全县农村土地流转状况调查报告

1、全县农村土地流转状况调查报告近年来，随着农业生产水平的提高，农户承包经 营规模小、农业设备重复购置、劳动收入较低等问题 日益凸显，如何在坚持土地家庭承包经营的基础上， 实现土地资源合理化配置，探索和创新土地流转机制， 推进土地集约化经营，从而促进和带动农村产业结构 调整和农业产业化经营，就成为一个亟待解决的问题。 为深入了解全县土地流转和经营状况，我校专题调研 组对部分乡镇土地流转情况专题调研。现将具体情况 报告如下：一、我县农村土地流转的现状基本现状全县辖21个乡镇、2个街道和一个经济技术开发 区，490个行政村。现有耕地67万亩，人均耕地亩。 随着农村经济社会发展和农业生产水平的提高，我县

2、 农村土地流转呈现多层次、多元化迅猛发展势头。据 初步调查统计，截至今年6月份，全县流转土地面积 达万亩，占耕地面积的% 100亩以上的经营主体315 户，经营面积万亩，涉及农户万户。其中：属于农户 之间代耕的万亩，占流转总面积的 31%通过租赁、 委托转包、入股等形式流转的万亩，占流转总面积的69%在土地流转中，承包耕地的租金价格多数在 200 元/亩左右，最低的每亩租金 50元，最高的400元/ 亩。合同期限多为三到五年，有的长达10年以上。3 月初，*现代农业有限公司在柏林乡流转1XX亩农田， 范围涉及5个村，集约化发展蔬菜种植和水产养殖项 目，成为*省最大的土地流转项目之一，全部项目投

3、产 后，将成功解决了 3000余位农民就业问题。4月底， *食品集团在 等八个村，流转土地一万亩。成为继 柏林庄苑之后，第二个流转土地达万亩的经营单位。 数据、实例表明近三年来，我县土地增长呈强劲增长 态势，土地流转的规模越来越大，效益越来越明显。 同时从另一个角度也说明了我县近来了农村经济社会 发展迅速。主要形式我县土地流转形式主要包括转包、转让、租赁、互换、入股五种形式另外还有其他一些形式。1、转包。即在农民集体经济组织内部， 承包农户 将土地经营权以不超过剩余年限转包给第三方，自己 仍保留承包权，转入方拥有使用权，双方签订契约， 明确各方权利与义务，而承包方与发包方仍按原承包 合同履行双

4、方的权利、义务。这种方式在我县最为普 遍，以07年为例，全县土地转包形式的流转总面积为4. 1万亩，约占全县土地流转面积的 %2、转让。因长期在外务工或经商，承包方主动放 弃土地经营权，我县以此种方式的土地流转增长迅速， 06年、07年、08年面积分别达到了 5200亩、7300 亩、9200亩。转让与土地转包区别在于：转包是在不 变更原承包人与村里承包合同的基础上，承包人把自 己承包的土地再承包给第三方。而转让是指承包人把 自己承包的土地让与第三方承包，原承包人退出，实 质就是卖了承包经营权。3、租赁。集体经济组织或承包农户，将土地使用 权出租给社外的业主从事农业开发，并与之签订相应的土地租

5、赁协议，由业主向农户或集体支付租金。除 柏林庄苑、帅旺集团两大规模项目外，还有很多“能 人”、“大户”采用此方式获得土地经营权。如桃溪 镇汪立国、柏林乡郭世权、开发区陆银久分别租赁土 地1370亩、1260亩、1130亩，种植水稻；干汊河镇丁 思年租赁土地300亩，种植大棚蔬菜；合肥景泰公司在 千人桥租赁土地241亩，经营花卉苗木。截至去年底， 我县以该种流转形式流转的土地面积达 6248亩，约占 流转面积的%4、互换。农户为方便耕种或流转，与集体或其他 农户在自愿互利的基础上，对各自的土地经营权进行交换，原承包关系不变。07年全县互换土地涉1200 亩土地，约占流转总面积的 %5、入股。承包

