个贷新产品解析

1、个人信贷新产品解析目 录个人信贷业务基本规程1个人助业贷款234个人信贷业务基本规程v一、适用范围 可例外业务：三农特色产品 政策性产品 其他产品v二、业务流程 原则：一次调查、一次审查、一次审批 1、对超经营行审批权限的个贷业务，经营行调查后可不经中间环节直接将业务通过cms提交有权审批行审查审批中心审查审批 2、评级、授信可与贷款申请一并调查审查审批 基本流程：申请受理调查审查审批用信管理贷后管理 必须实行岗位分离或部门分离个人信贷业务基本规程v三、调查确认权 1、原则： 同等责任 依附于调查权 无调查权的向上晋升 2、有调查权的“确认人”规定： 省分行营业部各支行：个人客户部门负责人 省

2、分行营业部网点：营业网点负责人 二级分行（含省分行营业部）个贷中心：个贷中心负责人 二级分行直管的营业网点：营业网点负责人 私人银行部：私人银行部总经理或经授权的副总经理 3、农户小额贷款、国家助学贷款、下岗失业人员小额担保贷款、低信用风险个人贷款、单户100万以下个人一手住房贷款的调查确认权人员可以为调查人员本人 v四、责任人制度 1、不再区分主责任人和经办责任人。 2、各环节的经办人员相应承担各环节责任。个人信贷业务基本规程v五、信用记录v 1、到期未还的逾期贷款 信用卡恶意透支v 2、最近24个月内连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录v 3、能够说明合理原因：v 是指申请

3、、调查、审查、审批等各环节均认同申请人逾期记录的v 产生具有合理原因v 4、仅办理低风险个贷业务，可不要求客户具有良好信用记录v六、信用评级v 1、个人客户信用等级评定办法v 2、评级流程：与个贷业务调查审查审批一并办理v 3、评级权限：与个贷业务审查审批的权限保持一致个人信贷业务基本规程v七、个人客户授信v 1、定义：根据借款人的收入、资产、信用记录等资信情况及担保情况， 同意在一定期限内向借款人提供的信用额度。 v 2、期限：房地产抵押担保的消费类个贷业务30年v 其他个贷业务5年v 3、复核授信：5年以上房地产抵押担保的消费类个贷 逾期信号v 其他授信期限1年以上的个贷业务 每年复评 v

4、 4、授信额度：质押+抵押+保证+信用v 5、申请办理单笔贷款业务、不需多次循环用信的，办理单笔业务视同v 新增等额授信。 v八、调查规定v 1、面谈制度 ：电子渠道除外v 2、双人调查制度：单户50万元以上的经营类个贷和单户100万元以上的消费类个贷，必须实行双人调查。 个人信贷业务基本规程直接审批（双签） 大额个贷业务必须由两个有权审批人双签审批，具体额度由各二级分行根据对分管行长、独立审批人的个贷业务转授权情况自行确定。九、审查、审批的相关规定审议审批 单户300万元以上非足值房地产抵押的个人经营类信贷业务（不含低信用风险信贷业务）直接审批（单签） 1、其他个贷业务有独立审批人直接审批。

5、 2、对派驻独立审批人的县域支行和个贷中心，农户小额贷款、低风险个贷业务、下岗失业人员小额担保贷款、国家助学贷款等由独立审批人直接审批的个贷业务可实行审查审批双岗合一，独立审批人同时承担审查审批责任。个人信贷业务基本规程v十、用信管理 v 1、内涵：包括落实放款条件、合同签订与管理、抵质押登记与管理、放款审核、cms放款等v 2、用信管理环节与受理调查环节应做到部门分离或岗位分离，除落实放款条件和合同签订工作外，其他工作不得由受理人员和调查人员兼任 v 3、个贷业务限时办结制： 1+2+2+3v十一、贷后管理 v 1、职能划分： 受理调查岗和贷后管理岗共同承担v 2、检查频次： 半年 一年 逾

6、期检查受理调查岗 客户关系维护、产品交叉销售、更新借款人信息、受理变更合同要素申请、贷后检查（回访） 贷后管理岗 贷后管理台账维护、借款人账户监控、贷款到期提醒、逾期电话短信催收 个人助业贷款v一、制度效力v 操作规程替换了原管理办法v二、产品定义v 向自然人发放的，用于合法生产经营的人民币贷款业务。 v 个人商用房贷款、个人商用车贷款、农户贷款等业务不适用本办法 三、贷款对象v 个体工商户经营者、个人独资企业投资人、合伙企业合伙人、小企业主等 v 非法人资格私营企业的承包人或承租人未再作界定，但私营企业承包人或承租人可按照本规程执行。小企业主： 经营实体实际控制人 1、持股比例不低于50%

