商丘土地简报120319

1、本报告是严格保密的。本报告仅用于公司内部。2021-12-142021-12-14商丘市土地考察简报商丘市土地考察简报2目录目录u第一部分：城市发展及房地产市场整体概述第一部分：城市发展及房地产市场整体概述u第二部分：周边情况分析及重点个案研究第二部分：周边情况分析及重点个案研究u第三部分：考察建议第三部分：考察建议3第一部分：城市发展及房地产市场整体概述第一部分：城市发展及房地产市场整体概述41 1、城市概括及经济发展、城市概括及经济发展u城市概况商丘位于中国中原东部，简称商，为中国历史文化名城、六朝古都，拥有五千余年的建城史商丘东临黄海、西扼中原、北接齐鲁、南襟江淮，陇海与京九铁路、商杭与

2、徐兰高铁、连霍与济广高速、105与310国道等在商丘市区交汇，区位优越、交通便捷，为中国重要的综合交通枢纽和商贸物流中心、亚欧大陆桥中国段重要的中心城市，中原经济区东部经济、交通和工商业中心。盛产小麦、玉米、棉花、油料、林果、蔬菜、畜产品，永城枣干、柘城三樱椒、宁陵酥梨、虞城惠楼山药等享誉全国。 人口：736万（2010年全国普查）面积：10,704平方千米著名景点：商丘古城、应天书院、燧皇陵、黄河故道旅游度假区、芒砀山机场：商丘机场火车站：商丘站、商丘高铁站、商丘南站行政区类别地级市车牌代码：豫N 51 1、城市概括及经济发展、城市概括及经济发展u产业结构以河南煤业化工集团、神火集团及商丘科

3、源电子铝箔等为核心的煤电铝及煤电铝及铝深加工产业铝深加工产业；以龙宇化工、商丘中亚化工等为依托的化工产业化工产业；以科迪集团等大型食品企业为支撑的农产品深加工产业；农产品深加工产业；以香雪海、冰熊、兆邦电器、松川汽车等制冷基地和五金家电为龙头的装装备制造业及机械制造业；备制造业及机械制造业；u产业结构商丘市目前共有省级园区、集聚区12家其中有5家坐落在市区内商丘国际华商产业园（与商丘经济技术产业集聚区合署办公）豫东物流园区（与豫东综合物流集聚区合署办公）商丘台商工业园商丘市梁园产业集聚区（与梁园新区合署办公）商丘市睢阳产业集聚区。 61 1、城市概括及经济发展、城市概括及经济发展台商工业园国际

4、华商产业园豫东物流园区睢阳产业集聚区梁园产业集聚区71 1、城市概括及经济发展、城市概括及经济发展u城市经济发展近期目标东部新开发区规划180平方公里，定位中央商务区以产业集聚区为重点，加大投入、招商引资、完善功能，增强集聚区的凝集力和竞争力。要增加投资强度，大力推进道路、供电、供水、标准化厂房建设。 紧盯有投资意向的500强企业和大型企业集团，提高项目成功率。根据产业集聚区主导产业的确定，着力引进产业关联度高的大项目、好项目确保明年全市粮食总产稳定在120亿斤以上 82 2、城市建设及规划发展、城市建设及规划发展u城市总体布局截至2011年底，商丘市辖4区1市6县梁园区、睢阳区及开区组成商丘

5、市区，梁园区为老城区，商业、贸易集中，睢阳区行政办公相对集中开发区主要为规划一些产业园工业园未来规划向东扩张形成新开发区，定为中央商务区92 2、城市建设及规划发展、城市建设及规划发展u城市发展方向城中村改造，在市区内有几百个城中村，近两来将加大力度进行拆迁改造城市发展重心向南，向东延伸南京路规划成金融街，用地北侧的城市主干道将集中规划金融企业东部新开发区规划180平方公里，定位中央商务区开发区金融街纵向发展轴103 3、房地产市场总体发展状况、房地产市场总体发展状况u供求关系市场需求量较大，未来城市改造，还将进一步增加住房的需求u去化情况据调查，目前在售楼项目销售情况良好，未发现滞销楼盘，未

6、开盘项目的认购人数或排号人数也较多，销售速度较快u价格水平普通档次住宅3500-4200之间，个别住宅有超过5000底商价格10000左右。由于城区面积较小，价格差别不大，睢阳区略高其它区200左右u板块划分梁园区，属老城区，商业大多集中在此区。环境相对较差睢阳区，行政办公较集中，环境相对较好开发区，以产业园区为主，人口密度较小，环境相对较安静u消费特点以大户型，市场户型120-140为主，对双气（燃气、热力比较看重）114 4、土地资源状况、土地资源状况u已出让土地情况分析商丘2011挂牌出让的住宅、商业用地都距本项目用地有一定的距离，亩单价约40-60万元，楼面单价主要集中在300-500

7、元124 4、土地资源状况、土地资源状况u已出让土地情况分析商丘2011协议出让的住宅、商业用地都距本项目用地有一定的距离，价格差异较大134 4、土地资源状况、土地资源状况u已出让土地情况分析南京路近2011至今暂无土地成交数据，2010年成交四宗，2009年出让一宗其中挂牌用地三宗，每亩100-150万，楼面地价650-1100元144 4、土地资源状况、土地资源状况u未来发展用地主要发展方向从市规划局获南京路将成为城市东西向的主干道，在最新上报的城市规划中，此地区将规划成商住用地，容积率不低于，预计规划月份可获批，月公示完毕。用地现为二级用地，新规划调整为一级用地。15第二部分：周边情况