6、农户在自愿的基础上，将土地以股 份的形式参与公司经营，按照风险共担的原则，与公司结成共同体。如百神庙镇农民蒋立发联合6家农户， 通过土地入股，建立宏亮养猪专业合作社，经营收入 在扣除应交税费和成本后，按股分红，农户还可应聘 进企业务工，获得劳动报酬。目前，以此种形式流转 的土地达到1100亩，约占全县土地流转面积的 %6、其他。不属于以上几种形式的土地流转，在这 里统称其他形式。截至XX年底，以反租倒包、集体征 用等其他形式流转的土地约1500亩，占土地流转总面 积的左右。二、我县农村土地流转的特点一是公司和集体在土地流转中的作用凸显。公司 或集体凭借自己经济优势、技术优势成为农村土地流 转中

7、的生力军。如前所述，安徽省柏林庄苑现代农业 有限公司、安徽帅旺食品集团在我县一次性流转土地 逾万亩，均有望成为当地农民脱贫致富的依托。二是土地流转的市场取向开始显现。在国家取消 农业税后，当初邻里、亲友之间通过转包、代耕的形 式流转土地，或者农户委托集体经济组织代为流转的， 现在有近一半的承包方纷纷要求收回土地或重新修订 合同，要求按照目前的市场价格重新确定新的流转价 格。三是土地流转速度逐年加快，流转的目的性、组 织化、规模化明显增强。特别是进入本世纪以来，随 着种田成本的降低和粮食价格的上扬，越来越多的种 植大户租用农户的成片土地集中规模经营。目前，我 县用于适度规模经营的土地面积约有万亩

8、。四是流转后的经营项目由单一粮食生产，向多样 化、各具特色的种植转化。如优质果品、绿色谷物、 无公害蔬菜、花卉、苗圃、水产等，为优势农业项目 的集约化经营创造了有利条件。三、我县农村土地流转面临的困难和问题 政策宣传不到位，群众思想认识存在顾虑 从乡镇层面上看：从我们调查的几个乡镇看来， 一方面绝大多数乡镇并没有将加快和规范土地流转列 上重要议事日程，而是放任自流，缺乏工作主动性， 由此说明基层乡镇对推进农村土地流转在农业结构调 整和增加农民收入中的推动作用，认识不足；从农民 层面上看：一方面部分农民思想存在顾虑，既担心流 转后实物或租金兑付不到位，又担心以后索不回土地 承包权，影响自己生产生

9、活。另一方面，随着近年来 中央对“三农”问题的关注和各项扶农、支农政策的 到位，土地收益有所增加，这就导致部分农民宁肯粗 放经营，也不愿流转土地，这也造成土地流转类型的 不均衡性。据了解，全县12万亩流转土地中，签订书 面流转合同的大约有4亩，仅占流转土地面积的3 4% 左右。土地流转市场较为混乱，流转双方的利益缺少保 障按照农村土地承包经营权流转管理办法第四 章二一条规定“除承包方将土地交由他人代耕不超 过一年的，可以不签定合同外，其余流转农村土地承 包权的行为应签定流转合同”；二十三条又规定“土 地流转一般应具有固定的流转格式"。而我县农村土 地承包权的流转或者瞒着集体，口头协议

10、，私下自发 流转；或者签定的流转合同残缺不全，权利义务关系 不明，一旦出现纠纷，流转双方利益很难得到保障。缺乏政府引导，土地流转方式较单一目前，我县的土地流转以转包、转让的方式居多， 而以这些方式进行的土地流转往往只以种植农作物的 收益为基数，而对土地流转的增值和收益增加不能兼 顾各方利益，一些有目的、收益较好的租赁、拍卖和 集体征用方式较少。截至XX年底，全县转包土地亩， 占流转土地面积的%其收益普遍较低。租赁、入股相 对收益较高，而两项分别只占到土地流转总面积 的% %农村转让、拍卖等流转形式发展缓慢。由此， 可以看出我县的土地流转方式不尽合理，严重影响了 农民的收益和农村经济的发展。（四

