商业项目操作模式思路建议

1、龙山古镇龙山古镇商业项目操作模式思路建议商业项目操作模式思路建议Long Shan Gu Zhen commercial projects operating mode ideas Suggestions 2013/08/05谨呈德海置业德海德海龙山古镇龙山古镇古风古韵，合纵连横，龙山古镇融合了秦文化的坚强率直和楚文化的进取不屈，以典雅尊贵的姿态，横贯商洛。内涵解析内涵解析 秦文化是秦氏宗族文化进化和社会历史发展的臻宝。秦国地处西戎，长期经受社会秦文化是秦氏宗族文化进化和社会历史发展的臻宝。秦国地处西戎，长期经受社会环境与战争洗礼，受到西北少数民族的影响；秦族人性格质朴、率直，性情坚强彪悍，环

2、境与战争洗礼，受到西北少数民族的影响；秦族人性格质朴、率直，性情坚强彪悍，做事敢作敢为，在艰苦的环境中善于嬗变和进取。那些人文因素，体现做事敢作敢为，在艰苦的环境中善于嬗变和进取。那些人文因素，体现秦文化注重实效秦文化注重实效，讲求功利，勇于创造；为了实现目标，善于策划，精于组织，遵循法则，追求大和，讲求功利，勇于创造；为了实现目标，善于策划，精于组织，遵循法则，追求大和，并能够坚定不移地勇往直前，不容任何困难和力量的阻挡并能够坚定不移地勇往直前，不容任何困难和力量的阻挡。作为秦文化当中的区域文化。作为秦文化当中的区域文化，楚文化也有自己的鲜明特色，它有浓厚的，楚文化也有自己的鲜明特色，它有浓

3、厚的浪漫主义情调和神话色彩，崇尚自由，富有浪漫主义情调和神话色彩，崇尚自由，富有激情，善于想像，善歌好舞，但也信鬼好祠，重神厚巫，原始文化的味道甚浓激情，善于想像，善歌好舞，但也信鬼好祠，重神厚巫，原始文化的味道甚浓。两者集。两者集合合“尚义豪情尚义豪情”为主题的船帮文化，共同演绎出一个充满文化内涵、历史底蕴的龙山古为主题的船帮文化，共同演绎出一个充满文化内涵、历史底蕴的龙山古镇。镇。CHAPTER.1 CHAPTER.1 目标分解目标分解CHAPTER.2 CHAPTER.2 项目定位项目定位CHAPTER.3 CHAPTER.3 商业规划商业规划CHAPTER.4 CHAPTER.4 商业

4、销售的四大模式商业销售的四大模式体系体系目录目录 前 言n以目标为导向以目标为导向n策略的运用手段策略的运用手段n具体化每一步工作程序具体化每一步工作程序 1.1.财务目标财务目标 2.2.企业目标企业目标 3.3.项目目标项目目标目标解读目标解读 第一部分一、目标解读一、目标解读 财务目标财务目标第一部分1 1、财务目标界定、财务目标界定 项目总体量项目总体量 x x 项目销售单价项目销售单价 = = 项目财务目标项目财务目标 约约4 4万平方米万平方米x8000 x8000元元/ /平方米平方米=3.2=3.2亿元亿元2 2、销售周期界定、销售周期界定 项目销售周期项目销售周期1818个月

5、个月第一部分1 1、确立企业更高的市场占位；、确立企业更高的市场占位；2 2、通过项目的优化组合，从而完成项目品牌到企业、通过项目的优化组合，从而完成项目品牌到企业 品牌的进化！品牌的进化！3 3、通过前期招商性融资，完成一定的现金流；、通过前期招商性融资，完成一定的现金流；4 4、通过招商而带动的销售行为完成项目的资金流。、通过招商而带动的销售行为完成项目的资金流。二、目标解读二、目标解读 企业目标企业目标第一部分确立本项目确立本项目在商洛核心商业圈内的财富新坐标在商洛核心商业圈内的财富新坐标三、目标解读三、目标解读 项目目标项目目标体系目录CHAPTER.1 CHAPTER.1 目标分解目

6、标分解CHAPTER.2 CHAPTER.2 项目定位项目定位CHAPTER.3 CHAPTER.3 商业规划商业规划CHAPTER.4 CHAPTER.4 商业销售的四大模式商业销售的四大模式项目定位项目定位第二部分 1 1、定位解析、定位解析n 解读：分析项目的核心价值体系与项目核心竞争力解读：分析项目的核心价值体系与项目核心竞争力 2 2、区位解析、区位解析n解读：区域空白与机会的把握解读：区域空白与机会的把握 3 3、属性解析、属性解析n解读：项目整体属性定义与物业形态界定解析解读：项目整体属性定义与物业形态界定解析定位解析定位解析项目战略总体定位关联思考项目战略总体定位关联思考1 1

7、、“秦楚圣境秦楚圣境”的文化品牌集群打造的战略策略，对龙山古镇项目的政策的文化品牌集群打造的战略策略，对龙山古镇项目的政策面影响面影响2 2、“文化文化MALLMALL”项目战略定位的不可颠覆性项目战略定位的不可颠覆性3 3、创新性的演绎项目战略定位是策划工作的轴心、创新性的演绎项目战略定位是策划工作的轴心4 4、关注区域环境、关注区域环境( (行业行业) )影响因素、项目战略主题规划模式、销售（招商引影响因素、项目战略主题规划模式、销售（招商引资）模式是整体策划工作的基础思考资）模式是整体策划工作的基础思考定位解析战略定位依据战略定位依据1 1、顺应商洛丹江沿岸区域新造城运动的发展走势、顺应

8、商洛丹江沿岸区域新造城运动的发展走势 五千载古都风范看五千载古都风范看商洛鹤城商洛鹤城，新主题文化风彩看，新主题文化风彩看秦楚圣境秦楚圣境2 2、项目强势占位的引擎力、项目强势占位的引擎力 树立树立秦楚和船帮文化秦楚和船帮文化主题娱乐项目的主题娱乐项目的MALLMALL形象，引导新都市文化娱乐形象，引导新都市文化娱乐“全时空全时空”概念概念，形成唯一性市场形象和印象形成唯一性市场形象和印象3 3、充分利用自身位置优势、充分利用自身位置优势 地处商州腹地南北接地处商州腹地南北接G312G312国道与江滨北路，坐拥南秦河国道与江滨北路，坐拥南秦河- -丹江沿线牵引力，丹江沿线牵引力，“东龙山东龙山

