某某村修建性详细规划

1、 *市*区*村城中村改造修建性详细规划 第一章 现状分析一、项目背景随着*市经济及城市建设的快速发展，*区城市化改造及*山生态区的建设都加快了发展的步伐。*村作为*区的一个城中村，近几年在村委领导的带领下，通过调整产业结构，积极发展现代化农业科学种植。在快速发展的大背景下，*村抓住机遇，应对挑战，坚定不移地走农业现代化道路，不断加快城乡一体化建设新格局。二、区位介绍*村位于*市*区西部，距离*市主城区约8公里。村庄背靠*，南邻*，北与*搭界，西与*村相邻，东与*、*村接壤。*从村庄北侧东西向通过，*位于村庄中部，这两条道路是其对外联系的主要通道，交通条件较好。三、现状情况1、人口现状*村现状人

2、口3788人，总户数1086户，其中：农业人口1978人，非农业人口310人，流动人口1500人（450户）。2、用地现状*村现状建设用地约24.8915公顷（不含工业用地）。其中：现状住宅用地约11.7147公顷，公建用地约2.1413公顷，商业用地约0.066公顷，道路用地约5.5147公顷，空闲地约5.4548公顷。人均建设用地约159.40平方米。3、地形、地貌与地质*村属典型的坡地地形，总体地势西高东低。（1）高程分析基地北侧*呈东西走向，基地处于山体的南部，现状标高在804m828m之间，高差约24米。基地从北到南、从西到东分为多个连续的台地，西南部地形较复杂。（2）坡度分析根据基

3、地的原始自然坡度，基地内建设用地可分为以下四类：A类：坡度在10%以下，为适宜建设用地。B类：坡度在10%-30%之间，为较宜建设用地，需开山填谷、进行土地平整后方可作为建设用地。C类：坡度在30%-50%之间，为比较不适宜建设用地，需进行大规模的场地平整方可作为建设用地。D类：坡度在50%以上，为不适宜建设用地。*村建设用地范围内南北向平均坡度为0.6%，局部最大坡度在25%以上；东西向平均坡度为2.5%，局部最大坡度在25%以上。从保护山体自然生态景观及尽量减少土方工程量，降低工程造价的目标出发，本次规划尽量利用坡度在50%以下的土地进行开发建设，具体见“基地坡度分析图”。（3）地质分析场

4、地内上覆为第四纪中更新世纪以前的粉质粘土层，风化岩残积土，下伏岩层均系完古生代石炭纪砂页岩层，场地内不存在岩溶空洞、塌陷、断层泥、断层擦痕等新构造运动痕迹。现状建设用地范围内东西两侧存在小范围煤矿采空区。4、现状建筑质量*村现状建成区内多为二层住宅建筑，有少量的5-6层建筑，局部建筑年久失修，破损严重，部分民居已无人居住，公共环境质量较差。建筑质量按其建筑年限、建筑结构和外观划分为三类：一类建筑是指建筑质量较好，以多层为主的框架结构或砖混结构建筑，主要分布在社区中部和东部；二类建筑是指建筑质量一般，以80-90年代修建的低层和多层为主的砖混结构建筑；三类建筑指建筑质量比较差，以低层为主的土木结

5、构建筑。主要分布在社区西部。*村现状建筑质量一览表5、公共环境用地内缺乏公共绿地和供居民使用的活动场所，环卫设施匮乏，环境质量较差，很多住宅通风采光存在问题，与现代化城市花园社区的要求差距较大，无法满足居民生活和居住的需要。6、道路与市政村庄内部一些道路已基本形成，但道路较窄，支路欠缺，现状交通不畅，更不能满足未来社区的交通需求，同时缺乏配套的公共停车场地。市政设施方面：（1）生活用水水源为地下水，在村中心庙宇广场南侧有一眼300米深井，由深井抽至蓄水池通过管网输送至各住户；（2）虽敷设污水管道，但无处理设施，直接将污水排至沟渠；（3）电力接自城郊电管局高都所，电信及网通均引自凤凰山矿，电力、