11、）土地流转收益低，缺乏长效利益机制 在调查中发现，我县较高的土地流转价格是每亩 地400500元，较低的每亩地只有100元或更少。由于多数土地流转属自发性质，即使是政府推动的土 地流转，多数采取的是几十年不变的收益方式，没有 约定土地收益的增长机制，使流转收益不能随着经济 的不断发展得到相应的增长，制约了农户的收入增长， 也就制约了土地的流转速度。土地流转机制不健全，缺乏统一的市场运行规范 我县至今没有完整统一的土地流转中介组织和服 务体系，流转程序和流转机制也不健全，造成流转消 息不灵，流转信息传播渠道不畅，流转市场不成熟、 不完善。土地流转主要依靠自发进行和政府推动。由 于既缺乏流转中介服

12、务体系，又缺乏土地流转市场， 往往出现农户有转出土地意向却找不到合适的受让 方，而需要土地的又找不到中意的出让者，致使土地 流转空间狭窄，增大了流转成本。农民进城门槛高转移就业空间受限制一方面，我县的工业和城镇产业规模决定着我县 吸纳农村劳动力的能力有限。另一方面，就业环境仍不 宽松，对于进城创业的农民还存在事实上的户籍、保 险、就业、子女上学等壁垒，制约着农民进城的积极 性而且平均工资水平比较低，缺乏吸引力。另外,农村 劳动力文化素质偏低，转移就业的能力较差，调查中 农民群众普遍反映，目前针对农民的职业培训、就业 指导、维权服务等机制还不完善，要通过在城市和企 业打工取得比经营土地更高的收益

13、，难度仍然较大。四、加快我县农村土地流转的对策建议土地是最重要、也是最基本的生产要素，要使土 地的潜能发挥，必须让土地流转活跃起来。加强宣传积极引导，解决农民的思想顾虑。我国经历了几千年的封建社会，改革开放才30年，农民对土地的依赖无论是思想上还是行动上都不 是说放下就放下的，农民外出就业的不稳定、社会保 障的不健全，农民的种种担忧是极其现实的。因此， 要充分摸清思想状况，积极引导。一是要真正做到宣 传工作广泛深入。从国家法律法规，如农村土地承 包法、十七届三中全会精神等，让群众充分了解政 策，消除疑虑。二是宣传形式多样生动活泼。既要利 用电视、报纸、广播、黑板报等媒体宣传，也要总结 一些群众

14、身边的典型和其他喜闻乐见的形式。三是宣 传重点要突出针对性。要针对不同区域群众的不同思 想加以宣传引导。特别要宣传党的农村土地家庭承包 制度长期稳定的政策和民生工程中的涉农政策，不断 提高农民保障水平的政策，解除农民的后顾之忧。四 要加强建设现代农业宣传。让群众了解我国人口多资 源少，农业保障功能极其重要，必须注重不断提高土 地产出率。同时，现代农业的科技化、生产标准化、 农业集约化、机械化等，也亟待土地经营形式的协调 适应。从健全农村土地流转机制入手，提高土地流转服 务水平。建立健全土地流转机制，促进土地资源优化配置, 推进适度规模经营，是农村现阶段生产关系适应生产 力发展的客观要求，是加快

15、调整农业产业结构，提升 农业产业化经营水平，提高农产品市场竞争力，促进 农业增效、农民增收的重要举措。一是建立健全农村土地流转管理制度，加强对农 村土地流转的日常监管工作，切实做到土地流转的程 序、合同和行为三规范。一要规范土地流转程序。土 地经营权的流转，必须经农户自愿提出申请、自愿签 订书面流转合同，村级流转服务组织审核同意，乡镇 土地流转服务中心登记备案并依法鉴定三个环节。二 要规范土地流转合同。要使用县经营管理站统一印制 的规范的示范格式合同，向农民提供土地流转合同文 本，保证每份土地流转合同条款清晰、手续完备、内 容齐全、权责明确，同时对经营权流转的土地状况、 违约责任以及解决争议方

