关于花都区商业的调查研究报告

1、花都商业调查研究报告前言：本项目地处花都区中心区域，位于秀全大道与建设路交汇处。开业已两年，但三楼依然没有经营，现考虑到项目整体赢利模式及开发商长期利润的因素，针对三楼的经营模式及业态定位做本次市场调查。由于项目本身的特殊性，给项目整体经营管理和三楼的开发与市场定位造成一定的难度，如果市场定位不准确，将直接影响项目的销售和后期的经营管理。为此，凌峻机构组成了专业的项目小组对花都商业市场进行了系统深入的市场调查研究工作。并与开发商工作人员及投资者、经营者进行沟通，以了解当地的商业市场环境、发展趋势及消费者消费倾向、消费能力。本次调查主要内容：一、 花都宏观环境概况二、 区域商业概况三、 本项目概

2、况四、 项目SWOT分析五、 结论及建议附件：酒店调查报告第一部分：总 论一、适用范围：本次调查具有时间性，若进行多次的跟踪调查研究分析将得到更全面、系统、动态的市场情况资料，本调查结论只适用于花都地区。二、调查背景金锣湾购物中心地处花都建设路与秀全路的交汇处，是花都区域核心商圈位置。该区域是花都区商业最集中的街道，是花都商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心的双重功能。然而，金锣湾购物中心因其建设规划以及经营模式的特殊性，导致部分产权单位在经营发展过程中受到了多方面的限制。如何实现金锣湾购物中心运营利益最大化，建立最佳运营管理模式，寻找金锣

3、湾购物中心三楼产业的最佳经营业态成为目前经营管理金锣湾购物中心的重点。在此背景下我们对花都商业发展状况进行了专项市场调查和研究。以期通过市场调查和研究为金锣湾购物中心三楼产业的市场定位寻找依据，为以后收回金城购物中心后如何发挥整体项目的最大利益形成理论基础，力求为项目寻求最佳业态组合和市场定位提供依据。三、调研说明1、调查设计本次调查的对象是现有事实和业已形成的商业形态, 因此本次调查通过对上述事实进行描述性调研，实施探索性的研究。力图通过对现有事实和必然发生的事物进行调查，建立在对相关的事实进行收集和描述的基础上，对未来的发展作科学的判断。本次调研的总体思路设计为：通过了解花都区的经济发展情

4、况，消费环境情况，项目所在商圈区域业态分析等因素的调查分析提出三楼物业的经营发展建议。2、样本选取根据花都区的商业特点及其发展状况选取了秀全路商业街和建设路商业街以及广百百货、金城广场作为主要调查对象。秀全路和建设路在地理位置上地处花都的中心，经过多年的发展商业街已经自然成为了花都的购物、娱乐、休闲、文化中心，具有显著的代表性；广百百货是目前该区域档次较高，是近年来由广百百货经营管理的的新兴商业中心，集购物、娱乐、休闲、观光与一体的多功能的现代商业中心，代表着未来商业中心的发展方向，是与金锣湾形成强烈对比的业态主体，对其进行调查研究对本项目的发展具有重要的参考意义；金城广场在地段上以及经营业态

5、上均与本项目非常接近，对其研究是发展三楼物业与之形成互补和错位的前提依据。通过对上述街区和购物中心的调查研究可以为发展经营本项目提供参考。3、资料采集方法1）运用观察法，组织观察小组在目标区域观察、收集各调查主体的相关资料2）假以顾客或投资者的身份，通过与店员或业主以及物业管理人员的交谈收集相关资料。3）查阅有关该商业中心的宣传资料和专业报刊4）走访相关工商、税务管理部门、物业部门、投资开发商等，了解各主要商业中心和商业街区的经营情况。4、实地工作由3名专业人员,组成调查小组进行调查与数据收集工作。第二部分：花都宏观环境概况一、城市概况花都位于广州北大门，是南北交通要道，素称“省城之屏障，南北

