九方城十二月份月计划

1、中航九方城十二月份月计划一、11月份工作总结二、货量盘点三、12月份营销策略四、人员分工表十一月全国市场回顾 1、国家统计局：10月份房地产市场继续调整国家统计局11月11日发布的数据显示，10月份，房地产开发投资下降2.4%，降幅比9月份收窄0.7个百分点。前10个月，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2.0%，增速比1至9月份回落0.6个百分点，继续呈回落走势，但回落幅度比上月收窄0.3个百分点。数据还显示，前10个月，全国商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比前9个月回落0.3个百分点；销售额64790亿元，增长14.9%，增速回落0.4个百分点。3、北京今年

2、土地出让金或超2000亿 楼面价超房价成趋势 11月19日，位于昌平区北七家三宗地集中入市，共吸金86.96亿元。据机构计算，截至2015年11月19日，北京土地出让金年内总成交额已达1741.3亿元。目前北京待售地块至少有14宗，起始价合计约为278亿元。据此推算，2015年北京土地出让金有望超2000亿，创历史新高。2、新建商品住宅价格10月涨幅回落 新建商品住宅与二手住宅价格环比上涨城市个数减少，涨幅回落。全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为27个和38个，分别比上月减少12个和1个；持平的城市个数分别为10个和9个，分别与上月相同和比上月减少4个；下降城

3、市个数分别为33个和23个，分别比上月增加12个和5个。从涨幅看，10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅分别比上月回落0.2和0.3个百分点。其中，一、二线城市房价环比涨幅回落；三线城市新建商品住宅价格环比由持平转降，二手住宅价格环比持平。十一月昆山市场回顾十一月因有新盘入市，市场放量较上月大幅上涨，供应量环比上涨93.4%，同比下跌47%，十一月份的成交量较十月有明显下降，从数据上看，同比下跌18.86% ，环比下跌24.5%数据来源：昆房网截止日期：2015.11.25供应量(套） 6515 3166 1038 9067 6620 4044 2574 8380 3

4、912 5441 8519 4857 3326 1161 1994 2618 7524 4788 3549 2635 4616 2331 4510成交量(套） 3952 1895 3906 3309 3876 3658 3909 4159 4667 5313 4050 4881 3036 1542 2979 3079 5167 4415 4421 4561 4688 4350 328614-1 14-2 14-3 14-4 14-5 14-6 14-7 14-8 14-9 14-1014-1114-12 15-1 15-2 15-3 15-4 15-5 15-6 15-7 15-8 15-9

5、15-1015-11020004000600080001000012000昆山商品房市场月度供求走势住宅竞争分析项目名产品（）成交均价（元/）11月网签套库存套11月活动促销策略九方城公寓47-71住宅126-230公寓：8200住宅：950039842天悦二期车位开盘住宅2万抵10万，OK卡购房99折，按时签约99折华润国际社区130-1701100015117预计年底启动4期认筹全部房源95折中大未来城143、1701030014129小型暖场活动按时签约9.8折，贷款9.9折博威黄金海岸142、1981000015550双十一狂欢嘉年华：整点送精美礼品（加湿器、取暖器）1.5万抵3万购房

6、即享98折颐景园89、113、1387700592小型暖场活动2万抵4万万达广场80-140760082812万达中心样板间及金街样板段开放按揭98折全款97折截止日期：2015.11.25市场总结供求关系：利好政策虽然频出，但对客户多为心理影响，很多仍未反映到购房行为上，目前人民币贬值可能会对楼市产生一定影响；11月成交量较10月有所下跌，昆山整体的库存位8.2万套，预计多数楼盘仍以稳价走量，去库存为主。住宅竞品：城西和城北的竞品多采用小型暖场活动吸引客户上门并配合特价房或折扣优惠促进项目去化，城西竞品虽价格偏高，但由于环境和学区优势，分流部分住宅客户商业竞品：万达因品牌强，小面积铺位，总价

