豪宅产品打造方案20120709

1、p 别墅豪宅产品细节的研究分析1豪宅的定义豪宅的定义2豪宅的产品设计豪宅的产品设计3豪宅的装修用材豪宅的装修用材4豪宅的配套设施豪宅的配套设施豪宅的定义豪宅的定义1 什么是豪宅？从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。 豪宅是指比高档住宅，在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅也只是一个统称而已。 一提到别墅、洋房等这些人们称之为“豪宅”的高档物业，人们的脑海中马上就会浮现出这样的一幅图画：宽大的户型，尊贵的屋主，精致的装修，怡人的景观当然还有遥不可及的价格。身份尊贵有文化&有

2、故事贵族的代表l 印象层面的豪宅：豪宅是少数人才可享受的权利，是有文化和故事的，豪宅里的人群就是高贵的代表符号。 大多数人都是凭想象去理解豪宅，大众心理认为，豪宅有着遥不可及的价格，住在里面的人一定是有高贵身份，建筑有风格，风格背后有故事，故事中隐含一种文化背景。优越地段视觉与听觉豪宅l 视觉与听觉层面的豪宅：豪宅不是一般人可享受的权利，虽然大多数人还是靠感观去理解豪宅，但少数人已开始慢慢探索更深一层的豪宅，包括地段、环境、配套、服务这些可以看到、听到、感受到的要素。优雅环境品牌配套人性服务产品核心l 体验层面的豪宅：豪宅的确是少数人可享受的权利，这是拥有豪宅人士对豪宅的更深认识，更加注重实际

3、的体验，即豪宅的核心体-产品打造，设计是人性化，用材是智能化和领先技术。设计用材规划设计室内设计景观设计科技化智能化高性能人性化户型装修氛围特色化环境幽雅，或具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源建筑精美不可复制风格各异难以仿造人文价值无法再生区位优越不可替代 大一山庄 每栋别墅都是世界顶级设计师独立设计，塑造出每栋别墅都是独一无二的艺术群雕。 盘古大观 位于北京亚奥核心区，距水立方180米，距鸟巢500米。 观澜湖 位于法定永久生态控制线内，拥有20平方公里国家四A级旅游景区的景观资源。 安蒂拉 印度首富穆克什安巴尼居住地，建筑酷似数十本堆叠起来的不同厚度和宽度的书籍。

4、 利奥波德 比利时国王利奥波德二世于1902年修建，迄今为止全球成交价格最高的私人宅第。房地产不等于钢筋加水泥！同样，豪宅也不等于一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。 硬件上的出类拔萃只是支持物业成为硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅豪宅”的先的先决条件，决条件，但仅有硬件是不够的，只有将外在的包装与内在的气质和谐统一，共同达到高标准，才能完美地展现出其卓而不群的风度。因此，软件的提升与修炼才是支持物业成为软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅豪宅”的必要条的必要条件。件。 l要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求。l要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需

5、求。豪宅的产品设计豪宅的产品设计2独特的建筑风格独特的建筑风格 豪宅总是以其雍容华贵的建筑风格和别具一格的独创设计，吸引着人们的眼球。建筑风格就像建筑物的面部表情，不同的建筑风格传达着不同的文化和生活方式。虽然建筑风格和户型平面、空间格局并不一定是完全对应的，但绝大多数成熟而经典的豪绝大多数成熟而经典的豪宅都是内在空间和外在形象宅都是内在空间和外在形象的完美统一。的完美统一。 北京波特兰花园整体建筑风格保持典雅、端庄、亲和的美式纯正风格，多为中、低坡的四坡屋顶或交叉屋顶，屋顶多为浅灰或深灰色。北京波特兰花园外墙面增加了部分巴拉丁窗、凸肚窗的装饰性建筑元素，在英式传统的基础上，加深内门廊的纵深，

6、强调门廊区域的装饰性。科学立体的交通网络科学立体的交通网络 豪宅通常都位于郊区或者山上、海边，周边未必会有发达的交通网络。虽然说机场、港口、地铁这些完善的交通网络，为出行提供了极大的便利条件，但社会顶级人群对轨道交通依赖程度其实并不高，更倾向于私人飞机、游艇、高级跑车等这类既可作为交通工具又能充分展示身份价值的交通工具。所以具备海、所以具备海、陆、空的科学立体交通网络是豪宅的重要条件之一。陆、空的科学立体交通网络是豪宅的重要条件之一。私人游艇码头私人游艇码头楼顶停机坪楼顶停机坪l香港豪宅“创世纪”，带楼顶停机坪l印度首富穆凯什安巴尼为自己打造的“安蒂拉”豪宅，楼顶带有独立的直升机停机坪配备充足

7、的车位空间配备充足的车位空间 顶级人群通常拥有2部以上私家车，豪宅应设置一个能停两辆及以上车辆的室内停车库和相应的室外停车位。考虑到宴会活动会邀请亲友，如果空间足够可将主人车库和客人车库分设将主人车库和客人车库分设，避免相互干扰。另外车库平面及空间尺度也要大于普通别墅，充分考虑加长型豪华轿车停放要求。车库平面及空间尺度也要大于普通别墅，充分考虑加长型豪华轿车停放要求。有足够大的庭院停车空间，满足业主举办家庭聚会，客人的停车需求。主人车库在室内，客人停车在室外，主客车位分离停放。上海世贸佘山庄园上海世贸佘山庄园豪华的室内外游泳池豪华的室内外游泳池 由于土地资源有限，开发商只愿意为一个楼盘里最顶级