16、式等也要约法三章。三要规 范土地流转行为。遵循“依法、自愿、有偿”的原则， 由农民自主决定土地承包经营权是否流转及流转方 式，任何组织和个人不得强迫或阻碍农民流转土地承 包经营权。那种由乡镇政府或村级组织出面租赁农户 承包地再进行转租或发包的"返租倒包"，不符合家 庭承包经营制度，应予制止。流转收益必须归农民所 有，任何组织和个人不得以任何形式截留、扣缴。不 得改变土地所有权性质和土地农业用途。对连续二年 抛荒的农用土地，要强制耕种，或通过流转的方式， 将耕地资源流转到种养大户手中，以便于流转土地进 行农业产业规模化、标准化、科学化经营开发。否则, 要实施处罚。二是建立健全

17、乡村土地流转服务组织。这是促进 土地经营权流转的一个十分重要的手段。乡镇设立土 地经营权流转服务中心，负责土地流转服务工作；村 级建立土地经营权流转服务站。在服务内容上应做好 土地经营权流转操作规程的制订，加强对土地经营权 流转的监督、检查、指导、协调等工作。乡镇、村按 照各自职责，及时开展土地流转供求登记、信息发布、 土地评估、法律政策咨询、提供流转合同文本、建立 土地流转档案、调处合同纠纷等服务，实现依靠市场 调节完善流转机制，推动土地流转的健康运行，提高 土地流转交易的成功率，降低流转交易成本。三是完善、健全县级农村土地纠纷仲裁机构，着 力解决各类农村土地承包纠纷，依法保障土地流转双 方

18、的合法权益。创新土地流转政策，建立土地流转的激励机制。一是实行土地转出奖励政策，鼓励土地流转。对 将承包土地经营权流转给规模经营主体并签订流转合 同5 10年以上的农户给予每亩一定额度的补助；二 是拓宽就业渠道，为农村劳动力转移就业创造条件。 政府性服务岗位要优先录用土地转出户劳动力。大力 发展农村二、三产业，拓宽农村劳动力的就业门路， 就地转化农村劳动力。三是健全农村社会保障机制。 加强以农村最低生活保障、养老保险、医疗保险、子 女教育、农民工保护等为主的农村社会保障体系建设， 逐步弱化土地的福利性和社会保障功能，解除农民的 后顾之忧，使农民放心、乐意走出去，为农村土地流 转创造良好的条件。

19、四是大力扶持创建土地合作社。 凡建立土地合作社，除给予一次性奖励外，还可在农 业基础建设、农民医疗保险、农业产业发展项目上给 予扶持。土地合作社的土地入股形式可以多样，农户 可以全部承包土地入股，也可以部分土地入股，不论 什么形式，都要尽量使土地集中连片。充分发挥其他 经营业主在资源整合、带动农户发展规模经营方面的 积极作用。引导有能力的农民专业合作组织，探索农 民土地入股等流转方式，创立品牌，扩大规模，自主 开发经营农业项目。从增强责任和主动性入手，充分调动乡村干部积 极性和创造性。在农村土地流转的进程中，乡村干部的作用发挥 非常关键。他们熟悉农户家庭现状、当地的产业特点、 劳动力的流动状况

20、、农民的思想动态，做工作的针对 性强。当前主要问题：一是没有把土地流转作为一项 重要日常工作，仅作为有业主投资农业时的一项额外 工作予以配合；二是畏难思想，总认为工业化、城镇 化水平尚未到较高程度，搞土地流转很难。因此，各 乡镇党委政府要高度重视农村土地经营权流转工作， 把建立土地经营权流转机制，促进土地经营权的有序 流转作为深化农村改革，实施机制创新的重要内容来 抓，列入党委政府工作的议事日程。针对当地实际， 制订一些促进土地流转的措施，落实驻村干部工作责 任，并大胆奖励有成绩的乡村干部，以充分发挥他们 的聪明才智。总之，土地流转虽是一个“依法、自愿、 有偿”的过程，但细致的工作、主动地引导