7、低等优势分流了部分商铺客户昆山市场逐渐回暖，但仍存在库存压力；城北片区成交量价均下降。u 本月上门客户渠道大多为项目围挡，共计71组，占比48%；电商42组，占比29%；u朋友介绍24组，占比16%；u业主介绍10组，占比7%。上门客户认知途径分析上门分析（147批）上门客户区域分析u 上门客户主要来自城北，共有138批，占比94%；u城西4组；城中2组；u城东、城南、苏州各1组。主要是通过围挡和电商带看的城北客户业主介绍, 10, 7%电商, 42, 29%围挡, 71, 48%朋友介绍, 24, 16%城西, 4, 3%城中, 2, 1%城南, 1, 0%城北, 138, 94%苏州, 1

8、, 1%城东, 1, 1%上门客户职业分析u 上门客户职业大多为公司一般职员，共计130批，占比88%；u个体户17批，占比12%。上门分析（147批）上门客户关注产品分析上门客户关注产品分析u 客户关注的产品以住宅为主，其中126平米的56批，占比38%；143平米的25批，占比17%；u其次为公寓，45批，占比31%；商铺11批，占比8%；写字楼2批；u大平层的一共8批，占比5%。一般职员为主，对A7住宅和公寓关注度高个体户, 17, 12%公司职员, 130, 88%公寓, 45, 31%商铺, 11, 8%230, 8, 5%126, 56, 38%143, 25, 17%写字楼, 2

9、, 1%u 主要是通过电商成交的客户，有24批，占比38%；自然客有18批，占比28%；u老带新7批，占比11%。u业主介绍8批，占比u 成交客户主要来自城北，一共57组，占比74%；u周市6组，占比8%；城南4组；城中和石牌各3组；城西2组；千灯、巴城各1组。成交客户区域分析成交客户区域分析成交客户认知途径分析成交客户认知途径分析成交分析（63套）主要通过电商成交的城北客户电商, 24, 38%老带新, 7, 11%老业主, 3, 5%围挡, 3, 5%业主介绍, 8, 13%自然, 18, 28%北京, 1, 2%城北, 43, 68%城东, 5, 8%城南, 2, 3%城西, 5, 8%

10、城中, 3, 5%上海, 4, 6%成交客户产品分析成交客户产品分析成交分析（63套）u成交产品主要为加推的天玺二期住宅，其中143平米的17批，占比27%；126平米的8批，占比13%；u商铺14批，占比22%；公寓共计21批，占比33%。u大平层有3批。以公司职员为主，产品以A7住宅为主成交客户职业分析成交客户职业分析u 公司普通职员有35批，占比56%；个体户26批，占比41%；u公司2批；126, 8, 13%143, 17, 27%230, 3, 5%公寓, 21, 33%商铺, 14, 22%个体, 26, 41%公司, 2, 3%职员, 35, 56%客户总结 认知途径以项目围挡

11、为主，电商带看为辅，项目剩余产品特性是电商带看量降低的主要原因。 客户主要居住在城北，占比94%； 关注天玺二的较多，占比55%；公寓和商铺的关注在逐步上升； 以公司一般职员为主，占比88%。上门客户 本月销售产品逐渐偏向商铺和公寓，因此成交客户的来访渠道多为自然客、老带新以及友介。 成交客户依然以城北区域为主，占比74%，客户的职业也由一般职员逐渐转变为个体工商户。成交客户全产品送红包10.3010.3011.11.3 3项目节点线上推广活动回笼客户拓展九方购物中心开业微信抽奖、认购砸金蛋星舞堂学员汇报演出认购砸金蛋A6二期车位开放微信抽奖活动休闲娱乐一站体验给爱车一个家欢乐大富翁各大商会、

12、协会拓展嫁接定制活动回笼社区、商超、各大专业市场、街铺持续拓展11.1511.1511.2211.2211.811.8A7商铺开盘A6二期车位开盘持续销售11月项目活动回顾 十一月活动配合九方购物中心开业，通过线上、线下双轨向市场超大优惠信息，利用九方购物中心人气配合价格包装加大优惠力度推动公寓和住宅产品的持续走量；同时利用A7商铺的暗开解筹和A6车位的开盘保证了整体项目的热度。活动回顾：认购砸金蛋、微信抽奖活动时间：10月30日-11月1日活动内容：认购砸金蛋活动对象：成交客户活动效果：现场共来人40多个，因陆续到场活动气氛一般。活动回顾：车位开放活动时间：11月7日-11月8日活动内容：车

