房地产成本的核算与控制措施分析

1、房地产本钱的核算与控制措施分析 房地产本钱的核算与控制措施分析 【摘要】由于房地产开发企业所处行业性质的特殊性，其内部关于本钱或利润的核算方式较为多样化，这也直接影响了核算环节的复杂性和特殊性。文章分析了房地产本钱的核算与控制措的重要性，提出了房地产本钱的核算与控制措施。 【关键词】房地产；本钱；核算；控制 当前，房地产开发企业在核算开发本钱时，主要存在着本钱核算的对象较为模糊、本钱费用分配的方法不合理、本钱核算周期模糊、竣工决算拖延这四个方面的问题，针对这些问题，要对症下药，明确核算对象的归属，采用适宜的方法进行本钱分配，根据工程的具体情况，确定本钱核算周期，及时进行竣工核算。房地产开发企业

2、应充分重视上述问题，加强自身管理。 1.房地产本钱的核算与控制措的重要性 房地产开发企业主要通过对土地的使用、房屋的建设和销售过程中，使企业获得效益，完整的房地产工程开发过程包括土地建设和开发、房屋建设经营、城市和公共根底设备的开发建设、销售房屋和商品房的售后效劳等多种多样的经营业务。随着，房地产行业的繁荣开展及外部环境的复杂化，造成房地产企业之间竞争日益加剧，房地产开发工程的运行本钱不断增加，同时房地产开发工程的复杂性、商品性、资金投资大、建设周期长、风险大等一系列的经营特点，也造成企业效益减少，良好的本钱核算工作，可以清晰、及时、全面的反映房地产开发工程开发本钱，从而有力管控本钱、降低经营

3、风险，保证房地产开发工程的顺利进行。 2.房地产本钱的核算与控制措施分析 2.1统一确立本钱核算对象 在会计准那么中并未对本钱核算的对象进行明确标准，但是随着房地产不停地进行分期开发，不一样的产品形态被展现出来，这就要求会计人员应该在开发前对开发的一系列产品进行充分的了解，深入的研究，根据研究确定本钱核算的对象。不管本钱核算对象有多少种，都要始终遵循统一的原那么来确立本钱核算的对象，这样方便于本钱费用的整理，本钱费用结算的及时性，可以起到监控本钱的目的。如果开发工程量较小的工程，可以将整个工程设为独立的本钱核算对象；如果开发工程量较大、工期较长的工程，可以把同类型且同期开发的房地产作为一种本钱

4、核算对象，也可按使用功能对工程本钱核算对象进行划分，如游泳池、幼儿园等等。当划分原那么被确立，划分本钱核算对象就清晰可见，这可以减少非正常费用的列支，提高核算本钱的真实性及效率性，把不可控因素降到最低。假设本钱划分的太细，就会加大工作量，核算工作就会变得繁杂重复，势必加大本钱效益。 2.2将目标本钱管控与本钱核算有效结合 为有效落实目标本钱管控体系、标准本钱核算，故通常要求在各部门间使用统一的本钱科目体系，本钱科目不仅是会计核算的工具，也是各部门进行本钱管控的重要手段。在签订合同的环节，作为合同审批的手续或流程，应注明该本钱工程的科目代码、本钱科目名称、目标本钱金额、是否已有同类合同签订、金额

5、多少、本次拟签订合同金额多少，在审核的各个环节一目了然，既简便有可控。在审核工程款支付的环节，某具体合同已发生本钱、已支付款项也清晰易查，便于核对和审核。 2.3提高预估本钱的可靠性 财务人员在利润结转的时候，工程费用并未结算完毕，导致预估本钱时没有充分依据，核算本钱必然失去真实性。此时，可按照工程决算报告对本钱进行预测，得出来的结果可靠许多；假设此时决算报告未编辑出来，可依据工程造价预决算报告进行估算，相对来说结果也会可靠一些；假设连预决算报告也没有的话，那么依照工程监理或者内部预决算来预估本钱，此方式可靠性低于前两种。当然，企业也可以组织人员建立滚动式预算来监控本钱，以动态的形式表现出预算

6、的执行情况，把实际运行和预算的差异区分出来，降低因估算本钱不同出现再冲回，或者认为调节本钱的现象发生，增加可信度。由企业内部的审计部门定期对预估本钱进行审计，必要的可以进行专项审计，监控核算本钱，摒弃利润失实的情况。 2.4注重开发与销售环节的会计核算 随着?新企业会计准那么?的修订和公布实施，对传统的会计处理模式进行了重大的调整和创新改革，是会计处理里程中的重要分水岭。房地产开发企业实施会计核算活动过程中除了根据原有的核算制度要求外，还需按新准那么的标准方式，重点关注企业开发与销售环节的会计核算。这就要求企业相应地设置“开发本钱、“销售本钱条目，以专门核算企业开发和销售过程产生的费用；设置“

7、开发和销售间接费用条目，用以专门核算除了管理消耗之外，为完成开发与销售房产过程产生的间接性费用；对顺利完工并且检验合格的房产工程设置相应的“开发产品条目并进行核算，对完成销售环节的房产工程设置相应的“销售产品条目并进行准确核算；针对开发与销售过程中，用于租赁性质但不属于固定资产的房产和土地设置相应的“租赁开发产品条目，针对安置拆迁居民所使用的房屋设置相应的“周转房条目，并在核算环节加以认真核对。 2.5及时进行竣工决算 房地产开发工程竣工决算前，必须拥有已经发生的本钱费用的细致、全面的记录，对于未建设完成的工程，房地产开发企业可以根据实际情况，对可能发生的本钱费用进行估计，企业应加强对本钱预估

8、人才的培养，提高会计人员相关的业务素质。在会计核算方面，可以通过“预提费用科目将尚未实施的工程预算计入本钱，使工程决算能按方案进行，以后待工程完成再按实际支出调整工程本钱。由于这局部工程支出通常在工程总投资中所占的比例很小，这样做对工程的总本钱和单位本钱不会造成较大的影响。 2.6充分考虑税收因素 房地产企业的税负很高，除按预售款或销售收入的5%计征营业税，还有按增值额30-60%计征的土地增值税、和25%的企业所得税。因此，从广义本钱的概念，税收本钱也是构成整个开发工程本钱的极为重要的方面，房地产开发企业无不加以重视。因而各种税收筹划应运而生，而如何合理设置本钱核算方式也是税收筹划工作得以落

9、实的重要手段，本钱核算不仅是内部管控的重要手段，也是各项税收计算的依据和载体。因此、合理设置公共本钱费用的分摊方法、如何合理界定营销费用与开发间接费用都非常必要。在现实中，经常有开发企业在工程之初首先搭建临时建筑售楼部，诚然售楼部的开发公司的门面、也是推销开发产品的窗口，售楼部建得高端大气上档次不仅是公司形象的表现，对今后开发产品的销售具有重大的影响。但是很多开发企业在报建时就以“售楼部报建、会计核算时计入销售费用，实际上公司的设计部、工程部、开发部等均在此售楼部办公，这些部门的费用可以列入开发间接费用，计入开发间接费、还是计入销售费用的最主要的影响在于在计算缴纳土地增值税时前者可以作为扣除工程，并享受20%的加计扣除，而后者不管实际发生多少都包括的扣除工程的5%开发费用中。 3.结语 房地产行业应加强对本钱核算的重视力度，善于发现问题，解决问题，财务人员也应加强对自身的专业素养，不断学习提升自身知识层面高度，加强对本钱核算的管理，实现本钱核算科学化、精准化，最终提高企业本钱价值的控制能力，实现企业长久、稳步开展的目