8、的几套豪宅规划泳池，可以说，带有私家室内外泳池的豪宅一定带有私家室内外泳池的豪宅一定是真正的豪宅。是真正的豪宅。深圳观澜湖高尔夫大宅室内泳池设计海南福湾别墅不带餐厅，但都有泳池宏伟气派的门前走廊宏伟气派的门前走廊 豪宅门前走廊的设计通常很像公共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋，同时和主体建筑的体量相呼应、突出豪宅的宏伟气派。而且还会在此处形成一个可以回车的小型可以回车的小型广场，也是庭院外公共道路广场，也是庭院外公共道路和主入口之间的过渡空间。和主入口之间的过渡空间。 上海世贸佘山庄园别墅前院设置圆形喷水池，形成环形道路，使车辆出入具有很好的导向性上海紫园连廊设计上海紫园连廊设计

9、上海檀宫连廊设计上海檀宫连廊设计 别墅类豪宅作为住宅产品的最高档类型，判别其是否达到豪宅的豪华程度，除了应该考虑其室外环境，如自然景观、每户占地面积等方面的资源占有情况，其户型所具备的齐其户型所具备的齐全功能，也是判别的重要因素之一。全功能，也是判别的重要因素之一。 当我们评价一座别墅豪宅的环境和质量时，第一是看项目周边大环境，其次是社区内部环境，第三就是别墅自身院落和内部空间小环境。在前两项基本差别不大的情形下，别墅自身功能配置上的优劣就成为一个重要的考虑因素。 豪宅中庭挑高的设计使客厅的空间视野开阔，并且共享空间造成的氛围彰显出主人尊贵的居住品质。营造共享空间的手法是豪宅中常见的设计手法之

10、一营造共享空间的手法是豪宅中常见的设计手法之一，而中庭楼梯的设置就显得尤其重要，中中庭楼梯是别墅类豪宅大厅的视觉中心，常常起到一种联系上下空间的桥梁作用。庭楼梯是别墅类豪宅大厅的视觉中心，常常起到一种联系上下空间的桥梁作用。另外中间休息平台的设置尤为讲究，不同的设置方法会造成不同的空间感受。 豪华的中庭设计豪华的中庭设计8米高的大厅挑高处理，配合欧式墙面装饰及吊顶，属纯正西式风格设计。上下两层墙体部位均设置大面积落地玻璃门窗，使室内获得充足采光，并具有良好的视野空间。上海世茂佘山庄园大厅旋转大楼梯 彰显豪宅气派 现代现代风格的豪宅通过追求形体和室内空间的丰富变化来彰显自身的个性。风格的豪宅通过

11、追求形体和室内空间的丰富变化来彰显自身的个性。而客厅作为其中体量最大、位置显要往往是可以自由发挥的对象，因此异形客厅的设计花样丰富，是豪宅颇有特色的看点之一。异性客厅设计异性客厅设计重庆东原香山重庆东原香山 豪宅豪宅餐厅的设计餐厅的设计已不仅仅满足于常规的餐厅设置，而是将功能分区进一步做细已不仅仅满足于常规的餐厅设置，而是将功能分区进一步做细做精，以体现做精，以体现其豪华舒适的用餐感受。其豪华舒适的用餐感受。多功能餐厅设计多功能餐厅设计餐厅区一般专设一个房间，供全家一起享用正餐。面积应足以摆放长桌，且空间布置不能显得局促。 上海世茂佘山庄园 餐厅 上海世茂佘山庄园 早餐室早餐区可以是一个公共空

12、间，可以几个人围坐在一起进食早餐或享用下午茶。此区域不应单纯追求大面积，还需布置得简洁明亮，具有亲和力。上海西郊庄园 宽大厨房上海西郊庄园 大面积餐厅家庭活动室不以用餐为单一用途，但一些房型中的家庭活动室设在用餐区旁，因此可兼具候餐区的功能。中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间，方便实用。中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间，方便实用。中西厨房设计中西厨房设计这是一种西方生活和中式烹饪功能性的嫁接。可以同时享受中式厨房提供的美味，和西式厨房的宽敞和舒适，不失为一个绝妙的选择。 北京星河湾中西厨房，在中厨旁是一个大型饭厅，西厨旁则是一个会客室，加上大厅，整个单元有三厅设计。

13、多数多数豪宅在自住的功能以外还兼有一定的商务功能，这就要求在主人的书房旁设置会客空间，豪宅在自住的功能以外还兼有一定的商务功能，这就要求在主人的书房旁设置会客空间，有的甚至设置小型的会议室。有的甚至设置小型的会议室。 小型会客室兼书房设计小型会客室兼书房设计 深圳龙岗水岸新都别墅书房设计深圳凤凰谷28号别墅 书房 宽敞的大露台设计常常是提高豪宅品质的主要因素之一，宽敞的大露台设计常常是提高豪宅品质的主要因素之一，带给主人良好的景观视觉，另外宽敞的大露台也可以提供户外的休闲就餐场所。大露台设计大露台设计 上海佘山高尔夫别墅大露台 在国内的普通住宅、甚至是一些中档别墅中，佣人房往往是一个面积狭小的