6、电信架空线路错踪复杂，高低不一，给居民生活造成诸多不便，并形成许多安全隐患。7、公共服务设施村中有一处庙宇，名为静乐宫，始建年月不详，于2002年改建；村委会及舞台位于村区西北角，现状占地面积约2320m2；小学位于村区东侧，占地面积约8802m2；村内其它公共服务设施缺乏。8. 存在问题（1）无序建设，社区土地浪费严重。（2）居住环境差、建筑密度过大、采光、通风条件受到限制，给居民生产、生活、心理造成巨大压力。（3）道路狭窄、交通不畅，同时也给防灾工作带来严重阻力。（4）局部街巷缺乏排水设施，雨污水无序排放，垃圾杂物随意倾倒，严重影响环境卫生。 （5）公共服务设施布局不合理，单体建筑形体呆板

7、、功能单一。 第二章 规划依据与规划原则一. 规划依据二、 规划原则1.贯彻“以人为本”的原则，强调人居环境与建筑共存、融合，以提高人居环境质量和建设舒适安逸的居住环境为设计目标，满足住宅的舒适性、安全性和经济性，创建一个布局合理，功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住宅区。2.坚持“生态设计”的原则，营造生态型的居住区，使人工环境和自然环境相协调。强调绿化空间与居民活动空间的融合，将住宅组群与自然环境融为一体，最大限度的发挥绿地的功效。3.坚持“现代住区”的原则，体现现代社区规划的精神内涵，以建设经济、美观、文化型居住区为目标满足居民在知识经济时代的全新要求。4.坚持“整体性”原则，居住区实行

8、整体规划、分期实施，最大限度的提高居住区的景观风貌和整体效益。5.坚持“可持续发展”的原则，根据社区发展需求实施开发，坚持居住小区建设与社区的互相结合，通过社区的运营，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建设施工、市场营销与物业管理中。社区规划与建设应适应市场经济的发展，面向市场，兼顾环境、社会、经济三效益的辩证统一，在满足社会功能的大前提下，有序开发建设，具有弹性与可操作性。6.促进旧城改造的有序开发实施和规划的科学管理。第三章 规划说明一、规划范围及用地土地局核定*村建设用地规模为24.8915公顷（337.37亩）。本次规划范围北至规划陵沁路，东至凤宏路，南接凤凰山矿区，西至规划小路。

9、规划在现状建设用地的基础上向西扩展，东西长约880米，南北长约930米，总用地35.9895公顷（539.8亩），其中：陵沁路南侧的城市防护绿地为3.97公顷（59.55亩）。二、任务要求1.深化*市城市总体规划及*区控规；进一步完善、优化凤凰山矿区北侧的用地功能。2.结合*生态区规划及凤凰山生态区周边城市化改造规划，将*村与周边区域的规划改造衔接好，做到全局考虑，全局规划。3.划定拆迁安置的范围，合理的确定地块的开发容量，处理好商业开发与居民安置的关系。4.完善公共服务设施和市政基础设施，建设设施齐全，环境优美的高品质生活小区。5.注重规划的可实施性和可操作性。三、总体构思与规划布局 1.总

10、体构思（1）以上一层次规划为依据, 在充分分析现有地形特征和周边环境要素的基础上，使社区的总体布局及建筑风格与城市的建设发展相结合,从空间形式到内部功能完美的协调起来, 做到布局合理，结构清晰，功能完善，投资合理。将城市的情感引入到居住区内部,加以丰富,构筑一种和谐美满的空间形态。（2）贯彻“以人为本"理念，并将这一思想落实到居住区设计的方方面面:a、有利于邻里交往；b、布局合理，功能齐全，有利居民生活的公共服务设施；c、环境优美，空间景观丰富，满足居民特别是老年人和儿童的休憩和健身、娱乐要求。（3）通过居住区的绿地广场,景观轴线和贯穿居住区的景观绿地、宅间绿地与休憩场所相结合,以达

