资产评估例题实用教案

1、会计学1资产评估资产评估(pn )例题例题第一页，共63页。案例案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为吨。评估基准日为2013年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为160万元。万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找(xnzho)差异。差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从

2、参照）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。比较平稳，其他条件也基本相同。第1页/共63页第二页，共63页。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标差异主要体现在生产能力这一指标(zhbio)上，上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值评估值=160150/210=114

3、.29(万元万元)第2页/共63页第三页，共63页。案例案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平平方米，建筑时间为方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基年，位置在某市闹市区，评估基准日为准日为2013年年5月月1日。日。在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于2011年年12月曾发生过房屋交易月曾发生过房屋交易(jioy)活动，交易活动，交易(jioy)价格为价格为58000元。经调查和分元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易间、交易(jioy)的市场条件等

4、方面与待估资产基本相的市场条件等方面与待估资产基本相同。同。 第3页/共63页第四页，共63页。分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例(n l)，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，经调查，2013年居住用房价格与年居住用房价格与2011年相比上升了年相比上升了9.3%，则：，则：资产评估值资产评估值=58000(1+9.3)=6

5、3394(元元)第4页/共63页第五页，共63页。案例案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖，其中有一套机器设备需拍卖(pimi)。评估人员。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为基本相同，成交时间为2012年年6月，成交价格为月，成交价格为365.2万元。评估基准日为万元。评估基准日为2012年年8月。月。第5页/共63页第六页，共63页。分析：待估资产与参照资产的差

6、异仅仅在市场交分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手经评估人员分析，待估资产快速脱手(tu shu)的的价格将低于正常售价的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估，则待估资产的评估值为：值为：资产评估值资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）（万元）第6页/共63页第七页，共63页。案例案例4：待估资产：待估资产(zchn)为某机器设备，其生产时间为为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为年，评估基

7、准日为2013年年1月。搜集到一交易案例月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为交易时间为2012年年12月，交易价格为月，交易价格为124000元，该机器元，该机器设备的生产时间为设备的生产时间为2005年。年。第7页/共63页第八页，共63页。分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照行评估。待估资产与参照(cnzho)资产的差异主要体资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整现在新旧程度这一指标上，可通过对成

8、新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估年，则待估资产的成新率为：资产的成新率为：待估资产成新率待估资产成新率=待估资产尚可使用年限待估资产尚可使用年限/（待估资产已（待估资产已使 用 年 限使 用 年 限 + 待 估 资 产 尚 可 使 用 年 限 ）待 估 资 产 尚 可 使 用 年 限 ）100%=13(7.5+13) =63%第8页/共63页第九页，共63页。参照资产已使用年限为参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为15年，年，则参照资产的成新率则参照资产

9、的成新率参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65%则待估资产的评估值可通过则待估资产的评估值可通过(tnggu)下式计算：下式计算：资产评估值资产评估值=参照物成交价格（评估对象成新率参照物成交价格（评估对象成新率/参照物成新率）参照物成新率）该待估设备的评估值为：该待估设备的评估值为：评估值评估值=124000(63%65%)=120184.62(元元) 第9页/共63页第十页，共63页。第10页/共63页第十一页，共63页。第11页/共63页第十二页，共63页。第12页/共63页第十三页，共63页。第13页/共63页第十四页，共63页。第14页/共63页第十五页，

10、共63页。第15页/共63页第十六页，共63页。第16页/共63页第十七页，共63页。投资日期投资日期( (年年) ) 原始投资额（元）原始投资额（元） 价格指数价格指数 现行成本现行成本（元）（元） 19941994 30,00030,000 2.602.60 78,00078,000 19991999 3,0003,000 1.611.61 4,8304,830 20012001 2,0002,000 1.331.33 4,8304,830 合计合计 35,00035,000 85,49085,490 第17页/共63页第十八页，共63页。投资日期投资日期( (年年) ) 现行成本（元）现

11、行成本（元） 投资年限投资年限 加权更新成本加权更新成本（元）（元） 19941994 78,00078,000 1010 780,000780,000 19991999 4,8304,830 5 5 24,15024,150 20012001 2,6602,660 3 3 7,9807,980 合计合计 85,49085,490 812,130812,130 年加权投资年限5 . 9490,85130,812第18页/共63页第十九页，共63页。第19页/共63页第二十页，共63页。第20页/共63页第二十一页，共63页。第21页/共63页第二十二页，共63页。%100000140018 .

