土地估价技术报告

1、土地估价技术报告项 目 名 称 : 贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让 金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151 号商住综合用地土地使用权价格 评估受托估价单位: * 咨询有限公司土地估价报告编号 : *(2010) 评字第 029 号土地估价技术报告编号 : *(2010) 技字第 029 号 提交估价报告日期 : 二一年十一月二日关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明 区花溪大道 2002-151 号商住综合用地土地使用权价格评估。二、委

2、托估价方 单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂 单位住所：三桥南路 131 号 法定代表人： * 单位联系人： * 单位电话：三、受托估价方 机构名称： * 咨询服务有限公司 机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城 * 室 资质注册号：B2010520 法定代表人: *联 系 人：08510851- *550001联系电话：机构传真：邮政编码：四、估价目的 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151 号商 住综合 用地土地使用权进行合理、 公正之价值评估， 为其进行补缴出让金提供参考依据五、估价依据（一）国家有

3、关部门颁布的法律、法规1、中华人民共和国土地管理法 ；2、中华人民共和国城市房地产管理法 ；3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发 2000105 号）；4、国土资源部关于印发 土地分类 的通知（国土资发 2001255 号）。（二）地方有关部门颁布的法规、通知文件1、贵州省 2001年 1月 1日起施行的贵州省土地管理条例 ；2、2007年 8月公布的关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准 地价的通知。（三）有关技术标准1、中华 人 民共 和 国国 家标 准 城镇 土地 估 价 规 程（ GB/T 18508-2001）；2 、中华人民共和国国家标准城镇土

4、地分等定级规程（GB/T18507-2001） 。（四）其他资料1、土地价格评估委托书 ；2、2010 补第 011号补缴土地出让金公文处理签 ；3、筑预登2006 字第 035号、036号贵阳市土地使用权预登记证 ；4、贵阳市云岩区、 南明区土地定级与基准地价更新技术报告 （2006 年 1 月）；5、委托方提供的其他资料；6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价基准日2010年 10月 25日七、估价日期2010年 10月 25日至 2010年 11月 2日八、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘察情况，待估宗地土地使用权类型为出 让，用途为商住综合用地，剩余使用年限为年，宗地

5、实际开发程度为 宗地红线外“六通” （即通路、通上水、通下水、通电、通讯、煤气） 、 宗地红线内“五通” （即通路、通水、通电、通讯、煤气）及“场地 平整”。根据土地估价技术规程和委托项目的要求，本次地价定义指在 2010 年 10 月 25 日，基础设施开发程度宗地红线外达到六通” （即通 路、通上水、通下水、通电、通讯、煤气） 、宗地红线内 “场地平整” 及规划利用指标等条件下商住综合用地剩余年限年期的土地使用权 价格。九、估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和 估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在设定的用途、开 发程度及规划利用指标等条件下、于评

6、估基准日 2010年 10月 25日，其 商住综合用地年期的土地使用权价格如下：基准地价系数修正法评估单价：元 / 平方米土地面积： 906 平方米评估总价： 799092 元大写 （ 人民币 ） ：柒拾玖万玖仟零玖拾贰元整剩余法评估单价：元 / 平方米土地面积： 906 平方米评估总价： 2225317 元大写 （人民币 ） ：贰佰贰拾贰万伍仟叁佰壹拾柒元整三、估价结果和估价报告使用（一）估价的前提和假设条件1、土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象作为商住综合用地，得到或将得到最有效利用，并产生 相应的土地收益。3、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。4、任

7、何有关待估宗地的运作方式、程序等均符合国家、地方的有关 法律、法规。5、本报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积、规划指标等 以贵阳市国土资源局利用处提供的 2010补第 011 号补缴土地出让金公 文处理签、筑预登2006 字第 035号、第 036号贵阳市土地使用权预 登记证及委托方提供的土地估价委托书为依据。6、委托方提供的所有资料属实。（二）估价结果和估价报告的使用1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它 目的，本报告评估结果无效。2、本报告估价结果是在满足估价的前提和假设、以及地价定义所设 定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地使用权类型、土地权属 状况、

8、土地用途、土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用 年限、土地面积等影响地价的因素发生变化时，该评估价格应作相应调 整或重新评估。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关 损失，受托估价机构不承担责任。4、在地产市场变化相对较稳定的前提下，本报告的估价结果自估价 基准日起半年内有效。（三）需要特殊说明的事项1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实 地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评 估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选 取。4、委托方对所提供资料的真

