某地楼市详细调查报告

1、郑州楼市详细调查报告编者按：从6月中旬起，金牌楼市的8名记者用了半个多月的时间，调查了郑州楼市197个在售项目，共调回有效项目143个，其中新增项目30个，查出销售完毕项目21个，死盘或消失项目3个。市调显示，郑州下半年预计供应量为766.44万平方米；住宅类房屋均价3203元/平方米；主力户型平均面积为 126.68平方米。做一件事，有很多种方法，选择某一种方法，就折射出操作者的诉求和境界。很抱歉，我们选择的是最笨的一种：挨个走访法。我们不是不会偷懒，也不是不懂选择别的方法的“巧妙”。从某种意义上说，正因为我们也深感现在的数据太多，才“被迫”返璞归真。您可以认为我们的数据不权威，我们也不以此

2、标榜。我们只求最大限度地接近事实，给您一个参考。住宅均价：3203元 比去年上涨409元经济视点报记者刘春雷能够拥有一套住房依旧是大部分人的原始追求，房价继续成为人们热议的对象。金牌楼市全体记者冒着酷暑倾巢而出，通过市调，得出91个住宅项目的以下数据：住宅均价3203元/平方米，其中金水区均价3438元/平方米、管城区3125元/平方米、二七区2803元/平方米、中原区2992元/平方米、惠济区2916元/平方米、郑东新区4438元/平方米、其他2536元/平方米。3203元是什么概念呢？记者算了一笔账，如果一个人的年收入在5万元左右，一套 90平方米的房子，需要不吃不喝努力6年，何况年收入5

3、万元只有很少的人群。2004年郑州住宅类商品房的均价为2595元/平方米，2005年为2794元/平方米，今年刚过去一半，房价每平方米已经上涨409元。一方面是上涨的房价，另一方面，每当项目开盘，现场总会有大批的追随者。随着国六条的实施，相信郑州房价会像政府官员所说的“稳”中有升，当然，到底稳不稳，年底自有印证。通过市调比较记者发现，郑州的住宅房价呈东高西低的趋势，以郑东新区为代表的楼盘尤为突出。在其他几个区域，金水区住宅的价格依旧居高不下。随着政府开发西区号角的吹响，中原区住宅的房价也接近了3000元/平方米。 6月28日，陇海路和西环路两块88.2亩、107亩的地，最终以1.925亿和2.

4、256亿的天价被拍走，如此高的地价，势必形成房价的蹿升。通过市调，我们把郑州的居住类房屋总价排了一下座次，与全国的顶级项目进行了比较。（详情请关注本报下期推出的郑州50最贵豪宅排行榜。）金水区住宅均价一览表序号项目类型均价（元/平方米）1如果·爱住宅35002郑州国贸中心住宅42003发展东郡住宅37004河岸花都住宅9805金杯家园住宅26006左岸国际住宅32007亿安海悦花园住宅30008名门世家住宅41889通达春天住宅280010普罗旺世住宅347511四月天住宅270012锦江国际花园三期住宅350013大地·东方名都住宅350014绿城·百合公寓住宅

5、395015民航花园住宅360016军旅凯旋门住宅350017佳河园住宅300018华林名筑·尚品住宅420019丰源·官邸住宅346020裕鸿花园住宅345021永恒亲亲家园住宅230022路路通万喜名家住宅334023海上香颂住宅360024建业·森林半岛别墅450025紫荆·阳光地带住宅248026方圆创世住宅355027克拉城住宅432028滨水带·圣菲城住宅410029尚城国际住宅400030文博沁园绿洲住宅310031鸿鑫公寓住宅300032锦华园住宅320033源升府邻竹园住宅390034恒升家园二期住宅310035天下城住宅56

6、8036中亨都市花园住宅多层2910；小高层3300  合计3438二七区住宅均价一览表序号项目类型均价（元/平方米）1华逸名家住宅29002兰亭名苑住宅27003锦绣江南·阳光园林住宅27004城市之心住宅28005鳌博园住宅28606亚新美好时光住宅2860  合计2803中原区住宅均价一览表序号项目类型均价（元/平方米）1威尼斯水城住宅29002永威·鑫城住宅28003华瑞紫玉苑住宅26004仟禧金泉国际住宅33005风和日丽乡港住宅28506帝湖王府住宅29007雅居一方住宅28008E立方住宅36009江山名居住宅22001

7、0瑞隆城墅住宅325011长城康桥华城住宅430012鸿基·西湖春天住宅2400  合计2992惠济区住宅均价一览表序号项目类型均价（元/平方米）1华润·城市知音住宅28002晨光·嘎达梅林住宅27503裕华·天俊华庭住宅24904裕华文苑住宅25005惠城·田园风光住宅19706盈家·水岸别墅36007大河龙城别墅4300  合计2916郑东新区住宅均价一览表序号项目类型均价（元/平方米）1顺驰·郑东第一大街住宅40002顺驰·中央特区住宅36003海逸名门住宅41004联

