开发商买卖合同

1、开发商买卖合同篇一：开发商买卖合同 - 案例实务律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引目录总则第一编 律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引第一章 商品房买卖合同订立前的非诉讼法律服务第一节 商品房买卖合同订立前的审核与调查第二节 商品房销售广告要约与要约邀请第三节 商品房买卖合同的认购书与定金第二章 商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案第一节 合同对商品房基本情况的约定第二节 合同对商品房面积和价格的约定第三节 合同对业主的建筑物区分所有权的约定第四节 合同对质量标准与维修的约定第五节 合同对精装修标准与样板房的约定第六节 合同对付款方式与付款期限的约定第七节

2、 合同对设计变更与规划变更的约定第八节 合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定第九节合同对违约责任的约定第十节合同对争议解决的约定第十一节 商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案第三章商品房买卖合同无效情形第四章商品房买卖合同的履行、变更、转让、解除、终止第一节商品房买卖合同的履行第二节商品房买卖合同的变更第三节商品房买卖合同的转让第四节商品房买卖合同的解除第五节商品房买卖合同的终止第五章要点律师提供法律服务时不同类型商品房的区分及第六章商品房买卖合同中的按揭第七章商品房交付时间、交接 （ 交付程序 ） 与初始登记（ 大产权证 ） 、买受人房屋所有权证 （ 小产权证 ） 的办理与取得第

3、一节商品房交付时间第二节商品房交接 （ 交付程序 ）第三节初始登记的办理第四节买受人房屋所有权证 （ 小产权证 ） 的办理与取得第五节 物权取得风险 （ 商铺、住宅与建设工程优先受 第八章 诉讼、仲裁前的调解第九章 律师为开发商提供法律服务时自身风险的防范 及相关内容第一节 律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容 第二节 律师为委托方提供法律服务时的操作程序 第三节律师为开发商提供法律服务的基本模式及内容 第四节律师执业风险提示第二编 律师为开发商提供商品房买卖合同诉讼法律服 务的操作指引第一章 诉讼与仲裁的一般规定第一节诉讼第二节仲裁第二章 商品房买卖合同纠纷的类型第一节 商品房买卖合同订

4、立阶段纠纷及其处理第二节 商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处 理第三节 商品房买卖合同效力的纠纷及其处理第四节 商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、终 止中的纠纷及其处理第五节 商品房交付与买受人房屋所有权证 （ 小产权证 ）取得的纠纷及其处理第六节 不同类型商品房的纠纷及其处理第七节 商品房买卖合同中按揭纠纷及其处理第三章 律师提供商品房买卖合同诉讼法律服务的执业 风险提示及相关内容第一节 诉讼委托合同的签订第二节 律师的执业风险提示附则总则第 1 条 制定目的为更好地维护商品房买卖合同法律服务委托人的合法 权益，提高律师办理商品房买卖合同法律服务的质量和水平， 指导全国律师办理有关商

5、品房买卖合同的非诉讼和诉讼法 律服务，中华全国律师协会民事业务委员会在总结律师为开发商提供商品 房买卖合同法律服务经验的基础上制定本操作指引。第 2 条 适用范围 本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事商 品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务。 本操作指引所称 的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已 竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人 支付价款的合同。商品房在我国具有独特的含义，专指由房 地产开发企业为获取商业利润而进行开发建设、向不特定的 社会公众销售的房屋，不包括公房改制出售给个人的房屋 （ 即房改房 ） 和经济适用房 （ 包括安居工程住房和集资合作建

6、设的住房 ） 。本操作指引不涉及已经取得房屋所有权证和国有 土地使用权证 ，并可在房屋二级市场交易的各类房屋 （ 包括 自建私有房、已购公有房、经济适用房、集资房、单位自有 房和已购商品房 ） 的再转让。对此类房屋的交易行为，另行 制定专项的操作指引。本操作指引适用于律师为开发商提供商品房买卖合同 法律服务。第 3 条 法律依据 本操作指引涉及的主要法律依据为： 法律类：中华人民共和国民法通则 、中华人民共和 国合同法、中华人民共和国物权法 、中华人民共和国城 市房地产管理法 、中华人民共和国土地管理法 、中华人 民共和国城乡规划法等；行政法规类： 城市房地产开发经营管理条例等； 部门规章类：

7、建设部城市房地产抵押管理办法 、城 市商品房预售管理办法 、商品房销售管理办法 、房屋登 记办法等；司法解释类： 最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释等律师提供商品房买卖合同法律服务时应当注意，各级地 方政府部门对本地区的商品房交易制定了不同的政策和法 规，政府对商品房交易的调整和控制具有明显的地域特征， 并且其调整和控制会在不同时期出现变化。律师在提供商品 房买卖合同法律服务时，必须详细了解当地与商品房交易相 关政府部门 （ 包括土地、规划、城建、房地产、税务、水电 气供应等管理机关 ） 的现行政策和法规。第 4 条 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的 基

