绿城成本体系培训课件综合

1、绿城集团成本管理体系培训（综合）2尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用课程主要内容一、成本管理体系总体优化方案说明二、成本管理体系文件简要解读3尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用总体优化思路：强化前端，加强中端，完善后端概念/方案初设施工图工程管理销售管理售后服务定位策划项目拓展战略采购全成本管理体系健全项目实施阶段的成本管理一般采购中端中端后端后端前端前端动态成本监控（预警、强控、无效成本）动态成本监控（预警、强控、无效成本）成本后评估成本后评估成本信息库成本信息库项目成本管理项目成本管

2、理方案版目标成本方案版目标成本基础管基础管理理战略采购战略采购成本科目、合约规划、目标成本测算模型成本科目、合约规划、目标成本测算模型限额设计限额设计重点强化目标成本管理，加强动态成本监控、规范战略采购，落实成本责任。重点强化目标成本管理，加强动态成本监控、规范战略采购，落实成本责任。设计优化评审设计优化评审责任成本责任成本4尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用可研版目标成本专业管理（日常管理）项目节点（时序型）完善并形成系统化、规范化的成本管理体系，实现PDCA闭环管理，并具有可实施性定位版目标成本方案版目标成本施工图版目标成本限额设计战略

3、采购成本对标设计成本评审招标管理合同管理变更签证成本管理动态成本记录与月报成本预警与强控无效成本管理成本结算管理成本档案管理成本后评估成本信息库责任成本管理项目合约规划统一成本科目标准合约规划原有部分完善优化部分新增部分说明：PPDCDA5尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用项目项目拓展拓展项目项目策划策划方案方案设计设计招标招标采购采购销售销售交付交付建安建安成本成本项目项目周期周期100%100%目标成本目标成本合约规划合约规划70%-80%70%-80%20-30%20-30%成本形成本形成曲线成曲线成本发成本发生曲线生曲线强化目标成本

4、管理：是本次优化的重点，通过增设方案版目标成本，加强项目前期的成本预控设计阶段已经形成项目成本的70%-80%，是成本管理的关键阶段扩初及施扩初及施工图设计工图设计工程工程施工施工统一成本科目、统一成本科目、统一合约规划、统一合约规划、统一成本测算模型统一成本测算模型成本科目成本科目增设方案版目增设方案版目标成本，并作标成本，并作为控制基准为控制基准126尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用从专业角度进行精细化设计，以期为开展全员成本管理提供一套可实施落地的方法和工具Y：九阶段X：九专业Z：业务流程体系采购管理阶段采购管理阶段施工图设阶段施工

5、图设阶段项目论证阶项目论证阶段段建建筑筑设设计计景景观观设设计计室室内内设设计计工工程程管管理理营营销销策策划划采采购购管管理理成成本本管管理理财财务务管管理理报报建建管管理理一级：成本流程总图一级：成本流程总图/ /总论总论二级：成本管理流程二级：成本管理流程三级：三级：操作指引操作指引/ /标准标准四级：四级：模型模型/ /模板模板/ /表表格格规划方案阶段规划方案阶段初步设计阶段初步设计阶段竣工验收阶段竣工验收阶段项目策划阶段项目策划阶段工程施工阶段工程施工阶段结算阶段结算阶段7尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用课程主要内容一、成本管

6、理体系总体优化方案说明二、成本管理体系文件简要解读8尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用成本科目定义和管理 成本科目定义成本科目定义 反映项目全成本费用的科目表，用于成本数据的测算、归集及统计。成本科目管理成本科目管理 造价咨询公司总部编制工程类统一成本科目 集团财务部编制非工程类统一成本科目 集团财务部汇集形成集团统一成本科目并下发。9尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用成本科目示例10尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用合约规划定义合约

7、规划：项目前期提前分判工程相关业务，形成合同合约规划：项目前期提前分判工程相关业务，形成合同清单，以利于项目采购、成本管理和工程管理工作开展。清单，以利于项目采购、成本管理和工程管理工作开展。11尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用工程合约规划的工作意义目标成本和动态成本管理目标成本和动态成本管理l将目标成本落实于合同，基于合同开展动态成本管理。采购策划与计划采购策划与计划l基于规划的合同清单，制定各合同的采购策划及计划。 项目现场管理项目现场管理l减少合同调整的风险，减少变更、签证和补充合同的发生频率。12尊重尊重专业专业责任责任分享分享价