21、、经济的 核算、行政的推动仍是非常有效的手段。加快建立农民工市民化的新机制，解除土地流转 的后顾之忧。城市化的过程实际就是化农民为市民的过程，离 开农村的农民越多，农民承包土地使用权流转的规模 就越大。为此，一是要鼓励、扶持农民创业。通过大 力发展农村二、三产业，走农村工业化、城市化的路 子，加快农村富余劳力转移，开辟新的就业门路和生 产空间。二是要建立城乡统一的劳动力市场。把劳动 力市场与土地流转市场结合起来，以劳动力的有序转 移、流动，促进土地使用权的合理流转，进而建立稳 定的农地流转市场。四、推进土地流转的建议（一）谋求流转体制新突破1倡导股田制。农民将土地承包经营权以货币形 式量化入股

22、，组建土地股份合作社。一是合作社本身 不直接经营产业，农民以土地承包经营权和资本共同 入股，将土地出租给其他农业经济组织经营，入股农 民保底分红；二是合作社直接经营，由合作社按统一经营、联产计酬经营 方式开展生产经营活动；三是合作社参股到龙头企业 经营。合作社通过经营土地所获取的收益，除去必要 的开支和章程规定留存的积累外，其余全部按农户入 股股份进行分红。2. 发展托田制。以原发包方（村民委员会）成立托田所或土地流转服务中心、由暂无力耕种或短期内暂不耕种的农户将承包责任交由托团所管理，托田 所按租金收入收取Io 20%的管理费，对外进行流 转。3. 支持租赁制。农户将承包土地经营权出租给专

23、业大户，龙头企业等产业经营业主，出租后原承包关 系不变，承租方按租赁合同约定定期向出租方支付土 地租金，对承包户负责。4允许多形式。互换，可以打破村组界限，跨村 跨组互换承包地块，使土地“化零为整”。转让，对 有稳定非农职业收入的农户，鼓励其将部分或全部土 地承包经营权有偿让渡给经营大户，龙头企业。置换, 鼓励长期外出并有稳定固定职业和固定住所的农民，自愿永久放弃承 包土地及宅基地，探索在产业园区、城镇郊区范围内 开展以"承包地换社保、宅基地换住房”试点。（二）谋求政策扶持新突破1. 设立农村土地流转专项资金。力争县财政在每 年财政预算中，安排一定数量的资金设立土地流转专 项基金，重

24、点用于改善流转土地规模经营的基础设施， 完善土地流转信息络，鼓励农民土地流转和培育规模 经营大户。对于土地流转面积达到 300亩的，由县级 立项并给予项目资金奖励扶助。对于整组、整村进行 土地流转的，县人民政府按每组 5000元、每村29000 元的标准奖励集体经济组织。2. 实行农业项日和基础设施优先投入政策。 农村 土地整理、标准农田建设。特色农业产业基地建设、 农业综合开发、农用机械补助等涉农项目，要尽可能 与土地流转经营相结合，优先安排项目资金。3. 落实信贷支持和贷款贴息。各金融机构和县财 政担保公司要探索试行土地经营权作为贷款抵押，支 持具备条件的规模经营主体利府用法律法规未禁止的 其他方式，开展直接融资。对规模经营主体用于添制 和更新机耕设备、扩大生产经营的贷款，财政可给予 适当比列的贴息。4. 加大技术服务力度。对流入土地100亩以上的 龙头企业、专业大户或各类业立、农业、科技部门应 争取选派专业对口的科技人员，实行“一帮一”的技 术服务或科技承包；鼓励支持更多的专业技术人员积极参加各类业主的招聘，原有身份待遇不变，有突出 贡献的另行奖励。5. 实行用地倾斜政策。在符合土地利用总体规划 的前提下，各类规模经营主体发展特色高效农业，需 要建造与之配套的圈舍、简易仓储、