9、双塔、净悬寺双塔、净悬寺”的贯穿轴线，古风文脉相接的贯穿轴线，古风文脉相接4 4、秦楚圣境的品牌项目群的文化感召力、秦楚圣境的品牌项目群的文化感召力 一座文化新城，一座集旅游文化、休闲文化、娱乐文化、商业文化等于一体的复合一座文化新城，一座集旅游文化、休闲文化、娱乐文化、商业文化等于一体的复合式文化式文化MALLMALL新城，吸引世人瞩目。新城，吸引世人瞩目。5 5、项目自身建筑规划要求、项目自身建筑规划要求 高规划起点、秦楚和船帮文化特征、大都市靠拢的市场视野、差异化的业态创新等。高规划起点、秦楚和船帮文化特征、大都市靠拢的市场视野、差异化的业态创新等。针对本项目的规模、规划、地域等优势，有

10、以下针对本项目的规模、规划、地域等优势，有以下3 3种定位方式作为战略延展：种定位方式作为战略延展：1 1、以开发理念为核心（如万科的、以开发理念为核心（如万科的“建筑无限生活建筑无限生活”等）等）2 2、以开发背景和战略目标为核心、以开发背景和战略目标为核心3 3、以体验娱乐方式为核心（如广州正佳广场的、以体验娱乐方式为核心（如广州正佳广场的“体验式主题购物乐园体验式主题购物乐园”）定位战略延展思考定位战略延展思考结合项目综合因素，以塑造结合项目综合因素，以塑造“商洛秦楚和船帮文化主题娱乐商业商洛秦楚和船帮文化主题娱乐商业”第一品牌项目为战略目标，第一品牌项目为战略目标，依托南秦河依托南秦河

11、- -丹江沿岸建设开发迅猛势头为核心市场支持力，开拓商洛新文化主题的丹江沿岸建设开发迅猛势头为核心市场支持力，开拓商洛新文化主题的“全时空假日全时空假日（娱乐）（娱乐）”项目之先河，建立商洛新时代的文化娱乐项目新标杆。项目之先河，建立商洛新时代的文化娱乐项目新标杆。定位战略定位战略本项目作为商洛新文化娱乐模式的奠基之作，其战略意义对于本项目作为商洛新文化娱乐模式的奠基之作，其战略意义对于“秦楚圣境秦楚圣境”的文化品牌发展举足轻重，因此建立区域竞争格局的战的文化品牌发展举足轻重，因此建立区域竞争格局的战略位置尤为重要，在以上略位置尤为重要，在以上3 3种定位语延展上，我们认为以开发背景和战种定位

12、语延展上，我们认为以开发背景和战略目标为核心的表现方式更符合本项目的市场发展战略。略目标为核心的表现方式更符合本项目的市场发展战略。项目战略概念描述商洛最大的复合式文化商洛最大的复合式文化MALLMALL秦楚和船帮文化娱乐天地为主题的欢乐王国现代的商业发展已呈现出现代的商业发展已呈现出“购物娱乐化购物娱乐化”、“消费文化化消费文化化”、“体验景观体验景观化化”的需求趋势，我们正是依据项目区位大属性及现代商业发展的大趋势，来规的需求趋势，我们正是依据项目区位大属性及现代商业发展的大趋势，来规划一个全新的项目定位概念词。划一个全新的项目定位概念词。项目定位语【龙山古镇龙山古镇 】 全时空全时空文化

13、假日文化假日MALLMALL“全时空全时空”从时间、空间的多维角度，表现从时间、空间的多维角度，表现【龙山古镇龙山古镇】项目项目2424小时的商业氛围及历史文脉延小时的商业氛围及历史文脉延续至今的商业文化气质，遐想空间无限；续至今的商业文化气质，遐想空间无限；释义“文化假日文化假日MALLMALL”从项目秦楚和船帮文化的演绎传承中，找到今天人们崇尚的购物娱从项目秦楚和船帮文化的演绎传承中，找到今天人们崇尚的购物娱乐化的假日情节，商业的诱因与历史文化交融、娱乐的需求与假日情节碰撞，这正是乐化的假日情节，商业的诱因与历史文化交融、娱乐的需求与假日情节碰撞，这正是【龙山古镇龙山古镇】项目的神韵所在。

14、项目的神韵所在。目标市场定位目标市场定位就目标消费群的区域来源定位而言，鉴于项目业态的丰富性和多样性以及在当地来说大体就目标消费群的区域来源定位而言，鉴于项目业态的丰富性和多样性以及在当地来说大体量的建筑规模，显然仅靠周边地区不足以支撑，量的建筑规模，显然仅靠周边地区不足以支撑，【龙山古镇龙山古镇】的消费客群定位不应仅仅局限于当的消费客群定位不应仅仅局限于当地，商洛庞大的旅游人口也应重点考虑，还应放大至整个陕西地区，乃至周边各省区。地，商洛庞大的旅游人口也应重点考虑，还应放大至整个陕西地区，乃至周边各省区。就目标消费群消费档次而言，就目标消费群消费档次而言，【龙山古镇龙山古镇】项目的客层定位也

15、应项目的客层定位也应覆盖全客层覆盖全客层，对游客需重，对游客需重点关注。整体消费群以中间阶层的游客与市民为主。点关注。整体消费群以中间阶层的游客与市民为主。项目功能定位项目功能定位【龙山古镇龙山古镇】项目是一个以秦楚和船帮文化、旅游资源为依托的，集餐饮购物、康体休闲项目是一个以秦楚和船帮文化、旅游资源为依托的，集餐饮购物、康体休闲娱乐、旅游观光、文化展示与体验融为一体的，打破传统商业规划和时空概念、提供多方位消费娱乐、旅游观光、文化展示与体验融为一体的，打破传统商业规划和时空概念、提供多方位消费机会的机会的“全时空文化假日全时空文化假日MallMall”。其主要功能为其主要功能为文化展示与体验