8、值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用工程合约规划的制定与管理 造价咨询公司总部牵头，总师办及相关专业公司参与，建立工程标准合约规划。 工程标准合约规划下发各项目参照执行。 项目工程合约规划于方案确定后制定。 项目公司工程部组织工程成本管理部、材料设备部（组）基于集团工程合约规划和项目实际情况开展项目工程合约规划。13尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用合约规划示例14尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用目标成本定义定义：基于市场状况，并结合项目的经营计划，根据预期售价和目标

9、利定义：基于市场状况，并结合项目的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的、经过努力所要实现的成本目标。润进行预先确定的、经过努力所要实现的成本目标。15尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用目标成本形成过程实施阶实施阶段段目标成本形成目标成本形成目标成本执行目标成本执行16尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用目标成本目标成本依据依据输出输出作用作用可研目标成本期间费用指标土地基本信息、项目预案市场信息、成本信息库目标成本测算表（可研版）预测项目成本判断收益情况为拿地提供决策依据定位阶段

10、目标成本项目定位报告策划版项目规划指标策划版项目建造标准市场信息、成本信息库目标成本测算表（定位版）确保收益目标指导产品方案经济比选指导限额设计指导限额设计方案阶段目标成本上一版目标成本多产品策划方案（建议在可研、定位阶段 既要开展）完整版项目规划指标完整版项目建造标准市场信息、成本信息库目标成本测算表（方案版/执行版）限额设计的依据限额设计的依据产品方案经济比选的依据产品配置成本标准采购的限制性成本目标施工图阶段目标成本上一阶段建安目标成本项目施工图工程目标成本测算表指导采购，管理变更、签指导采购，管理变更、签证证交付阶段成本测算施工图、竣工资料、施工总包合同、工程预算书、结算书目标成本测算

11、表（交付版）预测项目结算成本指导项目后评估各版目标成本编制的条件及作用尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值目标成本示例结合绿城产品特点，细化了精装修标准要求和景观、精装修方案版、精装修施工图版测算表结合绿城产品特点，细化了精装修标准要求和景观、精装修方案版、精装修施工图版测算表18尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用动态成本价值说明序号序号优化内容优化内容完善点完善点价值价值2 2动态成本管理建立动态成本预警和强控机制。完善无效成本分析及改进机制。通过实施预警及强控，在项目实施过程中监控成本变化情况并采取有效措施。通过无效成本的管理，可减

12、少成本浪费和减少类似错误发生。19尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用目标成本目标成本动态成本记录动态成本记录预警及强控预警及强控分解项目合约规划项目合约规划合同合同变更指令变更指令现场签证现场签证动态成本月报动态成本月报集团统计分析集团统计分析无效成本管理无效成本管理合同签订2.加强动态成本监控：开展动态成本预警及强控管理，无效成本及动态成本分析结算结算成本测算合同录入原因分析变动超额集团标准合约集团标准合约规划规划20尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用动态成本预警动态成本预警动态成本预

13、警( (两种方式）两种方式）动态成本变化超过如下额度时动态成本变化超过如下额度时（两者中的任何一个）（两者中的任何一个），启动预警机制，启动预警机制。21尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用预警通知书与解除预警触发后，系统发出预警触发后，系统发出动态成动态成本预警通知书，责任本预警通知书，责任部门填写原部门填写原因及措施，执行总经理审批后消除因及措施，执行总经理审批后消除。预警触发后，原合同或设计变更预警触发后，原合同或设计变更、工程变更、合同结算流程仍可按、工程变更、合同结算流程仍可按照原定流程进行。照原定流程进行。22尊重尊重专业专业责任

14、责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用动态成本强控动态成本强控动态成本强控( (两种方式）两种方式）动态成本变化超过如下额度时，在启动强控机制动态成本变化超过如下额度时，在启动强控机制。23尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用强控报告与解除强控触发后，原合同及变更所有流程强控触发后，原合同及变更所有流程流程暂停；流程暂停；系统发出系统发出动态成本强控报告动态成本强控报告，由，由责任部门填写原因及措施，集团核查并责任部门填写原因及措施，集团核查并认定责任，总经理审批。认定责任，总经理审批。审批通过后，强控状态解除。

15、审批通过后，强控状态解除。24尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用动态成本月报和现金流量月报前提条件：合约签订、变更签证相关成本信息的及时录入前提条件：合约签订、变更签证相关成本信息的及时录入25尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用集团动态成本分析处理机制造价咨询公司总部汇总各项目动态月报，形成集团工程动态成本分析报表，寻找重点问题和普遍现象，并相应采取对策。设计变更设计变更现场签证现场签证市场价格市场价格档次调整档次调整无效成本无效成本面积变化面积变化预估偏差预估偏差 结算调整结算调整政府

