地产公厕与商业适应性研究及规划设计建议PPT学习教案

1、会计学1地产公厕与商业适应性研究及规划设计地产公厕与商业适应性研究及规划设计建议建议2 开发内容开发内容天津市环投公司为政府的全资子公司，由政府出资，委托环投公司在2005年天津市内建设15座左右高标准经营性公厕，如果经营成功未来几年会陆续兴建更多类似的高标准经营性公厕。 经营模式经营模式公厕的经营模式为“以商养厕”，即初期的建设投资由政府出资，建成后的物业一部分作为公厕供人无偿使用，一部分作为商业物业对外租赁经营，用租金收益以及广告位招商等收益弥补公厕 的建设成本和后续运营成本。 地块背景地块背景初步选址23余块已经基本确定，均分布于城市主要交通节点，人流聚集，通达性和昭示性良好；23余块初

2、步选址中10块用地已经基本拆迁完毕，其余用地上有少量民房待拆迁。 建筑形式建筑形式单座公厕的建筑形式为两层半独立建筑。每座公厕的建筑面积约为400-500平米，其中半地下公厕部分约为150平米，地上两层商业部分约为350平米。1432第1页/共186页32 政府目标政府目标 企业自身发展目标企业自身发展目标1 1.1 提升天津市的城市形象提升天津市的城市形象 1.2 满足广大市民对城市公共设施的需求满足广大市民对城市公共设施的需求 2.1 树立环投公司的品牌形象树立环投公司的品牌形象 2.2 建立可推广的可经营性高标准公厕的运营模式建立可推广的可经营性高标准公厕的运营模式 2.3 通过商业租金

3、的可持续收益，实现通过商业租金的可持续收益，实现“以商养厕以商养厕” 第2页/共186页4 城市城市 小规模小规模 可持续经营可持续经营 公建项目公建项目第3页/共186页5公众形象社会效益指标社会示范作用公众需求满足城市形象提升经济效益指标可持续发展指标生态效益指标 环保与节能资源回收与再利用公建的高水准设施与服务符合群众需求的商业业态 人文氛围的营造 景观价值 商业价值的实现 商业与公建的协调性 政策适应性 环境适应性第4页/共186页6 确立“以商养厕”模式的标准社会效益 保证良好的公众形象社会效益 保证租金的持续流入经济效益 保证建筑形式的美观社会效益 保证合理的功能弹性可持续发展 保

4、证高水准的设施与配套社会与生态效益1 1建立可推广的业态筛选模型建立可推广的业态筛选模型3 3选择合理的规划设计方案选择合理的规划设计方案2 2选择适合的商业业态及品牌选择适合的商业业态及品牌第5页/共186页71业态筛选模型业态筛选模型23商业定位及经济测算商业定位及经济测算规划设计建议规划设计建议第6页/共186页8业态筛选模型业态筛选模型第7页/共186页91 1根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态3 3根据商家的条件确定最终业态根据商家的条件确定最终业态2 2根据地块具体条件确定拟招租业态根据地块具体条件确定拟招租业态第8页/共186页10定义备选业态集合形象要求规

5、模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表第9页/共186页11区位属性与业态范围对照表判断各地块的区位属性确定各个地块拟招租业态各地块周围的商业现状和消费需求探讨各类地块进行连锁经营的可能业态探讨各个地块进行分散经营的可能业态经营策略选择集合式经营策略分散式经营策略探讨各个地块进行分散经营的优选业态第10页/共186页12招商得到有承租意向的备选商家集合能否满足承租条件确定最终商家排除该商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租条件否能第11页/共186页13定义备选业态集合形象要求规模要求确定

6、本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表第12页/共186页14 本项目的备选业态集合为宜于室内经营室内经营的 商业商业和服务业服务业第13页/共186页15定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表第14页/共186页16商业形象商业形象备选业态备选业态项目自身条件项目自身条件餐饮特色休闲品牌专卖生活服务金融服务网吧建材水产品批发零售游戏厅文化用品小商品批发业态评选漏斗图电子产

7、品生活零售商务服务被排除业态符合要求业态第15页/共186页17u容易造成环境脏乱的：容易造成环境脏乱的： 建材零售、洗车修车、小商品批发等。u容易产生异味的：容易产生异味的： 水产品的批发零售等。u容易产生损害社会效益后果的：容易产生损害社会效益后果的： 网吧、游戏厅等。u其他公众形象不好的：其他公众形象不好的： 成人保健用品、寿衣店、公墓代理等。第16页/共186页18定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表第17页/共186页19物业规模物业规模备选业态备选业态

8、项目自身条件项目自身条件餐饮特色休闲品牌专卖生活服务金融服务商场报刊零售家具店健身中心文化用品花店业态评选漏斗图电子产品生活零售商务服务被排除业态符合要求业态第18页/共186页20u经营面积通常小于经营面积通常小于160160平米的：平米的： 报刊零售、花店、奶站、送水站、照片冲印等。u经营面积通常大于经营面积通常大于350350平米的：平米的： 商场、旅馆、家具销售、家电销售、健身中心、洗浴中 心、影剧院等。第19页/共186页21定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范