14、房间，仅为满足一张单人床的摆放需要。而在豪宅中，由于管理上需要更多的工人，如花木园艺、卫生清洁、厨房后勤等，佣人房的数量通常多于一间，其空间尺度所配置的专用卫生间的标准更接近于其它次要卧室套房，仅在位置上处于从属地位。在达到功能使用要求的情况下，尽量提高其舒适度，表现出对管理服务人员的尊重。在达到功能使用要求的情况下，尽量提高其舒适度，表现出对管理服务人员的尊重。 舒适佣人房设计舒适佣人房设计四川成都 龙湖.长桥郡 工人休息室 工人卫生间 主人主人套房作为豪宅主人独套房作为豪宅主人独享的私密性生活空间，是所有享的私密性生活空间，是所有功能空间的重中之重。功能空间的重中之重。常见的做法是男女主人

15、房分设，均单独配备各自的更衣、洗浴空间，而且根据男女主人不同的使用要求，分别附设书房、大型化妆间、健身房等。豪华主卧套间设计豪华主卧套间设计附设书房空间 重庆东原香山卧室小书房 深圳香蜜湖1号卧室小书房豪华主卧套间设计豪华主卧套间设计重庆东原香山衣帽间 深圳香蜜湖1号附设私人起居空间步式衣帽间深圳观澜湖高尔夫别墅衣帽间私人豪华卫生间上海佘山世贸庄园上海檀宫深圳香蜜湖1号 如果如果主人套房未男女分设，至少应将其更衣间分开，在套房的卧室、更衣、洗浴三大空间的比主人套房未男女分设，至少应将其更衣间分开，在套房的卧室、更衣、洗浴三大空间的比例分配上，与普通住宅有明显的不同。例分配上，与普通住宅有明显的

16、不同。即更衣、洗浴房间的面积是卧室的两倍以上，一些大型的卫生间甚至结合健身设施统一设计，如各种健身器械、桑那房、蒸气房等。 豪华主卧套间设计豪华主卧套间设计成都龙湖.长桥郡 北京御园 豪宅豪宅除了具备齐全豪华的基本居住功能需求，往往会设计一些除了具备齐全豪华的基本居住功能需求，往往会设计一些 娱乐休闲功能区，增加豪宅的舒适程娱乐休闲功能区，增加豪宅的舒适程度，也供主人闲暇时光提供一些好地方，增加生活乐趣。度，也供主人闲暇时光提供一些好地方，增加生活乐趣。其他娱乐休闲功能设计其他娱乐休闲功能设计 桑拿房桑拿房放映厅放映厅台球室台球室棋牌室棋牌室健身房健身房酒吧间酒吧间 豪宅豪宅多是根据主人的喜好

17、，经艺术化归纳多是根据主人的喜好，经艺术化归纳整理而量身定制的住宅产品，其外观形象、室整理而量身定制的住宅产品，其外观形象、室内装饰设计、家具陈设等应是统一的整合设计。内装饰设计、家具陈设等应是统一的整合设计。甚至在很多细节上注入更多艺术化、特色化的处理，如室外小品、灯具花池、门窗型式、家具陈设等等，以致很多别墅现在已经成为具有相当价值的文物保护建筑。 室内外设计及陈设的整体性及艺术性室内外设计及陈设的整体性及艺术性 上海西郊庄园 水景一方面可以增加项目的景观优势，另一方面是有水的地方，从风水上看，更容易造就风水宝地。水是生态环境中最活跃、最有灵性的因素，也是财富的象征，上风上水在中国更是风水

18、宝地，在豪宅社在豪宅社区内，水景运用不可或缺，且位于财位之处。区内，水景运用不可或缺，且位于财位之处。小区景观设计小区景观设计-水景水景深圳圣.莫丽斯 三期独立组团 有专门的三期大门 图为入口处水景整个小区水声潺潺 3台地而上 水潺流而下被建筑物环绕的 “天山龙池”中的鼎与四条龙 水景应尽量采用活水。天然水景为最佳水景；人造喷泉、涌泉、水帘、叠水、瀑布等，为次佳水景；而人造河道或室外泳池等人造水景，则可以增加社区的美观感。上海海源别墅，临水而建，位于天然形成的淀山湖旁边，拥有长达15公里的湖岸线，让水的景致得以最大化的全面展现。低调且真实的呈现了湖景的概念。小区景观设计小区景观设计-水景水景

19、社区内水景以天然水景为最佳，如能将天然河道引入社区内，倚绕湖泊规划布置社区，则最为自然美观的设计。别墅豪宅对河道水系的水景运用更为丰富，一些别墅区的庭前院后均有水系贯穿，这种环环绕、穿插于别墅庭院的私家水系，实现了水景的私家化，也是目前豪宅社区水景的一种发展趋势。豪宅绕、穿插于别墅庭院的私家水系，实现了水景的私家化，也是目前豪宅社区水景的一种发展趋势。豪宅社区完全可以通过水景布置提高社区的文化涵养。社区完全可以通过水景布置提高社区的文化涵养。喷泉、水帘、水池、泳池、河道等人造水景应体现小区现代感或设计感，提升小区档次。喷泉、水帘、水池、泳池、河道等人造水景应体现小区现代感或设计感，提升小区档次