8、本原则律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务应遵循如 下原则：41 忠诚守信原则。 律师为开发商提供商品房买卖合同 法律服务，应当以维护委托人合法权益为目的，在办理委托 事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉。42 专业精湛原则。 律师为开发商提供商品房买卖合同 法律服务，应当熟悉和精通法律知识，掌握与商品房买卖相 关的专业知识，提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和 技能为委托人提供优质的法律服务。43 勤勉尽责原则， 律师为开发商提供商品房买卖合同 法律服务，应当恪尽职守，勤勉敬业，对相关法律事实作尽 职调查，向委托人提示各种法律风险，在与委托人约定的期限内完成各项具体的法律服务

9、。第 5 条 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的 基本要求51 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应 在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况 后，与委托人制作谈话笔录， 提示法律风险， 分析法律后果。52 律师接受当事人的委托， 应当与委任人签订规范的 委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在 委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。53 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务， 应严 格遵守国家发展和改革委员会、司法部律师服务收费管理 办法和司法部律师事务所收费程序规则的规定，向委 托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。54 律师应当严格执

10、行中华全国律师协会颁发的 律师 执业行为规范 （试行） 、律师职业道德和执业纪律规范 ， 注意防止出现利益冲突的情形，保守当事人商业秘密和个人 隐私 （ 根据有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失 密或已解密的事项除外 ） 。55 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务， 应当 指导委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托人权益 与第三方利益发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗 旨，尽力防止冲突恶化，促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突。第 6 条 特别声明 本操作指引仅供律师在提供商品房买卖合同的非诉讼 和诉讼法律服务过程中参考。本操作指引所述的内容不是强 制性的，也不

11、保证涵盖商品房买卖合同法律服务的全部内容。 在提供商品房买卖合同法律服务的具体操作过程中，律师应 当根据我国现行法律、法规，结合律师事务所的实际情况， 自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委 托人提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，所产生 的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承 担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。本操作指引主体内容的完成时间是XX年10月份。XX年5 月最高人民法院相继出台了 最高人民法院关于适用 （ 中华 人民共和国合同法 ） 若干问题的解释 （ 二） （以下简称合同 法司法解释二 ） 、最高人民法院关于审理建筑物区分所有 权

12、纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （ 以下简称建 筑物区分所有权的司法解释 ） 、最高人民法院关于审理物 业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （ 以下简称 物业服务的司法解释 ），对操作指引的内容有一定影响， 由于对司法解释的理解尚需进一步深化研究，且在司法实践 中又会有很多新的疑难、复杂的问题出现，律师在参考本操 作指引提供法律服务时应按上述三个司法解释的最新规定 执行，谨慎处理，并且密切关注司法实践的最新动态。第一编 律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法 律服务的操作指引第一章 商品房买卖合同订立前的非诉讼法律服务第一节 商品房买卖合同订立前的审核与调查第 7 条 一般规定 商品

13、房买卖合同订立前的审核与调查是指律师接受一 方当事人的委托，对合同相对方的主体资格、履约能力、资 信情况等相关事项进行审核和调查。对买受人的审核与调查 内容主要包括但不限于买受人的基本情况、买受人的履约能力、买受人资信 情况等。审核与调查可以作为律师在提供商品房买卖合同非 诉讼法律服务中的一项单独内容进行。第 8 条 律师为开发商提供法律服务时对买受人的审核 与调查81 对买受人基本情况的审查811 买受人为中国公民时的审核(1) 本市居民：居民身份证 ( 无居民身份证的提交户口 簿 ) 。(2) 外省市居民：居民身份证 ( 无居民身份证的提交户口 簿)和暂住证 (需要办理暂住证的城市 )。(

14、3) 军人：军官证或文职干部证或士兵证或学生证或军 官退休证或文职干部退休或离休干部荣誉证。812 买受人为中国法人及其他经济组织时的审核(1) 企业法人： 企业法人营业执照、 上级单位批准证明、 法定代表人或负责人身份证明、董事会购房决议。(2) 其他经济组织：营业执照、有关的批准文件和具备 其他经济组织条件的证明。(3) 机关、事业单位：单位成立的批准文件、上级主管 部门批准购房的文件。(4) 中央机关、所属企事业单位：国务院机关事务管理 局批准购房文件，单位成立的批准文件。(5) 银行、保险企业等分支机构：营业执照、上级企业 法人出具的授权委托书和承担法律责任保证书。813 买受人为中国

15、港、澳、台同胞时的审核(1) 港澳同胞：中华人民共和国香港 (澳门 ) 特别行政区 护照或居民身份证或往来内地通行证。(2) 台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证明。814 买受人为外国公民、法人时的审核(1) 外国人：护照和外国人居留证 ( 无外国人居留证的， 提交中国公证机构公证的护照中文译本 ) 。(2) 境外法人 (含港、澳、台法人 ) 、其他组织 (含港、澳、 台组织 ) ：经公证的法人或者其他组织的商业登记或注册书 或批准该法人、其他组织成立的文件；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证。815 对买受人委托代理人的审核（1） 委托代理人购房的，

