第七章物业管理法律责任

1、【教学目的和要求教学目的和要求】通过本章的学习使学生全面理解通过本章的学习使学生全面理解物业管理法律责任的基本内容。物业管理法律责任的基本内容。 【教学重点及难点教学重点及难点】物业管理法律责任概述、建设单物业管理法律责任概述、建设单位的法律责任、物业服务企业的法律责任、业主的法律位的法律责任、物业服务企业的法律责任、业主的法律责任责任。【教学内容与时间教学内容与时间】 （4.0学时）学时） 。【教学方法与手段教学方法与手段】以课堂讲授为主，辅之以适量讨以课堂讲授为主，辅之以适量讨论论。第七章第七章 物业管理法律责任物业管理法律责任v第一节第一节 法律责任概述法律责任概述v第二节第二节 物业管

2、理法律责任物业管理法律责任v第三节第三节 建设单位的法律责任建设单位的法律责任 v第四节第四节 物物业管理企业管理企业的法律责任业的法律责任v第五节第五节 业主的法律责任业主的法律责任v第六节第六节 有有关国关国家机关工家机关工作人员的法律责任作人员的法律责任第七章第七章 物业管理法律责任物业管理法律责任1 1、法律责任的含义法律责任的含义、特征特征2 2、法律责任的分类、法律责任的分类 3 3、法律责任的归结原则、法律责任的归结原则第一节第一节 法律责任概述法律责任概述 含义含义 - 广义广义：与法律义务同义 - - 狭义狭义：专指责任主体因违反义务的事实而应当承受的由专门国家机关依法确认并

3、强制承受的合理负担。 特征特征 - 法定性 - 法律责任须由专门的国家机关或者部门来认定 - 强制性 - 大小同违法程度相适应一、法律责任的含义、特征一、法律责任的含义、特征民事责任民事责任 - - 含义含义 是指民事主体因违反民事法律规范而应当承担的法律责任 - - 分类：分类：违约责任和侵权责任行政责任行政责任 - - 含义含义 是指责任人因违反行政法律规范而应当承担的法律责任。 - - 分类：分类：一种是自然人、法人或者其他组织因违反行政管理法律、法规而应当承担的行政责任 另一种是国家工作人员因违反政纪或者在执行职务时违反行政法律、法规所应承担的行政责任。 刑事责任刑事责任 - - 含义

4、含义 是指犯罪主体因违反刑事法律规范的规定，实施犯罪行为所应当承担的法律责任 - - 分类：分类： 主刑和附加刑二、法律责任的分类二、法律责任的分类 责任法定原则 - 含义 因果关系原则 - 含义 责任相当原则 - 含义 责任自负原则 - 含义三、法律责任的归结原则三、法律责任的归结原则第二节 物业管理法律责任 1 1、物业管理、物业管理法律责任的含义法律责任的含义 2 2、物业管理物业管理法律责任的特征法律责任的特征 3 3、物业管理物业管理法律责任的分类法律责任的分类 4 4、物业管理物业管理法律责任的构成要件法律责任的构成要件 5 5、 物业管理物业管理法律责任的的归责原则法律责任的的归

5、责原则 广义广义 - 是指民事、经济、行政法律关系主体，因自己 行为违反物业管理法律规范确定的义务或物业服务合同约定的义务，或者因不正当行使自己权利、职权，或者因某种法律事实出现，而要依法承担的具有强制性或惩罚性的负。 狭义 - 是指物业管理活动中的民事主体、行政指导与监管主体和行政管理相对人对自己违反物业管理法规的行为所应当依法承担的具有强制性或惩罚性的负担。一、 物业管理法律责任的含义物业管理法律责任的含义 民事责任为主、多种责任并存民事责任为主、多种责任并存 - - 民事责任为主体现在民事责任为主体现在 民事责任的优先性民事责任的优先性 业主自我管理、自我监督业主自我管理、自我监督 法律

6、责任的复合关系普遍存在法律责任的复合关系普遍存在 - - 民事责任、行政责任、刑事责任等并存于物业民事责任、行政责任、刑事责任等并存于物业管理法律责任体系中管理法律责任体系中 技术规范在责任确定过程中起着十分重技术规范在责任确定过程中起着十分重要的作用要的作用二、物业管理法律责任的特征二、物业管理法律责任的特征 民事责任 - 承担的方式：停止侵害，排除妨碍，消除危险，返还财产，恢复原状，赔偿损失，修理、重作或更换 行政责任 - 承担责任的方式：行政处罚、行政处分 刑事责任 - 引发刑事法律责任承担的刑事犯罪分为自然人犯罪和单位犯罪三、物业管理法律责任的分类三、物业管理法律责任的分类 具备责任能