11、到创造优美的居住环境,提高居民生活质量的目的。2.规划布局本规划通过分析地块与城市道路的关系，在保持用地开放性的基础上，合理利用周围环境，将社区融入城市发展所形成的景观环境之中。规划将整个地块划分为“一带四组团”。“一带”指陵沁路南侧的城市防护绿带。“四组团”指由凤园路及泰信街两条城市道路分割形成的四个居住组团。组团一：规划总用地面积7.5348公顷，主要由低层和多层住宅组成，用于商业开发。规划将地块内的现状村民住宅全部拆除搬迁，以幼儿园及绿地广场为中心布局点式、板式住宅。结合地形，北部以小高层为主，南部以多层为主，*路与*街交叉口西北角布置公共建筑，主要用于村委办公。组团内部开敞空间、绿地中

12、设置了儿童乐园、网球场、健身器械等，从而为居民提供了较为充足的休息娱乐空间。组团二：规划总用地面积9.286公顷，全部由低、多层建筑组成。内部主要布置有：现状村民住宅、规划敬老院、规划住宅建筑及两栋公共建筑。规划以*、生活广场为南北轴线，西侧为建筑质量较好的现状住宅建筑，规划予以保留；东侧为规划敬老院，建筑面积约22123平方米。敬老院南侧规划会所及多层住宅，主要用于商业开发。内部公建设施除必要的商业服务外，还设置了医疗卫生、娱乐中心。组团三：规划总用地面积2.4583公顷。主要为十二层住宅，沿泰信街布置沿街底商。此地块为近期建设用地，主要用于村民回迁安置及部分商业开发。此地块地形比较复杂，竖

13、向规划中给予了充分考虑，采用台地进行建设。组团四：规划总用地面积7.9039公顷。地块内主要以小学、幼儿园、文化活动中心、老年公寓、市场及回迁安置住宅为主，其中南侧的4.2612公顷用地为近期建设用地。绿地景观设计根据场地内的地形地势形成段落式、层次式、色彩式的组合，与住宅建筑、公共建筑富于变化的立面造型相结合，表现出典雅与宏大的气质，营造多姿多彩的城市街景。内部园路多处以台阶形式来处理地形的变化，再加上市场东侧的植物园，形成如诗如画的景观效果。由于市场的地势较高，竖向给予充分考虑，市场北侧增加台阶步道及大型停车厂。规划用地构成表四、公共服务设施规划 区位性与方便性小区公共服务设施的设置，以相

14、对集中和最大限度的方便居民使用为原则，结合整个小区的建设情况，以符合居民的活动规律和日常使用为原则，合理确定内部商业建筑面积，兼顾其经营管理的合理性和经济性。依据规划的要求，在小区内部布置会所等公共服务设施，以及变电站、垃圾收集点等市政环卫设施，以满足整个小区居民的需求。公共服务设施主要包括沿街商业建筑、综合楼、会所、幼儿园及老年公寓等。物管用房拟设于会所，地下车库内预留多个配套的设备用房。1.幼儿园共有两个，共24个班，其一位于组团一中部，占地约0.3737hm2；其二位于组团四北侧，占地约0.8259hm2。2.小学：位于幼儿园西侧，占地约1.7311hm2，3.文化活动中心：总建筑面积7

15、178m2，4.市场：位于植物园西侧，建筑面积6063m2，5.敬老院：位于规划区东北角，建筑面积22123m2，6.老年公寓：位于植物园东侧，建筑面积5227m2，7.综合楼：位于凤园街与泰信街交插口处，总建筑面积约17620m2，8.会所：位于敬老院南侧，建筑面积1327m2，9.临街商业主要分布于泰信街与凤园街两侧，总建筑面积约6246m2，10.公厕共8处；垃圾点按服务半径不大于70米设置，共设置8处。公建设置一览表五、道路与竖向规划 （1）道路系统规划结合地形特点与空间布局，加强组团间相互关联并方便内外交通。道路设计与周围道路相结合，将泰信街与凤园路作为对外交通的主干道。各组团内部结