16、提交授权委托书 （原件 ）（ 如授权 委托书不是当面签署的， 应当经过公证 ） 、受托人身份证明。（2） 无（限制 ）民事行为能力人购房的，由其监护人代理 购买，提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户 口簿、证明法定监护关系的户口簿 （ 监护人由法院指定的， 提交法院出具的证明文件 ） 。（3）港、澳、台法人、 其他组织、 个人的委托书应公证。 根据XX年司法部69号令中国委托公证人（香港）管理办法 第 3 条、第 5 条规定，香港出具的公证书应由中国法律服务 （ 香港 ） 有限公司加章转递，方为有效。根据 XX 年最高人 民法院、澳门特别行政区关于内地与澳门特别行政区相互认 可和执行

17、仲裁裁决的安排第 12 条规定：“由一方有权限公 共机构 （ 包括公证员 ） 做成的文书正本或者经公证的文书副 本及译本， 在适用本安排时， 可以免除认证手续在对方使用” 可见，澳篇二：开发商房屋卖买合同买卖合同书出 售 方：住 址：身份证号：联系电话：购 买 方：住址或单位：身份证号：联系电话：所购住房位于 单元 楼 号车库位于 号煤屋位于 号签订日期： 年 月 日购房合同依据中华人民共和国合同法 、城市房地产管理法 及其它有关法律、法规之规定，双方在平等、自愿、协商一 致的原则下，订立本合同。出售人： （以下简称甲方）购房人：（以下简称乙方）第一条 建设依据及标准一、甲方在住宅一栋，改建七

18、层住宅楼，其中一层为 车库、煤屋，共建筑面积约 m2 。二、设计标准、结构见设计图纸。三、房屋配备标准：1、房屋结构为砖混结构。2、内地面为水泥砂浆找平。3、内墙、厨、卫粗砂灰抹平。4、所有外窗户安装品牌铝合金。5、前阳台封闭，门连窗的推拉门不安装。6、外卫设蹲式大便器， 内卫设坐式大便器， 但不安装。7、进户门安装优质门一张，其它留空洞。8、电到户（一户单相表） ，室内线路不安装。9、水到户（一户一表） ，进厨、卫。10、所有外墙贴瓷砖或墙漆。11、梯级间、踏步设花岗岩，不锈钢管扶手。12、梯级入口设对讲不锈钢门，并具照明用电。13、数码电视、宽带、入暗入户，但乙方交开户费。14、六楼带户外

19、花园。第二条 乙方所购住房、车库、煤屋的核算与付款方 式及费用承担1、房屋为砖混结构， 层高 3 米，一层是车库、 煤屋， 二至六层是住宅，未封闭的阳台，是按50%的面积计算。2、 乙方所购住房在住房的楼号，建筑面积 m2,原价 为 元m2,优价 元m2优价后总金额为 元。3、 乙方所购的车库号，建筑面积m2单价3000元/m2 （不讲价），煤屋号，建筑面积 m2单价1200元/m2 （不讲价），共计付款元。A、一次性付款元。B、分期付款元。其中 年 月首付元； 年 月再付元， 年 月三付元。4、乙方所购住房、 车库或煤屋共计价款 （小写） 元，（大 写） 元。5、本合同房屋面积是根据施工图纸

20、初步估算，最终结 算以房产局测绘的房产证为准结算。6、乙方所购的住房、车库、煤屋，甲方在交付使用办 证时，乙方必须提供所有相关资料，按国家规定的办证手续 费、服务费、契税、维修基金、工本费由乙方承担。7、甲方负责电话、有线电视、多媒体线路安装至每户 进门处，开通费用由乙方负责，并由乙方与各个部门联系。&结算时，乙方必须留装修押金 XX元到甲方。9、每户收装修垃圾清收运费 300 元第三条1 、乙方必须确保房屋使用安全，不损坏房屋结构，不损坏厨、卫防水地面，不得在外墙，特别在立柱上凿糟、打洞。2、房屋装修时不污、不损外墙，不占用外墙空间。3、临正面，乙方在安装防盗时，应嵌入墙体内，违者

21、除拆除外，罚款 1000 元/ 户。4、乙方不能妨碍其它业主的正常生活，不占用公共场所。第四条 保 修属工程质量问题，由甲方按国家有关规定进行保修， 自竣工之日起计算。第五条 房屋交付时间及手续1、房屋交付使用时间为 XX年5月1日左右，因特殊 情况交房时间可延期 60 天内，视甲方不违约。2、交房手续：房屋竣工验收合格后，甲方以电话的方 式通知乙方接房，乙方应保证电话畅通，在通知确定交房的 1 个月内，乙方应办理完所有手续，否则视为违约。3、甲方应在交房时，将所有的办证资料，报送有关部 门，接房 2 个月内，如资料未备齐，则视为甲方违约。第六条 违约责任1 、甲方应保证上述房地产权属清楚。若

22、发生与甲方 有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民 事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔 偿。篇三：商铺买卖合同商铺买卖合同甲方（卖方）：身份证号码：住址： 详见后附身份证复印件。 乙方（买方） ：身份证号码：住址： 详见后附身份证复印件。 丙方（公证方）身份证号码：住址： 详见后附身份证复印件。 甲乙双方在平等、 自愿、协商一致的基础上达成商铺买卖协议，并签订合同如 下：一、甲方同意将位于 ，出售给乙方， 该商铺建筑面积二、甲乙双方在友好协商自愿的基础上，共同邀请丙方 作房屋公证人，并且丙方为促进房屋交易，自愿应允。三、就乙方了解所知，甲方的商铺 ，是因为与开发

