湖北省城镇基准地价更新技术规范45910

1、湖北省城镇基准地价更新技术规范试行）湖北省国土资源厅二00六年五月目 录1总则21.4基准地价更新遵循的基本原则31.6基准地价更新的技术途径41.7基准地价更新方法以及更新范围说明41.8基准地价更新成果42基准地价更新程序42.1前期准备52.2资料更新调查52.3数据分析处理62.4成果完善与编制72.5成果验收与审批73基准地价更新常用方法73.1利用土地收益资料更新基准地价73.2利用市场交易资料更新基准地价83.3利川地价指数更新基准地价113.4基准地价的更新确定123.5 土地出让金及年地租的确定123.6基准地价更新结果分析124基准地价修正系数表的编制134.1基准地价修止

2、系数农编制的耍求134.2级別或区域基准地价修正系数表的编制134.3路线价修正系数表的编制144.4修正系数的检验145基准地价更新成果整理145.1基准地价更新成果145.2更新成果整理的一般要求145.3基准地价更新成果整理146基准地价更新成果应用14附录一基准地价更新用表14附录二修正系数指标说明参考表示例211总则1.1适用范围为进一步加强政府对国有土地资源的宏观管理，全而准确反映城镇地价分布规律和地价水平，掌握 土地质虽和利川状况，落实科学发展观，科学管理和合理利用土地，根据城镇土地分等立级规程gb/t 8507-2001和城镇土地估价规程gb/t 18508-2001制定本规范

3、。本规范规定了湖北省城镇基准地价更新的总则（包括适用范围、目的、基准地价的界定、基准地价 更新的原则以及成呆）、基准地价更新的技术路线和方法、基准地价系数修止表的更新以及更新成果的应用。本规范适用于湖北省行政区域内城市、建制镇范i韦i内的基准地价更新。独立工矿区、开发区范围内 的基准地价更新可参照执行。1.2基准地价内涵界定基准地价是指在城镇规划区范围内，在设处的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利川条件下 不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期口法定最 高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。附表1.2-1为便于区域地价平衡，规范地价管

4、理，湖北省各城镇基准地价内涵统一设定：基准日为2006年6月30 口，其他内涵见表1.2-1。类型年限土地开发程度容积率特大及大城市商业用地40六通一平或以上2. 5-1. 8住宅用地70六通一平2. 0-1. 5工业用地50五通一平1. 0-0. 6中等城市商业用地40五通一平2. 0-1. 5住宅川地70五通一平1. 6-1. 0工业用地50三通一平0. 8-0.4小城市商业用地40五通一平1. 2-1.0住宅川地70五通一平0. 8-0. 5工业用地50三通-平0. 4-0. 3湖北省城镇基准地价内涵的界定说明：三通-平：通路、通电、通水及场地平整五通-平：通路、供电、通讯、通上水、通下

5、水及场地平整六通-平：通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及场地平整 七通平通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖和宽带网络（视各地实际自定义）1-3基准地价更新的一般要求1. 在原有的土地定级或划分均质地域的基础上，根据更新城市的社会经济条件、城市功能、地域结 构等变化以及土地市场的发展情况选川土地收益、市场交易地价和地价指数等资料來全而或局部调整更 新基准地价。2. 基准地价成果更新应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。3. 成果更新应进一步明确界定基准地价的内涵、构成。4. 逐步建立以基准地价为核心的地价体系，包括用于政府公示的级别基准地价；用于政府出让的区 段价、区片价以及

6、用于宗地价格评估的修正系数体系。5. 为确保基准地价更新的准确性、连续性以及成果的完备性，必须逐步加强和完善计算机技术的应 用。1.4基准地价更新遵循的基本原则基准地价更新过程屮，除城镇土地估价规程久1规定的估价原则外，还须遵循以下原则：1. 准确性原则。为确保更新后的基准地价能够反映土地资源在地产市场中估价期日时点的价格水平, 须采用多种方法对地价进行测算，分析比较确定地价。2. 重点性原则。应根据城区规划图以及城区土地利用徳空间变化情况，对变动较大区域的地价给予特别重视，使其能够真正反映城市规划的基木要点和当前经济发展的最新状况。3. 动态分析原则。动态地分析城镇地价的变化过程和发展规律及

7、发展趋势，进行期日修正，使基准 地价较准确地反映更新期日的实际地价水平。4. 比较性原则。须进行地价的涨幅变化以及与同类型或相邻城镇的地价水平做出比较分析，方能得 出真实的、合理的地价水平。5. 预期性原则。确定城镇基准地价时须充分考虑未來价格的变动，城市总体发展战略较远期的变化 对地价的影响。1.6基准地价更新的技术途径基准地价更新的技术途径如卜：（1）以原有的土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易地价资料为参考，更新基准地价。（2）以原有的土地定级（或均质地域）为基础，市场交易地价资料为依据，更新基准地价。（3）以原有的土地定级（或均质地域）为基础，地价指数为依据，更新基准地价。1-7基