13、位开放活动对象：38栋、40栋、41栋、47栋业主活动效果：现场共来人40多组，因天气原因来人较少，活动气氛一般。活动回顾：车位开放、微信抽奖、认购砸金蛋活动时间：11月14日-11月15日活动内容：车位开放、微信抽奖、认购砸金蛋活动对象：新老业主及微信粉丝活动效果：现场共来人50多组。活动回顾：车位开盘活动时间：11月21日活动内容：车位开盘活动对象：38栋、40栋、41栋、47栋业主活动效果：现场共来人80组，两天共成交车位80个，世联成交30个。一、11月份工作总结二、货量盘点三、12月份营销策略四、人员分工表普通产品货量盘点u 143m2剩余8套；126m2的剩余4套；u 剩余货量不多

14、，去化状况理想17号楼普通住宅去化状况理想23号楼大平层的货量盘点u 230m2的剩余58套；u 230m2的因面积大，客户需求量小而去化缓慢。39号楼40号楼大平层去化缓慢面积大，客户总需求量小毛坯公寓产品货量盘点6号楼u 47m2剩余51套；54m2的剩余79套；51m2的剩余77套；61m2的剩余47套；u 公寓整体去化良好，主要由于该产品总价低，且九方购物中心落成开业，职工需求量大u 目前70m2 的去化最为理想， 51m2的一房因与54m2的两房产生对比抗性去化较慢公寓产品去化状况良好总价段低，商业配套逐步完善，需求量大2号楼精装公寓产品货量盘点u 46m2剩余3套；54m2的剩余1

15、14套；35m2的剩余18套；u 精装公寓整体去化良好，主要由于该产品总价低，且九方购物中心落成开业，职工需求量大u 目前70m2 与46m2去化最为理想，54m2的房源因总套数多且部分靠近电梯口，库存量较大。公寓产品去化状况良好总价段低，商业配套逐步完善，需求量大32号楼1-12单元32号楼13-25单元12月项目难点提炼12月我们将面临以下问题1、天气日趋渐寒，自然来访量下降，对中介依赖性增强，转绑好屋；2、项目剩余货量总价较高，市场需求不明显；3、住宅产品脱销，以住带商有难度；4、写字楼宣传力度小且客户资源稀缺；5、年度认购未签约额数量较大，签约进度需牢抓。核心问题（外部）： 如何寻找大

16、客户群体？ （内部）：如何加快签约回款进度？1、嫁接外界机构以及圈层资源，电商通过外联导入意向客户群体；内部销售团队挖掘自有客户资源，以私家宴、名品拍卖会等形式实现业主资源再利用2、搭接九方购物中心内场主题活动，3、开展杀客技巧培训沙龙，提高上门客户转化率。4线产品一步走12月份销售目标：4000万10套400万公寓写字楼商铺3套1000万13套1700万目标制定住宅5套900万一、11月份工作总结二、货量盘点三、12月份营销策略四、人员分工表12月份营销执行策略九方岁末感恩季主题诠释：策略总纲 全面搭接九方购物中心内场主题活动，结合各商家开业，制造营销热点，同时在九方购物中心展场设置幸运大转

17、盘等趣味小游戏或者新潮电玩体验区，吸引客源，再通过围绕九方岁末感恩季主题，暖心礼品送不停，将潜在客户最大化转嫁至售楼处，提高上门量。总体架构：线上炒作购物中心名店开业九方城岁末感恩回馈项目收官钜惠销售搭接巡展拓客社区拓展商超巡展活动回笼微信抽奖认购砸金蛋车位开放欢乐大富翁九方感恩季，温暖送不停，无印良品四件套年度总目标通过线上炒作和线下拓客巡展积累意向客户，用现场活动的形式回笼客户，最后用促销以及豪礼的方式促进客户成交线上炒作线上微信推送九方购物中心名店开业信息，结合九方城产品做专题促销官微每日推送九方城以及九方购物中心各种动态，确保九方城的自媒体点击率，同时释放每周项目主题活动和优惠信息活动