9、实性负责，估价机构对所收集资料的真 实性、准确性负责。5、任何单位和个人未经估价机构书面同意，报告的全部或部份不得 公开发表于任何媒体上。6、本报告由估价机构负责解释。一、土地估价师签名姓名土地估价师资格证号签字十二、土地估价机构估价机构负责人签字：咨询有限公2010年 11月 2日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况根据委托方提供贵阳市国土地资源局出具的 2010补第 011 号补缴 土地出让金公文处理签及筑预登 2006 字第 035 号、字第 036 号贵 阳市土地使用权预登记证和委托方提供的土地估价委托书 ，其待估 宗地土地使用者为贵州中伟房地产开发

10、有限公司和贵州省电影器材公 司，土地座落于贵阳市南明区花溪大道 2002-151 号，土地总面积为 906 平方米，其中伟公司分摊土地面积为平方米，省电影器材公司分摊土地 面积为平方米 ,用途为商住综合用地 , 终止日期为 2053年 11月 10日。2、土地权利状况 待估宗地的土地所有权属于国家所有，待估宗地规划用途为商住综 合用地，至估价基准日，其商住综合用地出让年限为年。截止估价期日， 无抵押权、租赁权、地役权等他项权利。3、土地利用状况 待估宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、 通电、通煤气、通讯）、宗地红线内“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、 通煤气、

11、通讯）及“场地平整” ; 根据贵阳市国土资源局出具的 2010 补第 011 号补缴土地出让金公文处理签 ：1：土地总面积为 906 平方米，土 地总面积为 906 平方米，其中伟公司分摊土地面积为平方米，省电影器 材公司分摊土地面积为平方米 , 用途为商住综合用 ,合同约定容积率为； 2、根据原评估土地面积为 906 平方米，建筑面积为平方米，其中商业为 平方米，住宅为平方米； 3、根据市规划局工作联系函（ 筑规函471 号） 明确，其总用地面积为面积为平方米，总建筑面积为平方米，其中商场 为又办公建筑面积为平方米，住宅建筑面积为平方米；容积率为，后公 司利用地形高差增加半地下商场平方米 ,

12、 另擅自增加住宅建筑面积为平 方米； 4、经计算得出，现实际计入容积率的建筑面积为平方米，其中商 业为平方米，办公为平方米 , 住宅平方米，容积率为。经研究决定，拟同 意对上述增加的建筑面平方米的建筑面积直接按住宅用地以现行市场价 格评估后补缴土地出让价款。根据上述资料：1、待估宗地土地面积为 906 平方米，增加住宅面积为平方米，增加 容积率为，采用基准地价法及市场价格评估后补缴出让价款。 二、地价影响因素分析（一）一般因素1、城市资源状况贵阳市位于贵州省中部、云贵高原东斜坡地带，地处东经106°07 107°17，北纬 26° 11 27° 22之间

13、，土地面积 8046 平方 公里，是全省政治、经济、文化中心和西南铁路交通枢纽。贵阳市属中亚热带季风湿润气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、雨量 丰沛、无霜期长等特点，年均温 15。市区平均海拔约 1000 米，地貌上 属以山地、丘陵为主的丘原盆地地区，其中山地及丘陵各占土地总面积 的 %和%；坝地较少，仅占 %；此外还有约 %的峡谷等地貌。由于地形地貌 因素的限制，城市建设用地极为紧张。贵阳市地处长江与珠江分水岭地带，乌江干支流落差大，水力资源 丰富，建有多座大、中、小型水电站，乌江渡和猫跳河梯级骨干电站总 装机容量万 KW，在建的东风、普定电站总装机容量万 KW。全市已探明矿种 52 种，主要有

14、煤、铁、硅、重晶石、大理石、耐火 粘土、铝钒土、磷、硫、汞等矿产资源。铝土矿保有储量 4 亿吨，占全 国的五分之一；磷矿 20 亿吨，是全国三大磷矿基地之一，全国 70%以上 的优质磷矿集中在贵阳。贵阳市辖 6区、1 市、3 县（包括南明区、云岩区、小河区、白云区、 乌当区、花溪区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县） ，共 54 个乡、 29 个镇和 32 个街道办事处。全市总人口万人，人口密度为 412 人/ 平方公 里，其中城区（南明区、云岩区、小河区）人口占全市人口的 %。全市土地总面积 804667公顷，其中，耕地 288979 公顷，占土地总 面积的 %；园地 5616公顷，占%；林地

