城镇房地产融资模式简析PPT学习教案

1、会计学1城镇房地产融资模式简析城镇房地产融资模式简析第1页/共141页某新建公司投资项目资金来源计划表 序号 资金来源 金额 融资条件 融资可信程度1 资本金2800万元1.1股东A股本投资1700万元 公司书面承诺1.2股东B股本投资600万元 董事会书面承诺1.3股东C股本投资500万元 公司预计2 债务资金6820万元第2页/共141页第3页/共141页第4页/共141页第5页/共141页第6页/共141页第7页/共141页第8页/共141页第9页/共141页第10页/共141页第11页/共141页房地产企业融资内部融资外部融资现金其他速动资产应收账款预收款股权性融资债务性融资股权融资合

2、作开发融资房地产投资信托首次发行上市上市后再融资买壳上市合资前沿货币合约房地产辛迪加直接债务融资间接债务融资工程承包融资租赁融资回租回买银行贷款其他金融机构贷款夹层融资企业债务出租房地产承租房地产房地产保险公司房地产抵押公司房地产基金管理公司房地产财务公司第12页/共141页渠道内容1 企业内部融资抵押、贴现股票和债券而获得资金、预收购房定金或购房款和企业利用留存收益等。2 上市融资 股份制房地产企业上市发行股票成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。周正毅“空手套白狼”，非法获得大量地产项目，然后以此抵押贷款，再用贷款收购上市公司，然后由上市公司购买这些项目资产

3、 。3 房地产抵押贷款房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款；信用贷款主要看开发商的业绩、业务以及信用记录；第13页/共141页4 房地产委托贷款房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限等发放的房地产贷款。具体业务主要有(1)服务性房地产信托。(2)建材补偿贸易信托贷款。(3)房地产开发经营企业流动资金委托贷款。(4)国际房地产投资信托。5 向其他金融机构融资。房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务公司等为房地产开发提供融资服务。6 抵押贷款证

4、券化ABS金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证券的形式出售给投资者的融资过程。第14页/共141页7短期融短期融资资从清算银行、商业银行、外资银行设在本国的分支结构等渠道获得的高利率贷款8长期融资通过权益筹资、抵押贷款、抵押债券、收取租金、房地产开发公司与入住机构间的合作、租回方式、利润侵蚀方式、优先收益方式、合营公司、机构直接开发、专业金融公司、政府来源等渠道筹集资金。9售后回租房地产的经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作为房地产承租人去经营。拥有物业的开发商既通过出让

5、物业的所有权获得资金，又通过租回物业以保留物业的使用权，以达到既减少资金占用、又能从经营的物业中获得收入的目的。但是，回租融资对于开发商的物业经营水平要求较高，其预期经营收益率必须高于抵押贷款的利率，否则，回租融资不会被投资者所接受。需要注意的是，租赁期满，开发商不能获得物业的产权。第15页/共141页10租赁融资。开发商将该土地出租给其他投资者开发建设房地产，以每年获得的租金作抵押，申请房地产项目开发的长期贷款。或者开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自行开发的房地产作抵押向银行申请长期抵押贷款。 11回买融资 开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该项物业

6、。通过采取回买融资方式，开发商不仅获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物业的产权。特别值得说明的是，开发商仍可对此物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处；融资机构既可获得高于普通抵押贷款的利息收入，又可以所有者的身份参与分享物业的经营收益。12房地产辛迪。这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式。它由经理合伙人和有限合伙人组成。其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营管理，以其出资额为限承担有限责任。第16页/共141页13前沿货币合约。 它采用的形式是贷款机构出资，开发商提供土地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的是，参与合作的资

7、本投入者并不是完全意义上的投资方，还充当贷款人的角色，要求将其投资分期收回，并获得利息。故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，它也与开发商共享收益，共担风险。第17页/共141页14项目融资 项目融资是指“为一个特定经济实体安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。包括直接项目融资、项目公司融资模式、杠杆租赁融资模式、“生产支付”融资模式、BOT融资模式、ABS融资模式等第18页/共141页形式形式 内容内容 T