8、准地价更新方法以及更新范围说明根据区域社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基准地价应用情况，确定需要更 新的范围。更新范围可以是全域更新，也可以是局部更新。全域更新以原基准地价成果作为成果更新的依据之一，重新构筑城镇土地定级范围内的基准地价成 果体系。局部更新以原基旌地价成果为蓝本，根据土地市场的发展和变化情况，利用土地收益资料、市 场交易资料以及地价指数等对原基准地价水平进行调整。在土地市场变化平稳、城市社会经济条件和城市地域结构等变化不大的情况f,-般釆用局部更新。 若城市的社会经济条件、城市功能、地域结构发生巨大变化，宜采用全域更新。基准地价更新范围应与土地定级成果更新范围

9、一-致。1.8基准地价更新成果基准地价更新成果包扌舌最终成果和中间过程成果两大部分，h各部分均包括文字报告、表格成果、 图件成果。全部成果均应冇纸质媒体和电了数据（光盘、软盘等）两种留存方式。1. 最终成果主要有基准地价更新报告、基准地价表、基准地价修正系数及其说明表、级別和基准地 价图、路线价图以及包括还原利率的确尬、基准地价结呆的比较与分析、基准地价更新成采应川分析等 专题报告和评估软件及其应用操作说明。2. 中间过程成果主要包括：基准地价更新工作方案和技术方案、土地定级分类而积统计表、样点地 价图、样点资料调查汇总、样点地价数据检验过程与结果、更新成果的实地检验校核资料。3. 基准地价更

10、新报告的主要内容包扌舌:工作组织（包括人员纽成、日程安排、经费、资料、技术、工 作经验与存在问题等），佔价对象的门然、经济及社会概况，原基准地价的应用情况以及土地市场发展 变化状况，基准地价更新的动因，基准地价更新的方法与过程（包括估价原则、理论基础、资料收集、 资料整理、样点地价资料检验、测算方法与步骤、基准地价结果确定、基准地价修正系数表的编制）、 基准地价结果分析及其成果的应用说明。2基准地价更新程序（1）前期准备（2）资料更新调查（3）数据分析处理（4）成果完善与编制（5）成呆口查与预检（6）成果验收与审批2.1前期准备省内各级国土资源部门负责本辖区内基准地价更新工作的组织协调。所在地

11、、市、县国土资源管理 部门应根据区域社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基准地价在实践应用中暴露出 的缺陷和问题，编写基准地价更新评佔任务书，制定基准地价更新调查表和工作表、准备工作底图、确 定基准地价更新区域等。基准地价更新任务书的内容包插：城镇社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基 准地价在实践中的应用情况，基准地价更新工作的领导和组织，更新时间安排和经费预算、更新成果要 求及技术方案等。基准地价更新的衣格应根据各地的实际需要制定，一些基木表格参见木规范屮的附录一表1-衣7。基准地价更新工作底图既可采用土地利用现状图，也可采用城镇地籍详查成果图，其底图比例尺规

12、定为:大城市 1： 10000-1： 50000；中等城市 1： 5000-1： 10000；小城市以下 1： 1000-1： 5000按路线价评估基准地价的区域，局部商业用地的基准地价图可采用更人比例尺图件。 确定基准地价更新区域包括确定基准地价更新的范圉和确定城镇土地的级别或均质地域。2.2资料更新调查2.2.1资料更新调查的一般要求（1）资料调查的一般耍求除遵循城镇土地估价规程6. 3. 1的规定外，根据原皋准地价在实践中 的应用情况以及土地市场的发展变化，冇重点的进行资料收集。（2）原基准地价成果不完善、应用困难, 或者土地市场发展变化较大的城镇以更新现状调査为主，原始资料补充为辅；（

13、3）原基准地价成果较完 善、应用良好，并口土地市场发展平稳或变化较小的城镇以原始资料为主，更新补充为辅，先在土地交 易中心和各评估机构进行资料调查，后实地补充调查。2.2.2资料更新调查的内容1. 与基准地价更新相关的报告图件资料主要有：原基准地价成果资料；初步的十地级别更新图；基准地价更新工作方案和技术方案；其他 能用于基准地价更新的资料。2. 土地利用效益资料主要有：不同行业资金利润率标准；同一行业不同规模的资金利用效益资料；行业经济效益资料； 单位或企业土地利用效益资料。3. 土地市场交易资料主要包括：土地使用权拍卖、招标资料；土地使用权出让、转让资料；土地使用权、房屋及柜台出 租资料；

