君临国家中心营销策划提案NXPowerLite实用教案

1、城市经济基础薄弱但具有(jyu)一定后发优势依托港口经济连云港近几年发展态势迅猛房地产投资增幅过快存在过热现象土地供应过量后期市场风险巨大城市战略重心东移滨海商务旅游成为城市经济核心特殊特殊(tsh)时间下的特定市场环境时间下的特定市场环境第1页/共65页第一页，共66页。项目劣势（W）项目威胁（T）项目机会（O）项目优势（S）内部内部外部外部第2页/共65页第二页，共66页。中央商务区核心(hxn)，城市发展所向临近主干道，交通便利依山傍海，环境优美旅游商业配套逐渐成形绝版地块不可复制，缺乏竞争对手第3页/共65页第三页，共66页。受铁路所限，项目周边人气较差本地旅游市场具有明显(mngxi

2、n)的季节性特征本地市场相对饱和第4页/共65页第四页，共66页。规划中的滨海新区滨海商务(shngw)娱乐板块的核心连云港港口建设日新月异铁路线下沉，新老区域即将无缝对接旅游经济的拉动，带动外地客户关注度提升第5页/共65页第五页，共66页。短期内，规划难以到位，存在客户疑虑潜在竞争较大，后期存在不可测因素国家后续政策(zhngc)及市场存在不可测因素一个拥有特殊资源一个拥有特殊资源(zyun)的特定项目的特定项目第6页/共65页第六页，共66页。 外地客户是项目的代表和灵魂，本地客户也占据一定比例 绝大部分拥有私家车，在轿车基础上希望体验越野车 有多次的置业经验，在自己生活的城市至少有两处

3、以上住房 普遍(pbin)具有较高的文化层次和教育背景 对度假生活方式有体验，同时有自己的想法 爱玩，不仅是欣赏，而且要求参与有趣的，可以有趣的，可以(ky)充分满足玩欲的产品充分满足玩欲的产品第7页/共65页第七页，共66页。 依托港口经济生存的企业会成为入住的主流：如外贸公司、货运代理等等 驻地企业总体人员不多，小型化占相当比例 重视形象(xngxing)，办公物业体现了企业的实力与资信 决策者在多个城市拥有企业和物业 企业之间既存在竞争关系，同时具有一定互动性，所以容易扎堆充满充满(chngmn)形象感和差异化的物业形象感和差异化的物业第8页/共65页第八页，共66页。商业商业(shng

4、y)消费需求分析消费需求分析 解决未来CBD核心区，商务人士的交往及商务活动 随着周边住宅项目的交付，针对(zhndu)普通消费者的大众型生活类配套也会成为项目方向 旅游旺季时，旅游者旺盛的消费力和购买力应该是本项目重点考虑的突破口充满消费充满消费(xiofi)乐趣的商业体乐趣的商业体第9页/共65页第九页，共66页。特定市场特殊资源特定需求第10页/共65页第十页，共66页。办公定位商业定位公寓定位形象感受体验第11页/共65页第十一页，共66页。360360全景全景(qun jn)(qun jn)U U趣趣空间空间(kngjin)(kngjin)首要价值点描摹首要价值点描摹突出项目海景、山

5、景以及景观所构成的全景观主要价值点买点打动买点打动景观是项目最大卖点，而真正打动消费者买点的却是产品的趣味性价值点扩大价值点扩大购买项目不是单纯的公寓，而是有趣的度假空间，全新的生活方式第12页/共65页第十二页，共66页。CBDCBD首席首席(shux)(shux)生态生态(shngti)(shngti)商务领地商务领地核心区位感受核心区位感受中央直接点出项目城市的核心地段而首席则更加强化这一绝对价值属性差异化特性差异化特性依托自然的大环境，创造生态的小环境，将项目的差异化特质冲分发挥明确属性明确属性确定商务办公的属性，有效与商住类项目区隔，进一步提升项目品质第13页/共65页第十三页，共6