23、商 折合工程款顶账而来，甲方告知乙方已处理完善，无任何与 此房屋经济纠纷问题，如交易过程中，此房屋出现经济纠纷 问题与乙方无关，乙方有权要求退回全部购房款及费用，并 且有权力追究并要求甲方赔偿。四、甲、乙、丙三方共同协商，该商铺总价款为人民币 万元整（大写 ）。1、在此合同签订日，乙方向甲方支付人民币万元（大 写）定金。甲方给乙方开具定金收据，如甲方违约，赔偿乙方 30 万元，如乙方违约，赔偿甲方 30 万元。2、在房屋交易日当天，甲、乙、丙三方友好协商，乙 方需将剩余购房款全部打入丙方账户，在丙方确认无误后， 甲方方可与乙方到 售楼处办理上签约和更改开发商出具的 购房合同，把合同更改为乙方名

24、下，乙方到房管局核查无误 后，由乙方通知丙方，丙方方可把剩余购房款支付给甲方。 交易过程中如出现与此房屋有关的任何异议，乙方有权停止 交易，并要求甲方、丙方退还乙方全部购房款及定金。五、因房屋关系到甲方与开发商工程款问题所得顶账房， 未及时办理房产证，在房产证未办理下来之前，甲方有义务 和责任协助乙方办理该房屋房产证，如果该房屋房产证不能 办理，乙方有权力向甲方要求退还全部购房款，并有权向甲 方提出赔偿。六、甲方必须出示与此房屋顶账协议复印件一份，甲方 并保证此房屋无任何其它债务及经济纠纷，如有发现，乙方 有权要求甲方退还全部购房款，并且赔偿乙方经济损失人民 币 30 万元。七、本合同经甲、乙

25、、丙三方签字、盖章（手印）后即 生效，各方须信守合同。本合同未尽事宜，三方友好协商解 决，如协商不成， 各方有权向潍坊市中级人民法院提起诉讼。八、本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有 同等法律效力。甲方（签章）：丙方（签章）：年 月 日 乙方（签章） ：篇四：商品房买卖合同补充协议范本 （ 开发商角度 ） 商品房买卖合同补充协议（范本）合同编号： 出卖人：买受人：鉴于买受人决定购买出卖人开发建设的【 * 】第号 房屋（以下简称房屋）并与出卖人自愿签订了合同编号为 的商品房买卖合同 （以下简称合同） ，为进一步明确双方 的权利义务关系，特作如下补充约定。本补充协议与前述合 同有抵触之处，

26、以本补充协议为准。第一条 房价款的支付：按照附件五的约定进行支付。第二条 关于房屋交付的特别约定1、买受人专有部分或专有部分的组成部分的补充约定 （ 1）买受人所购房屋附带有专属于买受人的下列特定 空间： 独立使用的底层绿地（不包括绿地占有的国有土 地使用权）； 因特定使用功能的合理需要独立使用的屋面、 平台或露台；（ 2 ）关于上述特定空间面积的约定仅供参考，根据相 关测量规范，测量时不计入建筑面积，测量成果不显示上述 面积；另外，虽然上述特定空间专属于买受人， 但根据房屋、 国有土地使用权等权属登记的相关规定不一定能办理权属 登记，出卖人也无协助买受人办理相应的权属登记的义务，对此，买受人

27、无异议。（ 3）上述特定空间附属于买受人所购的房屋。在买受 人购买的房屋套内部分符合合同约定的情形下，买受人不得 以上述特定空间的面积、大小、形状、尺寸等与约定不符等 任何理由，追究出卖人的任何违约或赔偿责任，如果某些业 主通过合法途径确认上述特定空间属于全体业主共有，出卖 人不因此而向买受人承担违约或赔偿责任。（ 4）如果买受人购买的房屋附带有花园的（花园可能 以露台、平台、入户花园、花池或屋面、底层绿地等形式存在，以规划批准 为准），买受人确认：上述花园的具体位置和大致的形状、 范围、面积可由出卖人根据修建地点的具体情况加以确定， 买受人不得以花园实际状况与约定不一致而提出任何异议 或者要

28、求出卖人赔偿，一楼房屋附带的花园使用权归属为毗 邻一楼业主所有，其他买受人明确知晓此事，并无异议。上 述花园在交付时出卖人无需进行绿化。买受人使用花园时必 须为公共维修和管理提供方便，且不得影响花园作为防火避 难使用。买受人在花园绿化建设中，应遵照物业公司的管理 规定进行花园绿化，不得改变花园的用途或隔离方式，不得 损坏或移动花园内外设置或预埋的公共设施，不得对花园地 面进行硬化处理，也不得在花园内搭建建筑物、构筑物。与 上述花园毗连的公共区域的绿化，买受人不得进行破坏或改 变其原貌。对于已进行部分绿化的归买受人专有的花园。其 中种植的植物买受人亦不得随意破坏和调整位置。2、出卖人交付的房屋为