6、粤之咽喉”。东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。花都区总面积968平方公里,下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、花侨、雅瑶十一个镇。总人口72万。花都是侨乡，有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。二、花都宏观经济1、综合实力显著增长，整体经济发展呈良好势头。名称2003年产值增长率国民生产总值229.28亿元14.一三%固定资产投资52.11亿元9.07%税收总额，增长41.97亿元（含海关关税14.11亿元）43.78%外贸出口3.87亿美元14.2%地方财政收入10.52亿元58.1%城乡居民储蓄存款余额一三1.08亿元19.78%职工年平均

7、工资17836元一八.21%农民年人均纯收入6560元3.06%由以上数据显示，2003年花都整体经济发展势头良好，经济总量跃居全市第四位，增幅名列全市第一。其中城乡居民储蓄存款余额达到一三1.08亿元，增长达19.78%，对整个消费市场的刺激起到良好推动作用。2、工业发展势头迅猛，带动作用更加明显。全区工业总产值突破500亿元，达到509.2亿元，增长24.16%，工业增加值一三4.88亿元，增长19.4%。规模以上企业完成工业总产值376.3亿元，占全区工业总产值的73.9%。工业对经济增长的贡献率达78.83%，拉动全区经济增长11.14个百分点,已经成为全区经济发展的强劲“引擎”。3、

8、支柱产业不断壮大，聚集力进一步增强。汽车、皮革皮具、金银首饰三大支柱产业发展迅速，成为壮大全区经济总量、增加出口、带动群众致富的龙头。2003年东风汽车有限公司乘用车公司在花都区正式成立，全年生产汽车66一三4辆，实现产值114.82亿元，占全区工业总产值的22.55%，皮革皮具业实现产值45亿元。金银首饰加工业增长强劲，实现产值2.7亿元，同比增长430%。4、第三产业稳步增长，城乡居民收入不断提高。餐饮、旅业、娱乐业稳中有升，汽车、住房、通信产品销售不断攀高，拉动消费升温。全区实现社会消费品零售总额68.14亿元，增长12.5%。5、招商引资取得新突破，经济发展后劲明显增强。A、新项目大幅

9、增加。全区新批企业897个，投资总额47.一三亿元，增长分别为21.22%和27.78%。B、利用外资继续高速增长。全区新批外资项目107个，增长59.7%；合同利用外资2.78亿美元，增长30.96%；实际利用外资2.02亿美元，增长66.8%，增长率全市第一。C、大项目增多。引进投资额超500万美元的项目11个，比上年增加4个；世界500强企业已有7家落户花都，实现了新的突破。D、行业招商、园区招商成效显著。引进汽车零部件企业42家，总投资超过20亿元，其中投资额超千万美元的已达5家，汽车产业基地引进项目32个。皮革皮具行业引进企业48家。金银首饰企业从无到有，短短两年时间累计引进50家。

10、E、对内招商取得成效，民营经济稳步发展。新发展个体工商户4293户，新增注册资金9277万元，累计个体工商户达到17866户，注册资金达到2.6亿元；新发展私营企业738家，新增注册资金3.96亿元，全区私营企业已发展到2423户，注册资金22.49亿元，分别增长30%和50%。6、城市面貌进一步改观，宜居宜商环境更加优越。加快推进重大工程和城市基础设施建设，以完善城市基础设施和实施民心工程为重点，完成了一批市政道路的改造，镜湖大道、风神大道已建成通车，梯面镇至西坑村的道路扩建改造工程按时完成，凤凰中路、凤凰南路、雅瑶中路的建设工程和打通“断头路”的工作正抓紧推进，迎宾大道改造工程已经启动。完

11、成了田美河的整治工程。建成花果山公园免费向市民开放，并在广州市城市景观工程考评中获得第三名。行政村村村通水、通有线电视工程顺利完成。市容面貌明显改善。三、商业网点兴旺，商品流通秩序良好。2003年全区社会商品零售总额68.14亿元，同比增长12.5%，商品销售总额87.02亿元，增长7.11%，其中批发额40.78亿元，零售贸易总额46.24亿元。       全区获省级立项的技改和创新项目7个，市级立项的技改和创新项目一三个，其中4个项目已获市、区两级财政贴息和补助共422万元，获进口先进设备减免关税技改项目6个，共减免关