7、2、持股比例不低于30%，且借款人及配偶共同持股比例不低于50%大型商场或专业市场无营业执照商户： 1、从事经营活动2年以上 2、商场或市场管理方提供商户承租商铺的合同，或其他证明商户在市场内经营时间超过2年的证明材料 3、全额抵质押方式申请贷款个人助业贷款v四、贷款条件v 1、18周岁（含）以上60周岁（含）以下，具有完全民事行为能力，在当地有固定住所 v 2、从事本行业经营2年以上 v 3、借款人及配偶符合个贷基本规程规定的信用记录条件，借款人经营实体符合法人信贷信用记录条件 v 4、为小企业主的，我行批准办理个人助业贷款后，须承诺在我行开立基本账户 v 5、借款人经营实体目前在我行无非低

8、风险信贷业务关系v 6、信用贷款的借款人信用等级须在aaa级（含）以上；采用单一自然人保证担保或商户联保的，借款人和自然人保证人的信用等级均为aa级（含）以上；采用信用担保机构担保、市场管理方担保的，借款人信用等级须在a级（含）以上v 7、全额抵质押方式贷款的借款人没有信用等级要求 个人助业贷款v五、贷款额度v 贷款额度5-1000万元，权利凭证质押贷款金额不受最高额度的限制v 1、信用贷款额度100万元v 仅给予信用等级在aaa级（含）以上的我行存量个人助业贷款客户v 信用贷款最高额度=借款人在经办行的单笔抵押类个人助业贷款最高 审批额度的20%借款人已在我行办理的各类信用类贷款余额v 2、

9、权利凭证质押贷款额度：据个人质押贷款管理办法确定v 3、保证担保贷款额度100万元，且不因追加保证而增加v 保证人信用等级为aa级（含）以上50万元v 保证人信用等级为aaa级（含）以上 100万元v 保证担保额度的计算：v 保证担保额度=3（年正常税后收入-年债务性支出-年生活保障 支出）-已为他人提供的各类担保余额；v 或者保证担保额度=1*净资产-已为他人提供的各类担保余额。个人助业贷款v 4、抵押担保贷款额度抵押物评估价值对应抵押率 v 抵押物应为借款人本人、第三人（限自然人）或贷款投向经营实体名 下的商品住房、别墅、自建房、排屋、商铺、写字楼、通用厂房以及 建设用地使用权 商品住房抵

10、押率70%，以唯一住所抵押的抵押率 60% 别墅、自建房、排屋、商铺或写字楼抵押的抵押率60% 通用厂房和国有建设用地使用权的抵押率50% v 抵押物的相关规定：抵押物的相关规定：v 厂房v 国有建设 用地使用权1、已投入使用2、通用性强3、为砖混、预制或钢架结构，不得是简易结构1、出让方式取得2、已全部交清地价款并取得土地使用权证3、不得是未按合同约定2年以上未动工的闲置用地个人助业贷款v六、贷款期限v 1、含信用、保证方式贷款2年，且信用贷款到期日不超过核定信用额度的关联抵押贷款的到期日；v 2、全额抵、质押方式贷款5年v 国有建设用地使用权抵押 2年，且不超过使用权的剩余期限v 3、最高

11、额可循环贷款3年，其中保证方式可循环额度 2年；每笔贷款的发放日期应在额度有效期内，贷款最迟到期日不超过额度有效期。v七、贷款担保v 1、抵押物为通用厂房的，须办理保险手续 v 2、以组合方式担保的，各担保人应承诺不分先后顺序承担担保责任。 v 3、自然人保证担保v 具有完全民事行为能力，拥有中华人民共和国国籍；v 在本地有固定居所；v 具有代偿意愿和代偿能力，愿意接受农业银行信贷监督；v 信用等级在a级以上；v 遵纪守法，借款人、保证人及其各自配偶信用记录良好；v 不得接受借款人家庭成员（配偶、子女，及夫妻双方父母）或同一v 企业的股东或合伙人提供的保证担保。个人助业贷款v3、禁止担保事项v