20、。小区景观设计小区景观设计-水景水景小型喷泉多配合雕塑，设置在豪宅主出入口或道路口处，设施在白天应全天运转，属运行成本较高的人造水景。一些小型喷泉也可以结合水池布置。 大型喷泉可结合大型水池布置，一般位于小区中央景观、休闲广场等处。 广州汇景新城东莞万科麓湖别墅广州星河湾佛山金域华庭无锡圣园深圳中信红树湾2期小区景观设计小区景观设计-水景水景 水池可配合小区建筑及整体景观基调，通过高差形成类瀑布或叠水水景。水池可配合小区建筑及整体景观基调，通过高差形成类瀑布或叠水水景。 深圳星河丹堤人工跌水景观成都雍景湾别墅区深圳澳城竖向景观变化 广州星河湾，水池中还可水池中还可 饲养鱼种，增添阳气。饲养鱼种

21、，增添阳气。东莞万科麓湖别墅深圳兰溪谷 瀑布式社区水景小区景观设计小区景观设计-水景水景 豪宅除了会所的泳池设施，还有一些私家泳池，这些露天游泳池一般作为景观配套，而非以健身为主要目的。露天泳池大多非标准泳道大小，而是采用美观的弧形造型，并在周围加以绿化、休闲配套等设施，露天泳池大多非标准泳道大小，而是采用美观的弧形造型，并在周围加以绿化、休闲配套等设施，以供休憩需要，从而提高小区档次，凸显豪宅品质。以供休憩需要，从而提高小区档次，凸显豪宅品质。深圳香蜜湖深圳香蜜湖1 1号号 五星级会所室五星级会所室外泳池外泳池东莞万科麓湖万科麓湖别墅广州广州汇景新城无锡圣园无锡圣园 园林景观小品具有较强的造

22、型艺术和观赏价值，在环境景观的塑造中可以发挥重要的艺术造景功能。豪宅的园林都会有不少独特、有品位的小品，这些小品虽然体量不大，但往往起到画龙点睛的作豪宅的园林都会有不少独特、有品位的小品，这些小品虽然体量不大，但往往起到画龙点睛的作用，无形中提升了豪宅的文化内涵。用，无形中提升了豪宅的文化内涵。小区景观设计小区景观设计-小品设置小品设置深圳澳城细致的雕塑景墙重庆-复地天玺雕塑小品植物墙垂直绿化，面积不大，独有的浪漫风情展露无遗成都-新鸿基悦城休憩小品成都新鸿基悦城装饰小品北京易郡围合性小品北京东山墅凉亭小品设计 所有别墅社区都不是由一栋栋别墅划分的纯私家用地的集合，更应该是一个整体的社区的概念

23、，应有足够的公共活动与公共景观用地，而这些公共的景观与绿化和用地面积，标志着社区整体环境质量的档次。公共的景观与绿化和用地面积，标志着社区整体环境质量的档次。小区景观设计小区景观设计-公共绿化公共绿化在别墅社区内散步观赏是一大乐趣，散步、健身、溜狗，都需要有一定的足够开阔、足够长度的休闲散步路线，也需要在景观较好的位置提供足够面积的，公共休息活动空间。成都龙湖.长桥郡，社区公共绿化设计 豪宅的入口大门及通道都会精致处理，往往突出豪宅的入口大门及通道都会精致处理，往往突出“深宅大院深宅大院”的特质的特质。入口喷泉是豪宅私家庭院的惯用手法，除了有造就风水好意头的作用外，也多少改变了庭院的小环境，是

24、私家庭院景观的首选。庭院景观设计庭院景观设计-入口处设计入口处设计成都龙湖成都龙湖. .长桥郡，入口处的小桥长桥郡，入口处的小桥无锡圣园，入口处的小庭院无锡圣园，入口处的小庭院上海檀宫，入口处的喷水池上海檀宫，入口处的喷水池部分豪宅充分考虑家长与儿童的互动空间，在后院或者泳池旁边设置儿童娱乐场地，一般有沙坑，秋千，滑梯，翘翘板等，场地材料由软质场地构成。 休闲场地常常结合一些自然景观设置，利用庭院内的植物围合成空间，可以为主人提供纳凉休息，会客交谈的场所。庭院景观设计庭院景观设计-休闲场地设计休闲场地设计东莞万科麓湖别墅成都 龙湖.长桥郡 成都 龙湖.长桥郡 私家泳池是豪宅具备的基本条件之一，

25、可以提升豪宅档次，受到不少客户喜爱。泳池设计除了池设计除了结合整体园林景观外，还要充分考虑其使用的实用性与方便性。结合整体园林景观外，还要充分考虑其使用的实用性与方便性。庭院景观设计庭院景观设计-私家泳池设计私家泳池设计某别墅的私家泳池设计 某别墅的私家泳池设计 合理的植物配置一有有合理的植物配置一有有遮阴挡风作用，二是四季花草遮阴挡风作用，二是四季花草呈现的不同颜色带来良好的视呈现的不同颜色带来良好的视觉效果，三是对私家院落的私觉效果，三是对私家院落的私密性起到一定的保护效应。密性起到一定的保护效应。另外良好的植物配置对于季节变化而产生的气候影响也有一定的改善作用。庭院景观设计庭院景观设计-