12、税1035万元；获省批准的资源综合利用项目4个，获准减免企业所得税和增值税每年达300万元。四、小结1、整体经济实力显著增长，对商业贸易起到拉升作用。2003年花都国民生产总值达229亿元，增长率达14%，整体经济实力的增强对商业贸易起到一定拉力，商业经济发展在此基础上将持续升温。2、招商引资成绩显著，经济发展势头强劲。从2003年全区招商引资看，在各方面都取得良好成绩。其中世界500强企业有7家落户花都，将对整体经济发展起到极大刺激作用，可见，花都经济发展后劲强大。3、人均收入逐年增加，消费水平水涨船高。2003年职工年收入达17836元，农民收入达6560元。随着人均收入的增长，人们消费水

13、平也水涨船高，给商业发展注入活力。4、商业网点兴旺，零售贸易业发展持续升温。从调查发现，花都商业发展供需两旺，各商业网点经营状况良好。2003年全社会商品零售总额68亿元，商品销售总额87亿元，商品销售都在呈稳步增长势头，零售贸易业发展持续升温。第三部分：区域商业概况一、区域范围以秀全大道与建设路交汇处为中心，辐射周边1公里为花都区商业中心区域，也是本项目所在区域。二、区域环境概况1、人口结构秀全大道和建设路地处花都区中心区域，周边聚集了政府机构、国营企事业单位、学校、各企业单位、外来打工者等各层次的人群。他们需求各异，从而促使了该区域业态的错位发展。2、业态构成调查数据显示秀全大道和建设路上

14、总共有209家经营商铺，其中秀全大道119家；建设路90家。主要业态是服装占总数的22%，其次是通讯服务为14%。购物项目约占80%其他消费项目为21%。（见下列图表）业态统计表合计商业结构构成秀全大道建设路北侧南侧西侧东侧服装7692547通讯服务11162029医药31116美容美发455014鞋帽015511珠宝07018饮食5152一三体育用品1170119大型百货10001酒店旅业11215金融证券20226旅游文化/娱乐32117其他81691043小计467341492093、租金状况秀全大道和建设路租金状况名称东段中段西段秀全大道一三0元/月/M2一五0元/月/M2120元/月

15、/M2名称北段中段南段建设路90元/月/M2一五0元/月/M280元/月/M2调查发现在秀全大道与建设路交汇处临街商铺租金最高达到一五0元每平方米每月，沿东西延伸逐渐走低。秀全大道东至新世纪大酒店和体育馆段商铺租金价格开始回高达一三0元每平方米每月。分析认为这主要受体育馆前广场和剧院的人流聚集作用影响。秀全大道近临广州北站和花都客运站路段临街商铺价格也有走高的趋势，分析认为是受到北站也客运站的客运人流影响：建设路两侧临街商铺的租金价格相对秀全大道来说表现得比较均匀。沿南北方向延伸租金价格逐步递减，没有较大的起伏变化，月租在120元/平方米每月徘徊，南北两端商铺租金价格较低，在80元/平方米每月

16、左右。4、交通状况名称类别途经站点建设路城市主干道连通广花路与芙蓉镇秀全大道城市干道连通花城路与火车站1路公交白蟮塘金城广场火车站2路公交客运站金城广场赤坭总站3路公交客运站金城广场狮岭车站4路公交东停车场金城广场花山两龙6路公交汽车总站金城广场人民公园8路公交火车站金城广场东镜总站9路公交国华购物中心金城广场九塘总站10路公交大陵新村金城广场雅宝新城16路公交松园里金城广场推广墟由上表可见，本项目的交通网络极其发达，多路公交车经过本项目可直达全区每个地方。广州火车北站和花都客运站离本项目只有一站车程，可直达广东省内各区县，项目交通优势极其明显。三、区域商业发展特点1、 商业发展具备优越的交通