7、力具备责任能力 存在过错存在过错 产生物业管理违法行为产生物业管理违法行为 发生损害事实发生损害事实 - - 与管理法律责任的关系体现在与管理法律责任的关系体现在 是构成物业管理法律责任的一个必要条件 损害事实不同于损害结果 违法行为与损害事实之间存在因果关系违法行为与损害事实之间存在因果关系 - 损害事实损害事实是该违法行为所引起的必然结果 - 违法行为违法行为正是引起损害事实的原因四、物业管理法律责任的构成要件四、物业管理法律责任的构成要件 现代法律体系分为 - 过错责任原则 - 无过错责任原则，亦称为“严格责任原则” - 公平责任原则 物业管理法律责任体系中根据责任类型的不同分为 - 物

8、业管理民事责任的归责原则 绝大多数的侵权责任都应适用过错责任原则 特殊侵权责任需适用无过错责任原则 在缺乏特殊归责原则，同时双方均无过错的情况下，适用公平责任原则，由双方当事人公平的分担损失。 - 物业管理行政责任的归责原则 过错责任原则是其根本性的归责原则 - 物业管理刑事责任的归责原则 过错责任原则是物业管理刑事责任的惟一归责原则五、五、 物业管理法律责任的的归责原则物业管理法律责任的的归责原则第三节 建设单位的法律责任1. 建设单位在物业管理中的违法行为2. 建设单位应承担的物业管理法律责任 建设单位作为新建房屋出售单位，违反规定，消极履行或部分履行自己在物业管理方面的义务。 办理物业承

9、接验收手续时，拒不移交或迟延移交物业资料。 建设单位违法选聘物业服务企业。 设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，给业主造成损失。 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房。 未经消防安全审批或使用不合格的消防材料。 一、建设单位在物业管理中的违法行为 民事责任 - 停止侵害 - 恢复原状 - 赔偿损失 行政责任 - 责令限期改正 - 警告 - 罚款 - 通报 - 没收违法所得二、建设单位应承担的物业管理法律责任第四节 物业服务的法律责任1.1. 物业服务企业在物业管理中的违法行为物业服务企业在物业管理中的违法行为2.2. 物业服务企业应承担的法

10、律责任物业服务企业应承担的法律责任一、物业服务企业在物业管理中的违法行为（1）物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害。 - - 表现在：表现在：拒绝履行、履行不能、延迟履行、瑕疵履行（2）物业服务企业欠缺合法资质从事物业管理 - - 表现在：表现在：未取得资质证书、以欺骗手段取得资质证书（3）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动。（4）物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。 （5）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途。（6）违法使用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备。（7）物业服务企业

11、拒不按照法律、法规规定移交有关物业资料。（8）物业服务企业违反专项维修资金管理规定的行为。 （9）物业服务企业违规收费。 民事责任 - 继续履行 - 停止侵害、恢复原状 - 消除危险 - 采取补救措施 - 返还财产 - 赔偿损失二、物业服务企业应承担的法律责任 行政责任 - 警告 - 通报 - 责令限期改正 - 没收违法所得 - 罚款 - 吊销资质证书 刑事责任 - 对挪用专项维修资金的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照刑法关于挪用公司资金罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任。 二、物业服务企业应承担的法律责任第五节 业主的法律责任1. 业主在物业管理中的违法行为2. 业主应承担的物业

12、管理法律责任 违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费 不及时履行修缮义务，危及毗连房屋、公共安全和小区观瞻。 不按规定及时治理危险房屋 家庭居室装饰装修过程中的违法行为 业主挪用专项维修资金 违法使用物业管理区域内的公共建筑和共用设施 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动。一、业主在物业管理中的违法行为 民事责任 - 继续履行 又称强制行 - 消除危险 - 排除妨碍 - 赔偿损失 - 返还财产 二、业主应承担的物业管理法律责任 业主的行政责任业主的行政责任 - 警告 - 没收违法所得 - 罚款 - 责令限期改正 业主的刑事责任业主的刑事责任 - 一般来说，业主在物业管

