物业法律法规选编PPT学习教案

1、会计学1物业法律法规选编物业法律法规选编商业物业第1页/共71页第2页/共71页第3页/共71页业主建设单位物业服务企业业主委员会第4页/共71页第5页/共71页第6页/共71页第7页/共71页第8页/共71页第9页/共71页第10页/共71页第11页/共71页第12页/共71页第13页/共71页第14页/共71页第15页/共71页几个需要说明和界定的问题 1. 产权房（包括房改房、集资房、商品房）自用部位、自用设施属于产权人（业主）所有，产权人既有居住权，也同样有养护、维修和安全检查的责任，也可以委托物业管理企业对自用部位和自用设施实行有偿服务。 2. 凡是产权人私自改变楼房原始状态的（如蹲

2、便改座便、原地面瓷砖凿除防水层破坏导致漏水等），出现一切问题都由个人负责，物业不负责维修和承担任何责任。 3. 阳台渗漏雨问题的界定：（1）.阳台顶层屋面漏雨归物业维修。（2）.凡是楼房交工入户时，阳台没封闭或用钢窗封闭的，都不属于封闭阳台，物业不负责维修。（3）.凡是封闭阳台（也就是交工入户时是塑窗阳台算权属面积的），物业负责维修。第16页/共71页第17页/共71页联系：物业服务中最常用到的两部法律；在物权法出台前，物业管理条例(下简称条例)是调整物业纠纷的主要法律依据。物权法出台后，条例作为下位法依照物权法的原则性内容进行相应的调整。（2007年，根据物权法的有关规定，国务院决定对物业管

3、理条例作出修改）。区别：物权法是基本法律,属于上位法；条例是行政法规，属下位法。条例是有关业主自治、物业服务及行政监管的专门法，特别法 。第18页/共71页物权法的定义？什么叫物权法？第19页/共71页第五章第五章 国家所有权和集体所有权、私人所人权国家所有权和集体所有权、私人所人权物权法总共有五编,19章共247条,其中精选第76条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其

4、附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第20页/共71页区分所有建筑物权属示意图第21页/共71页第22页/共71页 第77条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。例:有外来人员或业主想租赁本小区房屋做为经营性用途(办公商店娱乐棋牌)以种种理由和借口想让我们同意其经营(

5、比如说满足业主需求或丰富娱乐生活,或者直接讲我就是业主我是产权所有人,我想干嘛就干嘛,你管得着嘛?) 第83条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。例:业主及住户随意推放生活垃圾.高空抛物,饲养犬只扰民，造成物业公司工作的困扰。应该如何化解处理？第23页/共71页第24页/共71页第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一

6、) 遵守业主公约、业主大会议事规则；根据物权法有关规定业主公约修改为管理规约。(二) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四) 按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五) 按时交纳物业服务费用(六)法律、法规规定的其他义务。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。例：XX业主在接房时发现房屋有质量问题（墙体开裂及漏水），坚决不交物管费？我想客服和工程部就会遇到这种问题？想请教一下工程部和客服部在遇到这种问题时您是如何化解矛盾的？1、你

7、可以很负责任的告诉他，不是他认为有质量问题就行的，只要开发商出具综合验收备案表他交出的楼宇就是合格的，因为此证是房管局下发的，也就是官方认为此项工程合程。第25页/共71页2、只要不是装修工程导致的，开发商按规定启动保修程序，也不能说发展商违约 。“法律依据房屋建筑工程质量保修办法建设部第80号令 第7条件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。3、物业服务提供的公共区域的服务，原则不一样。物业公司只有出面协调。业主也必须按照前期物业服务协义从房屋交付

8、使用之日起交纳物管费。第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；第26页/共71页（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。 第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 第

9、五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第27页/共71页第28页/共71页 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 物业管理条例第五十五条 第29页/共71页第30页/共71页第31页/共71页第32页/共71页第33页/共71页第34页/共71

10、页第35页/共71页第36页/共71页住宅室内装饰装修管理办法第37页/共71页 第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（处罚如下）（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（补充说明违反将对装修人处5百以上1千元以下的罚款，对装饰公司处以1千元以上1万元以下的罚款）（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；2002年2月26日经第53次部常务会义讨论通过，自2002年5月1日起施行。总共有48条。第38页/共71页 （四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（违反将

11、对装修人处5百元以上1千元以下的罚款）（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： （一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准第39页/共71页物业活动中涉及的部分法律物业活动中涉及的部分法律第40页/共71页第41页/共71页第42页/共71页案例物业公司是否需承担责任？ 业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因

12、潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。分析 物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要求 承担民事责任。 中华人民共和国民法通则第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。第43页/共71页案例一 车主的要求合理吗？2003年9月10日，某高校

13、一位老师将其小车停放在楼前，中午1 2时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。第44页/共71页案例分析： 第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任. 有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。 该物

14、业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿。 第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管理责任。 民法通则第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。第45页/共71页案例一：停车场丢车赔不赔第46