29、未进行装修的清水房。3、在买受人没有付清合同约定的购房款之前，以及未 与出卖人办理完毕房屋面积补差（合同约定面积与产权登记 面积之间的误差）协议的签订及房款找补手续之前，出卖人 有权抗辩买受人提出的房屋交付请求） ；4、房屋交付手续（ 1）出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后， 无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续。无论 出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于 合同约定的交房日或其他相关补充协议约定的交房日届满 前前往【 * 】售楼部办理房屋交付手续（已婚买受人须携 带婚姻关系的证明文件且夫妻双方共同到场办理） 。（ 2）如买受人未在约定的时间内办理完毕交付验收手

30、 续的，合同中约定的交房日（如房屋经整改的，以出卖人整 改后通知买受人办理房屋交付手续的日期为准）届临后的第 二日，视为出卖人的交付日，出卖人不再另行通知买受人办 理任何验收和交接。该房屋的毁损、灭失风险以及物业服务 管理费用等自该视为交付日起由买受人承担；同时，房屋保 修期也自出卖人实际交付或视为交付之日（以二者较早时间 为准）起算。买受人接收房屋钥匙即为接收房屋。5、买受人本人无法在合同约定的交付期限前往【* 】售楼部办理房屋交接手续时，可以书面委托代理人代理履行 房屋的交接手续，但其委托代理除应具备代理的法定要件外，还必须符合以下条件之一：1）公证委托，并于合同约定的交付期限届满前向出卖

31、 人提交公证委托书；2）买受人本人与委托代理人在房屋交付日届满前，携 带各自身份证原件及复印件（两份）同时前往出卖人售楼现 场，向出卖人当面办理房屋交付的授权委托书。3）使领馆见证或认证文件。6、出卖人展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局 向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标 准，买卖双方以合同及附件约定的标准进行房屋交付。7、如买卖人购买的商品房为已经完成竣工验收后的现 房，则买受人须在签订商品房买卖合同及本补充协议前 对房屋、社区环境等现状进行实地查看，并对此没有任何异 议，双方以房屋的现状进行交付，买受人不得以房屋及附属 的花园、设施等所表现的现状与合同及附件约定的交付

32、标准 不一致为由向出卖人提出异议。在签订买卖合同时，若该现房已进行实测面积测量的， 则该现房是按照实测面积为基础计算房屋价款，在交房时买 卖双方不再进行面积价款补差，买受人也不得以买卖合同中的预测面积与实测面积不一致为由提出价款补差等异议。8、交房之前，若买受人根据合同关于面积误差的约定 有权选择退房的，买受人须在出卖人向其发出房屋面积实际 测量结果之通知之日起的 20 日内，向出卖人作出书面的退 房表示，否则视为买受人选择不退房。9、因设计变更导致房屋产权登记面积与合同约定面积 不一致的，若买受人选择不解除合同的，则双方同意按照合 同约定的房屋单价据实结算房价款。10、只要买受人交付的房屋在

33、设计和施工上符合国家强 制性规范，买受人不得以任何理由要求出卖人承担质量违约 责任。并且，如买受人对已完成竣工验收的房屋设计、 质量、 管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质 量鉴定，并根据鉴定结果确定出卖人是否应当承担法律责任。11、商品房买卖合同中第十一条约定中关于出卖人 承诺市政基础设施、其他设施达到交付使用条件的时间，是 指【 * 】本批次销售物业建筑范围内配套设施中的园林绿 化、道路具备合同约定条件的时间，不指整个项目物业的配 套设施具备交付使用条件的时间。12、买受人承诺：在签订本合同时已知悉项目物业区域 周边现有的管线架设状况、市政配套设施、道路交通环境等 情况。合

34、同履行过程中，买受人不得以周边环境噪声、线架设干扰等为由，向出卖人主张任何权利。第三条 关于权属办理的特别约定1、买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权 属转移登记、国有土地使用权分户登记的，应向出卖人提供 书面的委托书，该委托为无偿委托。依照中华人民共和国 合同法第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因受托 人（出卖人）的故意或重大过失行为给委托人（买受人）造 成损失的，买受人不得要求出卖人承担任何违约责任或损失 赔偿责任。2、买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的授 权委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动 向出卖人提交相关资料，及时

35、与出卖人办理房屋面积补差 （合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续和 面积补差的补充协议签订手续，已婚买受人须携带婚姻关系 的证明文件且夫妻双方共同到场填写产权登记机关办理房 屋权属转移登记所必须的相关询问笔录等书面文件，支付按 政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属证书 所需的各种税、费并提供全部资料，该税、费以及维修资金 由买受人在收房前预交给出卖人，如买受人未在上述期限内 与出卖人办理面积补差手续、填写询问笔录等书面文件、提 供委托办理权属登记的全部费用、代办房屋权属转移登记的 委托书等代办资料和提供代缴的维修资金的，或买受人提交 的资料和证件在办理产权时因过期等原因导