14、土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；土地联营入股资料；用土地进行联合建房的分成 资料；以地换房资料；私ih房买卖、商品房出售资料等。4. 地价监测点资料5. 影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料般因素主要包括地理位置、自然条件、人口密度、人口素质、家庭人口构成、经济发展状况、储 蒂和投资水平、财政收支与金融状况、国民收入和消费水平、物价变动、利率水平、土地制度、住房制 度、城市规划、地价政策、税收政策等。区域因素主要冇商服繁华程度、交通条件、公用设施及垄础设施水平、区域环境质量、城市规划限 制等。个别因素主要包括宗地血积、宽度、深度、形状、坡度、宗地市政设施条件、宗地容积率、建筑物

15、高度、建筑密度、宗地用途、宗地位置、十地使用年限等。在基准地价更新过程屮，为简化工作量，使更新成果操作性强，须注意（1）根据各类用地的特点， 选择地价的影响因素；（2）区位因索的个数$5,个别因素的个数m3,同时须尽量减少评价因素因子的数 量。6. 其他资料主要包括：有关经济指数及建筑材料价格变动指标；房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置 价标准等资料；建设主管部门提供的建筑造价及装修标准等有关资料；有关税费征收标准；土地开发费 用标准、资本利息、利润标准等土地开发资料；土地开发与经营的政策法规、条例、规定；冇关土地房 屋的税收种类、税率等；城镇规划方案及图件资料。2.3数据分析处理数据分

16、析处理包括调查资料的分析整理、资料的录入及建库、土地估价资料整理及地价更新、初步 成果分析与实地校核。利用土地定级估价信息系统更新基准地价的城镇首先要完善土地定级估价信息系 统。2. 3.1更新完善土地定级估价信息系统若原基准地价评估是在土地定级估价信息系统中完成，在更新的过程中根据城镇特点以及资料调查 的情况，更新完善定级佔价信息系统。否则，应逐步构建赵级佔价系统完成基准地价更新工作。2.3.2调查资料的分析整理根据实地抽样检验的结果，按照去伪存真和满足后续计算需要、分布均匀等原则，对收集到的样点 资料进行初步筛选。逐表审查调查资料，将缺主要项h、填报数据不符合和数据明显偏离止常情况的样 点

17、剔除。对丁原始数据过于集中的路段，选择有代表性的样点使得样点分布疏密适度。将初步审查合格的样木资料，分别按土地级別或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易 方式和地价计算方法进行归类。当样本数呈不满足数理统计耍求，即每级样本总数少丁30个时，应进行样本的补充调查。2. 3.3资料的录入及建库设计地价样点数据库结构，将所有地价样点数据库资料全部录入计算机，形成地价样点数据库。对 特殊的样点和冇典型性的样点了以特别标注。对录入的数据进行分析，对冇疑问的样点数据进行复核， 检查录入过程屮产生的失误，并对其改正或剔除。对一些样点资料较缺乏的又需要更新的地块路段重新 组织人员调杳取样，经整理后录入

18、数据库。2. 3.4 土地估价资料整理及地价更新参见2. 2-2. 4以及3更新基准地价、编制基准地价修止系数。2. 3.5初步成果分析与实地校核对初步形成的基准地价进行分析包括城镇内基准地价的空间分布、各级别间基准地价的变化规律及 其时间变化规律的分析并进行实地校核检验以及与相邻城镇、同类型同等别城镇基准地价的比较分析； 为增强成果应用的可操作性，须聘请熟悉该城镇的评估人员应用更新成果随机选择测算各用地类型的宗 地价格（每一用地类型3宗以上），并将测算过程与结呆附在工作报告和技术报告屮。2.4成果编制与完善领导小组负责组织召开专家会议，就十地级别与地价更新的初步成果进行讨论，征求有关各方而意

19、 见，结合实际情况对成果进行调整完善。具体内容包括：召开专家咨询会及评审会；归纳和整理各方面 意见和建议，并调整完善；编写基准地价更新技术报告、工作报告和专题报告等；进行土地定级及基准 地价成果图等专题图编制、表格等成果材料整理；整理各类成果数字化存档。2.5成果自查与预检为保证地价更新成果质量，每个阶段或重要技术环节完成后，由工作人员和技术人员对成果进行全 而检查、审核，写出成果检查说明，按照湖北省城锁十地级别及基准地价更新检查办法，报请省国土 资源厅进行预检。2.6成果验收与审批省国土资源厅负责本辖区基准地价更新成果的检查验收。由省国土资源厅和有关单位抽调技术人员 组成验收组，按湖北省城镇