26、植物配置植物配置上海绿城玫瑰园的植物配置实景图豪宅的装修用材豪宅的装修用材3 豪宅通常以高档石材作为外墙装饰主材，一方面是从视觉效果提升项目档次，另一方面也满足了客户内心的尊贵感。石材的刚劲挺拔体现了豪宅历久弥新的精神象征。石材的刚劲挺拔体现了豪宅历久弥新的精神象征。上海佘山紫园采用澳洲进口的天然砂石深圳天琴湾采用亚洲太行山原生态石材北京龙湖颐和原著采用来至法国、西班牙、葡萄牙的石灰石高档的外墙饰材高档的外墙饰材 为了响应国家节能减排的号召，越来越多的房地产项目使用节能环保的建筑材料，豪宅更是将其运用得淋漓尽致，高科高科技节能建筑材料的使用，不仅增加了豪宅的科技含量，技节能建筑材料的使用，不仅

27、增加了豪宅的科技含量，也成为一种新的营销噱头。也成为一种新的营销噱头。上海佘山紫园外墙采用7mm厚EPS板外保温屋面采用35mm厚XPS板保温隔热外墙保温技术与新型节能材料同时结合使用才能发挥最佳功效，从而真正实现建筑节能，因此豪宅号称节能环保必须技术和材料同步到位。节能环保保温材料节能环保保温材料外墙保温技术外墙保温技术新型节能材料新型节能材料外挂式外保温：外挂式外保温：施工难度大，由贝聿铭先生设计的中国银行总行办公楼的外保温就是采用的这种设计。聚苯乙烯泡沫塑料板聚苯乙烯泡沫塑料板（EPSEPS及及XPSXPS）：在全世界范围内的外墙保温外挂技术中被广泛应用。聚苯板与墙体一次浇注聚苯板与墙体

28、一次浇注成型：成型：造价较高，钢材会降低墙体的保温效果，现改良使用混凝土与无网架聚苯板一次成型复合墙体。矿物棉：岩（矿）棉板矿物棉：岩（矿）棉板和玻璃棉毡。和玻璃棉毡。性能相似，玻璃棉手感好于岩棉，可改善工人的劳动条件。聚苯颗粒保温料浆外墙聚苯颗粒保温料浆外墙保温：保温：成本较低，不受结构质量差异的影响，是目前被广泛认可的外墙保温技术。超轻的聚苯颗粒保温料超轻的聚苯颗粒保温料浆：浆：由聚苯颗粒和保温胶粉料分别按配比包装组成。 外窗是外墙装饰的一部分，装修风格通常和整体建筑风格融为一体，好的豪宅外窗，除了装饰风格上追求和谐，用材豪宅外窗，除了装饰风格上追求和谐，用材也应当是上乘有保证的。也应当是

29、上乘有保证的。上乘的外窗用材上乘的外窗用材南京钟山国际高尔夫别墅 采用美国加州国际专业门窗品牌Tomars铝包木框窗，原生橡木更显尊贵；高性能中空玻璃，并含优质纱窗。集铝合金特有性能和木材的自然美观为一身，具备优越的节能、环保、隔温、隔音性能。外窗系统品牌罗列：意大利罗克迪门窗系统，世界最先进的门窗系统之一日本集团开发的整体塑钢门窗型材和配套五金件意大利阿鲁克断桥隔热铝合金门窗系统德国汉诺克斯实木窗，HANS-ROCK是德国高档实木及铝木复合门窗的权威。 屋面装修用材是一个容易被忽略的细节，屋面和外墙一样，同样会遭受长时间风吹雨打，所以豪宅着重外墙装饰的同时，千万不能忘记屋面屋面装修一样重要，

30、这也是建筑质量好坏的一装修一样重要，这也是建筑质量好坏的一个重要评鉴。个重要评鉴。西班牙和意大利风格的别墅采用西式瓦筒，数十年都不褪色。高档的屋面用材高档的屋面用材南京钟山国际高尔夫别墅，根据不同建筑风格，选用不同品牌的屋面材料。美国哥特风格的别墅采用混凝土瓦，世界五百强，全球最好的建筑材料供应商-拉法基屋面系统。屋面系统品牌罗列：曼宁家屋面系统，世界500强“全球屋面系统排名第一”。欧文斯科宁，全球最大的坡屋面瓦供应商。法国永得宁，欧洲波形沥青瓦及坡屋面防水第一品牌别墅豪宅的大门虽然不大，但都设计豪华气派，而且各项功能强大齐全。别墅豪宅的大门虽然不大，但都设计豪华气派，而且各项功能强大齐全。

31、气派大门用材气派大门用材北京晴翠园，德美中意实木大门，具有高度防风、保温、隔音及防变形功能，表面做仿旧处理以配合整体风格。上海阳光海岸，别墅式双开门入户跃层设计两层高拱门入户地面一般会采用进口石材或者是铺设地毯。客饭厅用材客饭厅用材天花板会用高级水晶吊灯装饰。墙面采用污染较少的高级乳胶漆或者是高级墙纸。上海九龙仓玺园餐厅铺设大理石深圳万泽云顶香蜜湖，大理石无缝拼花地板上海汤臣一品墙体采用高级内墙乳胶漆房间用材房间用材地面一般会采用柚木等高档木材作为地板。上海九龙仓玺园卧室采用柚木复合地板，部分户型选用黑檀木作为面板墙面采用污染较少的高级乳胶漆或者是高级墙纸。 南京菲呢克斯墙面均为整块法国仿马毛