16、文化展示与体验/ /娱乐娱乐，支撑功能为餐饮购物，支撑功能为餐饮购物/ /康体休闲，外围功能为旅游观康体休闲，外围功能为旅游观光。光。项目形象定位项目形象定位【龙山古镇龙山古镇】是以秦楚和船帮文化为导向，商洛第一个以餐饮是以秦楚和船帮文化为导向，商洛第一个以餐饮/ /娱乐娱乐/ /康体康体/ /购物购物/ /旅业旅业/ /文化为载体，面向陕西文化为载体，面向陕西/ /面向大众的，开放的面向大众的，开放的/ /现代的现代的/ /商业的文化商业的文化MallMall。【龙山古镇龙山古镇】是一座是一座不夜之城不夜之城/ /欢乐之城欢乐之城/ /文化商业体验之城。文化商业体验之城。项目建筑风格定位项目

17、建筑风格定位【龙山古镇龙山古镇】的建筑除了尊重的建筑除了尊重“秦楚和船帮文化主题秦楚和船帮文化主题”的基本定位外，更应考的基本定位外，更应考虑将秦楚和船帮文化从秦楚代建筑提升到虑将秦楚和船帮文化从秦楚代建筑提升到“全秦楚即秦楚人文化全秦楚即秦楚人文化”的高度的高度, ,使其具使其具有强烈时代精神，与一般的仿秦楚建筑有所区别，形成独具特色的风格，并成为一个有强烈时代精神，与一般的仿秦楚建筑有所区别，形成独具特色的风格，并成为一个“当代商洛当代商洛”新的人文景观。同时，也因此更与现代休闲消费新的人文景观。同时，也因此更与现代休闲消费/ /文化的体验性文化的体验性/ /观光度观光度假式商业经营相协调

18、。假式商业经营相协调。【龙山古镇龙山古镇】以以“盛秦楚和船帮文化盛秦楚和船帮文化”为主题，建筑风格以新秦楚式建筑风格为为主题，建筑风格以新秦楚式建筑风格为主，内部结合现代商场需要的科技感和时代感的现代装修，配合正确比例的古典分割，主，内部结合现代商场需要的科技感和时代感的现代装修，配合正确比例的古典分割，展现出现代秦楚风，形成一种历史的延续性，也昭示着时空的超越。展现出现代秦楚风，形成一种历史的延续性，也昭示着时空的超越。结论：结论： 【龙山古镇龙山古镇】项目是项目是文化地产、商业地产与旅游地产文化地产、商业地产与旅游地产的复合物，是历史文脉商业与现代的复合物，是历史文脉商业与现代旅游娱乐业的

19、复合体，其蕴育的旅游娱乐业的复合体，其蕴育的文化传承感悟、旅游景观休闲、购物体验娱乐文化传承感悟、旅游景观休闲、购物体验娱乐等等创新商业元素，等等创新商业元素，都在重新组构成为新项目业态、新消费诱因。都在重新组构成为新项目业态、新消费诱因。“秦楚文化秦楚文化Mall”Mall”是是点亮城市中心区的关键点亮城市中心区的关键区位解析项目区位项目区位西接刘湾丹江西接刘湾丹江大桥；南临南大桥；南临南秦河大桥；北秦河大桥；北过丹江与滨江过丹江与滨江北路隔江相望，北路隔江相望，几条重要干线几条重要干线呈呈“区区”字型字型环绕本案，形环绕本案，形成了得天独厚成了得天独厚的交通优势，的交通优势，丹江横绕也使丹

20、江横绕也使其具备了优秀其具备了优秀的旅游资源与的旅游资源与自然资源。自然资源。本案项目四至项目东：商洛职业技术学院、东龙山村项目北：东龙山、净悬寺、新潮驾校训练基地项目西北：嘉园国际城社区项目西：东方威尼斯水城SWOT 分析分析S-优势优势l占据待发展地段位于城市主干道l具有独特而别致的建筑风格l占据较有利的旅游自然资源W-劣势劣势l占据待发展地段周边商业形态处于低端培育商圈期，中、高端商业成长需要较长的培养周期O-机会机会l商洛市场缺失综合性中高端商业l多业态的商业搭配对本项目的支持l新国五条带给商业地产有利市场变化T-威胁威胁l商洛现有成熟商圈带来的竞争威胁l周边村落改造速度对本项目的中后

21、期影响区位优势显著区位优势显著-高速公路出口、占据高速公路出口、占据旅游自然资源旅游自然资源区位优势特点解析区位优势特点解析打造商洛市旅游中央枢纽打造商洛市旅游中央枢纽+ +国际港国际港+ +服务中心服务中心+ +商业综合体商业综合体形成原因：形成原因：1.1.多数自然景观内并不具有配套多数自然景观内并不具有配套娱乐购物设施，且仅有的村级配娱乐购物设施，且仅有的村级配套缺乏管理，存在坐地起价、宰套缺乏管理，存在坐地起价、宰客等现象。客等现象。2.2. 食宿地点分布不均，且距离旅食宿地点分布不均，且距离旅游区较远，没有一站式的饮食酒游区较远，没有一站式的饮食酒店服务。店服务。3.3.缺乏旅游服务

22、中心机构，自驾缺乏旅游服务中心机构，自驾旅行无法把握路线、旅行计划。旅行无法把握路线、旅行计划。异地旅游三大障碍异地旅游三大障碍解决方案：解决方案： 龙山古镇作为旅游国际港、中央枢纽要起到多景点交互式服务中心的作龙山古镇作为旅游国际港、中央枢纽要起到多景点交互式服务中心的作用，分别配备大型购物广场及娱乐康体消费场所、大型连锁餐饮及酒店、导用，分别配备大型购物广场及娱乐康体消费场所、大型连锁餐饮及酒店、导游、游客服务中心此类设施，以解决和满足客户的消费需求、食宿需求以及游、游客服务中心此类设施，以解决和满足客户的消费需求、食宿需求以及旅行规划需求。旅行规划需求。论本案旅游中央枢纽的构建与培养论本