16、政策及其他因素影响政府政策及其他因素影响26尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用无效成本管理的作用 培养、提高全员成本意识；培养、提高全员成本意识； 分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理成本分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理成本； 归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高；业能力和计划能力的提高； 寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供

17、参考；费用提供参考； 减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。的经济效益。27尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用无效成本原因及分类无效成本原因及分类无效成本管理-无效成本分类作业环节作业环节无效成本产生原因无效成本产生原因现象表现现象表现设计设计设计失误对设计效果把握不准拆除和重建后期加固与补强资金浪费拆除与重建设计变更下达不及时材料、施工工艺选择不当多工序设计图矛盾装饰设计未结合建筑现状招标招标招标文件编制合同条款有误，经济标编制出现失误多承担费用施工施工

18、施工准备使用周期短的高标准临设临设拆除与重建施工过程施工安排失误赔偿与维修费用工程质量管理不善拆除与重建、返工导致费用大增合同执行拆分合同工作内容未及时签订补充合同总成本增加，却无法从相应单位扣回维修维修工作程序不到位维修时未及时通知责任单位，维修费用无法落实销售销售销售承诺展示资料有误业主投诉引发赔偿销售过程改变房屋用途拆除与重建预结算预结算预算失误合同价失实，工程款超付结算失误结算价不符，工程款超付付款付款付款失误工程款超付28尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用无效成本分析与考核成本部统计无效成本，记录责任部门，纳入该部门成本管理考核中

19、29尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用无效成本措施设计方案优化加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更确定合理的施工技术方案(降低废品率)加强供应商考察严格执行现场签证制度加强培训，提高专业能力加强部门间信息沟通30尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用成本管理体系中端主要优化点及价值说明（5）序号序号优化内容优化内容完善点完善点价值价值3 3战略采购通过系统的规划战略采购系统，形成（规划-计划-单项策划-产品研究-潜在供方调研及评估-建立合作关系-采购实施-评估及激励）的闭环管理

20、。通过规范战略采购，有利于扩大战略采购的范围，并与优秀供应商建立更稳固的战略合作关系，更有利于保证产品品质、提升服务，降低采购价格。31尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 非常紧密的合作关系(技术共享、联合开发、战略协同等) “命运共同体”(超长期，甚至是无限期的合作)供求双方的合作方式供求双方的合作方式一般的买卖关系一般的买卖关系稳定的供求关系稳定的供求关系合作伙伴关系合作伙伴关系战略联盟战略联盟机会机会主义主义共享共享主义主义 长期合作、相互信任 开放式合作、信息透明 一定程度的其它合作，如技术、培训、开发、联合成本 相对长期的合同，供

21、货稳定 除买卖关系之外，其它领域的合作少 随机性强，不稳定的关系 纯粹的买卖关系 战略采购供求双方的合作关系分散采购集中采购战略采购32尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 战略采购采购方式分类从采购集中度和合作方式看，可以分为分散采购、集中采购、战略采购三类类别类别分散采购分散采购集中采购集中采购战略采购战略采购合作方式一次性的采购合作方式集中多项目或一定周期内的采购需求批量采购以长期合作方式提供优质产品及服务实现方式每个项目对单项产品/服务进行调研及技术研究，通过招标/询价确定供应商并签订合同对于采购量大的标准化产品，确定采购列表，通过招

22、标或谈判与供应商签订集中采购协议基于历史合作或调研考察情况，在对产品/服务有充分熟知的情况下，与满足要求的供应商签订战略采购协议，供方实现资源倾斜，保证产品供应和服务质量实施条件 不限产品规模效应高，需求能够被整合，供应商具备相应范围内的供货能力产品规模效应高，有具备条件的供应商，双方均有战略合作意愿33尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用3.战略采购8步法：形成系统的战略采购体系通过系统优化战略采购体系，发挥规模效应，以确保产品品质及服务质量得到保通过系统优化战略采购体系，发挥规模效应，以确保产品品质及服务质量得到保障，促进长期合作，并获得