32、墙纸上海公元沐桥，地面采用18mm厚美国亦丰实木复合地板天花通常是装饰吊顶或者是复杂灯槽处理。上海华府天地，天花复杂灯槽处理重庆棕榈泉国际花园，天花复杂灯槽处理卫浴间陶瓷产品主要有唯宝、杜拉维特、凯乐玛、劳芬为主的进口产品，浴缸有卡德维等专业权威品牌；卫浴间陶瓷产品主要有唯宝、杜拉维特、凯乐玛、劳芬为主的进口产品，浴缸有卡德维等专业权威品牌；卫生间龙头产品的品牌主要有当代、汉斯格雅、高仪为主的进口产品，或采用陶瓷产品的配套产品卫生间龙头产品的品牌主要有当代、汉斯格雅、高仪为主的进口产品，或采用陶瓷产品的配套产品。公共浴室一般会将淋浴及盆浴分开，以供客人选择，且保证客户在使用中的卫生问题。主卧室

33、的洗手间则更注重私密性及豪华性，配置台盆、座便器、淋浴房、浴缸，也可配置净身器，以充分体现主人的尊贵与地位。卫浴室用材卫浴室用材上海绿城玉兰花园，卫生间全部采用唯宝洁具和汉斯格雅的龙头及花洒上海九龙仓玺园从主卫到公卫都采用了统一标准：龙头花洒为Grohe品牌，马桶、座便器以及浴缸等陶瓷类制品选用瑞士高端品牌Laufen深圳万泽云顶香蜜湖洁具和龙头采用德国杜拉维特厨房电器配置中，炉灶选用两眼以上灶具，冰箱选择双开门或隐藏嵌入式；厨房电器配置中，炉灶选用两眼以上灶具，冰箱选择双开门或隐藏嵌入式；厨房电器的品牌主要有厨房电器的品牌主要有GAGGENAUGAGGENAU、MieleMiele、Smeg

34、Smeg、KupperbuschKupperbusch为主的进口产品；为主的进口产品；厨房水槽的品牌主要有厨房水槽的品牌主要有BlancoBlanco、FRANKEFRANKE为主的进口产品；为主的进口产品；厨房橱柜的品牌主要有厨房橱柜的品牌主要有PoggenpohlPoggenpohl、SieMaticSieMatic为主的进口产品。为主的进口产品。厨房用材厨房用材豪宅的厨房电器配置对比其他住宅是最齐全的，除基本的炉灶、脱排外至少还设有洗碗机、消毒柜、嵌入式烤箱及微波炉、冰箱、洗衣机。上海绿城玉兰花园，厨房配有西曼帝克的橱柜和嘉格纳的厨房电器上海-九龙仓玺园，橱柜是德国Siematic品牌，

35、水槽选用了瑞士Franke进口的静音水槽。房电器全部为德国奢侈品牌Miele深圳万泽云顶香蜜湖，摩恩水槽和汉斯格雅水龙头 每一座豪宅，都是高尚与华贵的代名词，不仅要展现生活的品位，更要通过细节的人性化打造，折射豪宅不可复制的高贵内涵。厨房和卫生间最具看点，通过一些细节的处理，可以看厨房和卫生间最具看点，通过一些细节的处理，可以看出开发商对这个项目是否真正用心打造。出开发商对这个项目是否真正用心打造。卫浴室安装小电视，卫浴时可收看节目暖风系统和暖浴块，冬天冲凉不再冷浴室门框采用花岗岩垫高,有效防潮卫浴室安装防雾镜子,镜子涂有防雾膜,浴室布满蒸汽时都能保持镜面清晰细节处理用材细节处理用材厨房安装小

36、电视，看着电视学做菜跃式空间台阶及要扶手两端优美曲线造型厨房橱柜台面灶台与洗菜台面高低差处理厨房设置三种不同的灯光厨房设置三种不同的灯光, ,每每一种都有不同的功能,更可变换出不同的气氛细节处理用材细节处理用材小区智能化配置小区智能化配置物业物业名称名称上海九间堂别墅上海九间堂别墅智能化内容智能化内容第一重：小区周界红外线报警系统，电视监控系统跟踪；第二重，电子寻更及区内电视监控系统；第三重：每户庭院围墙周界报警设德国TCS黑白可视对讲系统，每户配四个可视对讲分机；第四重：家庭安防报警系统，包括主动红外移动感应探测，燃气泄露感应探测；第五重：紧急报警按钮，每户设置多个紧急报警按纽。卫视、电话以

37、有线电视：每户设卫视及有线电视两根进户线路，在主要房间预留终端。 根据不同的物业形式，小区智能化的配置也会有差异，但都会重点突出安保方面的智能化管理系统，目前大多数项目都是以五重安保作为基本模版。深圳兰溪谷 小区智能系统小区智能化配置小区智能化配置 豪宅通常会引进更多高端品牌的小区智能系统，增强居住安全性与方便性，也拉开了与普通住宅的档次豪宅通常会引进更多高端品牌的小区智能系统，增强居住安全性与方便性，也拉开了与普通住宅的档次距离。距离。但随着小区智能化的发展，项目之间不易形成比较突出的智能化产品差距，即使产生了相对强势卖点，竞争对手也能在短时间内赶上，所以建议小区智能化设备以满足需求为准，不