9、围对照表第20页/共186页22餐饮类：餐饮类：中餐店、西餐店、快餐店、饮品屋等。服饰类：服饰类：服装店、鞋店、饰品店等。生活零售类：生活零售类：便利店、各类食品店、五金日杂店、药店、化妆品店等。生活服务类：生活服务类：美容美发、洗衣店、社区门诊、影楼、婚庆礼仪、室内装潢等。商务服务类：商务服务类：订票中心、文印装订、图文设计等。公共服务类：公共服务类：邮局、银行、通讯营业厅等。体育文化类：体育文化类：体育用品商店、文化用品商店、音像店、书店、工艺礼品店、电子数码产品、时尚精品店等。休闲娱乐类：休闲娱乐类：足疗保健、KTV、酒吧、茶馆等。旅游特色类：旅游特色类：纪念品店、土特产店、箱包店等。第

10、21页/共186页23定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表第22页/共186页24商业聚集地商业聚集地是指商铺连续长度达到100米以上，且大多数规模在60平米以上。非商业聚集地非商业聚集地不满足上述条件的即为非商业聚集地。第23页/共186页25特色商业型特色商业型是指本区域内所经营的业态以一种或两种为主，其他种类业态数量不多，规模不大。综合商业型综合商业型是指本区域内所经营的业态品种齐全，并无明显突出者。第24页/共186页26外向服务型外向服务型是指地块上现有

11、商业的服务人群为本地块外部的流动人口。内向服务型内向服务型是指地块上现有商业的服务人群为本地块附近的常驻人口。第25页/共186页27城际交通枢纽类城际交通枢纽类火车站、长途汽车站、轮船码头城内交通枢纽类城内交通枢纽类城郊干道交汇处、公交车总站、地铁轻轨站观光景点类观光景点类旅游景点、市级广场、公园、纪念馆、展览馆、博物馆第26页/共186页28根据地块周围常驻人口的类别将内向服务型地块分为商务办公类、行政事业类、高校类、居民区类和特色区类。商务办公类商务办公类地块周围有写字楼、独栋大规模专营商业或各类企业，商业主要针对的消费者为商务办公人员。行政事业类行政事业类地块周围有政府机关、大型事业单

12、位或军队，商业主要针对的消费者为上述机构的工作人员。高校类高校类地块周围有高等院校，商业主要针对的消费者为学生。居民区类居民区类地块周围主要是居民生活区，商业主要针对当地居民。 特色区类特色区类如少数民族聚集区、外籍人士聚集区等。第27页/共186页29 特色商业型 商业聚集地 综合商业型 城际交通枢纽类 外向服务型 城市交通枢纽类 旅游景点类 非商业聚集地 商务办公类 行政事业类 内向服务型 高校类 居民区类 特色区类第28页/共186页30定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性

13、与业态范围对照表第29页/共186页31区位类别商业聚集地非商业聚集地特色商业型综合商业型外向服务型内向服务型城际交通枢纽城市交通枢纽旅游观光景点商务办公区行政事业单位高校居民区特殊区域业态类别该区域特有的特色商业任意业态餐饮、超市、药店、旅游特色零售、公共服务餐饮、便利零售、银行餐饮、纪念品零售、银行餐饮，商务服务，公共服务、办公耗材高档餐饮，高档娱乐休闲、公共服务餐饮、时尚精品、体育文化用品、生活零售、服饰、休闲娱乐、公共服务生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务特殊业态第30页/共186页32区位属性与业态范围对照表判断各地块的区位属性确定各个地块拟招租业态各地块周围的商业

14、现状和消费需求探讨各类地块进行连锁经营的可能业态探讨各个地块进行分散经营的可能业态经营策略选择集合式经营策略分散式经营策略探讨各个地块进行分散经营的优选业态第31页/共186页33判断地块区位属性的基本要素是：判断地块区位属性的基本要素是：地块周围的商业环境、交通状况、地块上现有商业服务的消费者来源和类别。判断过程中的注意事项：判断过程中的注意事项：如果某一地块上现有商业的消费者既有流动人口又有常驻人口，且二者比例相当，则按照“外向服务型内向服务型”的优先顺序判定区位属性。如果外向服务型的某一地块同时具有两种细分属性，按照“观光景点城际交通枢纽城内交通枢纽”的优先顺序判定区位属性。如果内向服务

15、型的某一地块同时具有两种细分属性， 按照“特色区商务办公行政事业高校居民区”的优先顺序判定区位属性。第32页/共186页34区位属性与业态范围对照表判断各地块的区位属性确定各个地块拟招租业态各地块周围商业现状和消费需求探讨各类地块进行连锁经营的可能业态探讨各个地块进行分散经营的可能业态经营策略选择集合式经营策略分散式经营策略探讨各个地块进行分散经营的优选业态第33页/共186页35集合式经营策略分散式经营策略优点 n便于统一管理租户n有利于项目的整体形象n招商相对容易n风险比较分散缺点n对招商能力要求较高n风险比较集中n不利于统一管理n业态筛选过程繁琐在实际工作中往往将两种策略结合起来，互相补