23、案旅游中央枢纽的构建与培养 旅游做为商洛市支柱产业，多年来维持着商洛市经济发展的和谐稳定，但多旅游做为商洛市支柱产业，多年来维持着商洛市经济发展的和谐稳定，但多年来诸如年来诸如“农家乐农家乐”、“景点度假景点度假”、“原生态园林山水原生态园林山水”此类旧旅游模块已经此类旧旅游模块已经无无法满足大部分游客需求。法满足大部分游客需求。商洛市的招牌景点如仙鹅湖、柞水溶洞、丹江漂流、东龙商洛市的招牌景点如仙鹅湖、柞水溶洞、丹江漂流、东龙山等都属于自然生态景观；而卖点也是山等都属于自然生态景观；而卖点也是“回归大自然回归大自然”的返璞归真之美。的返璞归真之美。但现代人但现代人的生活中，对大自然风光的审美

24、是所需求的，更重要的需求仍然是现代化的购物休的生活中，对大自然风光的审美是所需求的，更重要的需求仍然是现代化的购物休闲、娱乐康体闲、娱乐康体。而景观中只能看山水，食品消费及旅游纪念品质量差、价格贵成为。而景观中只能看山水，食品消费及旅游纪念品质量差、价格贵成为了多数人旅游时遇到的窘境。且多数自驾旅游客户在陌生城市不能合理规划旅游线了多数人旅游时遇到的窘境。且多数自驾旅游客户在陌生城市不能合理规划旅游线路、衣食住行都成为异地旅行的障碍。所以本案提出的路、衣食住行都成为异地旅行的障碍。所以本案提出的“商洛旅游中商洛旅游中央枢纽央枢纽”的切的切入点从外来旅游人口发起。入点从外来旅游人口发起。 商洛市

25、随着商业经济的商洛市随着商业经济的发展，近年来在市区内涌发展，近年来在市区内涌现出一部分比较具有规模现出一部分比较具有规模的商业购物中心，如晨光的商业购物中心，如晨光广场、天元购物广场等，广场、天元购物广场等，龙山古镇作为旅游中央枢龙山古镇作为旅游中央枢纽，抢占外来旅游客户资纽，抢占外来旅游客户资源与第二阶段的本地消费源与第二阶段的本地消费者资源，区别于其他本地者资源，区别于其他本地商业项目，具备以下条件商业项目，具备以下条件优势：优势：论本案旅游中央枢纽的区位优势及资源整合论本案旅游中央枢纽的区位优势及资源整合论本案旅游中央枢纽的区位优势及区域发展论本案旅游中央枢纽的区位优势及区域发展参考城

26、市参考城市大连大连浪漫之都大连作为我国的旅游浪漫之都大连作为我国的旅游模范城市，同样经历一系列变模范城市，同样经历一系列变革，由早期的历史人文、海滨革，由早期的历史人文、海滨度假村为卖点吸引游客，过渡度假村为卖点吸引游客，过渡到现在的国际化金融贸易中心到现在的国际化金融贸易中心旅游度假区。大连的过去便是旅游度假区。大连的过去便是商洛的现在，而大连的如今也商洛的现在，而大连的如今也是商洛城市旅游业发展应该参是商洛城市旅游业发展应该参照的模板。照的模板。在在“文化商贸区文化商贸区”的定义范畴内，依据对的定义范畴内，依据对【龙山古镇龙山古镇】项目属性深度分析，我们提出以项目属性深度分析，我们提出以“

27、全全时空时空”概念，来阐明项目的概念，来阐明项目的历史文脉传承历史文脉传承感及项目商业属性需求的感及项目商业属性需求的现代时尚感现代时尚感。并以独特的时空概念，并以独特的时空概念，“融古托今融古托今”，创造无限的想象意境。以，创造无限的想象意境。以“文化假日文化假日MALLMALL”概念来锁定概念来锁定【龙山古镇龙山古镇】项目的文化商业属性。项目的文化商业属性。属性解析【龙山古镇龙山古镇】物业属性特征物业属性特征1 1、旅游地产特征、旅游地产特征 以多种旅游资源为依托和基础，以通过旅游项目的嫁接与融合，共同构成一个旅居结合的、以多种旅游资源为依托和基础，以通过旅游项目的嫁接与融合，共同构成一个

28、旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。2 2、商业地产特征、商业地产特征商业地产最显著的特征是经营决定价值商业地产最显著的特征是经营决定价值投资者投资商业物业，其收益包括租金收益和升投资者投资商业物业，其收益包括租金收益和升值收益两个基本构成。商业地产的价值除地段、品质、成本等基本要素外，其商业内容的含值收益两个基本构成。商业地产的价值除地段、品质、成本等基本要素外，其商业内容的含量、经营优劣的结果、对资金源头的吸引等都是其项目成败与否的关键指数。量、经营优劣的结果、对资金源头的吸引等都是其项目成败与

29、否的关键指数。3 3、文化地产特征、文化地产特征 文化地产就是将文化融入建筑，让城市建筑融入到城市文化中去。文化地产就是将文化融入建筑，让城市建筑融入到城市文化中去。 文化的体现不仅仅在建筑本身，它是企业与建筑、企业与消费者、建筑与消费者的互动，文化的体现不仅仅在建筑本身，它是企业与建筑、企业与消费者、建筑与消费者的互动，种种互动的桥梁就是文化，这种文化不能只注重形式，必须要有具体内容来体现。文化地产种种互动的桥梁就是文化，这种文化不能只注重形式，必须要有具体内容来体现。文化地产不仅体现在建筑形式上，更在于文化氛围的营造。不仅体现在建筑形式上，更在于文化氛围的营造。【龙山古镇】文化旅游商业特征

30、分析 其中，魂统领贯穿整体，通过建筑、商业表达文化底韵；旅游是引力，针对历史文脉的演绎，其中，魂统领贯穿整体，通过建筑、商业表达文化底韵；旅游是引力，针对历史文脉的演绎，吸引世人观顾；建筑则起到营造商业活动空间，调动消费潜在消费欲望，发掘综合旅游商业价值，吸引世人观顾；建筑则起到营造商业活动空间，调动消费潜在消费欲望，发掘综合旅游商业价值，同时兼顾其游逛、娱乐、聚会等方面的行为要求；而商业，则是满足消费需求和实现投资价值的同时兼顾其游逛、娱乐、聚会等方面的行为要求；而商业，则是满足消费需求和实现投资价值的核心，商业的成败，直接关系到项目的成功与否，商业的活跃，又要靠文化和环境来提升。核心，商业