13、理中可能因为挪用专项维修资金构成侵占罪。 - 其他违法行为尚不构成犯罪的依照治安管理处罚条例处罚 二、业主应承担的物业管理法律责任1. 有关国家机关工作人员在物业管中的违法行为2. 有关国家机关工作人员应承担的物业管理法律责任第六节 有关国家机关工作人员的法律责任 利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处 不依法履行监督管理职责 - 行政措施主要包括 行政许可 行政强制措施 行政处罚 发现违法行为不予查处 - 这是一种不作为的违法方式，通常体现为一种消极的状态。 一、有关国家机关工作人员在物业管理中的违法行为一、有关国家机关工作人员在物业管理中的违法行为 行政责任行政责任 - 工作人员有违法

14、行，但情节显著轻微，危害性不大，不构成犯罪的给予行政处分。 刑事责任刑事责任 - 受贿罪 - 玩忽职守罪、滥用职权罪和徇私舞弊罪二、有关国家机关工作人员应承担的物业管理法律责任二、有关国家机关工作人员应承担的物业管理法律责任 物业管理法律责任具有特殊性，主要表现为民事责任为主、多种责任并存，法律责任的复合关系普遍存在和技术规范在责任确定过程中起着十分重要的作用。同时，物业管理民事责任、行政责任和刑事责任的归责原则各不相同，其构成条件各异，因此需要在司法实践中加以注意。本章小结本章小结 某小区共有某小区共有336336套住房，套住房，3939套未出售。套未出售。20002000年年7 7 月。在

15、区物业管理行政主管部门的主持下成立业主月。在区物业管理行政主管部门的主持下成立业主 委员会筹备小组，制定了业主委员会工作计划，并委员会筹备小组，制定了业主委员会工作计划，并 发放回收了发放回收了“初选征询表初选征询表”。随后，召开筹备小组工。随后，召开筹备小组工 作会议，作会议，决定从中选举决定从中选举7 7名委员名委员。20012001年年4 4月初，在月初，在 区物业管理行政主管部门主持下进行了投票选举。区物业管理行政主管部门主持下进行了投票选举。 在公布业主委员会委员当选名单之后，部分业主提在公布业主委员会委员当选名单之后，部分业主提 出开发商将未出售的出开发商将未出售的3939套房屋计

16、算为自己的投票权，套房屋计算为自己的投票权， 侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果， 要求重新选举。双方为此发生纠纷。要求重新选举。双方为此发生纠纷。(1) 39套未出售房屋应计算为谁的投票权?(2) 为什么? (2) 本案应如何处理?相关规定：相关规定：A.物业管理条例物业管理条例第第10条：业主在首次业主大会会议条：业主在首次业主大会会议 上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅 套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市 制定。制定。 B.广东省

17、物业管理条例广东省物业管理条例规定：业主的投票权，住宅规定：业主的投票权，住宅 按每户计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建按每户计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建 筑面积计算表决权。筑面积计算表决权。 C.上海市物业管理规定上海市物业管理规定规定：业主在首次业主大会规定：业主在首次业主大会 上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一 票。住宅区内的非住宅物业业主的投票权，按其拥票。住宅区内的非住宅物业业主的投票权，按其拥 有的物业建筑面积计算，每满有的物业建筑面积计算，每满100平方米计一票；不平方米计一票；不 足足100平方米有单独房地产权

18、证书的，可与其他业主平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主 合并计票、每满合并计票、每满100平方米计一票。单个业主的投票平方米计一票。单个业主的投票 权，最高不超过全部投票权的权，最高不超过全部投票权的30第三十三条业主大会对业主投票权的计算有约定的，第三十三条业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：( (一一) )按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；未售出的专有部分，计算为一票；( (二二) )按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积

19、计算为按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。山东省物业管理条例规定： 2007年10月李先生入住某小区，拒绝签订小区管 理规约和物业服务合同。同年11月，李先生对住宅进 行装修，未经批准，擅自改变房屋的承重结构。小区 物业服务公司以装修破坏房屋结构，危及房屋安全， 且施工影响小区他人休息为由加以制止，被李先生拒 绝。为此，小区物业服务公司向人民法院起诉李先生。李先生与物业公司是什么法律关系，为什么？ 根据小区管理规约和物业服务合同，双方存在一种提供（被委托）物业服务和接受（委托) 物业服务的民事法律关系民事法

20、律关系。 违反了物业管理条例第七条第一款、第十七条、第二十三条、第二十五条、第五十三条的相关规定。李先生的行为是否违反物业管理法规？为什么？第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则； 第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。 第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书