16、充，在实际工作中往往将两种策略结合起来，互相补充，得到拟招商的备选业态集合。得到拟招商的备选业态集合。第34页/共186页36由于同一类地块对应的业态范围相同，因此可以选取同一种业态在这一类地块上经营。有时某一种业态可以同时适用于两类甚至三类地块，例如餐饮、零售，因此也可以在几类地块上经营同一种业态。举例：举例：地块地块A、B、C、D分别位于地铁站、轻轨站、公交总站附分别位于地铁站、轻轨站、公交总站附近。地块上的人流量较大，商业氛围一般。近。地块上的人流量较大，商业氛围一般。首先确定这四个地块的区位属性为首先确定这四个地块的区位属性为“非商业聚集地外向非商业聚集地外向服务型城市交通枢纽类服务型

17、城市交通枢纽类”，该属性对应的业态全集为【，该属性对应的业态全集为【餐饮、便利零售】，可以选择连锁餐馆或连锁便利店进行餐饮、便利零售】，可以选择连锁餐馆或连锁便利店进行招租。招租。第35页/共186页37区位类别商业聚集地非商业聚集地特色商业型综合商业型外向服务型内向服务型城际交通枢纽城市交通枢纽旅游观光景点商务办公区行政事业单位高校居民区特殊区域业态类别该区域特有的特色商业任意业态餐饮、便利零售、药店、旅游特色零售、公共服务餐饮、便利零售、银行餐饮、纪念品零售、银行餐饮，商务服务，公共服务、办公耗材高档餐饮，高档娱乐休闲、公共服务餐饮、时尚精品、体育文化用品、生活零售、服饰、休闲娱乐、公共服

18、务生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务特殊业态地块分类ABCD第36页/共186页38跟从型跟从型跟从当地主流业态跟从当地主流业态地块上现有的商业氛围较好，业态比较集中，以两、三种为主，同时这两三种业态的经营状况良好。补充型补充型补充当地缺失业态补充当地缺失业态地块上某一种基本业态明显供给不足甚至缺失，且消费者对该种业态的需求迫切。任意型任意型可以选择符合当地区位属性的任可以选择符合当地区位属性的任意业态意业态地块上业态品种比较丰富，基本满足当地人群的需求；或当地几乎没有任何业态。第37页/共186页39分散式经营策略的关键在于根据不同地块上的商业现状和消费者需求分别分析，确定

19、当地适合的业态。举例：举例：地块地块A位于某高校正门对面，附近是该高校的教职工家属位于某高校正门对面，附近是该高校的教职工家属区。道路较窄，两侧有一些小规模的底商，面积在区。道路较窄，两侧有一些小规模的底商，面积在3040平米左右，业态种类有餐饮、文化用品、休闲娱乐、时平米左右，业态种类有餐饮、文化用品、休闲娱乐、时尚精品店等。尚精品店等。首先确定该地块的区位属性为首先确定该地块的区位属性为“非商业聚集地内向服务非商业聚集地内向服务型高校类型高校类”，然后对照该地块现有业态和该属性对应的，然后对照该地块现有业态和该属性对应的业态全集，得出该地块缺少生活零售类业态，因此建议选业态全集，得出该地块

20、缺少生活零售类业态，因此建议选择小型超市或便利店。择小型超市或便利店。第38页/共186页40区位类别商业聚集地非商业聚集地特色商业型综合商业型外向服务型内向服务型城际交通枢纽城市交通枢纽旅游观光景点商务办公区行政事业单位高校居民区特殊区域业态类别该区域特有的特色商业任意业态餐饮、便利零售、药店、旅游特色零售、公共服务餐饮、便利零售、银行 餐饮、纪念品零售、银行餐饮、商务服务公共服务、办公耗材高档餐饮，高档娱乐休闲、公共服务餐饮、时尚精品、体育文化用品、服饰、休闲娱乐、公共服务生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务特殊业态地块类别跟从补充任意A第39页/共186页41招商得到有承

21、租意向的备选商家集合能否满足承租条件确定最终商家排除该商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租条件否能第40页/共186页42部分常见业态的承租条件部分常见业态的承租条件业态承租条件餐饮排烟道和上下水，大型和高档餐饮需有停车位便利店部分便利店需有动力电，满足简单加工要求娱乐休闲高档娱乐休闲需有停车位美容中心大型美容中心需要有停车位服饰专卖附近区域有较浓厚的商业氛围房产中介附近区域没有同行业竞争者牙科诊所有单独的污水处理系统银行位于商务办公区或新兴住宅区；需选择街上最好的位置，保证昭示性和人流量；步行10分钟内没有其他银行；面积300平米以上。第41页/共186页43招商得到有承租意向的备选商家