36、致无效的（如身 份证过期等） ，以及不履行权属转移登记办理时房产管理部 门要求的其他协助义务的，则不能及时办理房屋权属转移登 记的后果由其自行承担。4、出卖人在买受人交满全部资料、税、费及维修资金 并办理完毕房屋面积补差手续后的 365 日内，为买受人办理 房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后开始根据买受人的 委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。5、商品房买卖合同及本补充协议约定的房屋所有权 证书取得的标准为房屋主管部门核发以买受人为所有权人的房屋所有权证， 而非出卖人向买受人移交房屋所有权证书。如果买受人以贷 款方式支付房款的，在出卖人以受托人身份取得房屋所有权 证书后，出卖人有权将该证

37、书转交给银行，用于办理他项权 登记的房屋所有权证书后，买受人自行到出卖人处领取；如 果买受人以一次性付款方式交付房款的，在出卖人以受托人 身份取得房屋所有权证书后，买受人自行到出卖人处领取。第四条 根据建设部、财政部颁发的住宅专项维修资金管理办法及成都市城市住房专项维修资金管理暂行办 法规定，买受人应当一委托出卖人代收代缴的方式，于出 卖人向其交付本合同项下的商品房时，按政府相关规定向出卖人提供代缴的专项维修资金，再由出卖人统一交存至房产管理部门指定的专户管理银行。买受人逾期交纳的，买受人 应当自逾期之日起，每日按合同约定的总房款的万分之一向 出卖人支付违约金，同时出卖人有权拒绝办理房屋的交付

38、手 续，且买受人委托出卖人办理分户产权的时间相应顺延。第五条 车位权属归属的明示【 * 】项目范围内规划设计的地面车位、地下车库、 非机动车停车库，其权属归出卖人所有，出卖人有权进行出 卖、出租、赠与、抵押等方式进行处置。第六条 关于设施的特别约定1、根据物业管理条例规定， 【 * 】项目范围内规 划批准的物业管理用房、露天游泳池归全体业主所有；未计 入公摊面积的建筑物、构筑物【包括售楼部、会所等等商业 用房】的所有权、使用权均归出卖人所有。上述归出卖人所有的建筑物、构筑物由出卖人自行决定 建设竣工时间、招商、运营及分批到位时间。2、根据市政规划的要求，买受人房屋前后所在地块的 地表或者地下可

39、能安置有变压器、配电箱、天然气箱、上下 水管道、天然气管道、雨污排水管道、管道、环保垃圾站等 公共设施，买受人对此不持异议，并承诺永不改变前述公共 设施在交房时的实际安置状况，且无条件配合前述公共设施 的维修、 工作。如买受人在房屋、露台、游泳池等使用过程中对上述公共设施造成破坏或对维修造成篇五：商品房买卖合同补充协议 （ 开发商有利版 ） 商品房买卖合同补充协议（合同编号： ）甲方：地址：乙方： （身份证号码： ） 住址： 出卖人（下称“甲方” ）与买受人（下称“乙方” ）于 年 月 日就乙方购买房屋（下称“该房屋” ），订立了商 品房买卖合同 （预售）（编号： ，以下简称“预售合同”）。

40、经双方友好协商，现甲、乙双方依据预售合同第三十一 条约定，就预售合同中未尽事宜，在平等、自愿的基础 上订立本补充协议，以兹共同遵守：在签订预售合同及本补充协议前，甲方已依法向乙 方明示商品房销售管理方法 、城市商品房预售管理方法 等依法应向房屋买受人出示全部规定及“五证” （国有土地 使用证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建 设工程施工许可证 商品房销售 （预售）许可证）等文件， 以及商品房买卖合同 （含所有附件及补充协议）示范文 本、临时管理规约 、前期物业服务合同 、公共建筑面积 分摊情况说明，以及或有之围护结构保温（隔热） 、遮阳设 施、供热采暖系统及其节能设施、空调、通风、照明

41、系统及其节能设施（公共建筑） 、可再生能源利用、建筑能耗与能源利用效率等文件，同时按照乙方要求做出了合理说 明，乙方对前述规定、文件等已仔细阅读并同意遵照执行。 乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状、进度及房屋相邻 建筑、设备设施情况、 周边环境的不利影响及项目内外情况， 清楚整个项目规划审批情况，对该房屋目前的物理状况、法 律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可。第一条 关于“乙方信息”和送达方式的补充约定：1、乙方确认， 预售合同所填写的乙方名称、通信 地址、电话等均准确有效，有效送达地址以预售合同中 写明的联系地址为准（在该房屋交付后，则该房屋的地址作 为有效送达地址） 。预售合

42、同有效期内，如乙方的通讯地 址、电话等发生变更，乙方应在变更后立即书面通知甲方， 经甲方正式签收确认后，变更方为有效。如因预售合同中乙方通讯地址及电话等不准确，或 者发生变更而未按前述约定有效通知甲方，造成甲方任何通 知未能实际送达乙方的，甲方通知应视为已合法有效送达乙 方，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全 部由乙方自行承担，甲方就此不承担任何责任。2、除预售合同及本补充协议另有约定外，甲方给 乙方的所有通知（包括但不限于发送入伙通知书等）可 用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递方式送达，或以在 络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。文件送达的时间为：以传真方式发出的