16、合现状道路适当增设次干道与支路。在主要街道适当增设住宅区必要的出入口，方便居民的出行和小区的发展。道路两侧分组团进行绿化，创造步移景异的空间变化，形成良好的空间景观。小区内道路系统包括道路和停车场位，道路分为主干路、次干路、支路和宅间路四级。主干路红线宽为30米；次干路红线宽18-20米，支路红线宽8-10米，宅间小路为34米。小区内宅间道路以步行为主，同时考虑车行。车行主要考虑：一是满足消防要求，保证消防车能畅通，及时到达区内任何可能发生火灾的地点，同时满足消防车的回车场要求；二是满足一部分临时停车和小区地面停车、回车的要求。小区内道路及铺装根据不同功能选取不同的材质。如小区内主要车行道为混

17、凝土路面；人行道、宅间路采用彩色混凝土地砖，临时停车场采用植草砖，以丰富小区景观。停车位/库根据发展需要，小区内停车安排了三种形式：地面停车场、地下停车场和临时停车位。规划在小区入口广场、绿化用地下面建地下停车场。在开敞地段设置大型地面停车场，社区在市场附近设置大型公共停车场，轿车停车位所需面积按照国家有关标准，分为地面停车按25-30平方米/辆，地下停车按30-35平方米/辆。摩托车2.7平方米/辆，自行车1.8平方米/辆。小区内停车位按0.7 辆/户计算。（详见停车场设置一览表） 停车场设置一览表（2）竖向设计 规划原则规划区竖向设计根据基地的现状情况、地形地貌和周边道路的控制标高为依据，

18、结合社区的建筑空间形态和规划意图进行设计，竖向设计应减少土方填挖量、作到土方平衡、尽量保持原地形地貌特色为原则。竖向现状情况规划区地形较为复杂，现状标高在804-828米之间，整体地势呈西南高东北低的趋势。道路竖向规划设计规划区的竖向设计以现状上述控制点标高为依据，在满足最小排水坡度的基础上，尽量使设计标高与现状接近，以减少土方量。由于现状场地南北高差变化较大，小区内主路的坡度设计在满足道路设计规范的前提下，以现状场地高程为依据，小区内道路的坡度基本控制在0.3%-6.9%，局部地段受地形条件限制，可适当加大其坡度。场地竖向规划规划区场地的设计标高在满足道路与排水的前提下，采取挖高填低，尽量减

19、少土方工程量，以节约投资。六、绿地景观规划景观规划构思的出发点是将小区绿化体系既能融入市区环境中，又渗透到居民日常生活空间中，强调环境景观的人性化。绿化、景观系统设计从小区整体的空间布局出发，突出重点，布局均衡、层次分明，并立足于以人为本的角度，努力创造一个优美、舒适的人居环境。社区以东西走向的景观轴为景观视廊，以陵沁路南侧的50米绿化为防护林带，结合组团一的中心绿化、组团二的中心生活广场、组团四的植物园等重要景观节点共同构成整个社区的景观系统。绿化系统主要由组团绿化和道路绿化组成，绿化配置采用当地特色植物。规划小区道路行道树可选择悬玲木、法桐；组团绿化可选用黄杨球、紫薇、榆叶梅、丁香、垂柳、

