土地增值税的计算公式及个实例

1、土地增值税的计算公式及个实例(总12页)-CAL-FENGHAL-(YICAI)-Company One 1CAL本页仅作为文档封面，使用请直接删除土地增值税的计算公式及9个实例计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额X适用税率一 扣除项目金额X速算扣除系数。1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取 得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收 入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房 及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财

2、政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率:序号增值率=增值额/扣除项目金额税率速算扣除系 数1增值率小于或等于50%30%2增值率大于50%小于或等于100%40%5%3增值率大于100%小于或等于200%50%15%4增值率大于200%60%35%例1:我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元,获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10, 000平米的普通标准住宅，以4, 000元/M2价格全部出售,开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业

3、税、城建 税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请 问如何缴纳土地增值税。第一步，计算扣除项目金额2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500 元 X10, 000 平方米=1, 500万元3、计算加计扣除：(300 + 1500) X20% =1、购买土地使用权费用：300万元1800X20% =360 万元4、房地产开发费用:因为你企业不能按转让房地产项目计算 分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300 + 1500) X 10% = 180万元，应按照180万元作为房 地产开发费用扣除。5、税金：170万元扣除项目金额= 300 + 1, 500 + 360 + 180

4、+ 170 = 2, 510 万元第二步，计算增值额商品房销售收入=4, 000元X 10, 000平 方米=4, 000万增值额=商品房销售收入一扣除项目金 额合计=4, 000 2,510 =1, 490万元第三步，确定增值率增值率=1, 490 / 2, 510X 100% = %增值率超过扣除项目金额50%,未超 过 100%第四步，计算土地增值稅税额土地增值税税额=增值额X 40 % 扣除 项目金额X5%1,490X40%2,510X5%= 596=万元例2：企业开发房地产取得土地使用权 所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万 元；向金融机构借入资金利息支出400万元（

5、能提供 贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为 100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开 发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开 发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用二（400-100） + （1000+6000） X 5%=650 （万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入 600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造 价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成 新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？ 收入总额=600 （万元）扣除项目合计=800X60%+32二512 （万元）增值额=600-512=88 （万元）增值额占扣除项目比例=88

6、4-512X100%=%, 适用税率为30%o应缴纳土地增值税税额=88X30%=（万元）例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取 得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所 支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万 元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地 产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定 计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计 算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴 纳的土地增值税应为多少万元？扣除项目金额=50+200+ （200+50） X 10%+ 60+ （50+200） X 20%=385 （万元）增值额=1000-385=615

7、（万元）增值率=6154-385X100%=%应纳税额=615X50%-385X15%=（万元）例5:2009年7月某房产开发公司转让5年前 购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地 购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费 40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公 司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？扣除项目金额二1200+40+35二1275 （万元） 增值额二 1800-1275=525 （万元） 增值率=525-1275X 100%=% 应纳税额=525 X 30%=（万元）例6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼， 取得收入500万元，办公楼原价480万元，已

8、提折旧 300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价 为800万元，成新度为50%,销售时缴纳有关税费30 万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万 元？扣除项目金额=800X50%+30=430 （万元）增值额=500-430=70 （万元）增值率=704-430X100%=%应纳税额=70X30%=21 （万元）例7：某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该 住宅楼开发相关成本、费用有：（1）支付土地使用权价款1400万元；（2）取得土地使用权

9、缴纳契税42万元；（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元,环卫绿化工程费用60万元;（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同 期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。 当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销 售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例 为9%。1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营 业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？营业税、城市维护建设税、教育费附加(1+5%+3%)=7648 X 5% X （1+5%+3%） +63X5%X=+=（万元）2、该房地产开发企业计算土地增值税的增 值

10、额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？价款二 1400X80%二 1120 （万元） 发成本二（42+90+2100+60） X80%=（万元）开发费用二（1120+） X9%=（万元）口计扣除二（1120+） X20%=（万元）】许扣除费用合计二1120+二（万元）=7648 X 5% X （1+5%+3%）二（万元）例7：某县城房地产开发公司建造一幢普通标 准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入 9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建 税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付 地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元， 房地产开发费用500万元，其中利息支出2

11、00万元， 但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该 地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普 通住宅应缴纳土地增值税多少万元？1、应缴纳营业税二9500X%二475 （万元）2、应缴纳城建税、教育费附加=475X （5%+3%） =38 （万元）3、扣除项目金额=1000+2000+ （1000+2000） X 10%+475+38+ （1000+2000） X20%=4413 （万元）4、增值额=9500-4413=5087 （万元）5、增值率=50874-4413X100%=%6、应纳税额二5087X50%-4413X15%二（万元）例8:2009年王某因改善居住条件，经主

12、管税 务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一 套，取得转让房价款24万元。经评估，该住房的重 置成本为20万元，成新度为70%。住房转让时，李 某已按国家统一规定缴纳手续费万元、评估费万元、 税金万元。王某应缴纳多少土地增值税？从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土 地增值税。例9：某中外合资房地产开发公司，2009年发 生以下业务：(1) 1月份通过竞拍取得市区一处土地使 用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用24 万元；(2) 以上述土地开发建和普通标准住宅 楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2；(3) 普通标准住宅楼开发成本300万元， 写字楼开发成本620万

13、元；(4) 分摊到住宅楼利息支出40万元，包括 超过贷款期限的利息4万元，写字楼的利息无法分 摊；(5) 9月初全部竣工验收后，公司将住宅 楼出售，取得收入1080万元，其中包括像购房者一 并代收的市政施工费共计50万元；（6）9月底将写字楼与他人联营开设一商 场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格 是1500万元。其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地 增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发 费用；如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则 可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除 项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计 20%扣除的基数。（1）公司销售普通

14、标准住宅楼的土地增值 税扣除项目金额是多少万元？（2）该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土 地增值税是多少万元？（3）公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时 扣除项目金额是多少万元？（4）公司写字楼对外投资业务应纳的土地增 值税是多少万元？（1）应扣除的土地使用权的金额二（600+24） X1 2二312 （万 元）开发成本二300 （万元）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用二（40-4） +（300+312） X5%=（万元）税金二 1080X5%二54 （万元）其他扣除项目二（300+312） X20%=（万元）代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。可扣除项目合计二312+300+54+50二905 （万元）（2）收入总额=1080 （万元）可扣除项目合计二905 （万元）增值额=1080-905=175 （万元）增值率=1754-905X100%=建