20、土地级别及基准地价更新验收办法进行验收。更新成果验收介格厉，报省政府或物价局等部门w批。3基准地价更新的常用方法基准地价更新的方法主要有：（1）利用土地收益资料更新基准地价；（2）利用市场交易价格资料 更新基准地价；（3）利用地价指数资料更新基准地价。三种方法更新基准地价的标准和程序筹应按城 镇土地估价规程和本规范的要求进行。3.1利用土地收益资料更新基准地价3.1.1步骤廿先以原土地定级成果或更新成果作为基准地价更新区域；然后根据城镇土地估价规程6. 4. 2-6. 4. 5和本规范的规定和要求对金业效益样本资料进行处理，将结果境入附录一表7；最后根据公 式3.更新基准地价。3.1.2还原利

21、率的确定还原利率的确定须作专题研究。还原利率的确定一般广泛应用的方法有：租佶:比法、安全利率加风 险调整值法、投资收益率法等。方法的应用根据城镇十-地佔价规程和木规范的要求进行。利用租售比法，通过测算不同土地利用类型典型样点的年租金与信:价z比确定还原利率。样点的选 择要求：（1）分布在不同区域；（2）为近期（或近两年）发生交易的样点；（3）样点土地条件与棊准 地价内涵界定下的条件相似。安全利率加风险调整值法确定还原利率，即还原利率二安全利率+风险调整値。安全利率取一年期定 期存款利率，打除利息税，考虑物价指数综合确定,即安全利率二一年期定期存款利率x （1-利息税率） /同期物价指数。风险调

22、整值应在对各城镇的社会经济发展和十地市场等状况分析的基础上确定。同时，应注慧： 不同土地权利、不同土地使用年限、不同用地类型及不同级別土地还原利率存在羌别。 当测算的还原利率在不同土地级别中相差较人时，宜测算不同级别的土地还原利率。否则，测算 不同用地类型的还原利率即nj'。 宜采用两种或两种以上的方法，综合确定述原利率； 确定还原利率时，可以考虑浮动利率因素。3.1.3基准地价的测算按公式（3. 1-1）测算各级土地不同用途的基准地价:(3. 1-1)(1 + g式屮： 百一某一用途土地在某一土地级上的基准地价；某一用途土地在某一土地级上单位面积的土地收益；r】一土地还原利率；n一皋

23、准地价内涵下的土地使用年限。根据计算结果，确定各级土地不同用途的基准地价。对离散度较人的测算结果，耍在级别基准地价基础上，确述不同区域、地段的基准地价。考虑到征收土地使用税等的需要，一般要求确定综合定级和分类定级，但不需耍确定综合基准地价。3.14适用范围利用利用十-地收益资料更新基准地价适用于土地市场尚不发育、市场交易价格资料少的城镇。3.2利用市场交易资料更新基准地价3.2.1基准地价测算区域的划分（1）以原有的土地定级成果或更新成果作为基准地价更新区域；（2）道路系统较完善的城镇可以路围地块作为基准地价更新区域；（3）没冇划分土地级别的，根据城镇土地估价规程6. 5. 1屮的规定划分均质

24、地域作为基准地价 更新区域。3.2.2样点地价计算市场交易资料主耍有：土地使川权出让、转让、企业改制，房屋买卖、商品房销售，征地、拆迁， 房屋出租等。不同的资料类型，分别采用城镇土地佔价规程6. 5.2和木规范的要求和规定计算样点地价。土地使用权岀让、转让、企业改制资料采用点接修正法计算样点地价；房屋买卖、商品房销售资料 采用剩余法和房价剥离计算样点地价；征地、拆迁资料采用成本逼近法计算样点地价；房屋出租资料采 川收益还原法计算样点地价等；原则上，商业用地常用房地出租资料计算样点地价；住宅用地常用房屋买卖、商品房销售资料计算 样点地价；工业用地常用征地拆迁资料计算样点地价。在计算样点地价时，应

25、用的参数如房屋重置价标准、房屋耐用年限标准、房屋残值率标准、银行存 款贷款利率、各种房地产交易税费、物价指数、房地产指数以及冇关政策法规资料等须在更新报告中加 以说明。3.2.3样点地价修正标准化样点地价修正的主要内容冇：交易情况修正、交易期口修正、容积率修正、地价楼层修正、土地开 发程度（基础设遹配套）修正、宗地深度和宽度修正、出让年限修正等。样点地价的具体修正根据城镇土地佔价规程6. 5.3中的规定进行。3.2.4样点数据检验与处理3.2.4.1样点数据检验（1）样点地价数据必须经过检验符合数理统计要求。（2）检验标准应按照城镇土地估价规程和本规范的要求进行。数据检验以土地级别或均质地 域

26、为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。同一土地级别或均质地域屮，同一交易 方式的样木地价要通过样木同一性检验。同一均质地域中样木数量不能满足总体检验的需要时，需对均 质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。同一均质地域屮，不同交易方式计算的样 本地价，也须通过样本总体同一性的检验。当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样 数据。（3）样点地价数据检验方法主要冇：秩和检验法；卡方检验法；t检验法和均值-方差法。秩和检验 法检验由不同交易方式计算的样点地价是否來自同一个总体分布；卡方检验法检验不同土地利用类型不 同级别的样点地价是否服从止态总体分布；t检验法和均