31、的成败，直接关系到项目的成功与否，商业的活跃，又要靠文化和环境来提升。【龙山古镇龙山古镇】文化是魂，旅游是脉，建筑是体，商业是心文化是魂，旅游是脉，建筑是体，商业是心2 2、文化丰富商业地产的价值、文化丰富商业地产的价值文化旅游因素的渗透无疑丰富了商业地产的内涵，文化旅游因素的渗透无疑丰富了商业地产的内涵，近几年商洛大体量的商业地产项目，已近几年商洛大体量的商业地产项目，已经抢滩商洛的主流房地产市场，但随着文化的渗透，商业地产实现了跨越式发展，而商州区南秦经抢滩商洛的主流房地产市场，但随着文化的渗透，商业地产实现了跨越式发展，而商州区南秦河河- -丹江一带作为丹江一带作为“历史文化激活的引擎点

32、历史文化激活的引擎点”在商业地产发展的过程中，文化卷入商业更是一种在商业地产发展的过程中，文化卷入商业更是一种必然。倡导文化消费的必然。倡导文化消费的【龙山古镇龙山古镇】项目，必将掀起新文化浪潮，引领商洛商业地产的新方向。项目，必将掀起新文化浪潮，引领商洛商业地产的新方向。1 1、当商业地产遭遇文化、当商业地产遭遇文化商业建筑应该是一个多元文化的载体，只有加入更多的元素才使商业建筑充满活力，才会商业建筑应该是一个多元文化的载体，只有加入更多的元素才使商业建筑充满活力，才会不断提升商业的附加价值，提升商业的整体价值，为商业地产带来新的气象。不断提升商业的附加价值，提升商业的整体价值，为商业地产带

33、来新的气象。 以文化为主题，将图书、餐厅、休闲、健体、旅游和教育服务及商业办公等商业规划合理以文化为主题，将图书、餐厅、休闲、健体、旅游和教育服务及商业办公等商业规划合理搭配，组合在一个复合式的商业空间中。通过不同业态的良性驱动，将文化服务穿插在商业中来搭配，组合在一个复合式的商业空间中。通过不同业态的良性驱动，将文化服务穿插在商业中来聚拢消费群，使不同文化形态、不同行业有机互补、相互支撑。聚拢消费群，使不同文化形态、不同行业有机互补、相互支撑。【龙山古镇】项目三维物性特征分析空间空间商业商业文化文化一个秦楚和船帮文化特色浓郁的大型商业体验空间，一个历史演绎的特色环境。一个秦楚和船帮文化特色浓

34、郁的大型商业体验空间，一个历史演绎的特色环境。“人、商人、商业、建筑、传统文化业、建筑、传统文化”几者出现了能动的交替作用几者出现了能动的交替作用。在精心营造的商业空间里，有城市历史文脉。在精心营造的商业空间里，有城市历史文脉及地方特色的行为空间与商业文化，它们大大满足了人们的寻古怀旧心理与保留城市之根等多种及地方特色的行为空间与商业文化，它们大大满足了人们的寻古怀旧心理与保留城市之根等多种情节要求。情节要求。从项目平面布局上看，它属于基本的哑铃式布局，如同：从项目平面布局上看，它属于基本的哑铃式布局，如同： 即万即万历年间净悬寺历年间净悬寺景观中轴景观中轴东龙双塔东龙双塔景观中轴景观中轴东龙

35、山风景区东龙山风景区整体呈以中轴线对整体呈以中轴线对称分布发展格局，通过面（广场或庭院）来联接线（中轴景观大道），同时，设计对空间构成的称分布发展格局，通过面（广场或庭院）来联接线（中轴景观大道），同时，设计对空间构成的要求是：要求是：“塑造一个建筑物和风景能融合在一起，有魅力的街区。塑造一个建筑物和风景能融合在一起，有魅力的街区。”即在规划地段内，容纳商洛即在规划地段内，容纳商洛的历史、文化、大自然的精髓，并创造经过凝缩的各种世界观，向人们提供以往任何人都没有体的历史、文化、大自然的精髓，并创造经过凝缩的各种世界观，向人们提供以往任何人都没有体验过的浪漫且充满乐趣的商业空间。验过的浪漫且充满

36、乐趣的商业空间。古风走廊型商场甬道，增加购物观光情趣和人文历史内涵2 2、历史观光性、历史观光性“读懂了商洛就读懂了商州历史读懂了商洛就读懂了商州历史”，体验了，体验了【龙山古镇龙山古镇】就体验了就体验了“秦楚人秦楚人”文脉的精髓；文脉的精髓；【龙山古镇龙山古镇】项目是南秦河项目是南秦河- -丹江文化旅游商业项目的旗帜，是作为商洛以文化丹江文化旅游商业项目的旗帜，是作为商洛以文化MALLMALL激活国际旅激活国际旅游市场的引擎点。游市场的引擎点。3 3、假日广场性、假日广场性【龙山古镇龙山古镇】项目是盛秦楚都市文化体验工程。项目以项目是盛秦楚都市文化体验工程。项目以广场经济商业规划的业态规划广

37、场经济商业规划的业态规划，让，让项目极具广场景观商业带特征，人们在假日、在休闲中诗意地感受购物娱乐的放松心态。项目极具广场景观商业带特征，人们在假日、在休闲中诗意地感受购物娱乐的放松心态。1 1、文化景观性、文化景观性在在时间和空间的坐标时间和空间的坐标上，将历史文脉的传承与商业景观的演绎交融一体。体验秦楚风文化上，将历史文脉的传承与商业景观的演绎交融一体。体验秦楚风文化/ /感受现代休闲；人景合一感受现代休闲；人景合一/ /时空转换；文化景观成为时空转换；文化景观成为【龙山古镇龙山古镇】项目商业繁荣的驱动力。项目商业繁荣的驱动力。【龙山古镇】项目价值要素【龙山古镇龙山古镇】项目商业属性分析项