15、 266258公顷，占%，森林覆盖率 15 .97%； 牧草地 28860 公顷，占 %；水面 15247公顷，占 %；建设用地（含居民点 及工矿用、交通用地和水利设施） 48276公顷，占 %；未利用地 151431公 顷，占 %,贵阳市地形地貌状况决定了可供利用的后备资源尤其是建设用 地资源严重缺乏。2、房地产制度与房地产市场状况 由于新土地管理法的实施，使得征地成本较大提高，土地一级市场 用地量的限制及招标拍卖方式的逐步推行以及房改进行，国家对房屋交 易税费的降低，地方对推动房地产开发制定的优惠政策等，使得当地房 地产交易市场逐步发育，房价稳步小步增加，地价则有所提高。从 1998 年至

16、今，贵阳市房地产市场逐步驶入高速发展的轨道，房地 产开发投资增长以年均 %的速度递增，个人购买商品房的比例逐年增长， 居民已经成为住房投资和消费主体，房地产开发投资占GDP的比重也逐年增加， 2002年占 GDP的比重已达 7%。3、产业政策1992年国务院批准贵阳市为内陆开放城市，在项目审批、税收、海关等 一系列政策上享有与沿海城市相应的优惠政策，在全国房地产投资过热的形 式下，因受建设用地可供量不足的限制，贵阳市房地产市场所受影响较小， 价格稳中有升。 1996年贵阳市被列为全国 58 个“优化资本结构”试点城市 之一，在实现国有资产存量重组和结构优化上享受国家相关政策。 1998年国 家

17、为扩大内需、拉动经济增长，实行相对宽松的财政金融政策，加大对中西 部地区的投入，贵阳市上报的中心快速公路环线、人民广场、西郊水厂、北 郊水厂、垃圾填埋场、污水处理厂、粮食储备库等大型基础设施建设项目获 得中央财政支持，总投资 68 亿元，可使贵阳市城市建设步伐加快 5 至 10 年， 城市综合实力迅速提高，1999年国家开始实施西部大开发战略，贵阳市在此 机遇下，全市社会经济进一步得到发展 。4、城市规划与发展目标 贵阳市是贵州省省会，我国西南地区重要的中心城市之一。根据国务院 2000 年 6 月批准的贵阳市城市总体规划，贵阳市的城市建设与发展坚持 人口、经济、 社会、环境和资源相协调的可持

18、续发展战略，完善城市功能， 到 2010 年，把贵阳建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术先进、服务 体系完善、社会文明、城市布局合理、环境与生态良好、交通便捷的现代化 城市，力争城市经济社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平。城市规划区范围：东起龙洞堡，西至观山，南起桐木岭，东北至洛湾， 西北至麦架，包括中心区和小河 （含中曹甘荫塘） 、龙洞堡、二戈寨、三桥马 王庙及外围白云、金阳、新添、花溪九片区组成，面积平方公里。 市域范围 内，结合产业空间布局，以城区为核心，“一纵二横三环”市域交通网络为 骨架，沿贵黄、贵遵高等级公路的城镇密集带为城市的主要发展走廊，形成 “”形的轴线城镇群空间

19、地域结构。到 2010 年形成中心城市 （ 贵阳地 区） 卫星城（清镇、扎佐、修文） 县城及中心镇（息烽、开阳、占街等 7座城镇） 一般镇（龙岗、东风等 28座城镇）组成的层次分明、规模适当、 功能合理的市域城镇体 系。5、城市社会经济发展状况 国民经济持续快速增长，综合经济实力进一步增强。全年实现国内生产 总值亿元，比上年增长%。其中：第一产业增加值完成亿元，增长 %，第二产 业增加值完成亿元，增长%，第三产业增加值完成亿元，增长 %；三次产业比 重分别为%、%和%，一、二、三产业对经济增长贡献分别为、和个百分点。从 总量上看，国内生产总值突破了 300 亿元大关，标志着全市经济迈上了一个

