财产，不应承担房产税纳税义务。税务机关根据检查情况认定，该公司是室内车库的产权所有人，虽然目前该公司尚未对车库的使用实际收取停车费，但在与部分商户签订的租赁合同中，约定将在一定条件下对车库的使用收取费用。且在实地调查中发现，公司将车库中部分区域改造后出租给汽车美容装潢店经营，并收取费用。因此，室内车库的所有权、处置权和收益权为该公司所有，它可以根据自身利益自主对其进行支配，对未收取租金部分应按照房产原值缴纳房产税。针对空置免租期问题，公司认为自签订租赁合同起，相应房产已处于租赁状态，应按照从租计征的方式申报房产税，包含了免租期，而由于商户更替中断而引起的部分商铺空置期

8、，由于房产未实际使用，不应计算缴纳房产税。税务机关根据财税2010121号文等房产税相关政策认定，对于该公司出租房产，租赁双方签定的租赁合同约定有免收租金期限的，免租期间应由该公司按照房产原值缴纳房产税；同时，该公司出租的商铺中租赁中断期间暂时空置部分也应按照房产原值缴纳房产税。二、调研与分析根据案例中发现的新兴业态的典型性问题，税务机关制定了针对性调研方案，区分辖区内不同商圈的业态分布特点，选取了5个商业综合体项目开展房产税专项调研。调研中，全面收集了调研对象的房产价值、面积用途、出租明细、室内车库情况等具体数据信息，并通过实地走访、约谈交流、数据分析等工作方式，深入分析商业综合体的经营特点

9、及房产税情况。（一）商业综合体普遍呈现三大经营特点：1、商业综合体属于“体验式消费业态”，商业分割出租，辅之以宽敞的展示区、中庭、休息区、过道等配套空间；2、为了吸引消费者，商业综合体往往提供大面积的室内车库，便于顾客实现车到户的便捷消费方式；3、市场竞争异常激烈，同质化、低盈利的商户易被洗牌淘汰，商户的不断变更导致空置、免租状况的出现。调研项目面积构成（单位：平方米）项目名称出售自用出租配套车库免租空置其他B项目07506703138596.672813217468600C项目02250.135228.6429813.7459699.139905.6714433.673556D项目00367

10、33.1332784.8846560.41000E项目0543.227464.911452.726038.742358200F项目9276.76027339.412622.5741513099.435348.60（二）商业综合体房产税的行业税负及地区差异分析调研中发现，前述案例中的房产税问题在目前商业综合体中普遍存在，公司往往仅对出租的套内面积申报从租房产税，对自用的办公面积申报从价房产税，而忽视了公共配套面积、室内车库、空置免租期间的房产税。所调研的5个对象中，部分项目是当年新开业项目，按税法规定未到房产税（从价）申报期，但根据与相关财务人员沟通发现，同样存在公司对房产税政策不了解的情况，税

11、收风险很大。下表统计的就是所调研5个商业综合体的分项目房产税测算明细：分项目房产税测算明细（单位：万元）项目名称配套面积房产税室内车库房产税空置免租期房产税合计B项目227.487.9513.88329.23C项目131.66263.63107.48502.77D项目201.67286.390488.06E项目59134.1532.16225.31F项目113.8537.4476.2227.5同时，税务机关在调研过程中通过与企业的充分沟通与交流，也了解到目前全国各地房产税政策制定、执行中存在较大区别，税收负担差异明显。以北京、深圳为例，根据京财税2007136号、深圳经济特区房产税实施办法的相

12、关地区性规定，目前北京、深圳两地商业综合体项目房产税采取的都是从价计征方式，即无论房产自有还是出租都按照房产原值的70%计算余值，按1.2%税率征收房产税。而按照税法口径对商业综合体采用从价与从租相结合的计征方式计算房产税，税负则明显高出较多。具体明细见下表：地区税负差异统计（单位：万元）口径项目名称税法政策口径深圳、北京政策口径从价从租合计税负率（）从价税负率（）B项目333.661043.581377.241.58730.060.84C项目528.42310.65839.071.03683.990.84D项目488.05643.561131.611.33493.820.84E项目228.1