20、龙爪槐等乔灌木结合配置，与宅旁绿地、公共绿地、广场绿地布置融合起来，形成一个相互并联的整体；草坪选择可分为观赏和耐践踏两种考虑，前者选用白扇叶、羊胡子草，后者选用黑麦草、狗牙根等。植物种植时具有以下特点：1、五层垂直绿化第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木；第二层：4-5米高的小乔木、大灌木；第三层：2-3米高的灌木；第四层：花卉、小灌木（这是园林最有特色、层次最为丰富的部分）；第五层：草坪、地被。通过这五层垂直绿化打造最佳景观效果，最终营造出富有强烈生命气息的生活体验。2、全冠移植社区的大量成品植物，大都采用全冠采购移植，对树木的高度、胸径、冠幅等都有严格统一的要求，为保证移的成功，

21、社区在种植时从源头抓起，对每颗大树实行“一树一档”制度，对大树起挖、种植过程、养护状态做全过程的跟踪记录，固有非同凡常的严格标准，才有社区景观的傲视同侪。3、全方位种植每一株种植下去的树木，都不是简单的安插与摆放，而是以最美、最自然的方式生长在那里，为了保证植物在居者视线里的最佳美感，种植时会从它的角度、姿态、冠状等多个因素充分考虑，同时考虑不同景观植物组合的不同效果。4、四季异常整个社区的植物颜色也是居者心情的颜色，由此社区景观营造倾向于选取季节性变化丰富的物种，按常绿与落叶树种黄金比例科学种植，不同树种花卉分时绽放，春、夏、秋、冬将呈现截然不同的异色景观，真正实现人与自然的和谐共存。七、建

22、筑单体设计小区建筑以多、高层住宅为主，环境以自然、健康、互动为主。在规划设计中，充分结合现状条件，景观以组团为单位相对独立，同时使建筑和景观相互融合，最大限度的让社区居民平等享受公共资源，建筑布局充分结合地形，考虑当地建筑文化、错落有致、景观丰富。在住宅单体设计方面，结合居民生活习惯及当地气候特点，满足居民对不同房型、面积的需求。居住区的户型面积以85-95平方米为主(约占77%)，少量设置110平方米以上的大户型（约占23%）。平面布置力求动、静分区，内外有别，减少不必要的干扰。将主卧室布置在南侧，明厅、明厨、明卫。房型平面设计中尽量考虑两卫、两厅、工作间和阳光室，从而进一步满足使用者居住生

23、活节奏、行为和习惯的变化口味的多元化。在群体空间景观方面，立面造型上多采用坡屋顶的形式，外墙材料采用新型建筑涂料及贴面材料，利用材料的质感形成色彩典雅、美观的建筑风格。八、消防规划消防系统主要由消防车出入口、消防通道、消防栓和消防回车场组成。消防车出入口由小区的各出入口组成。组团内道路宽为4-8米，可以保证消防通道的要求，同时小区内的广场和宅前后硬质铺装都能满足消防车通行和回车的要求；小区内消防栓的设置按国家规范要求，不超过120米设置一个。 消防设施建设布局要严格执行建筑设计防火规范等相关法规、规范标准。九、抗震及人防规划在场地建设前应做好地质勘探工作，小区内建筑按7度抗震设防，根据*市破坏

24、性地震应急预案，结合小区中心绿地、组团绿地等开敞空间设震时应急疏散场地。小区人防建设以地面建筑面积2%配建，出入口设于交通方便地段，实现平战结合的目的。十、节能及环保措施按照可持续发展设计理念，充分注重生态与人的共生关系，采取必要的技术措施来保护生态环境、节约能源，要求节能标准大于50%。1.在小区内布置垃圾收集设施，尽可能实现垃圾分类收集。2.住宅建筑严格执行节能标准，外围护墙采用经济适用、环保节能做法。3.住宅装修材料采用无害环保材料。4.采用高效节能环保型灯具，选择低噪、防振电动机组。5.绿化喷灌利用雨水收集系统收集雨水。6.给水管道采用塑料管材，符合国家建设环保要求；供热设计按节能建筑