38、目商业属性分析 商洛商业地产的发展速度超过了现阶段的市场承受能力，开发商洛商业地产的发展速度超过了现阶段的市场承受能力，开发符合市场真实需求的新项符合市场真实需求的新项目业态模式目业态模式成为项目生存之必需。成为项目生存之必需。【龙山古镇龙山古镇】项目商圈人口的界定、业态业种的组合、消费受众的对象、营运模式的确项目商圈人口的界定、业态业种的组合、消费受众的对象、营运模式的确立等商业属性都极具多样性特征立等商业属性都极具多样性特征。“秦楚圣境秦楚圣境”项目群的商业业态同质化、竞争化潜含危机，适合市场需求体量的新主题、项目群的商业业态同质化、竞争化潜含危机，适合市场需求体量的新主题、新业态打造成为

39、必须。新业态打造成为必须。项目应顺商业娱乐化的国际化发展趋势，整体商业规划要求项目应顺商业娱乐化的国际化发展趋势，整体商业规划要求呈现购物娱乐化、文化娱乐呈现购物娱乐化、文化娱乐化、体验娱乐化的项目商业属性。化、体验娱乐化的项目商业属性。项目含括的商业类型项目含括的商业类型文化型商业、娱乐型商业、景观型商业、主题型商业、特色型商业、复合型商业、参与型商业、文化型商业、娱乐型商业、景观型商业、主题型商业、特色型商业、复合型商业、参与型商业、旅游型商业、配套型商业、休闲型商业等；旅游型商业、配套型商业、休闲型商业等；项目商业属性定义项目商业属性定义【龙山古镇龙山古镇】项目是秦楚和船帮文化符号及历史

40、文脉传承为表现形式的复合式文化项目是秦楚和船帮文化符号及历史文脉传承为表现形式的复合式文化MALLMALL，集旅游景点要素、，集旅游景点要素、文化复兴要素、休闲娱乐要素、购物商务要素等于一体的文化复兴要素、休闲娱乐要素、购物商务要素等于一体的主题式娱乐消费空间主题式娱乐消费空间。项目物业形态界定：项目物业形态界定：1 1复合业态交叉生存复合业态交叉生存 【龙山古镇龙山古镇】项目具有多种商业业态的一种共生状态，各种相互连动的商业业态项目体在项目具有多种商业业态的一种共生状态，各种相互连动的商业业态项目体在共同的生存环境中，以共同的生存环境中，以文化资源商品化文化资源商品化为主线，互为诱因、互相促

41、进、互相支持。为主线，互为诱因、互相促进、互相支持。2 2假日情节娱乐表现假日情节娱乐表现在在【龙山古镇龙山古镇】不同业态的购物消费环节中，营造不同的环境气氛，通过建筑体之间的衔不同业态的购物消费环节中，营造不同的环境气氛，通过建筑体之间的衔接动线表现，把接动线表现，把假日情节溶入，使购物娱乐情节化。假日情节溶入，使购物娱乐情节化。3 3文化主题时空穿越文化主题时空穿越通过在通过在【龙山古镇龙山古镇】项目商业的不同区域的秦楚和船帮文化情景主题设计，创造有历史时项目商业的不同区域的秦楚和船帮文化情景主题设计，创造有历史时空感的不同时期秦楚和船帮文化氛围、环境，减轻消费者的视觉审美疲劳感，营造一种

42、空感的不同时期秦楚和船帮文化氛围、环境，减轻消费者的视觉审美疲劳感，营造一种建筑为形、建筑为形、文化为魂文化为魂的商业主题效果。的商业主题效果。4 4品牌中轴激情耀动品牌中轴激情耀动运用商业品牌展列的黄金法则，以运用商业品牌展列的黄金法则，以【龙山古镇龙山古镇】项目中轴景观大道为主线，招纳品牌商家，项目中轴景观大道为主线，招纳品牌商家，以新业种、新业态及强势品牌的聚客力，将项目中轴景观大道打造成新概念的文化娱乐商业形态，以新业种、新业态及强势品牌的聚客力，将项目中轴景观大道打造成新概念的文化娱乐商业形态，融购物娱乐化、体验品牌化、旅游情节化融购物娱乐化、体验品牌化、旅游情节化于一体。于一体。

43、项目业态比例概念描述项目业态比例概念描述1 1主题中的主题主题中的主题 MALLMALL商业业态主题呈多元化，在项目业态比例规划中依据主题中套主题的原则，表现业态商业业态主题呈多元化，在项目业态比例规划中依据主题中套主题的原则，表现业态比例在不同地块、不同开发节点上的适应性。比例在不同地块、不同开发节点上的适应性。2 2复合中的复合复合中的复合虚实结合，在多种业态的复合中，再进行复合组合，如在文化交流广场区角放置茶餐厅、虚实结合，在多种业态的复合中，再进行复合组合，如在文化交流广场区角放置茶餐厅、街吧等日场旺场的业种业态，就可以更好体现文化体验与购物休闲的景观商业情节。街吧等日场旺场的业种业态

44、，就可以更好体现文化体验与购物休闲的景观商业情节。3 3文化中的文化文化中的文化 【龙山古镇龙山古镇】项目的文化主题特色丰富，文化的传承应营造为历史的脉络感。以项目的文化主题特色丰富，文化的传承应营造为历史的脉络感。以盛秦楚和盛秦楚和船帮文化为核心演绎到现代时尚的文化氛围船帮文化为核心演绎到现代时尚的文化氛围，创新挖掘文化的底蕴，以古带今，创造文化商业业，创新挖掘文化的底蕴，以古带今，创造文化商业业态的新价值。态的新价值。4 4场所中的场所场所中的场所完善完善【龙山古镇龙山古镇】项目商业群体间的人流循环设计，加强局部的联络，使不利发挥商业经项目商业群体间的人流循环设计，加强局部的联络，使不利发

45、挥商业经营效果的场所，产生出独特的文化或娱乐消费欲望，以实现营效果的场所，产生出独特的文化或娱乐消费欲望，以实现项目不同属性间的商业收益均好性，项目不同属性间的商业收益均好性，营造出项目处处有商业消费场所的功能性、诱导性。营造出项目处处有商业消费场所的功能性、诱导性。2 2购物娱乐性购物娱乐性“文风环境，娱乐视觉文风环境，娱乐视觉”营造体验式、参与式的秦楚和船帮文化氛围的购物娱乐环境。在商业门饰及商品类别的选营造体验式、参与式的秦楚和船帮文化氛围的购物娱乐环境。在商业门饰及商品类别的选择上更加注重时尚性、文化流行性强的文化旅游商品，运用具有热烈、夸张、高度饱和的较大面择上更加注重时尚性、文化流