13、1201.67429.780.98369.600.84F项目227.48220.46447.940.79474.070.84通过上述数据可以看出，其中4个项目按税法政策口径计算的房产税税额均高于按深圳、北京政策口径计算结果。唯一的例外是F项目，该项目是由办公楼改造的商业综合体，存在部分出售情况，且项目新开业，为吸引知名品牌入驻采用了较低租金的营销策略，目前出租率较低。可见，目前深圳、北京的优惠性房产税政策事实上极大降低了综合商业体的房产税税负，造成了不同区域的税负差异明显。三、政策建议（一）简化当前税制，降低企业税负目前房产税的计征方式有两种，一是按照房产余值从价计征，体现了房产税作为财产税的

14、特点；一是按照租金收入从租计征，这又体现了流转税的特质。从全国大部分地区来看，如前所述，对具有三大经营特点的商业综合体来说，两种计征方式的并存，既提高了房产税税负水平，又增加了房产税统计计算的工作量。过重的税负不利于行业、企业的长远发展，也有企业曾经尝试通过关联企业交易，将项目整体以较低价格出租给关联公司，但同样被税务机关依法核定了计税依据。同时，由于企业每个期间的经营性资产税基变化大，纳税过程需重复对税基核算、大量房产设备核查、数据采集计算，对征纳双方都带来很大的人力物力的耗费；对数据的统一度双方的意见也难统一，降低了税务服务的满意度。（二）扶持产业发展，培植地方税源从经济发展角度来看，随着

15、“营改增”政策的深入实施，地方税收减少很多，财政收入缺口较大。同时，原来三大税种之一的消费税很有可能迎来根本性改革并划归地方所有，即在零售的最终环节征收消费税，并遵循属地原则，成为地方税收收入的重要组成部分。而商业综合体作为未来零售行业的集聚地，正是消费税增长的重要载体，可有效保证地方财政收入的稳定增长。对商业综合体采用单一从价计征房产税，可以保证税基，稳定财政收入，促进地方经济和谐发展，能有效实现房产税职能，尊重地区差异，提高财政贡献度。因此，从简税制、降税负，促进商业综合体发展、推动地方税收收入增长的角度出发，建议对商业综合体类型的经营性资产房产税不再区分从租从价两种计征方式，统一合并按从

16、价方式（可以根据市场评估价值）计征房产税。房产税的纳税筹划案例分析来源：中国税务报 发布时间：2010-07-29  房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。本文通过案例对房产税进行纳税筹划，以帮助企业降低纳税负担。一、降低房产原值的纳税筹划 房产是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各种油气罐等，则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施，属于房产。如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造

17、价不计入房产原值，不缴纳房产税。案例1：甲企业位于某市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税100000×（130%）×1.2%840（万元）。 方案二：将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算。应纳房产税（10000020000）×（130%）×1.2%672（万元）。由此可见，方案二比方案一少缴房产税168万元。二、降低租金

18、收入的纳税筹划 房产出租的，房产税采用从租计征方式，以租金收入作为计税依据，按12%税率计征。对于出租方的代收项目收入，应当与实际租金收入分开核算，分开签订合同，从而降低从租计征的计税依据。案例2：甲公司拥有一写字楼，配套设施齐全，对外出租。全年租金共3000万元，其中含代收的物业管理费300万元，水电费为500万元。方案一：甲公司与承租方签订租赁合同，租金为3000万元。应纳房产税3000×12%360（万元）。 方案二：将各项收入分别由各相关方签订合同，如物业管理费由承租方与物业公司签订合同，水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。应纳房

19、产税（3000300500）×12%264（万元）。由此可见，方案二比方案一少缴房产税96万元。三、利用税收优惠政策进行纳税筹划 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。在不影响企业生产经营的情况下，可将企业设立在农村，则可免缴房产税。案例3：甲公司欲投资建厂，房产原值为10000万元。现有两种方案可供选择：一是建在市区，当地政府规定的扣除比例为30%；二是建在农村。假设该厂不论建在哪里都不影响企业生产经营。方案一：建在市区。应纳房产税10000×（130%）×1.2%84（万元）。 方案二：建在农村。免缴房产税。由此可见，方案二比

20、方案一少缴房产税84万元。四、计征方式选择的纳税筹划 房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式，以达到节税的目的。案例4：甲企业现有5栋闲置库房，房产原值为2000万元，企业经研究提出以下两种利用方案：一是将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为200万元；二是配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收

21、入为200万元，但需每年支付给保管人员2万元。当地房产原值的扣除比例为30%。方案一：采用出租方案。应纳房产税200×12%24（万元）；应纳营业税200×5%10（万元）；应交城建税及教育费附加10×（7%3%）1（万元）。共支出35万元。 方案二：采用仓储方案。应纳房产税2000×（130%）×1.2%16.8（万元）；应纳营业税200×5%10（万元）；应交城建税及教育费附加10×（7%3%）1（万元）；应支付给保管人员2万元。共支出29.8万元。由此可见，方案二比方案一少支出5.2万元。商业地产房产税纳税筹