17、环境外部大交通环境：花都区位于广东省北部，拥有较为发达的水、陆、空立体交通网络，是105、106、107三条国道和机场高速、广清高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。广州火车北站以及未来广州将建成的2条城市地铁线和1条市郊列车线连接市区与花都。广州新白云国际机场座落在花都，将于今年8月5日正式启用，首期设计客运量为每年2500万人次，货运量为每年120万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和每年300万吨货运。具备年吞吐量一五0万吨（其中集装箱吞吐量12万标准箱）的花都港等优越交通及地理环境。内部交通环境：区内多路公交线路连通全区各处，交通网络立体网状分布，为消费人群提

18、供方便的交通环境。区域内拥有完善的外部和内部交通网络，为区域商业的繁荣发展奠定了坚实的基础。2、商业业态组合完整，形成错位发展 以低端小商品为主体的商业大道是花都的主要小商品批零的集中地，该街区主要经营小商品及日常用品，受众面广，适合中低档人群的需求。距离金锣湾购物中心向东约300米处，广百百货商场与秀全路和建设路以经营服装为主的业态形成集合效应，业态的错位经营和互补性，带来多层次消费人流。3、经营档次偏低，经营模式较落后调查发现，该区域现阶段经营的商品档次偏低，主要是为了满足周边居住人群的日常生活所需。由于周边人群收入有限，从而决定了消费水平的档次。从经营模式上看也较落后，多数是个体经营者直

19、接买铺或租铺，经营杂陈无序，经营类型和档次受个人资金能力限制。其次在经营管理上难以统一，各环节联动性不强，从而造成整体经营水平偏低。第四部分：本项目整体环境分析一、项目概况金锣湾购物中心地处秀全大道和建设路交汇处，项目南边是金城购物广场。项目商业部分总建筑面积约1万平方米，共三层，每层都有通道与金城广场进行对接，其它为住宅部分。项目配有20多停车位，但多数为后面住户使用。项目位置距路面约6米左右，中间位置可用于停车场使用。二、项目地理位置。金锣湾购物中心地处花都区的商业干道秀全大道和建设路的交汇处，是花都区核心商圈所在。东邻花都体育馆，西连广州火车北站和花都客运站，北有文苑购书中心，南靠金城购

20、物广场，地段优势非常明显。三、交通状况项目所处位置交通网络四通八达，城区主干道建设路就在项目前面，秀全大道从项目左边穿过。区内多路公交车经过项目所在地，可以连接项目与城区各处，优越的交通网络为项目的旺盛经营奠定了基础。四、商业能见度状况商业建筑能否容易找到是商业开发成败的一个关键因素，尤其是大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。金锣湾购物中心由于位于建设路的东侧，只有一面临街。商业能见度不及金城广场位于交汇路口处优越。人流只有在建设路的西侧位置才能比较清晰的看到金锣湾购物中心。此外，金锣湾购物中心的入口不是很明显，加之临街多

21、家大型的品牌店的存在，较大程度的影响到人流对金锣湾购物中心的注意力，从而不利于吸引人流。五、日照情况：日照情况对商业经营也非常关键。项目所处地路面呈直线南北走向，路面宽约一五米，两侧行人道各宽2至4米不等。中午11：0016：00时段日晒严重,这对行人的行走速度和停留时间造成很大的影响,此时人们为了避阳需要更多的选择在建设路西侧行走。六、项目经营状况1、业态搭配单一，档次偏低。层别经营档次经营业态一层中低档服装服饰、鞋帽、精品店、化妆品、小饰品二层中低档服装服饰、鞋帽、箱包、儿童用品、小饰品从本项目经营业态类型看，总体上都以服装服饰为主，以其它日用品为辅。从经营档次看，都是面向社会中低收入人群

22、为主，其中外来打工人群是本项目的主要客户群，所以本项目经营档次偏低。2、项目租金状况金锣湾部分商铺调查统计情况序号铺号经营项目场所来源租金/买入价面积（平方米）备注1203铺女装租一五0030位于中部，反映管理费高2219铺鞋租170030位于楼梯口及与金城通道口处3204柜女装租7006外来打工者购买居多4209&2一八柜童装租一五0014生意很好5227铺女装买一三万12位处与金城通道转口处据金锣湾商业管理中心介绍，以及调查人员调查得知。金锣湾购物中心的商铺租金水平与紧临的金城广场有较大的差距。项目一楼的平均租金水平在40元/平方米，而二楼的租金却反常的较之一楼租金水平高达50元/