46、行性强的文化旅游商品，运用具有热烈、夸张、高度饱和的较大面积的色彩和具有较强积的色彩和具有较强历史对比关系的色彩设计历史对比关系的色彩设计展现商家的文化归属感和时尚娱乐生活气质。展现商家的文化归属感和时尚娱乐生活气质。3 3板块互动性板块互动性“商业脉动，互为诱因商业脉动，互为诱因”【龙山古镇龙山古镇】项目群，业态主题涵盖了文化、餐饮、购物、康体、旅业、娱乐等项目群，业态主题涵盖了文化、餐饮、购物、康体、旅业、娱乐等6 6大板块，大板块，若无各个主题消费区间的若无各个主题消费区间的互动与穿插互动与穿插，容易使消费者产生消费疲劳，无法延长有效消费时间。，容易使消费者产生消费疲劳，无法延长有效消费

47、时间。每个主题板块在外部建筑形式上可通过连廊、风雨桥等建筑形态实现形式上和动线上的主每个主题板块在外部建筑形式上可通过连廊、风雨桥等建筑形态实现形式上和动线上的主题延展，以此形成板块互动；同时板块之间也可通过消费业态、业种的主动相互穿插和渗透，实题延展，以此形成板块互动；同时板块之间也可通过消费业态、业种的主动相互穿插和渗透，实现各主题板块消费空间的延展和相互融合。现各主题板块消费空间的延展和相互融合。1 1主题概念性主题概念性 “文化致尚，主题致胜文化致尚，主题致胜”主题概念明确，拥有丰富的内涵和想象空间，引进国内一流品牌商家，主题概念明确，拥有丰富的内涵和想象空间，引进国内一流品牌商家，以

48、以“文化致尚文化致尚”为为共识，共识，结合各自商业主题性，形成商业主题的概念差异化、个性化。结合各自商业主题性，形成商业主题的概念差异化、个性化。项目商业主题概念描述项目商业主题概念描述策略之一：选择在项目景观中轴大道上，高度选择在项目景观中轴大道上，高度凝练和集中的展现秦楚文化建筑的精华凝练和集中的展现秦楚文化建筑的精华。将景观。将景观中轴大道延展的支道路骨架，营造为神似秦楚和船帮文化的街巷空间尺度和气氛。这些街巷机理将中轴大道延展的支道路骨架，营造为神似秦楚和船帮文化的街巷空间尺度和气氛。这些街巷机理将会成为最好的文化记忆的载体，通过它的空间尺度、质感、色彩和气氛，追求场所精神的一致性。会

49、成为最好的文化记忆的载体，通过它的空间尺度、质感、色彩和气氛，追求场所精神的一致性。策略之二：选择以文化交流广场为中心点，以点串线、以线带面的规划混合商业业态功能。选择以文化交流广场为中心点，以点串线、以线带面的规划混合商业业态功能。策略之三：选择在文化交流广场中心区，将广场中轴道建设为两层空间。即选择在文化交流广场中心区，将广场中轴道建设为两层空间。即考虑到上面的秦楚考虑到上面的秦楚风，又兼顾到下面的商气风，又兼顾到下面的商气。同时，对于游客及消费者能提供遮风挡雨的商业休闲空间。为秦楚式建。同时，对于游客及消费者能提供遮风挡雨的商业休闲空间。为秦楚式建筑注入经营理念，添加时尚的建筑和功能元素

50、，以赢得最广泛社会层面的认同和参与。筑注入经营理念，添加时尚的建筑和功能元素，以赢得最广泛社会层面的认同和参与。以文谋商，以商养文，文商共举。以文谋商，以商养文，文商共举。项目建筑与商业规划的平衡策略项目建筑与商业规划的平衡策略体系目录CHAPTER.1 CHAPTER.1 目标分解目标分解CHAPTER.2 CHAPTER.2 项目分析项目分析CHAPTER.3 CHAPTER.3 商业规划商业规划CHAPTER.4 CHAPTER.4 商业销售的四大模式商业销售的四大模式【龙山古镇】项目商业规划思想 1、商业设施建设、商业设施建设/景观建设景观建设/基础建设与市场开发保持协调同步，避免重复

51、基础建设与市场开发保持协调同步，避免重复建设和丧失景观独特性；建设和丧失景观独特性；2、为避免同质化与商业规划的交叉重复，商业规划应更具主题性和特色性，、为避免同质化与商业规划的交叉重复，商业规划应更具主题性和特色性，更强调互动性和穿插性；更强调互动性和穿插性；3、吻合整体开发节奏，通过景观带景观大道的点、吻合整体开发节奏，通过景观带景观大道的点线线面带动，优先规划面带动，优先规划 带动人气的带动人气的“热业态热业态”，实现有序开发与合理商业规划的完美结合，并把握，实现有序开发与合理商业规划的完美结合，并把握未来需求热点的转换，为未来商业发展预留规划空间和发展空间。未来需求热点的转换，为未来商

52、业发展预留规划空间和发展空间。商业规划项目商业主题规划思路项目商业主题规划思路 一个大主题一个大主题文化文化MALLMALL主题；主题；四个板块主题四个板块主题餐饮主题、购物主题、娱乐主题、康体主题；餐饮主题、购物主题、娱乐主题、康体主题；二个穿插主题二个穿插主题旅业主题、景观主题；旅业主题、景观主题； 一个大主题、四个板块主题、二个穿插主题；一个大主题、四个板块主题、二个穿插主题；项目商业定位涉及因素项目商业定位涉及因素六个聚焦行业六个聚焦行业旅游业、娱乐业、零售业、餐饮业、酒店业、地产业；旅游业、娱乐业、零售业、餐饮业、酒店业、地产业；四个关联产业四个关联产业文化产业、旅游产业、商业产业、