8、OD(TransitOriented Development)融资模式 就是政府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之间的价差而形成的一种融资模式。城市公共交通具有很强的“外溢效应”，以公交体系为中心的城市（土地）规划和城市（土地）经营的模式 ，带动大社区、大商业、大交通、大市政配套的聚集，变单一功能的土地开发与交易为功能混合的土地开发与升值。 第19页/共141页第20页/共141页 第21页/共141页形式形式 内容内容发行长期债券发行土地开发债券，筹集土地储备金

9、专门用于土地开发项目；然后，通过土地收益偿还债务。土地储备机构可以在依法设立的证券交易所转让债券，从而获取资金，也可以通过向金融机构质押寻求套现。最大的特点是筹资成本低。这是因为债券受条款约束，安全性较高。因此，利息率较低，这就降低了土地储备机构筹资财务成本。当然，发行长期债券仍有一些不足，主要是发行长期债券要受许多条件约束，因而会影响土地储备机构的筹资能力。第22页/共141页形形式式 内容内容土地资产证券化含义土地资产证券化含义。所谓土地资产证券化是指以可获得稳定的可预测的现金流的土地收益或土地贷款作为担保来发行证券的过程。土地资产证券化优点。土地资产证券化优点。1、死钱变活钱。利用证券市

10、场的功能，将不可移动的、难以分割的、不适合小规模投资的土地储备机构巨大的固定资产变为流动金融资产。 2吸引投资者。土地在不断的增值。而获得土地资产证券化的资产也会发生增值。因此，购买该项资产的投资者会增多。3、降低了融资成本。由于土地收益或土地抵押贷款为担保的证券信用等级较高，而其利率则相应较低，从而可以降低土地储备机构的筹资成本。4、弥补银贷缺陷。由于土地资产证券化筹资是长期筹资，可以弥补银行因短期贷款而造成的信用困难所产生的信贷资金在时间上的脱节问题。 第23页/共141页形式形式 内容内容房地房地产投产投资信资信托基托基金金（REITs） 房地产投资信托基金房地产投资信托基金REITs就

11、是以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，收益分配给股东或投资者的投资形式。当资金募集完成后，就让股票或受益凭证在交易市场上市流通；房地产资产信托(Real Estate Asset Trust、简称REAT)是一种非标准的集合投资信托计划。REAT的受益凭证，是把房地产物业切割成一张张“债券“，由证券化的发行机构支付利息给投资人，到期后把本金偿还给投资人。不能在证券交易所上市流通。 信托方式筹集资金成本低，这是因为与银行相比，信托公司主要是直接募集社会资金，利润主要来源于消费者，可以以较低的成本运作。这对于动辄要几千万、几亿、几十亿的土地收购储

12、备机构来说，将可以节约大量的财务成本。另外，由于信托募集资本方便灵活，可根据项目需要，专项募集，募集量可大可小，不受限制。从更广泛的概念来说，REITs和REAT都是资产证券化的一个分支。 第24页/共141页形式形式 内容内容权益融资：多种合伙模式（美国） 1、开发商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入资，其价格在谈判时确定，一般是土地的市场价格。开发商通常不必自己提供权益投资，剩余资金主要通过抵押土地来获得贷款。(1)第一优先权：土地所有者获得资本回收，RP土地价值(按照合同约定的金额)的返还；(2)第二优先权：土地所有者获得按事先约定的回报率计算的权益资本回报；(3)第三优先权：开发商获

13、得开发费(通常为开发成本的3%10%)，作为其管理开发过程和承担开发风险的补偿；(4)第四优先权：以上三者均被支付之后，开发商和土地所有者对超额利润进行分成，其比例通常通过谈判决定。例如50%：50%。第25页/共141页形式形式 内容内容权益融资：多种合伙模式（美国） 3、开发商和贷款人合作、开发商和贷款人合作.贷款人也可以通过“参与式贷款”(PMicipating loan)的形式与开发商组成合伙模式，除了获得利息之外，也分享一定比例的利润分成。对于开发商而言，这种合伙形式最为简单，也最容易实现。 贷款人可以把贷款额的某个百分比作为权益投资，获得权益投资收益，而不仅仅是利息。其区别是，利息