27、值-方差法川于界常数据的剔除。检验方法的具 体应用参见如卜： 秩和检验法采川多总体秩和检验法対同一级别同一土地利川类型中，采川不同方法处理所得的样点地价检验英 是否來自同一个总体分布。只有满足总体分布同一性的样点数据，才能作为厉续各项数理检验的样本。各十地级别中相同土地利用类型下的秩和检验统计量可以通过（3. 2-1）公式计算：一 3(n + 1)(3. 2-1)式中：h秩和检验统计虽n样点总数t-每种数据处理方法所得样点地价的秩和m第i种数据处理方法的样本数m-数据处理方法数将同一土地级别同一土地利用类型不同数据处理方法所得的经修正的样点地价合在一起从小到大 进行编号，得到每个样点地价对应一

28、个序号，即为该样点地价的秩，将同一数据处理方法得到的样点地 价的秩和加得到该数据处理方法的秩和72将秩和检验统计量h与某一显著水平统计值卡方的分布值（查分布表）进行比较，分析各处 理方法所得的样本地价之间是否存在着显著性差异，不同处理方法之间是否存有系统误差。 卡方检验法样本的总体分布是否服从正态分布，关系到测算模型的建立及应用什么方法对样本中的界常数据进 行剔除。以土地级别为单位，按土地分类整理数据的归并结果，用卡方法对样本数据做正态总体分布的拟和 优度检验，以判断样点地价的分布断数与理论上的正态总体分如是否和吻合。拟和优度检验前须对样本进行分组。一般采用等概分组。按经验公式：k二1. 87

29、x（n 1）2/5确定样本空间的分组数或者根据土地级别确定分组数。按（3.2-2）公式计算统计量: 式中：pi样点落入笫i组的理论概率,g(/：-nr)2 % =_np/ _(3. 2-2)行一样点落入第i组的实际频数n样点数277将统计量与某一显著水平统计值卡方的分布值（查分布表）进行比较，分析各土地级别 不同土地利川类型的样点地价是否服从止态总体分布。 t检验法和均值-方差法异常数拥的存在会影响基准地价的生成，对于山系统谋差造成的异常值表明这些异常数据与其余的 样木数据非加同一总体，在前文的秩和检验屮己作过处理；而由随机误并引起的杲常数据则须藉助统计 检验的方法來判明这些数据的性质，舍弃样

30、点中的异常值，以保证样点数据的可靠性。当样本总体服从正态分布时可用t检验法。t统计量计算公式为：t=（xn-i _卩）.石（3. 2-3）s式中：xi-样本地价的平均值u正态总体均值s样本方差n一样木数对非正态分布总体采用均值一方差法，剔除标准为x±2s,其中x为均值，s为方差。（4）样点地价数据检验过程与结果均应在更新报告中说明。3.2.4.2样点数据整理根据城镇土地估价规程6. 5. 4. 2屮的要求和规定对样点数据进行处理，将处理后的样点，按土地 级别、均质地域、土地用途进行鉴理，并填入附录一表8。最后按商业、住宅、工业等不同用途分别作地 价样点分布图。3.2.5样点地价图的绘

31、制（1）按商业、居住、工业等不同用途分别作地价样点分布图；（2）土地级别界限和均质地域界限要反映在图上；（3）百接在图上表示地价，样点较多时，采用分级图例表示地价点标准。3. 2. 6利用样点地价更新区域或级别基准地价利用样点地价更新区域或级别基准地价的方法主要有：（1）取某一用途某一级別样点地价的算术平 均值作为该区域或级别基旌地价；（2）通过建立样点地价和土地级别数学模型，更新级别基准地价；（3） 建立样点地价和土地定级单元总分值的数学模型，更新级别基准地价。三种方法的具体应用根据城镇土地佔价规程的要求进行。原则上，要求选择两种或两种以上的方法更新区域（或级别）基准地价。3.2.7利用市场

32、交易资料更新路线价参见城镇土地估价规程6. 5.6的规赵。路线价的基准条件与基准地价内涵界定的基准条件一致。 道路两侧土地市场发展相差较人时，该道路路线价须分两侧表示，即左右两侧各附一路线价。3.2.8适用范围利丿u市场交易资料更新基准地价适川于土地市场发育完善、市场交易价格资料多的城镇。3.3利用地价指数更新基准地价3.3.1基本原理利用地价指数更新基准地价的基本公式为：p=p0xi （3.3-1）式中：p更新后的基准地价pl更新前的基准地价i地价指数3.3.2地价指数的分类和选择地价拆数分为综合地价指数、分类地价指数和区域分类地价拆数。综介地价指数反映一个城镇地价 总体变化幅度；分类地价指