8、盟新城住宅48005运河上郡住宅41006绿地·郑东新苑住宅37007中义·阿卡迪亚住宅42008中凯铂宫别墅7000  合计4438管城区住宅均价一览表序号 项目类型均价（元/平方米）1中鼎翡翠住宅33002华林向上住宅30003富田太阳城住宅29504恒泰国际公寓住宅32005瑞贝卡酒店公寓住宅35006东郡·自由派住宅25807未来·丽景苑住宅28508金色港湾住宅31009凤凰苑住宅260010长城康桥花园住宅380011中建文苑住宅3500  合计3125    &

9、#160;  其他区域住宅均价一览表序号项目类型均价（元/平方米）121世纪国际城住宅25002龙泊圣地别墅28003水岸鑫城住宅13504天明园住宅28505加州第一城住宅23006雅美新居住宅25007海轮·城市风铃住宅26258逸泉花园住宅18009鑫诚·东方梦园住宅260010康House住宅296811美景天城住宅3600  合计2536下半年总供应量：766.44万平方米经济视点报记者刘春雷本报共调回郑州143个项目，总供应量为1692.25万平方米，已售面积925.81万平方米，下半年供应量为766.44万平方米。其中，

10、下半年住宅供应量为583.61万平方米、商业总供应量为149. 7万平方米，别墅总供应量为33.13万平方米、市调表明，郑州市各个区域的供应量不尽相同，其中金水区以296.52万平方米占第一位。各行政区销售率为：二七区82，管城区71，中原区64，郑东新区49，金水区48，惠济区45，其他区域28。从上半年总的已售面积和总建筑面积看，待售面积和已售面积的比例为1：1.13。其中以金水区的供应量最大，但是金水区的销售率并不是最高的，金水区和惠济区的销售率相比其他区域偏低。随着这两年政府北扩东移战略的实施，开发商纷纷把目光集中在了郑东新区和金水区，这些区域的房价相对其他区域要高出很多，但是老百姓的

11、购买力是有限的，过高的房价使得一部分购买力转移到了二七区、中原区，加上郑州西区配套设施的更加完善，使得这里房子销售率很高。在下半年上市的一些新楼盘，其中不乏一些潜质的高品质楼盘。在竞争日益激烈的楼市中，这些楼盘会在下半年为郑州楼市抹上浓重的一笔。金水区下半年供应量一览表序号项目类型总建筑面积(万平方米)已售面积(万平方米)待售面积(万平方米)1建业·森林半岛别墅181442百墅公爵别墅32.160.843联盟国际大厦商业31.351.654建业置地广场商业260265赢家汇商业1.51.20.36凯瑞大厦商业21.40.67财源大厦商业32.70.38如果·爱住宅4.324

12、0.329郑州国贸中心商业5005010发展东郡住宅96.32.711金杯家园住宅32.40.612名门世家住宅14.194.439.7613通达春天住宅31.81.214普罗旺世住宅13243.7588.2515四月天住宅70304016锦江国际花园住宅4136.94.117锦绣汇城住宅32.80.1418汉飞·城市公园住宅11.7101.719亚新美好时光住宅18.515.782.820滨水带·圣菲城住宅3024621大河春天住宅50222822尚城国际住宅106423文博沁园绿洲住宅6.2606.2624鸿鑫公寓住宅126625锦华园住宅54126源升府邻竹园住宅63

13、327恒升家园二期住宅32128天下城三期住宅30246合计  568.47272.03296.52管城区下半年供应量一览表序号项目类型总建筑面积(万平方米)已售面积(万平方米)待售面积(万平方米)1金商广场商业1.10.80.32启航大厦商业9.85.5624.2383福华中心商业11834金成国贸商业12.1469.82.3465中鼎翡翠住宅3036富田太阳城住宅4626207恒泰国际公寓住宅10.89.61.28瑞贝卡酒店公寓住宅7.66.619军旅凯旋门住宅87.20.110佳河园住宅9.76.53.211华林名筑·尚品住宅1510512东郡·自

14、由派住宅1612413未来·丽景苑住宅32.60.414丰源·官邸住宅2552015金色港湾住宅50391116凤凰苑住宅1110117雅美新居住宅12.611.21.418海轮·城市风铃住宅1814.63.419逸泉花园住宅7.96.61.320裕鸿花园住宅14.133112.81.333121龙祥苑住宅6.94.12.822鑫诚·东方梦园住宅122.59.523路路通万喜名家住宅9.881.824康House住宅7.537.40.1325海上香颂住宅9.65.6426美景天城住宅3528727长城康桥花园住宅16.6914.342.3528紫荆