6、6页。滨海滨海(bn hi)(bn hi)旅游旅游体验式体验式街区街区(ji q)(ji q)发挥地段优势发挥地段优势点出项目位于滨海商务娱乐板块范围内，具有良好的市场前景参与型体验式参与型体验式强化玩的概念，与其他单纯购买类的商业进行区隔独立和互动独立和互动是商业街而非商场，与同类的产权商铺差异，增强活力及购买信心第14页/共65页第十四页，共66页。第15页/共65页第十五页，共66页。第16页/共65页第十六页，共66页。第17页/共65页第十七页，共66页。第18页/共65页第十八页，共66页。第19页/共65页第十九页，共66页。第20页/共65页第二十页，共66页。产品产品(chn

7、pn)定位归结定位归结全景(qun jn)地标 绿色生态 现代尊贵第21页/共65页第二十一页，共66页。第22页/共65页第二十二页，共66页。第23页/共65页第二十三页，共66页。第24页/共65页第二十四页，共66页。第25页/共65页第二十五页，共66页。提升企业品牌长期目标树立项目品牌中期目标创造项目利润初步目标树立标杆项目推广初期第26页/共65页第二十六页，共66页。地段(ddun)营销 事件(shjin)营销 品牌营销 体验营销 网络营销 形象营销 销售营销 第27页/共65页第二十七页，共66页。论坛(lntn)营销数据库营销第28页/共65页第二十八页，共66页。第29页

8、/共65页第二十九页，共66页。第30页/共65页第三十页，共66页。08.3-5户外、户外、SPSP活动活动进场蓄水进场蓄水08. 5-8活动、媒介配合活动、媒介配合开盘销售开盘销售08.9-09.8活动、业主跟踪活动、业主跟踪持续热销持续热销交付管理交付管理销售扫尾销售扫尾2009.92009.9第31页/共65页第三十一页，共66页。第32页/共65页第三十二页，共66页。第33页/共65页第三十三页，共66页。第34页/共65页第三十四页，共66页。第35页/共65页第三十五页，共66页。第36页/共65页第三十六页，共66页。第37页/共65页第三十七页，共66页。第38页/共65页

9、第三十八页，共66页。第39页/共65页第三十九页，共66页。第40页/共65页第四十页，共66页。第41页/共65页第四十一页，共66页。第42页/共65页第四十二页，共66页。第43页/共65页第四十三页，共66页。第44页/共65页第四十四页，共66页。第45页/共65页第四十五页，共66页。第46页/共65页第四十六页，共66页。第47页/共65页第四十七页，共66页。第48页/共65页第四十八页，共66页。第49页/共65页第四十九页，共66页。第50页/共65页第五十页，共66页。第51页/共65页第五十一页，共66页。第52页/共65页第五十二页，共66页。第53页/共65页第五

10、十三页，共66页。第54页/共65页第五十四页，共66页。出让宗数出让宗数出让出让面积面积( (万万) )同比同比增增长长其中其中: :住住宅宅出让出让面积面积( (万万) )同比增同比增长长新新城区城区土土地价地价格格老老城区城区土土地价地价格格2003年30宗94.97138.65%21宗82.2448万/亩34.21万/亩2004年31宗163.6372%22宗133.6762.54%55.9万/亩24.9万/亩2005年31宗328.88101%24宗306.69129.44%2006年110月59宗390.7519%48宗367.5919.85%第55页/共65页第五十五页，共66页。第56页/共65页第五十六页，共66页。第57页/共65页第五十七页，共66页。第58页/共65页第五十八页，共66页。第59页/共65页第五十九页，共66页。第60页/共65页第六十页，共66页。第61页/共65页第六十一页，共66页。第62页/共65页第六十二页，共66页。第63页/共65页第六十三页，共66页。第64页/共65页第六十四页，共66页。感谢您的观看(gunkn)！第65页/共65页第六十五页，共66页。NoImage内容(nirng)总结项目宏观背景浅析。城市战略重心东移滨海商务旅游成为城市经济核心。规划中的滨海新区滨海商务娱乐板块(bn ku