旭辉集团偷面积方略浅析PPT学习教案

1、会计学1旭辉集团偷面积方略浅析旭辉集团偷面积方略浅析 何为“偷面积” “偷面积”之常用方法 “偷面积”经典案例本文纲要：第1页/共45页【概念诠释】： 依据：建筑工程建筑面积计算规范 偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等） 和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插 层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 台，飘窗等)的面积尽量的放大； 增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加 实惠，促进销售。第2页/共45页不计面积的不计面积的1 1、 凸窗凸窗( (外飘窗外飘窗) )无限度外扩无限度外扩( (凸窗高凸窗高

2、2.22.2米内米内) () (空间的延伸空间的延伸) )2 2、 落地凸窗落地凸窗(2.2(2.2米内米内) ) ( (空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积) )3 3、 可局部拆卸内假凸窗可局部拆卸内假凸窗 ( (增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高) ) 4 4、 两层高以上的普通大露台两层高以上的普通大露台 ( (增加使用面积但是不占用房间面积增加使用面积但是不占用房间面积) )5 5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园两层高以上的内凹大露台或入户花园 ( (

3、增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积) )6 6、 层高小于层高小于2.22.2米的地下室，半地下室空间米的地下室，半地下室空间 ( (增加辅助使用空间增加辅助使用空间) )7 7、 双首层设计的双首层设计的”地下空间地下空间” ( (增加辅助使用空间或变现更多实用面积增加辅助使用空间或变现更多实用面积) ) 二、二、 “偷面积偷面积”的几种常用方法的几种常用方法第3页/共45页 8 8、 一楼庭院和楼顶的使用面积一楼庭院和楼顶的使用面积 ( (增加辅助使用空间增加辅助使用空间) ) 9 9、 超高内庭院超高内庭院 (

4、 (可变现实用面积可变现实用面积) )1010、室内层高、室内层高2.22.2米以下的夹层，插层，技术层米以下的夹层，插层，技术层 ( (增加辅助使用面积增加辅助使用面积) )计半面积的计半面积的1 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊2 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊、与房屋相连有上盖无柱的走廊3 3、可以变房间的内阳台、可以变房间的内阳台4 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊第4页/共45页计一层面积的室内超高层计一层面积的室内超高层1 1、室内、室内4.04.0米以下米以下 ( (增加空间体量和舒适度增加空间体量和舒适

5、度) )2 2、室内、室内4.44.4米米6 6米甚至更高米甚至更高 ( (增加空间体量还可加楼板变现使用面积增加空间体量还可加楼板变现使用面积) )少分摊公共面积少分摊公共面积1 1、不计面积的公共面积、不计面积的公共面积 ( (高层高，夹层等高层高，夹层等) )( (减少公摊建筑面积，增加套内实用面积减少公摊建筑面积，增加套内实用面积) )2 2、计一半面积的公共面积、计一半面积的公共面积 ( (阳台形式等阳台形式等) )( (减少公摊建筑面积，增加套内实用面积减少公摊建筑面积，增加套内实用面积) )3 3模糊公共空间模糊公共空间( (装饰性园林建筑装饰性园林建筑 与入户大堂相连与入户大堂

6、相连) )( (增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积) )第5页/共45页第6页/共45页第7页/共45页三、深圳偷面积由来三、深圳偷面积由来 背景：典型移民城市，置业需求旺盛；背景：典型移民城市，置业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水水 涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳圳

7、所有开发商赢得市场的利器；所有开发商赢得市场的利器；第8页/共45页l其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。 这样通过低台

8、凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 l缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。第9页/共45页创新户型之凸窗运用：通风采光佳，实用，视野开阔，建筑立面美观，有效增加了客户的套内面积，卖点实在。绿洲丰和的卧室基本上都有绿洲丰和的卧室基本上都有1.51.5米深的落地凸窗米深的落地凸窗, ,就是卫生间也有就是卫生间也有0.90.9米深的凸窗，卫生间的米深的凸窗，卫生间的净高要求低，落地凸窗的应用最为理想净高要求低，落地凸窗的应用最为理想第10页/共45页第11页/共45页l开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计

9、出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。l缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温 。第12页/共45页如图，佳兆业如图，佳兆业“桂芳园桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户就利用可拆卸凸窗，为客户“偷偷”出了一个很出了一个很大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩

10、大。大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。第13页/共45页2021-12-1215上图的顶柜为上图的顶柜为可以打掉的部可以打掉的部分的上梁，将分的上梁，将低于低于2.22.2米的凸米的凸窗空间转化成窗空间转化成标准高标准高进深的足够大，进深的足够大，可以把这个凸窗可以把这个凸窗空间隔离成一个空间隔离成一个独立的空间独立的空间上图为打掉顶柜上图为打掉顶柜后的卧室空间。后的卧室空间。这样空间不再压这样空间不再压抑，还能隔离出抑，还能隔离出一个小办公间一个小办公间上图为没有上图为没有打掉顶柜的打掉顶柜的卧室样板房卧室样板房第14页/共45页从上述分析可以看出从上述分析可以

11、看出: :凸窗有如下优点：凸窗有如下优点：给业主带来实惠：只要凸窗高度小于给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.22.2米，可不计入建筑面积；米，可不计入建筑面积；通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好；通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好；美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；但凸窗本身亦存在局限性：但凸窗本身亦存在局限性：政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点，政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点， 即使即使“可拆卸可拆卸凸窗凸窗”的诞生，也未能有更好的突破；的诞生，也未能有更好

12、的突破；正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种“偷法偷法”诞诞生。生。第15页/共45页l隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。l缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。隐藏式衣柜，落地衣柜隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积偷面积”的无微不至的无微不至第16页/共45页l由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户

13、型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。l缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。第17页/共45页入户花园可以隔成一个小书房，非常实用第18页/共45页大阳台设计，阳台面积12第19页/共45页错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积” 第20页/共45页错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积” 第21页/共45页亮点亮点 【错层错层】有效解决了平层中送出不有效解决了平层中送出不计面积的露台。计面积的露台。【优势优势】：1.“偷偷”出更大实惠。出更大实惠。2.2.增加有力卖点。增加有力卖

14、点。3.3.满足客户与室外大接满足客户与室外大接触心愿。触心愿。第22页/共45页相对“中央悦城”的大胆的露台错层“西岸官邸”的错层露台的设计更为人性化。它不仅为客户送出了面积，更重要的是它相对前者更强调私人空间。上面两副图片为“西岸官邸”楼盘的内部结构和样板房模型，可以看出“西岸官邸”更有选择性：它为偶数层增加了卖点，从而提高了每平米的价格。而奇数层则能得到相对偶数层的单位建筑面积更为便宜的实惠。第23页/共45页相对于前二者的错层大露台，“京地海世界”的露台在设计上没有那么突出。但是很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两

15、层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间。第24页/共45页从以上几个案例可以看出从以上几个案例可以看出, ,露台得到地产商广泛应用主要基于下面露台得到地产商广泛应用主要基于下面几个理由：几个理由：对业主：对业主： 1.1.“获赠面积获赠面积”的诱惑更大；的诱惑更大；2.2.让小区景致和房间形成让小区景致和房间形成有机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一；有机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一；对地产商对地产商: : 灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖点，减少了销售压力。点，减少了销售

16、压力。露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到了一个很好的平衡点。了一个很好的平衡点。同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一种设计理念给客户和地产商带来种设计理念给客户和地产商带来惊喜惊喜。第25页/共45页入户花园经典案例第26页/共45页入户花园经典案例第27页/共45页空中院馆“偷面积” 电梯厅第28页/共45页空中院馆“偷面积” 电梯厅第29页/共45页空中院馆 空中过道在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部在两个单元之间做

17、一个连接的空中过道，使得业主多出一部 分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。第30页/共45页50空中院馆 空中过道第31页/共45页l万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法， “阳光房” 拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。l但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。阳光房阳光房“偷面积偷面积”第32页/共45页“阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，且建筑立面的处理等受到

18、质疑，广泛推广尚有难度；与“阳光房”异曲同工的产品地下室和半地下室，相对能完善的保护业主的隐私，外观处理更易，面积同样可偷。第33页/共45页地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷”空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。利用地下室和半地下室利用地下室和半地下室“偷面积偷面积”第34页/共45页 两图均为万科“偷”的半地下室。 但是万科应用在了别墅和大户型上。 不计算建筑面积而又能创造如此大的空间的“偷”法，90平米内依然有应用空间；第35页/共45页【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。”如图，它几乎把半地下室的高度做到了近2.8米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。第36页/共45页夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连