22、集合能否满足承租条件确定最终商家排除该商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租条件否能第42页/共186页44公共服务公共服务1020年年高档餐饮高档餐饮 715年年小型餐饮小型餐饮58年年零售商服零售商服35年年通行承租期通行承租期第43页/共186页45 若xa/(a+1) yb/(b+1)，则选择A业态；反之，则选择B业态。业态AB承租期(年)ab年租金(万元)xy折算年租金xa/(a+1)xa/(a+1)yb/(b+1)yb/(b+1) 折算年租金比较法折算年租金比较法举例：某地块有两个备选商家银行和餐饮，其中银行的年租金为20万，租约期为20年；餐饮的年租金为25万，租约期为3年。根

23、据上述公式，银行的折算年租金为万，餐饮的折算年租金为万。则应选择银行为最终租户。第44页/共186页46设偏好修正系数为r，选取两个备选商家中符合偏好的一家为比较基准，即r1=100%，根据招商方的偏好确定另一家的修正系数r2。将折算年租金乘以修正系数，即得到修正后的折算年租金。举例：某地块有两个备选商家银行和餐饮，其中银行的年租金为20万，租约期为20年；餐饮的年租金为25万，租约期为5年。但该餐饮的形象一般。根据上述公式，银行的折算年租金为万，餐饮的折算年租金为万。根据招商方的偏好，设定银行的修正系数为100%，餐饮的修正系数为80%，则餐饮的修正后的折算年租金为，据此选择银行为最终商户。

24、本方法的难点在于根据招商方的主观判断确定商家的偏好修正系数，带有强烈的主观色彩和操作难度，因此一般只适用于条件相差较明显的两个备选商家。第45页/共186页47商业定位与经济测算商业定位与经济测算第46页/共186页48地块分类地块分类对23个地块进行分类业态筛选业态筛选确定23个地块的业态目标租户目标租户描述典型租户特征租金定位租金定位确定23个地块的租金经济测算经济测算估测未来收益第47页/共186页49地块分类第48页/共186页50区位类别商业聚集地非商业聚集地特色商业型综合商业型外向服务型内向服务型城际交通枢纽城市交通枢纽旅游观光景点商务办公区行政事业单位高校居民区特殊区域地块分类1

25、5041211140611151205珠江道1103150615071313111111181104121316101217110711081411120714031414广开四第49页/共186页51业态筛选第50页/共186页52居民区类13特殊区域类0从地块分类结果来看，大部分地块的区位属性比较集中。主要集中在居民区类、城内交通枢纽类和商务办公类，因此宜采用集合式经营策略。但考虑到集合式经营策略对招商能力的要求较高，可能在招商过程中遇到一定的困难，本报告建议以集合以集合式为主，分散式为辅，两种经营策略结合式为主，分散式为辅，两种经营策略结合的方式。第51页/共186页53地块名称地块名称

26、适合业态适合业态1504通讯1211多种商业1406餐饮、便利零售、药店、旅游特色零售、公共服务1115、1205、珠江道餐饮、便利零售、汽车配件零售1507、1103、1506餐饮、商务服务、公共服务、办公耗材1313高档餐饮、高档休闲娱乐、银行、邮局1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、广开四生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务第52页/共186页54组合一组合一餐饮连锁餐饮连锁：1406、1115、1205、珠江道、1507、1103、1506、1104、1111、1118、1213、161

27、0、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、广开四其他：其他：1504、1211、1313组合二组合二便利店连锁便利店连锁：1406、1115、1205、珠江道、1507、1103、1506、1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、广开四其他：其他：1504、1211、1313第53页/共186页55区位类别商业聚集地非商业聚集地特色商业型综合商业型外向服务型内向服务型城际交通枢纽城市交通枢纽旅游观光景点商务办公区行政事业单位高校居民区特殊区域地块类别跟从1504补充111511031

28、50713131111111811041108任意121114061205珠江道150612131610121711071411120714031414广开四第54页/共186页56地块名称地块名称适合业态适合业态1504通讯1211多种商业1406餐饮、便利零售、药店、旅游特色零售1115便利店1205、珠江道餐饮、便利零售、汽车配件零售1507、1103餐饮1506餐饮、商务服务、通讯，邮局，银行，办公耗材1313高档餐饮、高档休闲娱乐1104、 1108、 1111、 1118便利店1213、1610、1217、1107、1411、1207、1403、1414、广开四生活零售、生活服务、

29、大众餐饮、大众休闲娱乐第55页/共186页57地块名称地块名称拟招租业态拟招租业态1313高档中餐厅、高档中餐厅、高档休闲娱乐高档休闲娱乐1504通讯通讯1406餐饮、便利店、旅游特色零售、餐饮、便利店、旅游特色零售、药店、银行药店、银行1403便利店、大众餐饮、便利店、大众餐饮、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1411大众餐饮、便利店、大众餐饮、便利店、银行、邮局银行、邮局1507餐饮、餐饮、邮局、通讯营业厅邮局、通讯营业厅1414餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1506餐饮、办公用品、餐饮、办公用品、邮局、通讯营业厅邮局、通讯营业厅1610餐饮、便利店、