23、平方米。分析认为，这主要受到金锣湾购物广场的人流导向系统不科学和能见度较低以及内部铺柜规划不合理影响。3、项目商业气氛状况A、交通和出行方式根据观测发现，前往项目区域的消费者大部分以步行到达和乘坐交通巴士；其次是骑摩托车和小汽车。从商业气氛观测表反映主要商城的轿车停放率的平均得分为3.3分，属于低水平。分析认为这主要是因为项目区域处于居住区较为集中地段以及项目区域相关停车设施不完善导致。（详见附表）B、着装水平相对较高，购物时段比较集中观测发现项目周边区域的人流的着装水平都较高平均达到6.27分。主要因为年轻女性居多约占65%；而选择购物的时段也比较集中在下午4到晚上8点时段，上午的购物气氛及

24、成交率都比较底(详见附表)4、本项目与广百百货经营状况对比金锣湾购物中心广百百货地理位置建设路与秀全大道交汇处秀全大道中段档次中低档高档经营业态服装服饰、儿童用品、箱包等化妆品、床上用品、服装服饰等经营现状场面较旺，商铺出租出售率100%场面冷清，二层已有一半商户撤走发展趋势商铺价格有提升空间部分商铺已撤走，经营现状不容乐观由上表可见，广百百货经营状况已经走下陂路，在花都经营高档商业的空间较小，而如金锣湾之中低档商业在花都的生存空间较大。分析原因认为，花都主要人口结构以本地农民和外来打工人群居多，而这部分人群收入一直偏低，他们的消费对象以中低档商品为主。另外，花都离广州太近，高消费人群消费时都

25、到广州大市场去了，留给花都的只是小部分消费群。第五部分：项目SWOT分析一、项目优势：1、地处花都核心商圈，地段升值空间巨大项目位于秀全大道与建设路交汇处，是花都区商业最繁华地段。随着花都整体经济的增长，城市面貌不断改善，以及广州经济圈的扩张对花都商业的带动，项目所处地段升值空间巨大。2、政府为加快城市化进程，着力打造核心商圈并扩大辐射范围2003年花都政府为促进城市发展，出台了许多优惠政策并起到了良好的效应，世界500强企业就有7家落户花都，为花都区核心商圈的扩张奠定了基础，为城市的进一步繁荣注入活力，对花都的城市化进程建设拉力明显。3、项目周边居住氛围浓厚，消费能量巨大项目周边一平方公里内

26、聚集了花都约50%的人流，政府机关密集，外企、私企及服务型单位众多，居住小区错落其间，形成了强大的消费群体，并随城市的扩张而进一步攀升，巨大的消费势能对本项目的繁荣起到良好的推动作用。4、交通网络四通八达，为消费群体的聚集与疏散奠定基础项目所在地交通网络呈网状分布，外围道路有城市主干道建设路和秀全大道交叉而过，广州火车北站和花都客运站坐落于项目西边约500米处，形成强大的外围交通网。内部公交线路众多，区内多路公交车途经项目所在地，为花都的消费群体提供良好的交通环境。二、项目劣势1、花都商业尚处于中档偏低水平，制约了项目向高档发展的空间目前花都的商业模式都处于中档偏低水平，主要是市场消费水平有限

27、促使了商业经营只有建立在以市场需求为导向的基础上发展，而中低档的经营模式所带来的商业利润制约了商业价值的提升，同时也制约着项目向高档发展的空间。2、项目规划布局不合理，对整体经营水平的提升产生阻力从调查发现，本项目对整体经营的相互协调性不强。一二层的规划布局对三层的经营带来许多不便，首先是电梯布置不符合商业整体经营的特性，没有从利于消费者方便购物和防止商业死角的方面考虑；其次是商场内通道设置和柜台设置不够理想，较窄的通道既不利聚集人流也不利疏散人流，容易给消费者制造压抑感。由以上内在动力的作用下，一定程度制约了商场整体经营水平的提升。3、项目能见度较低，在商业受众度上受影响项目只有一面临街，而