21、面承诺。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 物业管理条例(2007修订) 法院能否受理此案？若李先生的行为违反了相关法规，应承担什么法律责任？ 人民法院能受理此案。 李先生需承担恢复房屋原状的民事法律责任；同时可由相关行政主管部门处以相应的罚款的行政法律责任。一、选择题一、选择题1、法律责任以内容为标准可分为：（、法律责任以内容为标准可分为：（ ）。）。 A、人身责任；、人身责任； B、民事责任；、民事责任； C、财产责任；、财

22、产责任； D、行政责任；、行政责任； E、刑事责任。、刑事责任。2、民事责任可分为：（、民事责任可分为：（ ）代表组成。）代表组成。 A、违约责任； B、侵权责任； C、行政责任； D、刑事责任； E、法定责任。3、承担民事责任的方式有（、承担民事责任的方式有（ ）。）。 A、排除妨碍； B、消除危险； C、恢复原状； D、支付违约金； E、警告。4、行政责任包括：（、行政责任包括：（ ） A、违约责任； B、侵权责任； C、行政处罚； D、行政处分； E、行政拘留。5、行政处罚的种类主要有（、行政处罚的种类主要有（ ）。）。 A、警告； B、罚款； C、责令停产停业； D、暂扣许可证； E、

23、降级。AC, AB, ABCD, CD, ABCD一、选择题一、选择题6、行政处分的种类主要有（、行政处分的种类主要有（ ）。）。 A、罚款；、罚款；B、记过；、记过； C、降级；、降级； D、撤职；、撤职；E、开除。、开除。7、法律责任发生的原因大致分为（、法律责任发生的原因大致分为（ ）。）。 A、侵权行为；、侵权行为； B、违约行为；、违约行为； C、危害行为；、危害行为； D、行政违法行为；、行政违法行为； E、犯罪行为。、犯罪行为。8、物业管理民事责任的承担方式主要有（、物业管理民事责任的承担方式主要有（ ）。）。 A、排除妨碍；、排除妨碍； B、消除危险；、消除危险； C、恢复原状

24、；、恢复原状； D、停止侵害；、停止侵害； E、赔偿损失。、赔偿损失。9、物业管理民事责任的承担方式主要有（、物业管理民事责任的承担方式主要有（ ）。）。 A、排除妨碍；、排除妨碍； B、消除危险；、消除危险； C、恢复原状；、恢复原状； D、停止侵害；、停止侵害； E、赔偿损失。、赔偿损失。10、建设单位在物业管理中应承担的民事责任主要包括（、建设单位在物业管理中应承担的民事责任主要包括（ ）。）。 A、停止侵害；、停止侵害； B、责令限期改正；、责令限期改正； C、恢复原状；、恢复原状； D、通报；、通报； E、赔偿损失。、赔偿损失。BCDE, ABDE, ABCDE, ABCDE, AC

25、E一、选择题一、选择题11、建设单位在物业管理中应承担的行政责任主要包括（、建设单位在物业管理中应承担的行政责任主要包括（ ）。）。 A、停止侵害；、停止侵害； B、责令限期改正；、责令限期改正； C、警告；、警告； D、通报；、通报； E、没收违法所得。、没收违法所得。12、法律责任的成立遵循的一个逻辑结构是（、法律责任的成立遵循的一个逻辑结构是（ ）。）。 A、法定义务的违反、法定义务的违反法定义务的存在法定义务的存在具体的责任形式；具体的责任形式； B、法定义务的存在、法定义务的存在法定义务的违反法定义务的违反具体的责任形式；具体的责任形式； C、具体的责任形式、具体的责任形式法定义务的

26、存在法定义务的存在法定义务的违反；法定义务的违反； D、具体的责任形式、具体的责任形式法定义务的违反法定义务的违反法定义务的存在。法定义务的存在。BCDE,B二、问答题二、问答题1、简答物业管理法律责任的构成要件？、简答物业管理法律责任的构成要件？2、建设单位在物业管理中的违法行为包括？、建设单位在物业管理中的违法行为包括？3、业主在物业管理中的违法行为包括？、业主在物业管理中的违法行为包括？ 三、判断题三、判断题1、物业管理本质上是一类特殊的民事关系，因此在其责任体系中，民事责任、物业管理本质上是一类特殊的民事关系，因此在其责任体系中，民事责任居主要地位。（居主要地位。（ ）2、由于物业服务企业没