30、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售广开四餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1211服饰专卖、餐饮、服饰专卖、餐饮、银行、其他银行、其他1207邮局、眼镜店、邮局、眼镜店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售第56页/共186页58地块名称地块名称拟招租业态拟招租业态1213餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1217餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1205快餐、便利店、快餐、便利店、汽车配件零售汽车配件零售珠江道快餐、便利店、快餐、便利店、汽车配件零售汽车配件零售1115便利店、便利店、快

31、餐快餐1103餐饮、餐饮、银行、邮局银行、邮局1104便利店、便利店、大众餐饮、大众餐饮、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1107餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1108便利店、便利店、大众餐饮、大众餐饮、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1111便利店、便利店、大众餐饮、美容健身、大众餐饮、美容健身、其他生活服务其他生活服务1118便利店、大众餐饮、银行、便利店、大众餐饮、银行、其他生活服务与零售其他生活服务与零售续前表续前表第57页/共186页59目标租户第58页/共186页60为了进一步保证项目的公众形象，建议在选择租户时尽量选择具有一定品牌品牌效应

32、的商家。为了配合集合式经营策略，建议在选择餐饮和便利店品牌时尽量选择连锁连锁经营品牌。1偏重品牌商家偏重品牌商家2偏重连锁商家偏重连锁商家第59页/共186页61类别类别咖啡馆咖啡馆咖啡馆咖啡馆泡沫红茶馆泡沫红茶馆实例图片星巴克上岛咖啡 仙踪林选址要求商场、办公楼、高档住宅区、商圈；面积20m2以上一般选址位于高档住宅及写字楼的底商，至少有15个停车位 。面积300500平米之间周边商业氛围好，希望有较长的临街面。有可见度高的广告位。面积120平米以上第60页/共186页62项目项目美式西餐美式西餐西式自助西式自助西式快餐西式快餐实例图片 乐杰士好伦哥德克士选址要求周边商业氛围好，希望平层。面

33、积400-500平米周边商业氛围好， 有独立出入口，有可见度高的广告位。面积300-500平米周边商业氛围好，希望平层，但两层也可，柱子不能太多。面积最少200-300平米第61页/共186页63项目项目中式快餐中式快餐中式快餐中式快餐中式快餐中式快餐实例图片永和大王马兰拉面 老家肉饼暂无图片暂无图片选址要求周边商业氛围好，人流量大。面积150-200平方米人流量相对较大的位置，面对客户群较为年轻，一般设在医院、学校及写字楼附近面积150-250平米位置以城市交通干线、主要商业区域、大的居民小区的中心位置为首选 面积200-800平米第62页/共186页64类别类别便利店式精品超市便利店式精品

34、超市低价折扣店低价折扣店便利店便利店实例图片7-11便利店迪亚天天联华快客选址要求有动力电 在一层 周边有白领及外国人使用面积 130-160平米有动力电、上下水，周边为普通住宅区即可面积100平米左右位于新兴居民住宅区内，底商面积20-200平米第63页/共186页65类别类别便利店便利店便利店便利店小型超市小型超市实例图片物美便利店超市发便利店华联超市暂无图片选址要求紧邻公交车站，地铁口，有上下水，满足用电要求，周边住户最好在1500户以上； 面积100平米-200平米位于住宅区内或公交车站附近，有一定的人流量。面积70-80平米左右位于居民区、交通主干道、城市商业中心、大型商业设施内部。

35、面积大于150平米第64页/共186页66类别类别药店药店服饰专营店服饰专营店眼镜店眼镜店实例图片金象大药房真维斯专卖雪亮眼镜选址要求新兴大型住宅区内以及高校、医院附近。面积100平米以上一级商业地段 临街80平米以上 使用面积 门宽6米以上 有户外广告100-200平米使用面积 临街铺位 有上下水 有户外广告位其他商家嘉世堂药店全新大药房佐丹奴专卖李宁运动专卖宝岛眼镜光明岛眼镜大明眼镜第65页/共186页67类别类别美容中心美容中心休闲书吧休闲书吧实例图片思妍丽光合作用选址要求面积在200-700之间 有上下水 对承载力及点容量无特殊要求成熟学园区或商业区，200500平米，对周遍人群素质要

36、求较高其他商家自然美生活馆雅芳美容中心雕刻时光行摄匆匆第66页/共186页68类别类别商务中心商务中心洗衣店洗衣店实例商务中心福奈特洗衣连锁店图片选址要求在写字楼内部或附近，有电话网络接口面积100平米左右地面静负荷865Kg/m2动负荷1 0 1 8 K g / m2 水流量10L/分钟 380v电压 40KW以上 面积70-120m2 层高2.80m以上 其他商家荣昌洗染三洋干洗第67页/共186页69租金定位第68页/共186页70地块名称地块名称平均日租金平均日租金地块名称地块名称平均日租金平均日租金13131.2512131.915042-412171.67140621205-140