28、且周边品牌名牌店的广告牌林立，而且金锣湾购物中心的门面设置也较小气，一定程度上分散了消费者对项目的注意力，缩小了项目的受众度，从而造成一定量的客户流失。三、项目机会1、广州大经济圈扩张，花都商业面临重新洗牌广州预期在未来十年内打造三层商圈，将新建十大商业网点，为促进广州大都市商业圈的形成提供保障。辐射范围涵盖周边各区，花都面对广州大都市商业圈的冲击，本地商圈将会重新洗牌，届时将相互整合或错位发展。项目面对此机会如何把握现状与可持续发展是重中之重。2、广州新机场投入使用，物流交通大发展必将带动零售贸易大发展广州新机场8月5号正式启用，预计年货运量120万吨，最高可达300万吨。如此之大的货运流量

29、，将对花都的物流交通提出更高要求，同时也对花都的零售贸易业产生积极的推动作用，商业繁荣指日可待。3、花都城市化进程加速，商业发展再攀高峰政府为进一步促进花都向城市化进程迈进，在招商引资、利用外资上出台许多优惠政策，有力地促进了外资和内资对城市建设的投资力度，城市化进程进一步加速，商业发展将成为先行者再攀高峰。四、项目威胁1、未来几年内商业大道商圈进一步扩容，对项目威胁重重广州市预计在未来十年内打造内中外三层商业圈，将新建十多个大型商业圈以满足消费者对商业的需求。其中花都商业大道成为广州北扩计划的首个商业圈，届时，花都商业大道商圈在广州经济的有力拉动下将成为花都商业的领袖，对本项目的威胁重重。2

30、、项目经营档次偏低，面对不断调整的市场，项目创新应变能力有待提高本项目在经营档次上属中档偏低水平，属于现阶段花都商业发展的主流。但随着整体经济的增长，消费水平的提高，商业市场也在不断调整。而本项目经营者都是零散商户，经营比较散乱，面对不断变化的市场需求，项目的创新应变能力有待提高，以增长项目的抗风险能力。第六部分：结论和建议一、结论n 整体经济发展势头强劲，对城市建设起到拉力花都总体经济实力较强，而且能保持强劲的增长势头，随着花都市政配套和基础设施的不断建设、改造与完善，对花都区的经济建设的发展将产生更加强大的推动力。n 从城市发展角度看1、商业流通领域的快速发展促使了花都向现代化大都市靠拢花

31、都区不断加快的城市化进程步伐，刺激了第三产业的发展，特别是商业流通领域的发展，市场经济体制基本形成适应经济国际化要求的开放格局，经济结构的战略性调整取得重大进展，初步形成现代化城市的格局和风貌。2、在政策的有力带动下，花都商业发展将出现质的飞跃按照广州的发展规划，将在花都区建设一个新的商业中心，使之成为广州新建六大商业中心区域之一。这为花都区经济发展，提高花都区的城市品位创造了条件。届时花都区将能够提供较高档次的休闲、娱乐、购物的消费环境，大大改善目前花都区较为落后的商业规划布局，为发展较高档的商场创造条件。n 从商业发展特点分析1、商业开发“虎头蛇尾”不利于后续经营目前花都区的商业布局体现为

32、重地段轻定位，重开发轻经营。目前较大的几个购物中心，大都只是以地段优势作为吸引顾客的主要支持，忽视项目定位导致主题性不强。我们认为地段非常重要，但项目的定位也不能忽略，清晰明确的主题定位不仅有利于吸引更多的顾客前来消费，而且为项目的持续做旺提高档次奠定基础。重建筑，轻配套。从调查资料可知，花都区商业购物中心普遍存在配套不足的情况，最常见的是电梯量不足或者设计不合理、停车位不足，既无法提升项目档次，也难以吸引市民前往购物消费。金锣湾购物中心在当初规划设计时较少考虑商场日后如何使用，对市场趋势把握不足，以至在花都核心商圈地段优势无法得到充分发挥。项目开业后的两年内没有形成领先态势，很容易被后来者居