20、新台阶；从发展速度上看，经济增长分别高于全国个百分点和全省个百分点， 经济增长幅度实现了连续七年高于全国平均水平，连续八年高于全省平均水 平，经济增长进入了快速稳定增长阶段，为全市实现社会生产力跨越式发展 奠定了良好基础。由于实施西部大开发战略，加大基础设施建设力度，全市 固定资产投资高速增长，投资增长已成为全市经济增长的主要推动力。全年 完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长 %，其中：基本建设投资亿元，增 长%；更新改造投资亿元，增长 %；房地产开发投资亿元，增长 %。投资直接 或间接的带动了建筑业、相关工业快速增长和城乡居民收入增加。从全年 GDP 支出结构看，由于投资增长所形成的固定资

21、本对经济增长贡献率为 %，拉动经 济增长个百分点。财税收入稳定增长。全市财政总收入亿元，比上年增长 %， 其中：地方财政收入亿元，增长 %；财政支出亿元，增长 %。全市税收收入完 成亿元，比上年增长%，其中：国税收入亿元，增长%；地税收入亿元，增长%。 金融运行平稳，各项存贷款保持较大增幅，货币回笼速度有所减缓。 年末全市金融机构各项存款余额亿元，比年初增长 %，其中企业存款余额 亿元，增长 %；城乡居民储蓄存款余额亿元，增长 %。金融机构各项贷款 余额亿元，比年初增长 %，其中：短期贷款亿元，增长 %；中长期贷款亿 元，增长 %。全市金融机构现金收入亿元，现金支出亿元，收支相抵，净 回笼现金

22、亿元，比上年少回笼现金亿元。（二）区域因素1、区域概况待估宗地位于南明区， 南明区是贵阳市的两城之一， ?全区行政区域 总面积平方千米，耕地面积 995 公顷 ，森林覆盖率%。辖两个乡， 15 个街 道办事处， 11 个村委会， 136个社区居民委员会。年 末总人口万人，其中 少数民族万人，农 业人口万人。人口出生率，人口自然增长率 ， 计划生育率 %。已新建成了 同济堂药配中心、新世纪数码广场等总面积为 8.1 万平方米的大型专业市场。 完成了水牛冲、毕山、五里关等 7 条村寨 道路改造，有甲秀广场、冠洲花园、南横步行街基础设施。改建了兴关路、 新建瑞花广场。引进了新大陆百货商城和 诺玛特大

23、型超市； 基础设施完善， 投资环境较好。2、交通条件待估宗地所在具体区域范围内城市主要干道为花溪大道，待估宗地 紧临花溪大道，目前有 7 路等多路交通车经过，交通条件方便。3 、基础设施条件（1）供水 区域内供水水源由自来水公司提供，供水保证率大于 90%。（2）供电 区域内电源为供电局供电网，供电保证率 95%。（3）通讯 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主 , 辅以架空 线路, 通讯线路畅通。（4）排水区域内排水为市政排水，排水通畅，保证率较高。（5）煤气区域内煤气为可供气范围内，保证率较高。4. 繁华程度待估宗地周边有商 行、建行、工行、农行，贵惠路小学、北京华联， 医院

24、、菜场等配套设施、配套设施完善。5. 自然环境条件：贵阳市地处山间盆地，常年主导风向为东北风， 待估宗地自然环境一般。6. 社会环境：委估地块地处贵阳市南明区花溪大道，周围为住宅、 商场、办公、学校、医院等，人员构成一般，社会环境一般。7. 相邻土地开发状况：相邻地块目前为商住综合用地。8. 规划限制：该宗用地土地规划为商住综合用地。9、区域基准地价水平： 该地块位于 贵阳市南明区花溪大道 ，用途为 商业、住宅，商业为三级，住宅为三级地，根据其基准地价以 2007年 8 月公布的关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价的通知中 地价为依据，住宅为 1300元/ 平方米。（三）个别因素1. 土

25、地位置：贵阳市南明区花溪大道。2. 宗地用途：商住综合用地。3. 设定用途：商住综合用地。4. 出让年限：年。5. 评估面积：土地总面积为 906平方米。6. 地质条件：可供建筑用地，地质条件较好。7. 地形条件：平坦。8. 容 积 率: 本次仅评估净增加住宅容积率为。9. 实际开发程度：宗地红线外 “六通”（即通路、通上水、通下水、通 电、通煤气、通讯）, 红线内达到 “六通”（即通路、通上水、通下水、通电、 通煤气、通讯）、宗地红线内 “场地平整”。第三部分 土地估价一、估价原则1、替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场 交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有

26、替代性质的土地正常价格。 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或 大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服 务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。 土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用 价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。2、最有效利用原则判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身条件、法律法规政策及 规划限制、市场需求和最佳利用程度等。由于土地具有用途的多样性，不 同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所 占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土