37、31.3珠江道1.671411111151.8-2.21507211032-2.51414-11041.5-215061.6711071.2-1.416101.8511081-1.5广开四1.811112121141118212072单位：元/日*平方米第69页/共186页71地块名称地块名称平均日租金平均日租金地块名称地块名称平均日租金平均日租金1313112131.5215042.412171.3414061.61205-14031.04珠江道1.3414110.811151.615071.611031.81414-1104115061.3411071.0416101.5711081广开四

38、1.4811111.612113.211181.612071.6总平均总平均1.51.5单位：元/日*平方米第70页/共186页7200.511.522.533.5横轴为23个地块纵轴为平均租金水平，单位元/天*平方米第71页/共186页73经济测算第72页/共186页74项目项目依依 据据收入（元）收入（元）商业租金商业租金按照均价1.5元/天*平方米，面积350平方米，每月30天计算。假设空置率为1/12，即每年实际出租11个月。173173，250250楼顶广告位楼顶广告位单价按照23个地块上可实现的平均价格水平计算， 约15001500元元/ /平方米平方米* *年年。面积按照长30米

39、（两块），高2米计算。9090，000000合计合计263263，250250第73页/共186页75项目项目依依 据据收入（元）收入（元）物业管理费物业管理费见附表7096070960商业租金税费商业租金税费房产税12%营业税及附加5.5%3030，319319广告牌租金税费广告牌租金税费 营业税及附加5.5%4 4，950950合计合计106,229106,229第74页/共186页76项目项目金额（元）金额（元）发生时间发生时间公厕洁具更换20000自经营期第一年起每5年一次公厕内部装修40000自经营期第一年起每8年一次注：公厕洁具折旧标准参照酒店、餐饮等服务业标准。公厕内部装修折旧标

40、准参照酒店装修5年折旧、住宅装修10年折旧的标准取中间值。外立面建议采用质优的天然石材，使用寿命在30年以上。第75页/共186页77项目项目金额（元）金额（元）一人员支出1工资13200.00 2福利费4000.00 3社保费5760.00 二清洁耗材2400.00 三维修费4000.00 四水费27000.00 五电费12000.00 六供暖费2600.00 七折旧1房屋折旧32000.00 2洁具折旧4000.00 3内部装修折旧5000.00 八税费1租金税费30319.002广告位税费4950.00九总成本147229.00 第76页/共186页78年度年度现金流入现金流入现金流出现

41、金流出净现金流量净现金流量累计净现累计净现金流金流净现金流净现金流现值现值累计净现累计净现金流现值金流现值200501000000-1000000-1000000-1000000-10000002006263250106229157021-842979148133-8518672007263250106229157021-685958139748-7121192008263250106229157021-528937131837-5802812009263250106229157021-371916124375-4559062010263250126229137021-234895102390

42、-3535162011263250106229157021-77874110693-242822201226325010622915702179147104427-138394201326325014622911702119616873420-6497420142632501062291570213531899294027967201526325012622913702149021076512104479201626325010622915702164723182717187195201726325010622915702180425278035265230201826325010622915

43、70219612737361833884720192632501062291570211118294694504082982020263250126229137021125531557174465472第77页/共186页79年度年度现金流入现金流入现金流出现金流出净现金流量净现金流量累计净现累计净现金流金流净现金流净现金流现值现值累计净现累计净现金流现值金流现值202126325014622911702113723364606451153720222632501062291570211529357583125698492023263250106229157021168637855011624

44、860202426325010622915702118433995189767675820252632501262291370211980420427237194822026263250106229157021213744146188765670202726325010622915702122944624357480924420282632501062291570212451483411088503522029263250146229117021256850428902879253203026325012622913702127055253192591117920312632501062291

45、570212862546345159456942032263250106229157021301956732561978255203326325010622915702131765883071810089732034263250106229157021333360928979103795320352632501062291570213490630273391065292第78页/共186页80项目项目金额（元）金额（元）总收入263250总成本147229利润116021利润率44%44%本项目的利润率约为44%，因此项目可行。由现金流量表可以看出，从第七年即2012年开始，累计净现金流量为正

46、，即静态成本回收期为7年。第79页/共186页81IRRIRRNPVNPV动态回收期动态回收期14.89%1,004,9928.70在租金定位元/平方米*天，初始投资为100万元/座的前提下，对项目的动态收益分析结果如下：项目的内部收益率为14.89%，明显高于银行的中长期贷款利率，因此项目可行。项目可以带来的预期收益的现值约为100万元万元。项目将在建成后的第第9年年，即2014年收回成本。第80页/共186页82横轴为时间，从经营期开始计算。纵轴为累计净现金流现值，单位为万元。-100-500501001501357911131517192123252729第81页/共186页83IRRI