12、 异地保证、抵押、质押担保（经总行批准的区域除外）。 异地担保是指担保人或担保物与贷款行不在同一地级市行政管辖区。v 以法人客户提供保证担保（总行批准的情况除外）。v 产权式酒店抵押担保。v 以未成年人财产担保。v 集体土地使用权及该土地上的建筑物抵押担保（总行规定的除外）。v 未经总行批准的其他担保方式。v 禁止自然人保证担保事项：v 有逃废银行债务行为的；v 担任有逃废债务行为的公司的法定代表人、董事或高级管理人员，v 且对公司逃废债行为负有直接责任的； v 有刑事犯罪记录的，但过失犯罪除外； v 有嗜赌、吸毒等不良行为的；v 法律法规禁止的其他情形。 个人助业贷款v八、最高额可循环贷款v

13、 1、最高贷款额度=保证担保额度+质押担保额度+抵押担保额度v 2、抵押物需办理保险的，保险期限不得短于额度有效期 v 3、最高额可循环贷款项下单笔用信不得展期和贷新还旧 v 4、最高额可循环贷款项下每笔用信的风险分类按谨慎原则归为同一级次 v 5、经营行客户部门负责人每年对最高额可循环贷款额度进行审核 v 6、用信与还款：非自助方式：1、项下单笔用信不实施网上作业2、项下单笔用信审批权可向一级支行（或直管支行）有权审批人转授3、借款人需提供最高额担保个人借款合同、身份证明、用途证明或申明自助方式： 项下用信、还款、额度调整、额度终止、贷后管理等均执行中国农业银行个人自助循环贷款业务操作规定（

14、试行） 个人助业贷款v九、操作流程中的有关要点v 1、合伙企业合伙人判定：v 区别普通合伙人和有限合伙人v 合伙协议中对借款有无限制性条款 v 2、小企业主需提交的资料：v 公司章程 验资报告 贷款卡原件及复印件v 3、承包人或承租人需提交的资料：v 承包租赁协议原件及复印件v 所承包（或承租）企业的营业执照v 4、从事本行业经营2年以上的资格证明：v 营业执照、税务登记证、签订或履行过的合同、收发货证明等等v 5、以出租物设定抵押需追加的资料：v 承租方签署银行处置房产时同意解除租赁合同的书面承诺，原则上不能附加条件个人助业贷款v 6、单个客户同时发生最高额可循环贷款和信用贷款的：v 信用贷

15、款额度不能循环使用v 信用贷款个人借款合同增加“其他约定” v 7、最高额可循环项下单笔用信流程：v 借款人申请客户经理审核客户部门负责人复核有权审批人审批v 8、贷后首次跟踪检查：v 省分行不作要求v 9、贷款展期：v 结清全部利息v 展期不得低于原贷款发放条件 v 10、贷款催收：v 逾期超过2个月或60天的贷款要进行实地催收 个人信贷制度解读个人信贷制度解读个人生产经营贷款个人生产经营贷款v个人生产经营贷款个人生产经营贷款v 一、概念v 二、产品类别v 三、基本要素v 四、机构准入v 五、客户准入v 六、操作流程及相关规定v 七、贷后管理什么是个人生产经营贷款什么是个人生产经营贷款-三个

16、关键词三个关键词v一、概念一、概念v v 1、自然人v 对贷款清偿承担无限责任是总前提v 2、合法生产经营v 固定资产投资与流动资金周转v 3、人民币贷款有哪些个人生产经营贷款产品有哪些个人生产经营贷款产品-三个类别三个类别 v二、产品类别二、产品类别v v 1、贷款方式v v 个体工商户经营者、个人独资企业投资人、合伙v 企业合伙人、非法人资格私营企业的承包人或v 承租人。 v 2、客户对象v 股东在5人（含）以下的家族式企业和中小企业 的法人代表、具有绝对控股权的最大股东。 按贷款方式划分的子类别按贷款方式划分的子类别v 信用 以借款人个人资信能力为贷款准入条件v 自然人保证担保v 保证

17、公司法人保证担保v 商户联保v 信用担保机构担保v 住房（含别墅）和自建房 抵押 商铺和写字楼v 通用厂房v 建设用地使用权v 本外币定期储蓄存单v 质押 凭证式国债 具有现金价值的寿险保单v 仓单抵押物的要求抵押物的要求v 抵押物的要求-四项基本原则v 1、所有权清晰v 举例：未成年人名下房产的处分权v 2、易变现v 举例：厂房、别墅、建设用地使用权v 3、可转让v 举例：购买破产企业后因没有缴清相关清偿费用导致的资产处v 置限制v 4、择优选择v “所有权”是指所有人依法享有对自己的财产占有、使用、收益、处分的权利 一般保证和连带保证一般保证和连带保证v 一般保证和连带保证v 差异：履责的