38、适宜作为产品主打卖点。建议小区智能化设备以满足需求为准，不适宜作为产品主打卖点。楼盘名称楼盘名称汤臣一品汤臣一品华府天地华府天地阳光海岸阳光海岸公元沐桥公元沐桥安保系统安保系统电视监控系统，德国速宾停车场管理系统，新加坡ASIS门禁读卡系统，美国VIDEX电子巡更系统可视对讲系统、电子巡更系统、监控系统、周界报警系统、车库安保系统、入户门报警系统、紧急按钮可视对讲、电子巡更、监控系统、周界报警、车库安保周界红外对射报警系统、闭路电视监控系统、周界监控联动、小区电子巡更系统、联网可视对讲系统智能系统智能系统美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIED

39、EL可视对讲读卡到指定楼层、远程抄表系统、煤气泄露报警系统、智能一卡通系统、采用EIB欧标总线智能控制系统 -车辆出入管理、公用设备运行监视、智能化设备防雷系统、园区背景音乐系统。通讯系统通讯系统有线电视，卫星电视，每户预留10对电话进线不少于两条电话线接口，客厅与卧室预留分盒线，宽带到户。每户预留不少于正副两个卫星及有线电视线路接口宽带、有线电视入户每户预留10个电话接口，预留数字电视接口，每户提供一台数字电视机顶盒。书房预留宽带网络接口电力照明系统电力照明系统法国海格（Hager）住户配电箱，照明调控开关采用进口德国ABB公司EIB系统 - -浙宝配电箱，施耐德品牌元器件德国原装进口吉徕G

40、ira插座及开关面板上海豪宅智能化配置罗列1空调系统Example txtFill in own textExample textFill in ownExample txt2热水系统Example txtFill in own textExample textFill in ownExample txt3净水系统 Example txtFill in own textExample textFill in ownExample txt4新风系统Example txtFill in own textExample textFill in ownExample txt5采暖系统Example t

41、xtFill in own textExample textFill in ownExample txt6给排水系统Example txtFill in own textExample textFill in ownExample txtFill in own text 室内智能化系统种类大概可分为6类，豪宅除了这些必备智能系统，也会采用一些更高科技和人性化的智能系统，实现真正的“智能居家”。室内智能化配置室内智能化配置深圳三湘海尚双向流全热交换新风系统及置换式新风系统上海阳光海岸日本大金VRV 户式带新风中央空调系统上海公元沐桥梵东尼（Fantoni）新风系统新风系统新风系统- -房子也可以

42、呼吸房子也可以呼吸引入新风系统，通过在室内设置送风设备和排气设备，形成“新风流动场”，全面净化户内空气，成为会呼吸的国际化生态居所深圳三湘海尚毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统上海汤臣一品日本大金VRV 户式中央空调系统中央空调系统中央空调系统- -自动调节冷暖自动调节冷暖自动柔和的调节居室冷暖，告别传统空调的噪音和灰尘污染，营造出前所未享的恒温、恒湿、恒氧环境净水系统净水系统- -环保干净环保干净中水处理系统通过中水回收实现水资源的保护和循环利用，这个系统大量收集雨水及杂排水，在景观用水，绿化用水等方面使用中水，并通过水资源的保护和循环利用，节省大量生活用水及水费。直饮水系统，通过配置净化系统提

43、供直接饮用水，省去额外购水费用，方便使用。吸尘系统吸尘系统- -让居室洁净如新让居室洁净如新 引入中央吸尘系统可将深藏室内死角的真菌、灰尘、虫螨病菌等彻底清除。不会再有二次污染和噪音干扰，悄然中就让居室洁净如新。上海华府天地美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统热水系统热水系统- -循环使用，无需等待循环使用，无需等待 热水循环系统，保证水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环，节约能源、无须动力、分户设置。上海上海华府天地法国Chappee热水炉上海汤臣一品德国威能（Vaillant）热水炉上海公元沐桥德国威能（Vaillant）壁挂锅炉降音隔噪系统降音隔噪系统-

44、 -打造宁静淡雅的居家环境打造宁静淡雅的居家环境产品说明：隔音降噪系统隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。降噪地板降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步。噪声外墙隔音材料噪声外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降噪的目的。以深圳三湘海尚为例，分析亮点智能化系统食物垃圾中央处理系统食物垃圾中央处理系统- -倡导生活的环保健康理念倡导生活的环保健康理念产品说明：引进食物垃圾处理系统，能将生活垃圾更有效的排放，并且能够减少管道的堵塞，增强管道的使用寿命，同时让厨房卫生更

45、轻松、实用、方便，倡导生活的环保健康理念。以深圳三湘海尚为例，分析亮点智能化系统电子灭蚊系统电子灭蚊系统- -营造生态环保的生活环境营造生态环保的生活环境产品说明：国际先进的灭蚊武器“生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害。持续使用4-6周，真实制造无蚊区，尽享户外生活。以深圳三湘海尚为例，分析亮点智能化系统豪宅的配套设施豪宅的配套设施4 现在高端楼盘都会聘请国际知名的物业管理机构来管理社区，但有些是直接委托管理，有些是顾问指导的方式，目的都是为了提升物业管理的档次和水平。豪宅社区对物业管理的要求