15、83;阳光地带住宅12.18.1429克拉城住宅1211.60.430康城·棕榈泉住宅60631中建文苑住宅65.460.5432紫金城住宅8.68.170.43合计  434307.13126.87惠济区下半年供应量一览表序号项目类型总建筑面积(万平方米)已销售面积（万平方米）待售面积（万平方米）1盈家·水岸别墅4222大河龙城别墅121023林湖·怡墅别墅2.8602.864德金·假日御园别墅42.41.65九郡·弘别墅4.424.180.246河南北建材批发市场商业1200亩800亩（租）? 400亩7裕华·

16、天俊华庭住宅10558惠城·田园风光住宅170179新希望·澳园住宅201010合计  74.2833.5840.7其他区下半年供应量一览表序号项目类型总建筑面积(万平方米)已售面积(万平方米)待售面积(万平方米)1龙泊圣地三期别墅4.731.892.842金城·名湖山庄别墅41.82.23青青美庐别墅13.86.077.734东方今典别墅64.7761.2245国安大厦商业4.504.56中部企业基地商业29.46029.467水岸鑫城住宅9.763.95.868天明国际中心商业35亩17.5亩17.5亩9加州第一城住宅101.898.111

17、0建达·百度花园住宅6.84.32.5合计  89.0524.6364.42二七区下半年供应量一览表序号项目类型总建筑面积(万平方米)已销售面积（万平方米）待售面积（万平方米）1华逸名家住宅53.51.52兰亭名苑二期住宅10.820.183鳌博园住宅1110.080.924二马路64号住宅31.91.1合计  2016.33.7郑东新区下半年供应量一览表序号项目类型总建筑面积(万平方米)已销售面积（万平方米）待售面积（万平方米）      1中义·阿卡迪亚住宅211472绿

18、地·郑东新苑（一期）住宅12663运河上郡住宅18.75.4813.224民航花园住宅17.514.535联盟新城U尚88商业6246海逸名门（住宅）住宅9.38.370.937海逸名门（商业）商业2.050.551.58绿城·百合公寓住宅4033.426.589大地·东方名都住宅1001010顺驰·中央特区住宅648亩170亩478亩11顺驰·郑东第一大街住宅2420412联合中心商业写字楼72.94.113CBD世贸大厦商业写字楼42214绿地·世纪峰会商业写字楼3.863.60.2615郑东建材家居城商业42123016宝龙&#

19、183;城市广场商业2602617蓝码·地王大厦商业5.595.090.518顺驰淘珍街商业20219中凯铂宫别墅5.605.620金成阳光世纪商业2.502.521金领时代住宅101.898.1122立体世界住宅90923中南·海知音住宅1501524建鑫·紫金苑住宅3.3303.3325河南国际商务大厦商业7.0407.0426澳柯玛物流园区商业3231.50.5合计  335.47163.3172.17中原区下半年供应量一览表序号项目类型总建筑面积(万平方米)已售面积(万平方米)待售面积(万平方米)1帝湖商铺商业21.40.62永威

20、83;鑫城住宅125.926.083华林向上住宅0.80.640.164华瑞紫玉苑住宅4.83.61.25仟禧金泉国际住宅2.31.21.16风和日丽乡港住宅3632.73.37帝湖王府住宅3619.816.28雅居一方住宅2.31.360.949E立方住宅2.82.520.2810江山名居住宅109111瑞隆城墅住宅1.90.71.212长城康桥华城住宅3082213鸿基·西湖春天住宅30219合计?170.9108.8462.06下半年供应量分类型统计一览表类型住宅商业别墅 面积（万平方米）583.61149.733.13合计766.44下半年新上市项目一览表序号项目区

21、域位置物业类型推出时间开发商1康城·棕榈泉管城区紫荆山路与航海路交汇处西北角住宅未定河南康城实业有限公司2花都港湾管城区南三环与花寨路住宅未定正商地产联盟3路路通万喜名家管城区紫荆山路89号住宅未定河南金芒果有限公司4中原风情步行街惠济区北环路与索凌路交叉口商业7月河南思奇科技投资有限公司5惠龙·鸿运花园惠济区江山路与开元路住宅未定河南鸿运置业有限公司6文博沁园绿洲金水路农业路文博路北 100米住宅未定郑州宇泰置业有限公司7曼哈顿广场金水区金水路与未来大道燕庄商业、住宅未定河南升龙置业有限公司8伟业·后岸金水区沈庄北路住宅未定河南伟业建设投资有限公司9郑州国贸中心