33、数分别反映商业、住宅、工业等不同类型地价的变化幅度；区域分类地价指 数反映城镇内部不同区域及不同类型地价的变化幅度。当城镇内部不同类型、不同区域地价水平呈整体变化，相对价位不发牛变化时，应采用综合地价指 数法进行更新。当城镇不同区域地价呈整体变化，但商业、住宅、工业等不同类型地价变化呈现不同的 变化规律时，应采用分类地价指数。当城镇小心或局部区位发生较大变化，使不同区域地价的分布规律 发牛变化，口不同类型地价对区位的敏感程度不同时应采用区域分类地价指数更新基准地价。3. 3. 2地价指数的计算地价指数的计算主耍以地价监测点为基础，通过比较不同时期城市内部不同级别、不同类型的地价 监测点地价，采

34、用一定的公式计算各类地价指数。具体计算参见城市地价动态监测体系技术规范。对地价监测体系不完善的城镇也可釆用影响地价形成或变动的一些相关的经济指标如物价指数、存 贷款利率、土地供求关系、土地收益率等指标，综合测算地价指数。3. 3.3地价指数更新法适用范围地价指数更新适用于土地市场发展平稳，地价变动与社会、经济发展水平和协调并且标准宗地体系 或地价监测体系较完善的城镇可以釆川地价指数更新基准地价。在实际应川中，应根据具体城镇土地市 场变动特征采用相应的地价指数类型。3.3.4地价指数更新步骤（1）分析十.地市场地价变化特征主要通过专家咨询、典型样本调查或地价动态监测结果分析，了解土地市场的变化特

35、征，明确地价 的总体变动特征、分类变动特征以及区域变动特征。（2）确定采用的地价指数类型根据土地市场特征的分析结果，结介综合地价拆数更新方法、分类地价拆数更新法及区域分类地价 指数更新法三种方法的适用范围，选择相应的地价指数更新类型。（3）计算地价指数参见3.3.2地价指数计算方法中的冇关规定。采用区域分类地价指数更新，继续按（4） - （7）步进行。（4）划分地价调整幅度区（5）确定地价调整总体幅度地价调整总体幅度的确定冇利于从広观上把握城市地价调整水平。调整总体幅度的确定町利用专家 咨询或利用与地价指数和关的社会、经济指标用经济模型或多因素赋权加和法计算。（6）|x域分类地价指数计算按上述

36、公式分别测算不同幅度区不同用地类型的地价指数。（7）计算调整更新后的基准地价按公式（3. 3-1）更新基准地价。3.3.5适用范围利用地价指数更新基准地价适用于土地市场发展平稳，地价变动与社会、经济发展水平相协调并且 标准宗地体系或地价监测体系较完善的城镇。冇条件的城镇宜选择两种或两种以上的技术途径更新基准地价。3.4基准地价的更新确定根据城镇土地佔价规程6. 6.1和本规范规定的原则和方法确定更新的基准地价。对于土地市场发 展平稳，地价变动与社会、经济发展水平相协调且已建立比较完善的地价监测点或标准宗地体系的城镇 以地价指数快速更新基准地价，以市场交易资料结果验证。基准地价结果采用某一数值的

37、形式表示。如某城镇商业用地一级地基准地价表示为i商2500元/平方 米。具体表示方式参见城镇土地估价规程6.9.2中有关基准地价图的整理内容。并将基准地价结呆填 入附录一表9。3.5 土地出让金及年地租的确定建立合理的收益分配制度是十-地使用制度改革的核心，必须建立包扌&基准地价、标定地价和十-地使 用权出让金的完整的地价体系。3.5.1 土地出让金和年地租的关系土地出让金是指政府出让土地使用权收取的纯收益，是基准地价构成的一部分，当土地出让金釆取 按年收取时，每年收取的土地使川费川，即为年地租。莫高低受到土地利川条件的影响，应与基准地价 对应的条件一致。土地出让金是一定年期的年地租折

38、现总和。3.5.2 土地出让金和年地租的确定方法土地出让金的计算采川基准地价扣除法和市场价格修止推算两种方式。“基准地价扌ii除法”是从价格构成的角度计算土地出让金等于基准地价减去拆迁补偿安置费（或征 地费用）和基础设施配套费。“市场价格修止推算”是根据土地出讣情况，将毛地价修止至土地出让金内涵，直接进行而积加权 测算各级别毛地价；将净地价进行棊准地价内涵的标准化（如容积率修正、棊础设丿施修正、交易情况修 正和交易日期修正等），并测算区域平均价，将净地价转化为基准地价内涵，然后进行出让金、毛地价 占净地价比例测算，推算出基准地价与土地岀讣金z间的比例关系，得出土地出让金。根据两种方法的测算结果