25、考虑，降低单位面积热负荷，节约能源。第四章 市政管网规划一、给水工程规划用水量预测时，采用的指标与*市城市给水与节约用水专项规划相一致。以下为各项用水量计算：1、用水量标准及用水量预测（1）、居民综合生活用水量：本次规划人均最高日综合生活用水量指标远期采用210L/人.d，据此计算,小区居民综合生活用水量如下: *村规划总人口7504人, 则居民最高日综合生活用水量为1576M3/d。（2）、浇洒道路广场、浇洒绿地用水量：浇洒用水量按生活用水量的5%计算，则浇洒道路和绿地用水量为79m3/d。（3）、未预见及管网漏失水量：未预见及管网漏失水量按上述用水量之和的20%计,为331m3/d。（4）

26、、消防用水量：以该社区发生一次火灾，火灾延缓时间为2小时，每次灭火用水标准为15升/秒计，据此计算，确定小区的消防用水量为108m3/d。（5）、总用水量：总用水量为1-4项之和，则规划*村最高日用水量为2094m3/d。3、消防系统和设施消防用水和生活用水共用一个系统，在规划给水干管上每隔120米设置地下式消火栓一个。 二、排水工程根据*市城市排水、污水处理及中水回用规划，规划区的排水系统采用雨污分流的排水体制。水量计算指标也与其保持一致。按综合生活总用水量的80%计取，最终分别排入凤凰山市政雨水、污水管网。1、 污水工程规划（1）、污水量预测、综合生活污水量最高日综合生活污水量为1261m

27、3/d。、未预见污水量未预见污水量按综合生活污水量的20%计，则规划区未预见污水量为252m3/d。、污水总量规划*村污水总量为1513m3/d。三、电力电信工程规划1、电力规划电源用电负荷规划2020年居住用地用电负荷按6KW/户，公共建筑用地用电负荷按80W/m2。则居住用地用电负荷为：6×2345×0.3=4221(KW)，公共建筑用电负荷为：80×69122×0.5/1000=2765(KW),室外照明用电负荷为50KW，则本区最大计算负荷为70361KW（详见用电量表）。线路敷设电力电缆沿道路直埋敷设，埋深0.8米（详见管线断面图），通过道路、

28、建筑物或构筑物时穿钢管敷设。用电量表2、电视、电信规划 电信容量住宅按每户1.5对配置，公共建筑按100 m2配置1对。电话容量为3518+692=4210（对）通信电缆采用HYA型市话通信电缆，沿路穿PE管敷设。通过道路、建构筑物时穿钢管保护。 电视有线电视主干电缆采用SYPFV-75-12，支线电缆采用SYKV-75-9，沿路穿PE管埋地敷设。系统各指标需满足有线电视系统工程技术规范等有关规定。光纤、宽带等信息电缆与市政通信电缆同沟敷设。四、燃气供热工程规划1、燃气工程 现状 管网规划规划燃气采用煤层气，接凤矿燃气管网。小区内管网呈枝状布置，直埋敷设，送至用户。管材选用螺旋卷焊钢管，按规范

29、要求设置阀门井、集水井（凝水装置）并安装相应附件。燃气管线布置详见管线断面图。2、供热工程 热负荷计算规划2020年全部实行集中供热。热负荷计算：居住面积以人均25m2计算，共187600m2，其他共计69122m2。取综合热指标60W/ m2，则2020年供热采暖总热负荷为15.4MW。 热源规划 供热方式采用低温热水直供，供回水温度为95和70； 管网规划布置社区内供热管网呈支状布置，敷设方式为直埋敷设，埋深1.3米。管材选用焊接钢管，采用聚氨脂泡沫保温，穿越机动车道以及地质条件不稳定地段时须设保护套管，按规范要求设置支线井、调节井、放气井和放水井，补偿器设在补偿器井内。热力管线位置详见管线位置图。第五章 规划实施措施与建设时序 一、 规划实施措施