14、必须要按时和按利率支付，而权益投资的收益则是在有可供分配的现金流出现时，才予以支付。当然权益投资的收益率要高于利率。 如果开发商的规模较大且经验丰富，贷款人和开发商的利润分成通常为50%：50%，而对于经验不足的开发商，货款人的利润分成比例可以高达65%或75%。当然，开发商仍可以首先获得开发费的补偿。第26页/共141页第27页/共141页第28页/共141页第29页/共141页第30页/共141页3、可能性。在很大程度上取决于公司当前投资项目的盈利能力。 4、方式。 私募（简单来说就是私下销售，是指向一个或几个投资者(一般为机构投资者)出售证券 ； 股票期权、员工持股计划和股利再投资计划；

15、 配股；向社会公开发行新股(增发)。第31页/共141页第32页/共141页融资要求 企业至少拥有5000万权益，总资产负债率低于70，且资产净收益率每年不低于l0，此外，公司土地储备也非常关键 。融资数量 不少于2亿港元的市值预计(香港上市) 融资成本 适中融资周期 长适合企业实力型规范企业第33页/共141页房地产企业上市必备条件连续三年盈利净资产收益率每年不得低于10 累计对外投资额不超过净资产的50 总资产负债率低于70 所有者权益至少5000万元 第34页/共141页政策关为了防止房地产行业投资过热，证监会曾一度禁止房地产企业直接上市，如今依然严格控制 。自身关 企业自身条件，土地储

16、备规模、财务状况、管理制度等 。市场关 发行究竟能否成功，是否有足够认购，股价是否能达到预期目标等等 。第35页/共141页企业须具备两年活跃业务活动纪录”。企业上市的最低市值为4610万港元 公众最低持股量需达到3000万或持10的股份(两者以高者计) 。管理层股东和财政股东的合计持股量应至少达到全部股份的35 。第36页/共141页 N股 S股 中国企业在约纽交易所发行股票并上市，取New York第一个字“N”为名 中国企业在新加坡交易所上市第37页/共141页第38页/共141页第39页/共141页第40页/共141页第41页/共141页第42页/共141页2007年9月前房地产上市公

17、司融资情况（高通智库统计）第43页/共141页2007年9月前房地产上市公司融资情况（高通智库统计）第44页/共141页第45页/共141页第46页/共141页第47页/共141页第48页/共141页序号 投资行业 项目资本金占项目总投资的比例 l 交通运输、煤炭 35及以上 2 钢铁、邮电、化肥 25及以上 3 电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业20及以上第49页/共141页第50页/共141页有些情况下投资者还可以以准资本金方式投入资金，包括：（优先股、可转换债、股东借款等。第51页/共141页第52页/共141页第53页/共141页 第54页/共141页第

18、55页/共141页第56页/共141页第57页/共141页第58页/共141页第59页/共141页第60页/共141页第61页/共141页模式含义特征案例资源互补资源互补模式不是简单的企业规模的叠加和扩大，其实质内涵是房地产强势资源的联合。一是可以使土地价格下降，将联合拿下的土地再在联盟内进行分配开发。二是可以加大项目的整体开发实力，缩短项目建设周期，形成联盟内各企业的共赢。2004年3月，华远和SOH0中国从竞争到牵手合作，SOHO中国以参股项目公司的形式加入到尚都国际中心整体开发中一期由华远负责开发， SOHO中国开发项目二三期l7万平方米的土地。华远在换取了SOH0中国手中的资金后，用这

19、笔资金以股权合作的方式换取了东华广场项目的土地。对华远而言，有效利用“鸡蛋”换取自己更需要的“粮票”；对SOHO中国而言，能利用多余的“粮票”换取急需的“鸡蛋”，各得其所 。第62页/共141页分工协作分工协作一般指单个开发商，在整个建筑产品的垂直供应链中，和其他各企业扮演着上、中、下游的角色，每一个在供应链里的企业都能专门做自已强势的事 。在专业分工的状况下，开发商不必因为某个环节而招聘所需人才，不必在每个环节都投入资金成本，这也就省去了许多精神及管理成本的损耗。例如，开发商擅长开发，包括拿地、建筑等，但不一定善于设计、楼盘包装、策划、市场调研等。这样一个产品诞生到完成的过程还会有许多专业的