47、RRNPVNPV动态回收期动态回收期0.67%-1,825,197/如果由企业担负拆迁补偿费，则每座公厕的初始投资为400400万元万元，对项目的动态收益分析结果如下：项目的净现值NPV为负值，负值，内部收益率IRR0.67%远远小于贴现率，这意味着在项目折旧期限内不可能收回成本，因此项目不具有可不具有可行性行性。第82页/共186页84IRRIRRNPVNPV动态回收期动态回收期16.99%1,263,4857.31由于水费在公厕的物业管理支出中占比较大的比重，因此如果采用中采用中水系统水系统，可以大大降低公厕的运营成本。按照中水元元/ /吨吨的价格计算，公厕的年运营成本从70960元降至5

48、1045元，对项目的动态收益分析结果如下：项目将在建成后的第第8 8年年，即2013年收回成本，比使用普通用水的情况下提前一年半收回成本。项目的内部收益率为16.99%16.99%，明显高于使用普通用水情况下的内部收益率。项目可以带来的预期收益的现值约为126126万元万元，比使用普通用水的情况下增加了26%26%。第83页/共186页85租金租金收入收入IRRIRR动态回收期动态回收期1.517325014.89%8.701.618480016.11%7.921.719635017.32%7.111.820790018.53%6.571.921945019.72%6.122.02310002

49、0.91%5.732.124255022.10%5.372.225410023.28%5.082.326565024.46%4.792.427720025.63%4.532.528875026.81%4.30租金单位为元/平方米*天收入单位为元动态回收期单位为年第84页/共186页86横轴为租金，单位为元/平方米*天纵轴为动态回收期，单位为年租金与动态回收期的关系曲线租金与动态回收期的关系曲线4567891.51.61.71.81.922.12.22.32.42.5第85页/共186页87规划设计建议规划设计建议第86页/共186页88原则一原则一建筑形式力求美观、和谐，同时兼顾细建筑形式力求

50、美观、和谐，同时兼顾细节和主题上的统一节和主题上的统一原则二原则二以突出商业为主，保证公厕高标准，处以突出商业为主，保证公厕高标准，处理好两者之间关系理好两者之间关系第87页/共186页89为了提升城市形象，增添新的城市景观，为了提升城市形象，增添新的城市景观，本项目的建筑形式应力求美观，针对不同地本项目的建筑形式应力求美观，针对不同地块选取与周围环境相协调的建筑风格。块选取与周围环境相协调的建筑风格。为了树立统一的品牌形象，建议使用统一为了树立统一的品牌形象，建议使用统一的建筑符号。的建筑符号。第88页/共186页90以突出商业为主只有保证商业的可盈利性，才能真正实现“以商养厕”，因此规划设

51、计应以商业为主。保证公厕的高标准高标准公厕是实现本项目社会效益的关键，是提升天津市城市形象的重要因素，因此规划设计应保证公厕高标准。商业与公厕的和谐为了同时保证商业的可盈利性和公厕的高标准，必须处理好两者之间的布局关系，使之和谐发展。第89页/共186页91建筑布局建筑布局外部交通外部交通建筑外观建筑外观内部空间内部空间内部装修内部装修建筑规划建筑规划建筑单体建筑单体配套设备配套设备第90页/共186页92建筑布局尽可能提高商业价值第91页/共186页93为了增强建筑的昭示性，提升商业价值，应尽可能增加建筑尽可能增加建筑单体的临街面单体的临街面。当位于两条道路交叉口时，应选择有效人流量大的道路

52、为参照道路。第92页/共186页94为了提高商业的进入便利性，进而提升商业价值，建议利用外延式台阶抬高入口抬高入口处的地面处的地面，使首层看起来更接近地面。第93页/共186页95外部交通以突出商业为主兼顾公厕的便利性第94页/共186页96情形一 当物业位于单条道路一侧时商业入口公厕入口人流方向高标准公厕高标准公厕第95页/共186页97情形二 当物业位于两条道路交叉口时高标准公厕高标准公厕高标准公厕高标准公厕商业入口公厕入口人流方向第96页/共186页98建筑外观以美观为前提，保证与周围环境相和谐符合一定的建筑主题，便于统一识别第97页/共186页99第98页/共186页100建筑风格建筑

53、风格建筑理念建筑理念适合的地块性质适合的地块性质自然风格强调建筑本身的自然，以及与自然的亲和、融合公园现代风格富有创造性的设计，运用先进的技术和材料商务区、交通枢纽后现代风格用装饰使建筑与周边的环境相协调住宅区第99页/共186页101不同建筑风格作品：自然风格现代风格后现代风格123第100页/共186页102利用各种新颖独特的建筑小品，使之与主题中的不同建筑风格相辅相成。例如：1. 门廊和廊柱2. 入口处的小花坛3. 外延的雨棚4. 紧贴外立面的装饰性栏杆2134第101页/共186页103132第102页/共186页104132第103页/共186页105第104页/共186页106采用