39、，采用算术平均法或其他方法综合确定土地出让金结果。为便于应用的可 操作性，土地出让金原则上分级别分用途确定。根据地租与土地出让金的关系,采用已确定的土地还原利率测算年地租及不同年期的出让金标准。3.6基准地价更新结果分析3.6.1基准地价更新结果分析的一般要求（1）为确保基准地价结果的合理性，必须对基准地价更新结果进行分析。（2）基准地价更新结果原则上要求做专题分析，分析的主要内容和方法参照本规范3. 6. 2的要求执 行，分析结果填入附录一表10-表11。（3）必须对重点区域的地价水平进行分析包括数値上的变化分析以及变化的原因说明。3.6.2基准地价更新结果分析的主要内容和方法基准地价更新结

40、果的分析内容主要包括基准地价的戢低水平分析、级养比较分析、纵向对比和横向 对比分析。1. 基准地价的最低水平分析一般运用成本逼近法，测算最末级基准地价的最低地价控制标准，即某 用地类型基准地价最低控制标准二十地征用补偿费用+土地开发费+税费+投资利润+投资利息。成木逼近法 应用的程序、参数的确定根据城镇土地估价规程的耍求进行。将基准地价更新结果与最末级地基准 地价的最低地价控制标准进行分析。2. 级差比较分析是根据城镇土地估价规程的有关规定，选择十地级别与地价的测算模型，分析 地价等级之间的差别。3. 纵向对比分析也称基准地价水平变化分析，具体包插相同级别内地价水平变化分析、各用地类型 地价水

41、平变化分析、城市整体地价水平变化分析。（1）各城镇根据原有基准地价成果的特点有选择地进 行纵向对比分析。（3）根据近期地价动态监测结果以及房屋销售价格指数等和关指数的比较分析当期基 准地价上涨幅度的合理性。4. 横向对比分析包括与同类型同等别城镇基准地价水平的分析、相邻城镇基准地价水平的分析以及 其他城镇基准地价水平的比较分析。（1）须对各城镇慕准地价水平进行基准门修正，分析各城镇间的地 价差异；（2）重点对省内同等别城镇的基准地价进行比较分析；（3）应针对各用地类型各级别基准地 价对同等别城镇进行比较分析。4基准地价修正系数表的编制4.1基准地价修正系数表编制的要求（1）基准地价修止系数表的

42、类型分为区域或级別基准地价修止系数表和路线价修正系数表。（2）编制基准地价修止系数衣的同时，耍编制与各种修止系数对应的因素指标说明表。（3）原则上必须编制各类用地各级别的因索修正系数及其对应的因索指标说明，采用综介定级的小 城镇，可以只编制各级别的因素修正系数及其对应的因索指标说明。4.2级别或区域基准地价修正系数表的编制级别或区域基准地价修正系数农的编制冇用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分値三种方法。 三种方法的应用和程序根据城镇土地佔价规程和本规范的要求进行。1. 根据基准地价更新的技术途径选择方法进行级别或区域基准地价修止系数表的编制。2. 宗地地价影响因素的选择及权重的确定原则上

43、与土地定级更新屮的一致。3. 影响地价区位因素的修正值的计算和修止幅度的确定按照城镇土地佔价规程的规处进行。区 位因素修正系数必须按优、较优、一般、较劣、劣五个档次确定。4. 彩响地价个别因素的修正根据样点地价和各样点所对应的土地条件的统计分析获取，或者根据城 镇土地佔价规程和本规范6. 2中3的规定进行。个別因素的修正可采用修止系数或绝对值单独编制。5. 必须星化所冇影响因素的标准，并通过已有地价点的检验、校核，编制一个类型区域和城镇级别 的基准地价修正系数表，并相应编制因素指标说明表。6. 同类用途同级（区域）基准地价的影响因索指标说明表中所列因索条件应与地价影响因素调查一 致。因素指标说

44、明必须明确具体、尽化。不能定量化的因素指标采川定性说明，逑性说明部分耍 求规范。如环境质量状况的说明根据环境质量标准用无污染、轻度污染、污染较重、重度污染等说 明，有条件的城镇可以采用环境质量指数说明。因素（区位因素）指标说明参见附录二。4.3路线价修正系数表的编制根据城鎮十地估价规程6.7.3的规定进行。4.4修正系数的检验对皋准地价修正系数和对应的条件指标，必须料请本辖区内熟悉估价业务的专业人员进行讨论，并 进行实地查核和案例验证。案例验证材料须附在基准地价更新报告中。最后根据反馈意见对基准地价修 正系数表及因素指标说明进行相应的调整。5基准地价更新成果整理5.1基准地价更新成果参见本规范