27、地利用方式 的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的 。3、供需原则土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需 的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格 都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降 低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进 行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断 性特征。4、报酬递增递减原则土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土 地投资的增加而出现由递增到递减的特点。5、变动原则指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确

28、地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生 变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结 果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因 素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须 分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变 动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因 此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。二、估价方法与估价过程（ 一 ） 方法选择 根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及 评估目的，结合估价师收集的有关资

29、料，考虑到当地地产市场发育程度， 选择两种或两种以上不同的评估方法。由于待估宗地位于贵阳市土地等级和基准地价覆盖范围内，因此适 宜选用基准地价系数修正法进行评估 ; 又因待估宗地拟建商住综合用房， 待估宗地区域类似房地产的交易案例较多，能够比较容易测算待估宗地 地上建（构）筑物的不动产总价，且建筑成本及相关税费、利润率等容 易获取，故亦适宜选用剩余法进行评估；综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法和剩余法进行评估。（二）估价过程1、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等 评估成果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所 处区域的平均条件相

30、比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基 准地价进行修正 , 进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。其计算公 式为 :P i =P ×（ 1± k）× Y×K×L式中： P i - 待估宗地价格P - 待估宗地对应的基准地价 K 区域及个别因素修正Y - 年期修正K - 容积率修正（ 1）基准地价成果介绍及内涵根据基准地价评估基准日为 2007 年 8 月公布的关于贵阳市云 岩区、南明区土地定级与基准地价的通知 ，其商业用地土地开发程 度一至五级地至少为“五通”及红线内场地平整，一类商业容积率 标准容积率为，临街深度为 20 米，二类商业

31、容积率为 1，商业用地 法定最高出让年限为 40 年期的平均地价， 其基准地价摘要详见下表：表 1：贵阳市云岩区、南明区基准地价表摘要单位：元 / 平方米级别一二三四一类商业8750675052203140二类商业2468246822581365住宅2350215013006602）确定待估宗地的土地级别及基准地价（P）待估宗地位于贵阳市南明区花溪大道， 用途为商业、 住宅综合用 地，其住宅地处贵阳市第三级基准地价覆盖范围内，住宅地处贵阳 市第三级基准地价覆盖范围内， 根据贵阳市 2007 年 8 月公布的基准 地价，其住宅基准地价为 1300 元/ 平方米。待估宗地位于贵阳市南明区陈家坡，根

32、据贵阳市云岩区、南明 区土地定级与基准地价更新技术报告 （2006 年 1 月）中商业、住宅 用地地价影响因素说明表及修正系数表（见表2、3），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明、 优劣程度及修正系数表（见表 4）：表 2贵阳市中心区三级住宅用地区位因素说明表优劣程度 影响因素优较优一般较劣劣距离市级商业中心 3200米3200-3400 米3400-3600 米3600-3800 米>3800米内部交 通条件道路类型城市主次干道、 红线宽 30-45 米、 人行道 7×2 米居住区道路、 红线宽 20 米、 人行道 4× 2 米小区

33、级道路、红 线宽 12 米、人 行道× 2 米组团级道路、 红线宽 5-7 米巷道距离公交站点 100 米101-200 米201-300 米301-400 米> 401 米公交线路数量级： 2 条级： 1 条级： 2 条中 巴线级： 1 条中巴 线无基础设 施条件供水保证率90%80-90%70-80%60-70%<60%供电保证率95%85-95%75-85%65-75%<65%管道煤气管道已进户临宗地可供气范围近期规划范围远期规划范围电讯市话预设或进户临宗地可申请市话安 装市话营业区外无公用服 务设施距中小学 400 米401-700 米701-1000 米1

34、000-1500 米> 1500 米距医院 1000米1001-1500 米1500-2000 米2000-2500 米> 2500 米条件距农贸市场 400 米401-600 米601-800 米800-1000 米> 1000 米规划限 制条件周围土地利用类 型住宅小区科研文体办公 区商业、普通住宅厂矿住宅区未改造居民区交通管制无限制单行线、禁停自然环境条件高程坡度0-5 度5-15 度15-25 度25-35 度35 度以上大气噪声一类标准区一、二类标准 区交界二类标准区二、三类标准区 交界三类标准区水淹可能性30 年一遇10 年一遇常年受灾宗地条件临街位置拐角或二面临