46、更高也更严，尤其在隐豪宅社区对物业管理的要求更高也更严，尤其在隐私和治安方面。私和治安方面。对顶级客户群而言最重要的就是人身安全和财产安全，而声誉和隐私也很重要，这些方面都务必要考虑周全。比肩国际的王牌物业比肩国际的王牌物业物业管理公司物业管理公司管理案例示意管理案例示意世邦魏理仕上海佘山月湖山庄、上海王子晶品戴德梁行上海世茂佘山庄园、上海鸿丰香缇花园、杭州滨江金色海岸仲量联行上海财富海景花园、广州汇峰苑第一太平戴维斯上海世茂滨江花园、北京观唐中式宅院、北京财富公馆、广州金海岸花园、广州博雅首府东湖物业上海香梅花园、上海西郊明苑别墅、上海香榭丽舍Starkey International, U

47、SA上海檀宫雅诗阁国际管理上海济南路8号香港凯莱物业北京玫瑰园达文物业北京东山墅比肩国际的王牌物业比肩国际的王牌物业 除了著名的国际五大行外，一些豪宅会采用自身配套的星级酒店物业，引进金钥匙服务模式，结合形式和内容灵活的美式管家模式，及星级酒店系统化的管理模式，在公共服务基础上，实施一对多的人性化、贴身服务。开发商开发商物业管理公司物业管理公司管理案例示意管理案例示意证大集团证大物业上海九间堂别墅汤臣集团汤臣物业上海汤臣一品大厦瑞安集团新昌瑞安物业上海翠湖天地华侨城集团华侨城物业深圳纯水岸新世界地产新世界物业广州凯旋新世界中海地产中海深蓝物业深圳香蜜湖1号长江房地产长江物业大连颐合园比肩国际的

48、王牌物业比肩国际的王牌物业1上海济南路八号：上海济南路八号： 英国超级品牌英国超级品牌济南路八号在对于物业的管理上属于国际级超五星水平，由帕默斯顿酒店集团(Palmerston Hotels & Resorts, 英国著名五星级酒店运营商)为其提供物业服务，包括：家政、房间服务、二十四小时大堂经理、温泉和健身会所、由专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家及其它各项服务。此类服务水准，在上海前所未有。2北京星河湾北京星河湾: :“家政秘书家政秘书”北京星河湾为业主一对一提供服务的“家政秘书”，培训难度不亚于培训一个经理级管理干部。也就是说，星河湾相当于一对一的经理级物业服务人员在为业主做服务

49、。“家政秘书”成为北京豪宅最大亮点。这次在北京星河湾提出的家政秘书服务，就有一个突破，我们将家政秘书服务提前到业主入住前，及时把有关项目的信息反馈给业主，帮助业主处理收楼前的事宜。3 北京裘马都：北京裘马都： 酒店式物管服务酒店式物管服务北京裘马将美国酒店式物管服务的概念引入，针对业主定制全天式的服务，如礼宾服务，包括迎送贵宾服务、接机服务、酒店预订、订车服务、行李服务、礼仪服务、叫醒服务、留言服务；客务服务，包括家庭保洁服务、洗衣服务、皮鞋养护服务、医疗服务、儿童照看服务、学生接送服务、宠物看管服务、家庭保健服务、家庭美化服务、VIP客房服务等；管家特约服务，包括私人司机服务、私人宴会承办服

50、务、私人聚会服务、运动休闲、观光旅游、购物陪同服务等；餐饮服务包括调酒师服务、家庭餐饮服务、私人厨师、送餐服务等。业主在家，犹如在五星级酒店内，享受到物管贴身周到的服务。豪宅提供的亮点物管服务尊贵全面的会所服务尊贵全面的会所服务 对于核心城市真正需求的高品质豪宅，提供与之相配的尊贵私人会所服务，这些额外的价值往往比它本身的居住价值高出数倍，而追求这种生活方式的顶级客户群对于这些价值的需求也远高于产品本身。高品质的硬件只是其中一部分，更重要的是高品质生活的服务保障。“天玺”将斥资五亿建造媲美顶级富豪私人会所的“dOro”香港住宅会所首创，全球独有的“菲猎罗富齐茂同酒窖”高级餐饮宴会厅“CARAT 3106”特别邀请多间米其林推荐餐厅的国际级名厨主理多国佳肴CARAT 3106”特设两个豪华私人宴会厅：半开放式设计的“星钻之宴”和大型私人宴会厅“千钻之宴”室内恒温泳池“银影池”附设“银影暖水按摩池”室外泳池“金镜池”，附设 “金镜按摩池”香港豪宅“天玺” 建钻石级私人会所l“钻光水疗”，媲美六星级酒店的顶尖美容享受l儿童专用健身室“千卡运动园”l太空幻想为主题的儿童游乐园l“天籁无暇”及“黑白钻谱”等音乐室l“行政会议厅”l“钻炼馆”室内篮球场l专业私人影院“光影殿堂” 会所多提