45、1.8屮的规定。5.2更新成果整理的一般要求（1）基准地价更新成果整理包括基准地价图、慕准地价表、基准地价修正系数表及其他相关图农和 基准地价更新报告的整理，成果要齐全完整。（2）基准地价成果整理方法耍得当，表示方式耍止确。（3）图件成果整理要符合图件编制的一般要求，图件比例尺要与土地级别图比例尺一致。（4）数据库成果要求级別、地价、注记等信息分层保存；完成成果图件电子图颜色、注记、图廓的 设置。（5）文字成果（包插报告）除提交纸媒体外，同时统一提交word电子文档。5.3基准地价更新成果整理基准地价更新成果整理根据城镇土地佔价规程和木规范的要求和程序进行。6基准地价更新成果应用基准地价更新工

46、作屮，必须对基准地价更新成果的应用进行说明，包括直接利用基准地价成果评估 宗地地价的操作应用说明、在特殊用地如高档住宅（别墅）、制造业、公共建筑用地、公用设施用地、 交通运输用地、水利设诞用地、农用地等价格评估中应用的说明以及根据各城镇土地管理的实际需要对 其他方面如划拨土地使用权、土地收购价格、土地资产量等的评估说明。附录一基准地价更新用表表1城镇土地利用效益调查表单 位主管所/i-经营所仃资金占 有额工资职 工年营业额或年产值（力元）年利润额（万元）年税后留利（力 元）川 地用 地名 称单位位置项ii制流 动 资 金固 定 资 金总 额人数年年年平均年年年平均年年年t均面积效 益7g/m3

47、表2 土地使用权出（转）讣调查表样本号 图幅号 顺序号样点坐标:x y 土地级别坐落乡（镇）路（街）巷号栋四至东西南北宗地号受让人出（转）让方式拍卖口招标口协议口规划容积率出（转）让时间年月土地用途商口住口工口其他口出（转）让年限宗地形状矩形口三角形口不规则形口出俄）让总价一上 兀土地总面积土地开发程度（或棊础设备 完备程度）生地口供水口排水口通电口通路口通气口通讯口供暖口宽带网络口土地平整程度平整口 基木平整口 不平整口其他条件利用现状商口 住口 工口 未利用地口备注位置略图调查人 检查人 调查时间：年 月 fi表3私iii房买卖调查表坐落乡（镇）路（街）巷号栋出售方单位性质国有口集体口私荐

48、口合资口合作口独资口股份口购买方单位性质国冇口集体口私营口合资口合作口独资口股份口建成年月买卖时间买卖前用途商口住口工口其他口买卖后用途商口住口工口其他口楼层总数买卖层次建筑物结构类和钢混口容积率砖混一等口砖混二等口砖木一等砖木二等砖木三等口简易结构口建筑总面积m2占地总面积m2交易建筑面积m2交易房屋分m2摊土地面积房屋成新交易悄况正常口不正常口交易总价元交易单价元房屋朝向东西南北层数户型而积单价户数而积单价户数而积单价户数面积单价户数土地开发程度（或基生地口供水口排水口通电口通路口通气口通讯口供暖口宽带网络口础设备完备程度）土地平整程度平整口 基本平整口不平整口其他条件备注位置略图调查人

49、检查人 调查时间：年 月 日表4房屋出租调查表顺序号土地级别坐落乡（镇）路（街）巷号栋出租方单位性质国有口集体口私营口合资口 合作口独资口股份口承租方单位性质国冇口集体口私营口合资口 合作口独资口股份口出租时间出租期限出租前用途商口住口工口其他口出租后用途商口住口工口其他口建筑物结构类型钢混口砖混一等口砖混二等口砖木一等口砖木二等口砖木三等口简易结构口临街距离房屋建成年月房屋成新楼层总数出租层次建筑总面积耐占地总面积m2出租建筑而积m1进深m2开间nf房屋维修责任方出租方口承租方口押金元期限年房屋装修责任方出租方口承租方口装修费用元/nv租金收入元/年其他收入元/年交易总价 兀交易单价 兀土地开发程度（或基础设备完备程度）生地口供水口排水口通屯口通路口通气口通讯口供暖口宽带网络口土地平整程度平整口 基木平整口不平整口其他条件备注位置略图调查人 检查人 调查时间：年 刀 口表5商品房出售调查表坐落乡（镇）路（街）巷号栋建成年月出售时间房屋使用年限土地使用年限规划容积率房屋用途商口住口工口其他口楼层总数买卖层次建筑物结构类型钢混口砖混一等口砖混二等口砖木一等口砖木二等口砖木三等口 简易结构口容积率建筑总面积m2楼房基地面积m2商品房总售价元单位面积伟价元/nv房屋朝向东口西口南口北口方向调节率楼层调节率绿化比率土地开发程度（或基础设备完备程度）生地口供水口