18、顺序概念v 一般保证：债务人不能履行债务时，由保证人承担保v 证责任的，为一般保证。 v 只有在债务人履行不能时，债权人才能向v 保证人请求。 v 连带保证：债务人到期不履行债务时，债权人可请求v 债务人履行债务，也可请求保证人承担保v 证责任。v 不能以保证人与债务人有内部约定而不支v 持债权人的请求。 v 个人信贷业务所有保证担保产品均采用的是连带保证有哪些个人生产经营贷款产品有哪些个人生产经营贷款产品-三个类别三个类别 一次性用信v3、用信方式 最高额可循环用信 通过组合使用贷款方式、客户对象、用信方式的类别划分标准，便于准确界定个人生产经营贷款产品特性。贷款额度、期限、利率和还款方式贷

19、款额度、期限、利率和还款方式v 三、基本要素三、基本要素v 1、额度：单户5万1000万，20万、30万v 单笔1万元的产品v 各种担保方式可以组合使用v 2、期限： 3年v 3+1年v 3、利率：下限是同期限基准利率*110%v 4、还款方式：1年以上v 一年（含）以内 哪里可以办个人生产经营贷款哪里可以办个人生产经营贷款-四种情况四种情况v 四、机构准入四、机构准入v 1、全面开办 自然人保证v 抵押v 存单、国债和寿险保单质押v 最高额可循环v 2、部分开办 法人客户保证担保v 仓单质押v 商户联保v 3、授权开办 信用贷款v 4、禁止开办 信用担保机构担保v 其他担保其他担保哪些人可以

20、办个人生产经营贷款哪些人可以办个人生产经营贷款-四有客户四有客户v 五、客户准入五、客户准入v v 1、自然属性 完全民事行为能力v 18（含）60（含）周岁之间v 在本地有固定住所 v v 2、从业属性 合法有效营业资格v 具有从业经验和经营管理能力 哪些人可以办个人生产经营贷款哪些人可以办个人生产经营贷款-四有客户四有客户v 3、资信能力 第一还款来源：具有稳定的经营收入v 和贷款本息偿还能力v 第二还款来源：合法、有效、足值的担保v 品行良好v 信用记录良好：借款人和配偶的信用记录v 贷款投向企业的信用记录v 细分为：到期未还金融债务v 最近一年违约记录之“连三累六”v 企业当前与我行存

21、在信贷关系v 企业在他行有到期未还的金融债务v 或不良信用记录v 可免除条款：非借款人或投向企业主、客观v 原因形成的不良信用记录 禁止的担保方式禁止的担保方式v 1、异地担保：是指担保人或担保物与贷款行不在同一地v 禁 级市行政辖区内。v 止 包括 保证v 的 抵押v 担 质押v 保 2、以产权式酒店抵押担保v 方 3、以未成年人的房地产、储蓄存单、凭证式国债、v 式 寿险保单设定的抵押和质押v 4、以集体土地使用权及该土地上建筑物抵押担保v 5、互保和连环担保哪些人可以办个人生产经营贷款哪些人可以办个人生产经营贷款-四有客户四有客户v 4、用途投向 明确：流动资金周转与固定资产投资v 合法

22、：不符合国家产业和环保政策v 合规 资本市场投资 v 清偿不良金融债务 v 借新还旧 v 四有客户：有信用、有资产、有能力、有用途四有客户：有信用、有资产、有能力、有用途案例（一）案例（一）v 1、汉阳王某，45岁，16岁时曾被劳教2年，个人独资企业业主，生产鞭炮，有一处加工厂房。v 劳教经历v 生产鞭炮v 加工厂房v 2、黄石张某，62岁，曾在招行办理房贷，2008年有累计5期未按时还款记录，是黄石一铜矿企业在武汉门市部负责人。v 62岁v 逾期记录v 驻汉门市部案例（二）案例（二）v 3、武昌周某，42岁，政府机关公务员，以个人名义开办了一家法律事务所，个人有四处房产。v 公务员v 法律事

23、务所v v 4、青山李某，17岁，个人独资开了一个经营2年的网络游戏公司，在江岸区有公司名下一处三层楼房产，其中一二楼已抵押给建行。 v 17岁v 独资的网络游戏公司v 已部分抵押的房产操作流程及相关规定（信用贷款操作流程及相关规定（信用贷款1）v 六、操作流程及相关规定六、操作流程及相关规定v （一）信用贷款（一）信用贷款v 1、收集客户信息和资料，作个人信用等级初评。v 距上次评级时间不到1年的免评级。v 借款人是工薪供职还是个私业主。 评级要素不一样。v 贷款期间，个私业主每年复测，v 无异常的工薪供职客户免复评。v 收集9类评级资料信息，部分要素需要通过客户陈述判定。v 初评认定客户信