8、分析及重点个案研究第二部分：周边情况分析及重点个案研究161 1、地块调研内容分析、地块调研内容分析u地块主要经济指标用地指标需要股权收购后到规委申请新控规目前暂未明确各指标，原则上容积率不低于3.合作方获息预计可达到3.8，建筑控制面积约20万平方米，商业比例约在2030%。地块位置地块位置宗地四宗地四至至东东北面地块紧临废弃五中分校和永和小区，南地块临一条生活路南南紧临家机场家属楼西西至华夏路北北至南京路土地面积（平方米）土地面积（平方米）北27473.82，南18329.99，总45803.812；含路总52384.25，约70亩建筑面积建筑面积待定，预计约20万平方米容积率容积率开发程

9、度开发程度水、电、路、燃气、热力用途用途北地块商用、南地块工业出让年限出让年限待定建筑密度建筑密度待定建筑限高（米）建筑限高（米）待定绿化率绿化率待定171 1、地块调研内容分析、地块调研内容分析u本地块周边情况图片，用地现状是农机场轻质厂房东东南南西西北北东临华夏路，路东侧是中国人寿的办公楼及其职工楼农机场的职工楼西侧北部现状为废弃的第五中学，中部为永和小区，南部紧临生活路，路西是一些自建房北临南京路，路北是开运开地小区181 1、地块调研内容分析、地块调研内容分析u用地现状是农机场轻质厂房u东、西、南侧有墙191 1、地块调研内容分析、地块调研内容分析u北侧南京路u东侧五中分校和生活用路2

10、01 1、地块调研内容分析、地块调研内容分析u西侧为华夏路，路西为中国人寿及其家属楼u南侧农机场家属楼211 1、地块调研内容分析、地块调研内容分析u地块现状分析拆迁拆迁用地内现状为轻质厂房，所有权归农机场，地用地内现状为轻质厂房，所有权归农机场，地块西部为农机场临时建筑小餐饮块西部为农机场临时建筑小餐饮文化内涵商丘是是三商之源，姓氏发源地三通一平市政条件良好，地块周边道路有市政热力、燃气管线地势平坦地形由南北两个地块组成，南北方向成长条形，南部地块比北部地块略宽水系西侧约米有现状河流“蔡河”污染暂无交通城市北侧及东侧有火车站，东、北、西有长途客运站，南则有连霍高速，东侧有济广高速221 1、

11、地块调研内容分析、地块调研内容分析u周边配套分析内容内容行政地块所在睢阳区，是主要的行政办公集中地，车程分钟内可方便的到达国土、规划、建管等医疗约公里有商丘第一人民医院教育北部不到公里有睢阳新城小学商业公里内零期的分布些小型的商业娱乐地块西北方约米有金世纪广场，常有公共活动交通北侧南京路东西向贯穿商丘，交通比较方便232 2、重点个案分析、重点个案分析u个案调研表项目价格销售情况上东一品（开发区）住宅均价约3500-3600剩不足10套帝和水上花园高层3800 多层4300-4800 剩不足10套康桥水岸住宅3600-3700商业约10000剩20套左右金居银都住宅3800尚未开盘，排号较多圣

12、地亚哥（梁园区）住宅3500-3700剩不足30套新冀花园住宅均价4000剩20套左右242 2、重点个案分析、重点个案分析u个案总结1、区域影响因素总结商丘市区面积较小，区位因素对房价的影响相对较小，地块周边暂无正销售楼。目前在售楼盘价格主要在35004000元/之间。本项目地块区位相对所调查楼盘位置较好。预计价格在4000-4500元/之间。2、市场供应以大户型为主各楼盘的主要户型为三室两厅，110-140平方米。总价4050万元。3、底商价格较高底商在商丘的认可度较高，调查各盘都设有1-2层底商，开始销售都已销售完毕。价格在10000元/左右。面积在100平米以上。4、销售速度较快已销售

13、楼盘普遍只剩10几套房源，未开盘楼盘排号数量也较多。25第三部分：考察建议第三部分：考察建议261 1、土地取得方式及条件、土地取得方式及条件u用地性质：现用地性质为北侧商业，南侧工业，年颁发土地证u土地所有权：土地现归农机公司所有，用地上现为其轻质厂棚。其收让合同中有一条款，可以通过补交出让金转变土地性质，而不在通过招拍挂。u土地获取方式：、收购现农机厂所有股份，变更法人代表。现有股人份集中在农机厂职工手中，其中%左右集中在人，其余较分散，现估计需要资金1.1亿元，收购时间个月、收购后以新法人身份向规划申请建设用地规划设计条件，包括规划用途，容积率等等指标，半个月内时间可获得批准。（新控规月

14、公示，月公示完毕，些设计条件需公示后批准）、用申请下的规划设计条件到国土局办用地变性。（个月）先报国土局的地价办，地价办出具土地评估价及审批意见报市政府批准签定新的出让合同，通过国土局网络上报国土资源部补交土地出让金，约千万元（个月内交齐）271 1、土地取得方式及条件、土地取得方式及条件收购农机厂股权并变更发人约.亿元规划计划条件审批1-2个月半个月新规划确定月份以后农机场现在的职工市规委土地变性补交出让金约5-6千万元国土局股东较分集收购不容易统一容积率不确定影响楼面地价需上报市政府可能出现风险282 2、项目初步判断、项目初步判断u宏观环境商丘目前经济情况良好，城区周边有五个产业聚焦区，预计未来经济发展相对比较稳定。u房地产市环境房地产市场比较稳定，去化率较好，销售速度比较稳定，房价主要集中在35004200元/ 。底商大约10000元/。预计未来房价比较稳定。随城中村改造加速，未来的潜在需求较大u项目区位项目所处地段很好，在城市中心地段，南京路是商丘东西向主干道。u项目经济效益分析获取土地需股权收购预计大约1.1亿元，补交出让金约5-6000万元。每亩均价约240万元，暂按