54、与周围环境相和谐的色彩，色调鲜明但不突兀，建议使用较柔和的颜色。外墙装修应体现品质感，建议使用哑光釉面瓷质外墙砖。选择中等偏上档次的品牌，例如台湾的“冠军”牌等，价格50-60元/平方米。第105页/共186页107内部空间公厕的内部空间以舒适、实用为前提商业的内部空间以保证灵活性为前提第106页/共186页108地下层休息厅30-35150女卫生间厕位间45-50盥洗间8-10男卫生间厕位间35-40盥洗间6-8管理间10-12储物间2-3首层男残疾人卫生间6-7160-180女残疾人卫生间5-6商铺150-160二层商铺160-180160-180第107页/共186页109功能空间功能空

55、间细分空间细分空间面积面积 （）（）数量数量小计面积小计面积（）（）总面积总面积（）（）女卫生间大便蹲厕位1.5*1.2814.435-40大便坐厕位1.5*1.223.6母婴独立卫生间1.5*1.612.4老年人厕位1.5*1.612.4清扫用水池1.511.5走道及过厅12-15112-15男卫生间大便蹲厕位1.5*1.25930-35大便坐厕位1.5*1.223.6小便厕位0.6*0.883.8老年人厕位1.5*1.612.4清扫用水池1.511.5走道及过厅12-15112-15第108页/共186页110为了满足多种业态的要求，内部空间应尽可能完整，避免分割。从而保证空间划分的灵活性

56、，提升商业价值。第109页/共186页111为了满足商业物业的弹性要求，预留首层和二层商业分割的可能性，建议设立独立的外部楼梯，可以直接到达二层。第110页/共186页112内部装修公厕的内部装修应满足高标准的要求商业内部装修尽量简化或不装修第111页/共186页113项目项目材质材质档次档次参考价格参考价格室内顶棚塑钢板或铝扣板吊顶中档偏上100-150元/平方米室内墙面瓷砖到顶中档偏上50-60元/平方米室内地面防滑地砖中档偏上80-100元/平方米厕位隔板及门塑钢板中档偏上100-150元/平方米洗手池台面大理石或花岗岩中档偏上200-250元/平方米第112页/共186页114项目项目

57、档次档次数量数量参考价格参考价格座便器中档9 9，（女2、男2、母婴1、女老年1、男老年1、女残1、男残1）800-1000元蹲便器中档1313，（女8、男5）200-400元小便器中档偏上9 9，（男8、男残1）400-500元洗面盆高档8 8，（女3、男2、母婴1、女残1、男残1）300-500元第113页/共186页115123第114页/共186页116132第115页/共186页117配套设备商业内部的配套设备应体现灵活性，适应不同的业态公厕内部的配套设备应满足高标准的要求第116页/共186页118排烟道排烟道餐饮业要求有排烟道。上下水上下水餐饮、休闲娱乐等业态都要求有上下水。动力

58、电动力电一些连锁超市要求有动力电系统，以满足少量加工需要。停车位停车位中高档餐饮、汽车配件与美容等业态要求有停车位。第117页/共186页119项目项目配套标准配套标准整体户式中央空调休息厅公用电话、沙发、座椅、报刊架、音响（可选）电子告示牌（显示厕位的占用情况，以及天气预报、广告等资讯）盥洗间烘手机，男女厕所各一个面镜（带小灯），男女厕所各一个洗手液器，每洗手盆一个纸篓，男女厕所各一个厕位间手纸架，每坑一个挂衣钩，每坑一个纸篓，每坑一个厕位门锁（能显示是否使用中），每坑一个第118页/共186页120为了突出本项目的高标准，应增添一些更人性化的特色功能设计。例如在女性卫生间设置化妆台、设置儿

59、童洗手池、在洗手池边添设挂钩等。123第119页/共186页121公厕内部环境及节能设计建议公厕内部环境及节能设计建议除臭照明节约水能合理利用太阳能第120页/共186页122公厕除臭公厕除臭生物除臭生物除臭通风除臭通风除臭消灭臭源消灭臭源消除臭气消除臭气公厕除臭的两条主要途径第121页/共186页123通风除臭措施措施原因或作用设 置 合理 的 通风系统u在厕位间室顶设置通风口u自 然 通 风要比使用人工清新剂更有助于消除臭味u臭 气 通 常沉积在地面上方60cm处u设置引到建筑体外部的透气孔u在厕位间门的下部和下墙角增设透气窗u厕位门与地面之间预留68厘米空隙第122页/共186页124方

60、法方法在局部设置双层墙，双层墙中设通风道原理原理利用机械通风与自然通风相结合形成室内空气的对流，使卫生间内常保有充足的新鲜空气并把浊气经过排气道排向公众活动区以上的空气层 通风建议措施日本阿苏山顶的卫生间接近地面处安装了排气孔通风系统案例第123页/共186页125生物除臭措施除臭技术微生物除臭菌剂 原理经过筛选并适当搭配的一组微生物经过发酵后配制成微生物除臭菌剂，菌剂中的微生物及其代谢活性物质能够吸附和分解含硫和含氮等恶臭物质，并能抑制生活垃圾中致臭微生物的活性，有效消除空气中的恶臭。 第124页/共186页126生物除臭措施除臭技术除臭技术生物除臭设备原理原理利用微电场基因，对微生物菌种进