24、用等级在aa级及以上的，进入后续环节。v v 2、正式受理客户申请，由客户填写中国农业银行个 v 人生产经营贷款业务申请表。v 工薪供职客户和个私业主客户的评级要素工薪供职客户和个私业主客户的评级要素v 需要收集的证明资料包括：身份证明、户口簿、房产证、保单、不动产及v 其他金融资产等证明、从业证明、本人及配偶v 的收入证明、个人及家庭对外负债证明、与农v 行的业务往来关系证明等。v 缺项评级办法 部分重点项目不允许缺项v 缺项分值折算百分制v 缺项分值超过30分的最高不得评为aa+（含）以上等级v 异 共同点：工薪供职类和个私业主类均包括个人基本状况、信用状况、偿v 债能力评价和与本行的合作

25、关系等四大主题内容。v 同 差别： 工薪供职类需要评价客户的单位、职位，所占权重达到1/5。v 个私业主类需要评价客户经营稳定性和资产充足性，所占权重v 达到1/3。操作流程及相关规定（信用贷款操作流程及相关规定（信用贷款2）v 3、客户提供如下资料：v 借款人及其配偶有效身份证件原件及复印件；v 现住所证明原件及复印件；（可选择户口簿、房产证等）v 营业执照原件及复印件： 特种行业经营许可证原件及复印件v 合伙协议原件及复印件v 承包租赁协议原件及复印件v 税务登记证或纳税证明原件及复印件；（免税证明）v 还款能力证明；（近期银行对帐单、金融资产证明、税单、购v 销合同、经营企业电费单、财务

26、报表、收入证v 明等证明还款能力的资料） v 贷款用途证明或声明；v 借款人及配偶个人征信业务授权（申请表上签字授权）。 操作流程及相关规定（信用贷款操作流程及相关规定（信用贷款3）v 4、实地上门调查，确认资料真实、有效、完整。v 包括：身份资料是否相符、业务申请表信息是否真实、营业v 执照有没有过期、住所和营业场所是否属实、是否v 在产在营、用途是否合理等等。v 5、在全国个人征信系统和cms信贷管理系统查询并打印。v 借款人 借款人配偶 投向企业 v 自动留痕的查询日期v 6、扫描收集到的资料，在cms系统录入有关信息并上报。v 调查报告：经营状况的调查意见v 第一还款来源的充分性和可靠

27、性调查意见v 结论v 操作流程及相关规定（信用贷款操作流程及相关规定（信用贷款4）v 7、进入审查和决策流程。v 支行（网点）客户经理 部门负责人审核 支行行长（或经授权的副行长）审核确认 市分行审查审批中心审查经办人审查 中心主任（或经授权的副主任）审核确认 有权审批人审批。v 8、按cms系统的审批意见落实限制性条款，与借款人v 面签个人借款合同。 落实限制性条款是高压线。 统一选用2007特别版合同。v 9、放款审核。v 10、贷款发放。操作流程及相关规定（信用贷款操作流程及相关规定（信用贷款5）v 相关规定说明：v 1、贷审会：未要求必需经贷审会审议。v 2、调查人和部门负责人：v 带

28、点的一级支行，支行客户经理调查（业务受理人参与调v 查），支行个人业务部或个贷中心负责人审核。v 市分行直管的翻牌支行、分理处等营业网点，网点个贷客户v 经理调查，网点负责人审核。v 3、简化了资料：客户手写借款申请、内部运作表、法律审查表、v 借款人配偶偶承诺书、贷款通知书等。v 4、简化网上作业操作、合理配置权限等规定均适用于关于进v 一步加快个人信贷业务有效发展的意见（鄂农银办200986号文）。操作流程及相关规定（自然人保证担保贷款操作流程及相关规定（自然人保证担保贷款1）v （二）自然人保证担保贷款（二）自然人保证担保贷款v 1、收集客户和保证人信息资料，作个人信用等级初评。 距上次

29、评级时间不到1年的，借款人和保证人均免评级。v 借款人和保证人是工薪供职还是个私业主。保证人免复测。v 初评认定借款人和保证人的信用等级均必须在aa级及以上。 v 2、正式受理客户申请，由客户填写中国农业银行个 v 人生产经营贷款业务申请表。操作流程及相关规定（自然人保证担保贷款操作流程及相关规定（自然人保证担保贷款2）v 3、客户提供如下资料：v 借款人及其配偶有效身份证件原件及复印件；（；（+保保 证人）证人）v 现住所证明原件及复印件；（；（+保证人）保证人）v 营业执照原件及复印件：v 税务登记证或纳税证明原件及复印件；v 还款能力证明；（+保证人，含职业证明资料）保证人，含职业证明资