12、 0，经济性损耗率第22页/共63页第二十三页，共63页。为为10%。试根据所给条件，估。试根据所给条件，估算该生产线的经济性损耗额。算该生产线的经济性损耗额。经济性损耗额经济性损耗额(15010,000)(P/A,10%,3)1,005,0002.48692,499,335元元）（所得税率）（收益损失额经济性贬值额设备年nrAP,1第23页/共63页第二十四页，共63页。第24页/共63页第二十五页，共63页。第四步：计算成新率: 5(4.415)100%53%第25页/共63页第二十六页，共63页。评估值339,90053%30,478149,669元第26页/共63页第二十七页，共63页

13、。第27页/共63页第二十八页，共63页。第28页/共63页第二十九页，共63页。元/亩300元/平方米75元/平方米375元/平方米第29页/共63页第三十页，共63页。第30页/共63页第三十一页，共63页。1,350.55元/平方米土 地 ( t d ) 总 价 1,350.5580,000108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。第31页/共63页第三十二页，共63页。和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。n对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。n第32页/共63页第三十三

14、页，共63页。第33页/共63页第三十四页，共63页。用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上(yshng)资料评估该写字楼在2004年5月的价格。第34页/共63页第三十五页，共63页。4,80012,0000.2%115,200元（ 4 ） 税 金 ：年 税 金 9,855,000（12%6%）1,773,900元（5）年营运费用(fi yong)：年营运费用(fi yong)344,925864,000115,2001,773,9003,098,025元第35

15、页/共63页第三十六页，共63页。第36页/共63页第三十七页，共63页。3类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。第37页/共63页第三十八页，共63页。第38页/共63页第三十九页，共63页。（元）净残值率）使用年限建筑物重置价年折旧费5 .45937%)21 (4890025001 (第39页/共63页第四十页，共63页。)(56.4764335%)71 (

16、11%740424744元V第40页/共63页第四十一页，共63页。第41页/共63页第四十二页，共63页。第42页/共63页第四十三页，共63页。第43页/共63页第四十四页，共63页。每平方米2元计）2002400（元）管理费（按年租金3计）5760031728（元）修缮费（按年租金4计）5760042304（元）保 险 费 每 年 5 7 6（元）第44页/共63页第四十五页，共63页。建筑物每平方米价格为： 165498.4240689.58（元）第45页/共63页第四十六页，共63页。的房地产市场能够找到至少3个交易案例（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产第46页/共63页第四十

17、七页，共63页。正）。（三）建立价格可比基础第47页/共63页第四十八页，共63页。 100交易情况修正系数 100系数nmrr)1 (11)1 (11年限修正系数估价估价(gji)对象对象估价估价(gji)对象对象交易案例交易案例交易案例交易案例估价对象估价对象交易案例交易案例第48页/共63页第四十九页，共63页。用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格(jig)。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。第49页/共63页第五十页，共63页。 交易实例比较交易ABCD（待估宗地）坐落 略略略略所处地区 繁华

18、区 繁华区 繁华区 繁华区 用途 商业 商业 商业 商业 土地类型 熟地 熟地 熟地 熟地 价格（元/ M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易时间 2002年10月 2002年12月 2003年5月 2003年12月 面积（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形状 规则 规则 规则 规则 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 完备 完备 完备 交通状况 很好 较好 较好 很好 剩余使用年限35303530容积率 54.54.55第50页/共63页第五十一页，共63页。1.07第51页/共63页第五十二页，共63页。交易实例B区域因素修正系数100/861.163交易实例C区域因素修正系数100/931.075