33、上，不利于日后经营活动的开展。n 从项目发展现状分析1、商铺使用率过高不利于引导人流金锣湾购物中心的商铺使用率过高不利于引导人流。商铺的使用率通常在50%以下较适宜，但目前金锣湾购物中心以高使用率来划分布局。较高的使用率导致金锣湾购物中心通道偏小，大部份项目的通道只有2米，不利于吸引人流。2、商铺布局不合理增加管理难度目前内部布局不合理。主要表现在商铺的间隔不合理，商场有死角、死铺，多重通道，多重商铺，降低了商铺的价值与价格，增加了日常经营管理难度。n 从商业发展趋势分析1、商业经济呈良性有序发展目前花都商业都是以适应市场需求为导向的基础上呈良性发展，商业经济逐年增长，对整体经济增长起到一定推

34、动作用。2、商业现状以中低档为主，但高档商业有一定生存空间目前花都的商业发展都处于中低档，主要原因是花都离广州较近，广州聚集了全国各地的高档商品，无论从范围还是从品质上，花都都无法与之相比。从而造成了高消费人群要消费都往广州跑，促使了花都的高档商品只能成为一道美丽的风景。但随着花都城市化率的提高，整体经济发展水平和城市环境的提升，高档商业的生存空间会越来越大。二、三楼商业发展建议一座城市的著名商业街可以成为商业与旅游的黄金结合点。商业街是城市的商业最集中的街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心的双重功能。基于项目的特殊性，必须借用

35、一、二层的基础和优势，寻找三层最优的业态定位，与一、二层形成业态的优势互补，从而形成最佳业态组合。并与其它商场达到差异化竞争，形成错位发展的模式。鉴于此，我司对三楼的业态定位提出了如下几种建议：一、美食广场1、目前相对空白市场状态花都的主要购物商圈是在以建设路和秀全大道交汇处为核心向四周辐射的格局，包括建设路、秀全大道、商业大道、云山大道，形成购物人流最为集中的区域，但区域内比较有特色、较为集中的美食广场缺乏，现只有肯德基、麦当劳两间外来快餐厅及几间中餐酒楼、餐厅，而具有中国各地传统小食特色的美食广场则没有，开设美食广场具有一定的市场空间。2、与购物形成业态互补，延长购物人流停留的时间在本项目

36、的3层开设美食广场，可以与1、2层及金城购物中心以服装为主的购物业态形成互补，成为真正集购物和餐饮为一体的综合性购物天地。同时，可以利用购物人流和餐饮人流的互动作用，促进两种业态的发展，为金锣湾的经营旺场提供保证。3、物业条件对发展美食广场有较大的限制 金锣湾周围以及楼上居民比较集中，发展美食广场对排烟以及废水排放有非常高的要求，投入再建设的成本非常高；人流不容易到达三楼也限制了在三楼发展美食广场的可能。分析认为做美食广场的可行性不强。三、花都鞋城1、商圈内鞋业相对缺乏，消费者选择层面较窄据实地考察统计，区域商圈内的业态以服饰、通讯服务为主，显得较为集中，而鞋业的销售相对缺乏且分散，难以形成规

37、模化的购物选择效应。本项目3层采用大型鞋业城的形式，将分散的鞋业经营集中规模化，形成商圈内的鞋业主导地位，扩大消费者的选择层面。2、鞋城与金锣湾以服饰为主的业态构成呼应目前金锣湾和金城购物中心的业态都是以服饰为主，鞋业相对较少，3层大型鞋城的设立，将形成业态呼应的互补作用，而且不会产生冲突效应，对整个项目的经营有利。 分析认为，发展大型的以单一业态为主题以零售为主的商业组合在花都地区缺乏人流的支持，做旺的可能性不强。二、香港城主题购物1、从花都商业市场的主题分析，缺乏具有鲜明和突出的主题商场根据内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排(CEPA),自2004年1月1日起,包括服装、珠宝、化妆品等