23、价格优势。障，促进长期合作，并获得价格优势。方法说明方法说明方法名称方法名称 评价上一年度战略采购实施情况，对本年度战略调整进行规划，对新建战略采购进行产品适用性分析和规划 制定年度计划和月度计划，确定责任人和时间节点 对单项战略采购的项目需求、历史合作情况、行业和市场情况、产品情况、采购方案和采购计划进行策划 研究产品技术标准，形成产品清单和技术标准 调研评估供方，形成评估结果和供方入围清单，为合作建立提供依据 通过招标或谈判建立战略采购，确定采购合作方式，签订战略采购协议。 项目采购实施与管理，项目合同签订、订货及验收流程 建立供方信息库，建立高层沟通机制、项目履约评估机制、年度评估机制和

24、激励淘汰机制。采购规划采购计划单项采购策划产品研究潜在供方调研评估合作建立采购实施供方管理34尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用建议在保证产品品质的前提下，逐步开展限额设计、成本对标分析和设计优化评审，以减少无效成本35尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用限额设计、成本对标的定义为满足投资或造价要求，制定设计的限额控制值，进而指导设计工作开展的一种设计管理为满足投资或造价要求，制定设计的限额控制值，进而指导设计工作开展的一种设计管理方法。方法。限额设计限额设计1 12 2经济性技术限额指标

25、经济性技术限额指标3 3造价限额指标造价限额指标将限额设计的执行情况与参考指标进行对比，形成对比成果。将限额设计的执行情况与参考指标进行对比，形成对比成果。成本对标成本对标4 4为满足投资或造价要求，制定设计的限额控制值，进而指导设计工作开展的一种设为满足投资或造价要求，制定设计的限额控制值，进而指导设计工作开展的一种设计管理方法。计管理方法。为满足投资或造价的要求限定的成本限制值，如单方造价。为满足投资或造价的要求限定的成本限制值，如单方造价。36尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用成本部设计部设计院限额设计、成本对标作业流程重点：限什么？

26、对什么？37尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用限额设计指标：建议分阶段建立限额指标，由少到多，积累经验，逐步完善可参考建立的指标可参考建立的指标第一批次限额指标第一批次限额指标38尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用成本对标项目限额设计成本对标表一、经济性技术限额指标序号指标产品品类 产品特征 抗震等级限额下达指标集团参考指标实际测算值差异差异说明成本影响额测算1标准层钢筋含量(Kg/)2地下室钢筋含量(Kg/)3标准层混凝土含量（m3/m2）针对设计成果限额指标的实际完成值进行对比分析3

27、9尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用超标处理报告对标发现超标时，工程部进行超标处理，发起报告40尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用设计优化评审q产品选型q路网规划q停车规划q配套及商业q组团配置q土方工程方案q临时设施布局q建筑方案选型q边坡支护q外墙装饰q节能方案q结构方案q供电方案q供水方案q消防方案q地下室方案q结构设计q基础形式选择q基坑支护q节能设计q供电初步设计q采暖工程q消防工程q空调工程q电梯系统q景观设计q精装修设计q部品、材料选择q防水体系q市政道路优化q市政及小区管

28、网设计q室内供水q室内采暖q有线电视及宽带q智能化优化设计q门窗二次设计q金属构件q围墙设计q门窗面积q栏杆栏板q阳露台与屋面q景观方案q智能化方案q水处理方案q高压线路改线方案2.设计阶段成本优化评审：对设计各阶段影响成本的各种方案，在保证产品品质的前提下开展成本优化评审，提出优化建议41尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用建立各阶段设计成果成本优化评审表，融合绿城经验，以指导各项目开展设计阶段成本优化工作42尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用责任成本定义和价值序号序号优化内优化内容容完

29、善点完善点价值价值4 4责任成本完善责任成本的分解和考核机制。可促进目标成本管理的实施及有效执行。责任成本：是指明确专业职能部门的成本管理职责，并借助考核指标反馈、考核评价其职责履行情况的体系。43尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用责任成本分级管理 集团与项目公司签订项目成本管理目标责任书，确定项目公司成本责任及目标。 项目公司分解项目公司成本责任及目标，与各部门签订成本管理目标责任书，确定各部门成本责任及目标。 成本管理目标责任书44尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用责任成本指标范例项目公司建筑规划部（组）考核评分表项目公司建筑规划部（组）考核评分表45尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用责任成本与激励 集团对项目每年度进行一次责任成本考核。 责任成本考核结果直接与年度项目奖挂钩。集团将于项目每年预提的项目奖中划出一定比例，作为成本管理考核激励。责任成本考核的结果直接与成本管理激励金额挂钩。46尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用成本后评估主要优化点及价值说明（8）序号序号优化内优化内容容完善点完善点价值价值5 5成本后评估完善成本后评