22、划探究一、引言商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产通常为持有物业，土地增值税不再是主要税种，房产税成为主要税种。房产税是地方税，有从价计征和从租计征两种方式，租金收入具有可分割性，这些特点为商业地产房产税税收筹划提供了空间。二、商业地产房产税纳税筹划税收筹划是在税法允许的范围内，为使纳税人税负降到合理范围所做的一系列的节税运筹工作。(一)从计征方式筹划房产税。房产税的计税方式有从价计征和从租计征两种方式，从价计征是按房产原值扣除一定比例作为计税基础，税率为1.2%;从租计征是按房

23、产的租金收入计征，税率为12%。按照现行房产税规定，企业将房屋对外出租，根据规定要按租金收入缴纳房产税。如将房屋对外投资入股，参与被投资方的利润分配，共同承担风险，投资方不需要缴纳房产税，而被投资方只需按房屋余值的1.2%缴纳，通过如此转换就可以达到筹划房产税的目的。通过投资联营方式筹划房地税，投资方会而临以下两方而的风险:其一，未来收益受被投资单位盈利能力不确定性影响，失去租金这种相对稳定现金流好处;其二，企业可能会而临缴纳土地增值税的风险。根据土地增值税相关规定:“如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征收土地增值税。;同时，还要考虑被

24、投资企业因接受固定资产投资所要承担的契税影响。(一)从租金收入筹划房产税。按照税法规定，房产出租的以租金收入计算缴纳房产税。因此，对从租计征方式缴纳房产税的税收筹划关键在于如何降低计税依据1、合理分解租金收入。商业地产企业对外出租的物业不仅是房屋设施自身，还包括房屋内部或外部的一些附属设施及相关配套服务设施。如一些办公用具、机器设备、附属用品等。根据房产税规定，这些都不属于征税的范围。因此，商业地产企业在签订房屋租赁合同时，应有效、合理分割租赁收入，将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入，以降低房产税的计税基础，从而达到节约房产税的目的。房产税对征税对象房屋的定义是指有围护结构和屋而(有墙或

25、两边有柱)，能遮风避雨，可供人们在其中居住、学习、娱乐、工作、生产或储存物资的场所。企业对外出租房屋的同时对外出租没有屋而和围护结构的场地，在签订合同时要合理、恰当区分房屋出租收入与场地出租收入。对外出租房屋又同时出租场地的企业能否合理节约房地产税，合理划分租金收入是关键。因为房产税只对出租房产租金收入征税，出租场地不交房产税，所以要将对外出租房屋及场地分别核算租金收入，以达到节约房产税的目的。2、通过关联企业转租。根据中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税由产权所有人缴纳，也就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是对房产所有人征收房产税。依照此规定企业可以利用转租进行房产税筹划，企业可

26、以成立一个资产管理公司、一个物业公司。企业以低于市场价格(A)把房屋出租给资产管理公司，再由资产管理公司以市场价(B)向外部出租。为避免因价格A低于价格B太多而受到税务机关的检查，可先把未装修的房屋出租给资产管理公司，由资产管理公司对房屋进行装修后对外出租。成立物业公司主要是用于代收代付水电费、物业费，可以避免因非物业公司代收代付水电费缴纳增值税的问题。3、租金转化为物业管理费。通过注册一个物业公司，把租金收入一部分转化为物业管理费。按照现行税法相关规定，物业管理费和租金收入都需要按5%税率缴纳营业税，但物业管理费不需要缴纳房产税，从而达到少交房产税的目的。如果通过此种方式转换后缴纳的房产税低于从价计征方式缴纳的房产税，就会存在一定的纳税风险。因此，通过此种方式转换后缴纳的房产税至少应等于从价计征的房产税。企业在采用此种方法前需进行从价计征房产税的测算，以减少纳税风险。(三)将部分出租合同变为仓储管理合同。利用将部分租金收入转化为仓储收入来筹划房产税。出租合同中出租房屋属于从租计征房产税的范围，如果是仓储合同则属于从价计征房产税的范围。租赁与仓储是两个不同的概念，租赁只需提供可使用的空房，不对存放的商品负责;而仓储不仅需要添置一定