53、房地产业；文化产业、旅游产业、商业产业、房地产业；三个复合地产三个复合地产旅游地产、商业地产、文化地旅游地产、商业地产、文化地五个整合要素五个整合要素文化、商业、旅游、娱乐、休闲；文化、商业、旅游、娱乐、休闲；六个聚焦行业；四个关联产业；六个聚焦行业；四个关联产业；三个复合地产；五个整合要素；三个复合地产；五个整合要素； 以文化交流广场为核心的文化板块为以文化交流广场为核心的文化板块为“恒星恒星”，餐饮，餐饮/购物购物/康体康体/娱乐四大主题板块为娱乐四大主题板块为“卫星卫星”，以两条景观轴和两条文化轴为以两条景观轴和两条文化轴为“助推器助推器”，将旅业板块规划于，将旅业板块规划于【龙山古镇龙

54、山古镇】项目外围。各大主题项目外围。各大主题板块功能与业态并非纯粹的和单一的，以板块功能与业态并非纯粹的和单一的，以“区域概念分割区域概念分割”为主导，在确立主业态之后，穿插其为主导，在确立主业态之后，穿插其他主题板块的部分功能与业态，以此实现各大主题板块的互动与关联。他主题板块的部分功能与业态，以此实现各大主题板块的互动与关联。 【龙山古镇龙山古镇】项目商业规划原则项目商业规划原则1 1、以步行广场为中轴线，两边以规划较大型的、以步行广场为中轴线，两边以规划较大型的“热业态热业态”餐饮餐饮/ / 购物为主；购物为主；2 2、利用主题建筑的附属部分和道路之间的关系，进行小业态穿插、利用主题建筑

55、的附属部分和道路之间的关系，进行小业态穿插/ /补充补充/ /链接链接/ /互动；互动；3 3、利用全开放的场地，设计露天或半露天业态与经营方式，充分发挥商业空间的、利用全开放的场地，设计露天或半露天业态与经营方式，充分发挥商业空间的发散效应，形成发散效应，形成“全旺场全旺场”气氛等；气氛等；4 4、利用不同业态以及新业态选择搭配的交叉与互动，实现、利用不同业态以及新业态选择搭配的交叉与互动，实现【龙山古镇龙山古镇】项目经营项目经营的均好性的均好性季节的均好性季节的均好性/ /时态的均好性，与时态的均好性，与“全时空全时空”概念吻合。概念吻合。 商业主题板块业态组合思考商业主题板块业态组合思考

56、 1、项目决定了其消费者为全客层，业态业种复合度齐全，并表现为高度专业化与综合化、项目决定了其消费者为全客层，业态业种复合度齐全，并表现为高度专业化与综合化并存的成熟性结构。并存的成熟性结构。2、项目的大体量，具备足够竞争力与其他成熟商业物业形态竞争。、项目的大体量，具备足够竞争力与其他成熟商业物业形态竞争。3、设置大量不同业态的主题项目，覆盖各个年龄层次，以特色项目吸引游客，满足全客、设置大量不同业态的主题项目，覆盖各个年龄层次，以特色项目吸引游客，满足全客层的娱乐层的娱乐/休闲休闲/文化文化/餐饮餐饮/旅游观光的消费需求。旅游观光的消费需求。4、不同属性业态之间搭配，进行有效组合，以免产生

57、相互排斥。、不同属性业态之间搭配，进行有效组合，以免产生相互排斥。5、将业态的空间引导作为吸引消费者、将业态的空间引导作为吸引消费者/延长逗留时间延长逗留时间/引导消费的重要武器。引导消费的重要武器。商业业态总规划图大型连锁餐饮中华名吃城餐饮地块餐饮地块地方风味小吃火吧KTV自助烧烤，异域美食龙山客栈购物地块购物地块娱乐地块娱乐地块康体文化地块康体文化地块超市烟酒商店便利店珠宝首饰时装名品潮流休闲大型超市个性咖啡屋工艺品古玩城数码科技广场秦楚大书房SPA会所书画艺术品交流展馆健身房电影院儿童游乐场快餐店足疗保健美容院音乐酒吧KTV足浴陶器坊工艺品音乐酒吧便利店玩具城棋牌茶艺快捷酒店烧烤、西餐洗

58、浴中心夜总会冷饮吧舞厅【秦楚人食街秦楚人食街】主要经营特色餐饮，弘扬传统文化，主要经营特色餐饮，弘扬传统文化，给传统美食提供一个演绎的大舞台，满给传统美食提供一个演绎的大舞台，满足游客在商洛的饮食需求，参考业种足游客在商洛的饮食需求，参考业种主要有：主要有：国内大型连锁餐饮、中型品牌连锁国内大型连锁餐饮、中型品牌连锁快餐快餐、中华名吃城、地方风味小吃。中华名吃城、地方风味小吃。A地块地块-餐饮餐饮【异域风情异域风情】引进韩国烧烤料理和日本料理，增加异域风情，参考业种：中西式复合餐厅、韩国料引进韩国烧烤料理和日本料理，增加异域风情，参考业种：中西式复合餐厅、韩国料理自助餐厅、日本料理。理自助餐厅

59、、日本料理。A地块地块-餐饮餐饮业态明细表业态明细表业种名称业种名称数量数量合计面积（合计面积（m m） 国内大型连锁餐饮2间2400中型品牌连锁快餐4间1200中华名吃城8间800地方风味小吃10间400合计24间4800餐饮地块餐饮地块业种名称业种名称数量数量合计面积合计面积（m m） 火吧1间900西餐厅2间1000韩国料理1间500自助烧烤1间500烟酒商店2间100合计5间3000【现代都市消费广场现代都市消费广场】填补商洛当地商业业态空缺，参考业态种类：填补商洛当地商业业态空缺，参考业态种类：大型超市、大型酒店、数码科技广场、电影院、健身房。大型超市、大型酒店、数码科技广场、电影院

60、、健身房。B地块地块-购物购物是给追求时尚、追求品质衣着的消费者提供的一站式购物商场，参考业种有：珠宝首是给追求时尚、追求品质衣着的消费者提供的一站式购物商场，参考业种有：珠宝首饰、饰、时装名品、潮流休闲、个性咖啡屋。时装名品、潮流休闲、个性咖啡屋。【品质生活品质生活】B地块地块-购物购物业种名称业种名称数量数量面积（面积（m m）大型超市1间5000大型酒店1间10000龙山客栈1间2000便利店3间900健身房1间1000数码广场1间2000工艺品店5间1250时尚服饰店10间1800合计5间23950业种名称业种名称数量数量面积（面积（m m） 零食物语2间100个性咖啡店2间180甜品