22、金水区花园路与农业路西南商业、住宅未定河南新田置业有限公司10大地·东方明珠金水区金水路与黄河东路住宅7月河南大地房地产开发有限公司11正弘旗金水区农业路与东明路交叉口住宅未定河南正弘置业有限公司12天下城三期金水区优胜南路1号住宅未定河南开祥天城置业股份有限公司13非常国际金水区中州大道与东风路交叉口住宅未定河南国影置业有限公司14建业置地广场金水区郑汴路中州大道口商业未定建业住宅集团（中国）有限公司15加州第一城其他航海东路与第五大街交汇处向南 500米住宅7月河南商东地产开发有限公司16立体世界郑东新区黄河东路与商鼎路交叉口住宅未定郑州新芒果房地产有限公司17中南·海

23、知音郑东新区107国道与郑汴路交叉口东 200米住宅未定郑州中南置业有限公司18宝龙·城市广场郑东新区农业东路与九如路交汇处商业未定郑州宝龙置业有限公司19国安大厦郑东新区航海东路与第五大街交汇处商业未定河南国安置业有限公司20国龙大厦郑东新区CBD外环与西四街交叉口商业未定河南国龙置业有限公司21河南国际商会大厦郑东新区CBD外环与西四街交叉口商业未定郑州仟禧置业有限公司22兴东·龙腾盛世郑东新区金水东路与黄河路交汇处住宅未定郑州兴东置业有限公司23顺驰淘珍街郑东新区农业东路与九如路交汇处商业未定河南顺驰地产有限公司24国泰·财富中心郑东新区CBD外环商业未定郑

24、州国泰置业有限公司25顺驰第一国际郑东新区CBD外环住宅未定河南顺驰地产有限公司26中烟大厦郑东新区CBD外环商业未定郑州新芒果房地产有限公司27中凯·铂宫郑东新区郑东新区龙湖环路与南北运河交汇处别墅9月河南中凯东兴房地产开发有限公司28金源第一城中原区建设西路与秦岭路交汇处西北角住宅未定河南金源置业有限公司29长城·阳光新干线中原区建设西路与秦岭路交汇处住宅7月郑州市长城房屋开发集团有限公司30长城康桥华城中原区大学路与桃源路交汇处西南住宅未定郑州新长城房地产开发有限公司主力户型平均面积：126.68平方米三房 133.19平方米，两房 92.17平方米经济视点报记者孙晓

25、雯本次市场调查所得到的统计资料显示，从不同面积户型的市场需求来看，单套80 120平方米之间的户型最受欢迎，同时 60平方米以下的小户型近几年来市场需求也较大。另外，来自郑州市房管局的统计资料显示，2001年郑州市商品房住宅套均面积为 126.9平方米，而2004年商品房住宅套均面积减少为 112.3平方米，多层住宅套均面积从2001年的 125.1平方米减至2004年的 113.6平方米。在本次调查中，我们所得到的平均面积为 126.68平方米。总体看来，单套户型面积在逐年下降，户型设计呈现出结构日益紧凑。这也顺应了套型建筑面积 90平方米以下住房（含经济适用房）面积必须占项目总建筑面积的7

26、0的要求，户型逐渐向紧凑型发展的要求。住宅主力户型面积（取80个项目）序号项目主力户型面积（平方米）1如果·爱51、78（两房）、85（两房）、1432华润·城市知音80（两房）、120（三房）3清华园110、120（三房）4晨光·嘎达梅林80（两房）、120（三房）5裕华?天俊华庭90（两房）、124（三房）6裕华文苑94、99（两房）119、126（三房）7黄河美邸130（三房）8华逸名家50-1809兰亭名苑50、6010锦绣江南·阳光园林119（三房）、143.711城市之心80（两房）、110（三房）12茗品仕家120（三房）13中鼎翡翠130

27、、140（三房）14新希望·澳园120（三房）15花都港湾118、131（三房）16长兴大厦110（两房）17华林向上47、5818华瑞紫玉苑120、130（三房）19仟禧金泉国际15020风和日丽乡港90（两房）21821帝湖王府3338922雅居一方80（两房）16023E立方4070（两房）24江山名居80（两房）130（三房）25瑞隆城墅90（两房）14626锦绣汇城80（两房）、130（三房）27水岸鑫城66、110（三房）、130（三房）、14028汉飞·城市经典89（两房）、110（三房）29盈家·水岸200.15-298.1530美庐银座80.68（两房）31加州第一城88.85（两房）、123.43（三房）32顺驰·中央特区66、110（三房）、130（三房）、14033大地·东方名都138（三房）、17034海逸名门146、19235联盟新城200以上36民航花园14037运河上郡140、15038绿地·郑东新苑 110、142（三房）39中义·阿卡迪亚130、140（三房）40中凯铂宫25041富田太阳城126（三房）、139（三房）、14142恒泰国际公寓92（两房）、115