30、料） v 贷款用途证明或声明；v 借款人及配偶个人征信业务授权。（+保证人）保证人） 操作流程及相关规定（自然人保证担保贷款操作流程及相关规定（自然人保证担保贷款3）v 4、实地上门调查，确认资料真实、有效、完整。v 包括：（+保证人身份资料是否相符、住所和职业是否属实、v 担保意愿是否真实等等。）v 5、在全国个人征信系统和cms信贷管理系统查询并打印。v 借款人 借款人配偶 保证人 投向企业 v 6、扫描收集到的资料，在cms系统录入有关信息并上报。v 调查报告：经营状况的调查意见v 第一、第二还款来源的充分性和可靠性调查意见v 结论操作流程及相关规定（自然人保证担保贷款操作流程及相关规定

31、（自然人保证担保贷款4）v 7、进入审查和决策流程。v 流程与信用贷款流程一致，不需经贷审会审议。 v 8、按cms系统的审批意见落实限制性条款，与借款人和v 保证人面签个人借款合同。v 9、放款审核。v 10、贷款发放。操作流程及相关规定（公司法人保证担保贷款）操作流程及相关规定（公司法人保证担保贷款）v （三）公司法人保证担保贷款（三）公司法人保证担保贷款v 1、操作流程与自然人保证担保贷款相同。v 2、保证担保人准入条件： 公司法人的信用评级须在aa级（含）以上 资产负债率在70以下 不得是专业担保公司v 3、担保额度：不得超过其授信额度扣减已用信后的剩余额度。v 4、法人保证担保人必须

32、提供公司章程，公司章程有规定的，应出具股东（大）会或董事会同意担保的书面文件。 操作流程及相关规定（抵押担保贷款操作流程及相关规定（抵押担保贷款1）v （四）抵押担保贷款（全额抵押担保）（四）抵押担保贷款（全额抵押担保）v 1、收集客户和抵押物的信息，作出是否受理的预判。 属于哪个类型客户，是否具备准入基本要求。 贷款额度和贷款时间需求与个人收入是否匹配。 提供的抵押物是否符合要求。 a、所有权清晰、易变现、可转让。 b、抵押物估测。 抵押率最高70% 住房抵押的，变现难度和变现损失较小 商铺和写字楼需位于城区主要街道 通用厂房应为砖混、预制或钢架结构，并须办理财产保险 建设用地位于城市规划区

33、域、开发区或工业园内 是否有合规的用途抵押的相关规定抵押的相关规定v 建设用地使用权抵押，需注意使用权的期限规定。v 土地所有权分集体所有和国家所有。 土地所有权禁止买卖。v 抵押的“房”与“地”：v 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，应将该房屋占用v 范围内的国有土地使用权同时抵押。v 以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应将该国有土v 地上的房屋同时抵押。v 以划拨方式取得的国有土地使用权不得单独抵押，但以划v 拨土地上的房屋抵押的，应将其占用范围内的土地使v 用权同时抵押，并在确定抵押物的价值时扣减相当于v 土地出让金的金额。操作流程及相关规定（抵押担保贷款操作流程及相关规定（抵押担

34、保贷款2）v 2、正式受理客户申请，由客户填写中国农业银行个 v 人生产经营贷款业务申请表。v 3、客户提供如下资料： 与信用贷款相同的基础资料。（共7种）v 担保资料：v 以房地产抵押担保的，提供有效权属证件原件及复印件；v 以第三方自然人房地产抵押担保的，同时提供房地产所有人 和共有人的有效身份证件原件及复印件； 以法人房地产抵押担保的，同时提供公司章程原件及复印件, 并出具合法有效的股东（大）会或董事会同意担保的 书面文件。 操作流程及相关规定（抵押担保贷款操作流程及相关规定（抵押担保贷款3）v 4、实地上门调查，确认资料真实、有效、完整。v 比信用贷款增加的调查内容主要有5项： 实地核

35、实抵押物所有权人（含财产共有人）担保意愿 抵押的房地产与有效权属证明是否相符 抵押物价值是否合理 抵押物是否容易变现 以法人房地产抵押担保的，需核实股东（大）会或董事 会同意担保的书面文件是符合公司章程规定 5、在全国个人征信系统和cms信贷管理系统查询并打印。 与信用贷款完全相同 操作流程及相关规定（抵押担保贷款操作流程及相关规定（抵押担保贷款4）v 6、扫描收集到的资料，在cms系统录入有关信息并上报。 与自然人保证担保贷款相同，需提出第二还款来源调查意见 7、进入审查和决策流程。 单户贷款300万元以上的非足值房地产抵押的经营类信贷业务 需要经过贷审会审议。除此以外其他抵押担保贷款与信用