38、在内的原产地为香港的200多种商品,可以零关税进入内地。香港一直都是时尚潮流购物的天堂，广州的流行时尚产品受香港的影响最大，“香港3天到广州，广州3天到全国”，可见香港对广州和内地购物消费的影响力度。目前花都具有主题特色的购物广场或商场缺乏，本项目如定位为香港城的购物主题，将有效填补市场的空缺。2、主题定位能有效抓住消费者的心理，形成“羊群效应”及“磁石效应”第3层采用香港城主题购物的定位，主打中高档化妆品、服装、首饰、精品四大类产品，是充分考虑了香港作为购物天堂的形象对于本项目整体的拉动作用，同时把握了消费者对香港货品和购物模式的追求心理，从而形成强大的人流聚集效应。另一方面，采用香港城的主

39、题购物形式，可以延续本项目的首层和2层的业态，从而产生整体的延伸和提升作用，同时与金城购物中心的人流形成共享。3、卖点突出，便于推广采用香港城的主题，可以在销售宣传中有强烈突出的卖点，便于本项目销售宣传推广的进行。而且以主题购物的形式，便于划分为独立产权式的商铺或柜台出售。因此发展香港城是目前物业条件基础上较为理想的业态选择。酒店调查报告一、项目概况东雅图酒店座落在花都区雅瑶镇，位于广花一级公路旁边，离广州市区约三十分钟车程。总建筑面积20000平方米，是一座集饮食、住宿、娱乐于一体的三星级酒店。二、地理位置酒店坐北朝南位于建设路南段，处于城郊结合处的雅瑶镇，东面紧邻广花一级公路，酒店右边是新

40、街河沿线的烂尾楼，周边整体环境较差，地理位置一般。三、酒店规划布局及经营情况1、酒店规划布局酒店坐北朝南，总体建筑12层，1层大堂，2层多功能会议厅，3层为娱乐场所，内设卡拉OK、舞厅、酒吧等，4层未装修，512层为客房，客房总数约200多间。2、酒店经营情况A、经营状况偏差，营业举步维艰10%入住率30%入住率60%入住率按200间客房每间400元计每天营业额为8000元每天营业额为24000元每天营业额为48000元按200间客房每间200元计每天营业额为4000元每天营业额为12000元每天营业额为24000元按80间客房每间400元计每天营业额为3200元每天营业额为9600元每天营业

41、额为19200元按80间客房每间200元计每天营业额为1600元每天营业额为4800元每天营业额为9600元从酒店经营现状看，酒店共有客房200多间，而现在经营的只有80多间。从调查发现，酒店经营状况偏差，每天入住率约10%，而且房价已下调一半。以每间200元共80间计算，入住率10%时只有1600元每天。以1600元每天来经营一个2万平方米的三星级酒店要想赢利肯定是行不通的，可见，酒店营业状况已经举步维艰。B、内部装修标准较高，但已进入衰退期内部装修都是按三星级标准实行的，但随着经营状况的萎缩，经营管理上难以得到资金支持，有些已经呈现老化的装修没有得到更新，并且局部已经出现漏水和墙皮脱落，客

42、房由于长期没有使用给人一种灰朦朦的感觉，并带有霉味，舒适度已大大降低。可见，酒店由于长期经营不善已经进入衰退期。C、房价进一步下调。客房类别原租价现租价钟点房标准房416元/天168元/天100元/小时高级房516元/天178元/天129元/小时豪华房616元/天一八8元/天一三4元/小时豪华套房716元/天3一八元/天179元/小时加床80元/天由以上数据显示可见，酒店经营状况已走向下陂路，但即使房价下调到原价一半以下，经营依然冷清。由此可见，造成经营走下陂路的原因并非全是价格的因素，很大一部分原因应该是取决于酒店在市民心中的受群度和认知率。三、周边环境概况A、整体环境太差，消费水平偏低由于酒店地处雅瑶，和花都城市中心区有一河之隔。由于沿河两边环境太差，暂时尚未形成建筑物对接，造成了酒店所在地与城市中心区生活环境的极大反差。酒店周围的建筑以农民房居多，也曾有几幢多层小