35、街一面临街不临街面积形状无影响有一定影响有较大影响建筑物朝向南东或东南点式建筑西南或东北西或北地质条件地基处理情况正常有一定难度有较大难度 如地下溶洞等表 3-2贵阳市中心区三级住宅用地区位因素修正系数表优劣程度影响因素优较优一般较劣劣距商服中心距离 （ 定级作用分值 ）+5%+%0%-3%内部交通条件道路类型+3%+%0-1%-2%距离公交站点+1%+%0%-1%公交线路数量+2%+1%0-1%-2%基础设施条件供水保证率+1%+%0%-1%供电保证率+1%+%0%-1%管道煤气+1%+%0%-1%电讯+1%+%0%-1%公用服务 设施条件距中小学+2%+1%0-1%-2%距医院+1%+%0

36、%-1%距农贸市场+2%+1%0-1%-2%规划限制条件周围土地利用类型+3%+%0-1%-2%交通管制0-5%自然环境条件高程坡度作用分值+3%+%0-1%-2%大气噪声作用分值+3%+%0-1%-2%水淹可能性0-5%-10%宗地条件临街位置+5%+%0面积形状0-2%-4%建筑物朝向+2%+1%0-1%-2%地质条件0-1%-2%表 4 住宅用地区位因素修正系数表优劣程度影响因素宗地条件优劣程度修正系数距商服中心距离 （ 定级作用分值 ） 3200 米优+5%内部交通条件道路类型城市主次干道、 红线宽 30-45 米、人行道 7 × 2 米优+3%距离公交站点100米优+1%公

37、交线路数量2 条优+2%基础设施条件供水保证率90%优+1%供电保证率95%优+1%管道煤气管道已进户优+1%电讯市话预设或进户优+1%公用服务 设施条件距中小学701-1000 米一般0距医院 1000 米优+1%距农贸市场601-800 米一般0规划限制条件周围土地利用类型商业、普通住宅一般0交通管制无限制0自然环境条件高程坡度作用分值二类标准区交界一般0大气噪声作用分值一面临街较优+%水淹可能性30 年一遇一般0宗地条件临街位置一面临街较优面积形状无影响一般0建筑物朝向点式建筑一般0地质条件地基处理情况正常一般0合计/%（ 4）确定土地使用权年期修正系数（Y）待估综合用地设定年期为年，与

38、基准地价中设定年期住宅 70 年不一致，故需进行年期修正，其修正公式如下：1-（1/（1+r d） m）Yn1-（1/（1+r d） n）式中： y 宗地使用年期修正系数rd 土地还原率， 根据现行存款年利率和物价水平、 投资风险综合确定为 7%。m 设定待估宗地可使用设定年期（年）n 基准地价土地使用年限（住宅 70 年）代入公式计算出相应的住宅年期修正系数为%。（ 5）容积率修正（ K 值）根据 2007 年公布的贵阳市基准地价修正体系，其住宅容积率修正 系数摘要如下：住宅容积率修正系数表摘要容积率修正系数待估宗地为商住综合用地，本次住宅增加容积率为 ，约等于 ，根据 上述表中的资料 ,

39、则其容积率修正系数为。6）基准地价法计算结果根据上述分析的情况， 按照基准地价系数修正法的公式， 其测算 结果如下：增加住宅建筑面积对应的土地价格：住宅部分 单位地价 Pi =P×（ 1±k）× Y×K=1300× %× %× 60%= （ 元/ 平方米 ）总价 * 799092元2、剩余法剩余法又称假设开发法， 是在估算开发完成后不动产正常交易价 格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专 业费、利息、利润、税收等到费用后，以价格余额来确定估价对象 土地价格的一种方法。其计算公式为：地价 = 不动产总价 -建筑费 - 专业费 -利息 - 利润 -税费（ 1）确定最佳利用方式 根据委托方提供的规划设技方案及相关经济技术指标， 待估宗地 为商业、住宅用地，地处贵阳市南明区花溪大道 2002-151 号，其规 划用途即为最佳使用用途。 待估宗地土地总面积为 906 平方米 , 现计 入容积率的建筑面积为平方米 , 容积率为 , 本次仅评估净增加住宅面 积为平方米 , 净增加容积率为。（ 2）不动产总价 根据待估宗地所在区域近年来住宅用房开发销售情况， 住宅高层 一般在 5000-7000 元/ 平方米， 本次评估根据采集资料和对市场前景 调查，以