36、贷 款流程相同。 8、按cms系统的审批意见落实限制性条款，与借款人和 保证人面签个人借款合同。操作流程及相关规定（抵押担保贷款操作流程及相关规定（抵押担保贷款5）v 9、办理抵押物评估，确认抵押物价值。 分为内部评估和外部评估，大多为外部评估。 与借款人和抵押人共同到有权登记部门办理抵押登记手续，收妥 他项权证。 以通用厂房设定抵押的，办理保险手续。 注意事项： 抵押到我行的他项权证、房产证和土地证均作 为有价单证交会计部门入库保管。 保险期限不得短于贷款期限，保单需注明抵押 期间贷款行为保险赔偿的第一受益人，且 作为有价单证交会计部门入库保管。 单证抵押登记 10、放款审核。 11、贷款发

37、放。单证抵押登记单证抵押登记v ”单证抵押登记“是指以建筑物及该建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的，只在房屋登记机构办理房屋抵押登记，而不办理该土地使用权抵押登记。v 1、用于抵押的仍是整体房地产，只是简化了”登记“操作，其他v 土地使用权等资料收集仍执行原制度规定。v 2、适用单证抵押登记的抵押物必须满足下列条件：v 抵押物为多层、高层的住房或临街商铺v 抵押物属自然人所有v 抵押物位于县城区及以上区域且易于变现v 两证齐全且均未办理抵押登记v 3、风险控制要求： 核定贷款额度时不得包括土地使用权价值v 土地使用证原件在贷款行或房屋登记机构留置v 抵押人及其财产共有人必须出具专门书面承诺

38、v 4、其他相关规定详见”鄂农银复2008300号文“操作流程及相关规定（最高额可循环贷款操作流程及相关规定（最高额可循环贷款1）v （五）最高额可循环贷款（五）最高额可循环贷款v 1、最高额可循环贷款只适用于房地产抵押担保。 2、优点：节约借贷成本、用款简便快捷。 3、与信用、保证和抵押担保贷款基本要素的差别： 贷款额度：单户最高限额1000万元 单笔最低限额1万元 可用贷款额度=最高可循环额度已用贷款额度 贷款期限：最高可循环额度不超过3年 最高可循环额度项下单笔用信不超过1年 单笔用信放款日期在最高可循环额度有效期内操作流程及相关规定（最高额可循环贷款操作流程及相关规定（最高额可循环贷款

39、2）v 抵押物保险：通用厂房抵押的，保险期限不得短于最高额可循 环额度有限期限加1年。 借款合同：使用最高额担保个人借款合同 贷款发放：一次放款和多次放款 贷款用途：申请最高额可循环额度时非必须提交用途证明或申明 4、与信用、保证和抵押担保贷款基本要素的共同点： 客户对象 客户准入标准 利率执行标准 适用的还款方式规定 禁止的担保方式 最高额可循环额度的申报审批流程操作流程及相关规定（最高额可循环贷款操作流程及相关规定（最高额可循环贷款3）v 5、最高额可循环贷款项下单笔用信 在遵循最高额可循环额度审批意见的前提下，最高额可循 环个人生产经营贷款的单笔用信，审批权限下放到支行， 可不实行网上作

40、业。 借款人每次申请用信时，填写最高额担保个人借款合同用 款申请书，并提供有效身份证件和贷款用途证明资料或用 途声明，执行“客户经理初审客户部门负责人复审支行 行长(或经授权的副行长)审批“的操作流程。 每次用信需要审核的要素包括：是否超过可使用信用额度或 期限、贷款用途是否合规、有无发生冻结和调减和终止额度 事项等等。 6、自助用信方式我行尚未开通。操作流程及相关规定（仓单质押贷款操作流程及相关规定（仓单质押贷款1）v （六）仓单质押贷款（六）仓单质押贷款v 1、产品背景：存货质押的风险管理难度v 抵押与质押的选择 占管权v 2、仓单的概念：由保管人（仓储公司）向存货人开具的、证 明存货人与

