商业地产成功运作四定位

1、商业地产成功运作四定位功能定位、 业态定位、 档次定位、 消费群体定位因遵 循戴欣明工作室戴氏商业地产“七合一”定位法则要做好一个商业地产项目需要具备诸多因素， 但商业地产要成功运作并有突 破，必须做好以下工作：定位为先。商业地产的定位包括 功能定位、业态定位、档次定位、消费群 体定位 等。功能及名称定位：就是说我们要将这一产品规划为怎样的一个项目，是购 物中心，是专营店， 是写字间还是主题店等。 功能的定位要依据面积及项目的特 点等确定。业态定位：首先要明确的是以综合业态为主还是以专业业态为主。综合业态如广州天河城购物中心，专业业态如国美电器等。如果是综合业态，要确定综合业态的构成比率，如一

2、家10万m2的购物中心，百货主力店占3万平，大型综合超市占2万m2主题店等占5万m2而这 其中又要包括服饰、餐饮、娱乐、电器等都占多大比率合适，要根据项目的自身 特点、地区特点、市场特点等具体确定。如果是专业业态， 要确定专业业态的比率， 如一个超市，就要确定如畜产、水产、果菜、日配加工食品、一般食品、日用杂货、日用百货、家用电器等各占 多大比例才能产生共进与互补的作用。档次定位：即是以经营高档、 中档, 还是低档产品及业态为主， 或者是兼具中、高、低档全部、部分组合，而几种档次产品或项目所占比率亦需合理规划。消费群定位：消费群体的定位包括区域定位，即是以哪个区域的消费群体 为主，是全球性的、

3、中国的还是某个城市的等。另外，消费群体的 年龄、职业、 性别等定位都是需要仔细考量、分析的。商业地产最重要的一环就是合理处理销售与经营之间的关系，这是成败的 关键。前两年中国大部分商业地产运作者没有成熟的经验，有的过于注重销售， 东划一下，西划一下，全部卖出去了，但是后续的经验跟不上，导致全面溃败； 而有的只重经营，没有科学的成本核算及资金运作计划，结果造成资不抵债。一个商业地产项目若要运作好就要确定哪些部分是用来销售的，哪些部分 是用来招商的， 哪些部分是用来自己经营的， 并需要通过合理的成本经营核算确 定他们之间的比例，最终形成互相推动，以达到协调发展的效果。商业地产要长久发展必然要树立自

4、身的品牌特色，同时也要兼顾差异化经 营。如果有成形的品牌，要强于雕琢；如果无自身品牌，要善于借势，引进强势 品牌，打造自身的品牌力量。戴欣明工作室戴氏商业地产“七合一”定位法则商业地产项目定位应遵循： 戴氏产业园区、 商业地产、 旅游地产“七合一” 定位法则，一个最大限度成功的法则。戴氏产业园区、商业地产、旅游地产“七合一”定位法则概要：戴氏“七合一”定位法则：定位要多角度，立体化视角思维，单一角 度的缺失是定位的迷失， 市场调查是技术问题， 时间问题， 不是定位精准的决定 因素，是战术问题，定位主要是战略问题，定位应至少从经济学、社会学、人文 学、心理学、设计学、管理学、营销学七个方面进行定

5、位分析，驾驭这七个方面 为己用，稳握成功。从定位策划角度看什么是理性商业地产、 产业园区、 旅游地产定位？那就是 要遵循戴氏“七合一”定位法则， 这个法则讲的是定位要多角度， 而不是单 一角度，七个方面包括：经济学、社会学、人文学、心理学、设计学、管理学、 营销学，也就是说最少要在这七个角度分析定位， 以这样的原则不难发现， 众多 商业地产策划公司的定位策划最多是两至三个方面， 还是浅浅的涉及而已， 更多 的还是在一个“学”上都不懂， 那么这些人是不可能定位准确的， 而那些对经济 学很懂，从经济学的角度定位，准确率就更低，特别是在中国的社会环境下（戴 欣明认为：中国经济目前是高级的计划经济时代

6、），定位准确度就不会合适，戴 氏“七合一”定位法则强调的是适合原则，没有最好，只有最合适的商业模式。交集+验证法的大致步骤：一个商业项目的定位在基于地块和区位的条件下，对于外部环境主要在 于五个方面： 经济环境、 政策环境 、供给方 、需求方、现有竞合者和 潜在竞合 者。经济环境：主要是当地的经济概况、发展历程和趋势、GDP青况、产业结构、人口变化情况、收入情况、 居民支出结构 、社会商品零售总额等。政策环境：当地政府的总体规划和详细规划，所在城区的 分区规划，政 府对交通、 住宅、以及商业网店的专项规划，政府对商业服务业的发展导向政供给方：本市现有的商户或品牌， 有可能进入本地的外地商户或品

7、牌 （未 来项目），在本地有发展潜力的现有业态或可以引入的新型业态等 ，以及一些本 地特有的一些可以利用的因素。需求方：本市及项目周边的 居民数量、年龄结构、消费习惯 ，以及 人口 的变化趋势等 。其中尤其以 消费习惯 需要深入调研、研究。现有竞合者或潜在竞合者：其他商业项目与本项目的关系，可能是合作 的关系，也可能是竞争的关系，因此处理这种关系时要综合考虑。但是对于项目， 如果扎堆或者商圈重叠较大，则必须考虑错位经营，如果同类项目商圈不存在重 叠，贝冋以对此类项目中成功的案例较多的学习其定位。地块情况和区位：重点分析项目的地块形状、规划要求、项目四至、交 通情况、周边形象、配套等。以上的五个方面的因素分别分析，都可以得出一些适合的定位和不适合 的定位，然后对适合的定位进