18、铺排购物中心主题活动搭接p 活动时间：11月28日-12月每周末p 活动形式：无印良品开业，购物中心将引来新的一波人潮，通过在购物中心的展位设置幸运大转盘，礼品设置为小黄人书包、小米称等等；认购九方产品更有无印良品4件套相赠。写字楼开盘p 活动时间：12月5日p 参与主题：写字楼开盘p 活动对象：写字楼意向客户p 活动目的：通过写字楼产品的去化促进年度指标的完成，同时保持项目热度。影院开业p 活动时间：12月25日p 活动形式：建议结合影院开业，提供相对合理的赞助费用，全场实行九方电影免费看的方案，或者通过官微推广转发消息至朋友圈补贴票价的形式活跃售楼处人气圣诞节主题partyp 活动时间：1

19、2月25日全天p 活动形式：迎合圣诞节主题，案场布置全面围绕圣诞节日，突出主题氛围，利用认购砸金蛋、上门有礼等形式设定惊喜圣诞礼品拓客策略本案剩余产品价值属于高价位区间，核心客户为高端中产阶层。核心客户重要客户昆山城北区域的高端中产阶层（包括并不局限于昆山的高级公务员、企事业单位中高管、私营业主）昆山其他区域、上海、苏州私营业主及高端消费群体边缘客户范围广泛客源锁定：客源的索取是接下来销售工作的核心问题，把产品推给对的人是高成交率的第一保证客户拓展原则：坚持拓客不动摇，以商铺写字楼稳步去化为主，住宅公寓客户为辅从上月商铺成交客户数据分析可以看出，成交客户主要为昆山城北区域的私营业主及电信、银行

20、、医院等大客户，下个月写字楼即将开盘，主要应针对高端客户进行定向拓客。从上月住宅公寓成交客户数据分析得出，外拓客户占比较多，拓客有效性得到证实，尽管天气日加严寒，但为保证公寓的稳步走量和年度分化目标的完成，所以坚持拓社区和扫街道以保证客源和成单量活动时间：2015.12月活动内容： 嫁接各高端客户资源，与其一起联合举办各项专题活动，理财讲座、宝马新品驾乘体验等。邀约对象为项目周边高端客户资源：l4S店会员l 高端健身会所会员l 银行高端客户l昆山行业协会、企业家协会圈层客户寻找中小企业陌拜礼品建议个数单价总价印有logo紫砂杯200306000拉画笔100022000笔记本300206000总

21、计14000名称地址曼哈顿国际前进西路与白马泾路交汇处银河大厦前进西路148号星海大厦前进路与虹桥路交接处日月星城长江南路1138号昆山柏悦商务大厦前进中路285号创业大厦前进中路180号新都银座长江中路177号新百商务朝阳路168号金山大厦人民路(正阳桥旁）利得国际柏庐北路363号中茵世贸广场中山路138号帝景天成前进东路898号隆祺丽景前进东路黄浦江路交汇处展位设置：九方购物中心门口，巡展时间以购物中心营业时间为准形式：世联和黑马每周一轮，每天配备两名业务员，实行三班倒机制以加强业务员工作积极性，同时设定监督和奖惩制度以规范展场内的工作状况。购物中心展位将引入2-4名电商工作人员配合当周值班代理公司业务员，进行场内的宣传以及派单拉客等等拓展形式：主要针对城北城中区域社区进行扫楼派单及横幅悬挂，同时设立摆台及背景板释放产品信息；同时小蜜蜂与社区出入口处派单拓客，主推购物公寓产品以及本月营销主题：九方岁末感恩季寒冬岁末暖心意 九方感恩送豪礼 目录：社区名录：青城之恋、富贵花园、时代文化家园、娄邑小区、阳光昆城、江南春天、新港湾等等配置：人员：电商小蜜蜂5名派单扫楼：小蜜蜂20个；礼品