41、保管人仓储保管关系存在且用于 提取所保管货物的权利凭证。v 3、仓单出质：需要仓单的原件和复印件、仓储合同副本。 借款人本人所有仓单 第三方自然人仓单：仓单所有权人身份证和同意质押证明 第三方法人仓单：公司章程，股东（大）会或董事会同意 质押担保的决议操作流程及相关规定（仓单质押贷款操作流程及相关规定（仓单质押贷款2）v 4、质押仓单的签发人（仓储公司）必须与贷款行签订 仓单质押合作协议。 仓 具有仓储资质，并经农业银行认可，有固定的保存货物 储 的仓库，仓储设施是否符合安全要求，是否具备相应的仓 公 储能力和仓储管理经验 司 具有独立法人资格，公司治理规范、制度健全 准 具有经工商部门核准的

42、仓储业务经营范围，并持续经营仓 入 储业务1年以上 条 商业信誉优良，无不良信用记录 件 是否能够提供符合法律要求的规范仓单操作流程及相关规定（仓单质押贷款操作流程及相关规定（仓单质押贷款3）v 5、仓单须规范、合法、真实、有效。必须载明下列内容： 存货人的名称或者姓名和住所 仓储物的品种、数量、质量、包装、件数和标记 仓储物的损耗标准 填发人、填发地和填发日期 仓单应载明但未作强制规定的内容包括：储存场所，储存 期间，仓储费，已保险仓储物的保险金额、期间 及保险人的名称。操作流程及相关规定（仓单质押贷款操作流程及相关规定（仓单质押贷款4）v 6、仓储物须符合出质条件： 所有权明确为出质人所有

43、、没有权属争议 不易变质、易保管、易变现和价格相对稳定 价格明确、便于计量 符合有关行业标准，符合环保要求 非易燃、易爆、有毒、有腐蚀性、有放射性等危险品 仓储物需进行质量检验的，须由有关质检部门出具质检报告 属于强制保险的必须办理财产保险 7、贷款额度：质押率最高不超过质押仓单项下仓储物价值的60。 仓储物价值仓储物数量仓储物单价-贷款期间 的损耗价值-贷款期间发生的各项费用v 8、贷款期限：最长不得超过1年。操作流程及相关规定（仓单质押贷款操作流程及相关规定（仓单质押贷款5）v 9、贷后管理v 建立仓储物监测台账，根据仓储物特性定期检查，至少每月一次。v 出库管理 出质人要求部分或全部提取

44、货物时，应向贷款行提交书面申 请，在货款到账后或出质人存入相应数额保证金后，贷款行 方可出具仓单分提单给保管人。v 质押期间， 出质人申请提取全部剩余仓储物时，按提前还款处理； 申请部分提取仓储物的，可以选择部分提前还款。操作流程及相关规定（仓单质押贷款操作流程及相关规定（仓单质押贷款6）v 建立风险预警机制 补仓：仓储物价值降低时，通知借款人进行补仓。 平仓：仓储物价值降低到贷款余额的120时，处置质押仓单 项下仓储物，提前偿还贷款本息。 核仓：出质人补仓时，客户经理应在现场进行核查，并要求保 管人办理质押仓单的批注变更手续。v 逾期处理 借款人在贷款到期后10个工作日内，仍未偿清全部贷款本

45、息 的，贷款行直接处置质押仓单项下仓储物，清偿贷款本息后的 余额返还给出质人。操作流程及相关规定（商户联保贷款操作流程及相关规定（商户联保贷款1）v （七）商户联保贷款（七）商户联保贷款v 1、适用范围：专业市场、批发市场等。v 2、客户准入 设立商户联保小组的成员必须在5人（含）10人（含）之间； 拒绝设立商户联保小组申请的4种情况： 联保成员非本行星级客户且日均存款在5万元以下的； 联保成员个人之间存在近亲属关系，或生产经营企业之间存在 关联关系的； 联保小组有50%以上成员个人信用等级在aa级以下的； 联保小组任一成员个人信用等级在a级一下的。 借款人经营本行业时间在3年（含）以上，资本积累在同行业中达到较高 水平，在同行业内具有较高知名度和较强的市场竞争能力； 各联保成员相互独立，经营风险相关度较小； 各联保成员配偶同意其加入商户联保小组。操作流程及相关规定（商户联保贷款操作流程及相关规定（商户联保贷款2）v 3、贷款额度：以联保小组各成员个人信用评分的平均分为标准： 平均分达到个人信用aa+级以上的，贷款限额为50万元； 平均分达到个人信用aa级以上的，贷款限额为40万元； 平均分达到个人信用a+级以上的，贷款限额为30万元。v 4、贷款期限：商户联保协议有效期最长不超过3年，单笔借款期 限最长不超过1年。v 5、保证金：不低于贷款余额的10。