43、，以发出日期为送达日； 以专人手递发出的，乙方签收日为送达日 如乙方拒绝签收，则已该 通知留置于乙方的住所或预售合同中载明（含乙方有效 送达变更情况） 的地址之日为送达日 ；以挂号邮寄发出的， 寄出后第 7 日为送达日；以特快专递发出的，寄出后第 3 日 为送达日；在络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的， 则公告发布当日为送达日；多次通知或以多种方式通知的， 以第一次通知到达的日期为送达日。3、若乙方为多人时，甲方向其中任何一人进行联系或 发出任一种方式的通知，即视为向乙方全体发出通知。第二条 关于按揭付款的补充约定1、乙方须于 年 月 日之前，向合同约定的按揭银 行或该银行委托的律师事务所

44、交齐办理按揭贷款所需的所 有资料，于 年 月 日之前办妥按揭贷款手续，并于 年 月 日之前与银行签署借款合同 。上述时间，除因不可 抗力和甲方原因外，不得延期。甲方协助乙方办理按揭贷款 手续的，相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙 方或按揭银行而承担责任。乙方未能按期提供前述资料或缴 清相关费用，或未按约定的期限签署借款合同 ，导致乙 方没有按照预售合同约定期限支付全部房款的，视为乙 方付款违约，乙方应按本协议的约定承担违约责任。2、如果乙方申请按揭贷款额度与按揭银行批准额产生 差额，或者国家调整按揭政策，乙方应在甲方向其送达付款 通知之日后 7 日内自行向方支付差额部分；或者在按揭银

45、行 公布新政策之日起 7 日内补足按揭所需的首期房款及其余房 款，以获得按揭银行按按揭的发放。违反以上任一约定，视 为乙方付款违约，乙方应按本协议约定承担违约责任。3、乙方不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的 银行要求甲方履行担保责任的，视作乙方违约，乙方应按照 本协议约定承担违约责任。甲方可对回购的商品房进行销售， 销售后所得的价款在扣除所有回购、销售的相关费用（包括 但不限于代乙方支付的银行本金、利息、滞纳金及因此所产 生的律师费、诉讼费等费用和损失） 、违约金及使用费后剩 余部分不计息退回乙方，若销售所得价款不足清偿，甲方有 权另行向乙方追索。4、乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按

46、揭贷款方 式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致乙 方未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情 形，甲方有权要求乙方在甲方催告后 7 日内付清全部剩余未 付款项，否则视为乙方付款违约，乙方应按本协议约定承担 违约责任。第三条 关于逾期付款的补充约定1、 若乙方逾期支付房款的，应按照如下方式承担违约责任（ 1） 逾期不超过 日的，乙方按日向甲方支付购房款 总额的千分之一的违约金；（ 2） 逾期超过日、不超过日的，乙方按日向甲方支付购房款总额的千分之三的违约金；（ 3） 逾期超过 日、不超过 日的，乙方按日向甲方 支付购房款总额千分之五的违约金；（4） 逾期超过 日的，甲方有

47、权解除预售合同 ，并 可对商品房进行销售，销售后所得的价款在扣除所有相关费 用（包括但不限于代乙方支付的银行本金、利息、滞纳金及因此所产生的律师费、诉讼费等费用和 损失）、违约金及使用费后剩余部分不计息退回乙方，若销 售所得价款不足清偿，甲方有权另行向乙方追索。甲方未行 使合同解除权的， 预售合同继续履行，自预售合同 规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款 之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金， 且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可 以行使合同解除权。2、 乙方选择按揭贷款付款方式的，若乙方违反本补充 协议第二条第 1、 2、3、4 项中任何一项，第

48、五条第 5 项， 均应按照本条第 1 项承担违约责任。第四条 有关政府规定的各种税费缴付的约定合同约定的购房款未包含政府规定的各种税、费。乙方应在支付首期购房款时向甲方交纳下述款项： 1、房屋买卖税费：元； 2、买卖合同印花税： 元；3、他项权利费、登记费：元；4、房屋产权公证费： / 。若有关政府部门对以上 1 4 项税、费进行调整的， 则乙方应在甲方书面通知中规定的日期前向甲方补足差额。不论何种原因合同解除的，上述各项费用若甲方已向有 关部门缴纳的，则篇六：商品房买卖合同为开发商服务 （ 下） 中华全国律师协会 律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引 （下）第二编 律师为开发商提供

49、商品房买卖合同诉讼法律 服务的操作指引第一章 诉讼与仲裁的一般规定 第一节诉 讼 第 129 条诉讼主体的确定 129 1 一般规定 根据中华人民共和国民事诉讼法 （ 以下简称民事诉讼法 ）第 49、第 56、第 108条等规定，原告、被告和第三人都是与本案有关的自然人、法人和其他组织。1292 律师为开发商提供法律服务的内容律师应根据案件的具体情况分析确定适格的诉讼主体。 在商品房买卖合同纠纷中，一般情况下开发商为被告，特定 情况下开发商为原告。1293 律师为开发商提供法律服务时的重点内容 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一 方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如

50、 果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与 商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅 处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同 纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但 是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押 登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋 优先受偿的，律师应申请法院不追加开发商为当事人，但开 发商提供保证的除外。对于自然人为被告时，原告律师须审查被告的婚姻状况 及该债务是否夫妻共同债务，并决定是否须追加其配偶为共 同被告。129 4 律师为开发商提供法律服务时的风险

51、提示 律师应审查相关文件以确定适格的诉讼主体，不要遗漏或者选错诉讼主体。对于其他当事人主张或法院追加的不适 当的主体，应提出异议。第 130 条诉讼请求的确定130 1 一般规定 律师在起诉前，须分析本案的法律关系，选择合适的诉 讼请求，提出恰当的标的金额。 130 2 律师为开发商提供 法律服务的内容开发商为原告时，可主张的诉讼请求，主要涉及合同的 效力、购买款的支付及逾期支付的违约责任、合同的解除、 定金的扣罚等。130 3 律师为开发商提供法律服务时的重点内容 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额 计算方法，开发商可以请求违约金数额或者损失赔偿额参照 以下标准确定：逾期付款的，

52、按照未付购房款总额，参照中 国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因 当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品 房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同 和赔偿损失。开发商向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担 保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，买 受人与开发商都可以请求按照法律关于定金的规定处理。开发商不能以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办 理登记备案手续为由，请求确认合同无效。开发商对于未取得商品房预售许可证明时订立的商品 房买卖合同纠纷，应争取在起诉前取得预售许可证明，否则 会导致

53、合同被确认无效。130 4 律师为开发商提供法律服务时的风险提示 律师应避免提出不合理的诉讼请求。尤其是对于合同效 力的判断，同时须考虑诉讼金额的合理性。第 131 条诉讼管辖的确定131 1 一般规定民事诉讼法第 34 条规定，因不动产纠纷提起的诉 讼，由不动产所在地法院专属管辖。 1312 律师为开发商提 供法律服务的内容律师应告知当事人因不动产提起的诉讼，属专属管辖， 合同约定的协议管辖因其违反专属管辖的法定要求而无效。1313 律师为开发商提供法律服务时的重点内容 若合同约定了选择特定仲裁机构仲裁的仲裁条款是有 效的。若当事人双方均不愿由不动产所在地法院管辖，律师 可以建议当事人双方考

54、虑选择交由双方均认可的仲裁机构 仲裁，补签仲裁协议。1314 律师为开发商提供法律服务时的风险提示 律师应提醒当事人注意在仲裁与诉讼中选择一种解决 争议的方式。对于违反专属管辖的案件应及时提出异议，注 意避免因未及时提出异议而导致继续审理或程序无效而重 新审理。 第 132 条诉讼时效的审查132 1 一般规定 律师审查诉讼时效时，应注意审查是否超过诉讼时效期 间、有无诉讼时效中断的事由。 1322 律师为开发商提供法 律服务的内容对于在诉讼时效内的案件，应告知当事人及时起诉。对 已超过诉讼时效的案件，应告知当事人采取补救措施。132 3 律师为开发商提供法律服务时的重点内容 开发商的相对人主

55、要是买受人，而买受人的主要义务是 支付购房款，因此，开发商应注意合同约定的买受人的付款 时间，尤其是分期支付的，应注意首期付款时间而产生的时 效问题。开发商作为被告时，对已超过诉讼时效的案件，应告知 当事人进行时效抗辩。 1324 律师为开发商提供法律服务时 的风险提示律师应告知当事人在时效期间内提起诉讼。对于超过诉 讼时效的起诉应告知当事人诉讼风险，并做告知笔录。第 133 条诉讼提起133 1 一般规定律师代理原告提起诉讼，应依据民事诉讼法第 108 条之规定，提出具体明确的诉讼请求，并阐明起诉的事实和理由。1332 律师为开发商提供法律服务的内容律师向法院申请立案时，应提交起诉状、证据目

56、录和证 据材料，并按对方人数提供副本，同时，还应提交委托书、 律师事务所公函以及原、被告身份情况证明。公民须提交户 籍证明，法人须提交营业执照复印件和法定代表人身份证明， 其他组织须提交登记证明复印件和主要负责人身份证明。法院经审查如认为立案尚需补交有关证据材料的，律师 应及时补交。律师在接到法院的受理通知书后，应通知当事人及时交 纳诉讼费。律师在接到法院不予受理的裁定书后，应及时告 知当事人，并可依据当事人的委托，提起上诉。1333 律师为开发商提供法律服务时的重点内容 律师应根据案件具体情况的要求，准备齐全的文件。对 于提交的证据清单及其证明对象须征得当事人同意。1334 律师为开发商提供法律服务时的风险提示律师在起诉前，应对被告的财产状况有所了解，并告知 当事人可能出现的风险。 第 134 条财产保全134 1 一般规定律师作为原告或有独立请求权的第三人或反诉原告的 代理人，可以依照当事人的要求，根据民事诉讼法第92条及相关司法解释之规定提出财产保全申请。1342 律师为开发商提供法律服务的内容 开发商作为原告，提起诉讼保全，应提供被申请人的房 地产、车辆等财产线索，同时应提供担保。如采取诉前保全的，律师应当告知当事人在法院采取保 全措施后的 15 日内提起诉讼。若被申请人