20、公司，如监理、设计。广告等专职公司的介入 。第63页/共141页市场瓜分市场瓜分指开发企业在共同或相近的板块区域内联盟，共同规划、共同宣传、资源共享，挟整体之势而提升自己的一种合作模式 。这种模式摒弃了在个区域内各自为政的种种弊端，避免了“窝里斗”、两败俱伤，通过联盟共同瓜分市场的空问和利润。“五黄大社区”是重庆的第一个区域性地产联盟。2000年，五黄路上五大楼盘组成了重庆北部新城的五黄大联盟，共同喊出了“五黄大社区的口号”。两年里，五黄路上新的五家楼盘，又一次扛起五黄大社区这面旗帜，重新“歃血结盟”组成“新五黄联盟”。第64页/共141页交叉营销交叉营销是指向一位顾客销售多种相关的服务或产品

21、。这是一种发现顾客多种需求，并满足其多种需求的一对一营销方式，从横向角度开发产品市场。最大特征在于房地产企业与房地产业以外的企业通过结成联盟，进行交叉营销以达到扩大市场的目的。联盟合作的主要特点：服务于相同的顾客群，但不存在竞争；对方的客户群至少同我方现有的客户群一样大，拥有与对方不同的资源，包括高访问量的网站，不同的细分市场；相兼容的价值观念。 奥园和海尔联手推进住宅产业化是交叉营销模式的典范。相近的企业理念和对市场的共同认识使奥园置业与海尔共同组合起住宅品牌产业链“奥园海尔住宅产业化推进中心”。海尔是中国白色家电的领跑者，奥园置业是中国主题地产的领军者，奥园置业与海尔家电共同组建了执行小组

22、，在认真把握消费者需求、住宅功能与性能的基础上，加强对建筑与结构技术、节能与新能源利用技术，厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术以及施工建造技术七大技术的研究，加强对家电家居等部品与住宅设计、建设、装修的集成研究，努力实现住宅产品的系列化、通用化。 他们的合作旨在共同推进住宅工程开发和功能装配的产业化分工，实现住宅开发的“科技化、专业化和产业化”，被业界视为中国住宅产业化发展的重要里程碑 。第65页/共141页合作开发含义法规具体操作法人型合作开发房地产合作开发各方以组建新的法人。即成立项目公司的方式进行开发经营的就是法人型合作开发。民法通则第51条“企业之间或者企业、事业单位之间

23、联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任、具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格”。根据本条规定，在成立项目公司情况下，房地产合作开发方即成为项目公司的股东，作开发各方之间的权利义务，再由合作协议来规范，而由公司章程予以规定。合作开发方不再以协议约定的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。以成立项目公司的方式进行合作开发。符合现代企业制度的要求，是值得推广自运作模式 。第66页/共141页合作开发含义法规具体操作非法人型合作开发联营可以不组成新的法人，采用这种形式进行房地产合作开发即是非法人型合作开发 。民法通则第52条“企业之间或者企业、事业单位之间联

24、营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任”。根据本条规定，合作各方采取成立项目经理部、设立项共管账户等方式进行合作经营，具体的合作方式、投资及利润分配比例等一系列权税义务均由合作协议约定。实践中因为采用这种合作开发较组建新的企业法人灵活，故非法人型的合作较为常见。第67页/共141页第68页/共141页第69页/共141页第70页/共141页第71页/共141页第72页/共141页第73页/共141页第74页/共141页第75页/共141页第76页/共141页第77页

25、/共141页第78页/共141页第79页/共141页第80页/共141页类型 分析普通限额贷款 一些企业常常与银行订立一种非正式协议。以确定一个贷款限额，在限额内，企业可随时得到银行的贷款支持 。透支放款 对这种贷款，银行与客户之间没有书面协议，往往凭客户与银行之间存在的默契行事。特别是对信用较好的客户，银行经常提供透支上的便利，这种便利被视为银行对客户所承担的合同之外的“附加义务”。 备用贷款承诺 一种比较正式的和具有法律约束力的协议。银行与企业签订正式合同，在合同中银行承诺在指定期限和限额内向企业提供相应贷款。企业要为银行的承诺提供费用，其费用率通常相当于限额未用部分或全部限额的0.250

26、.75 第81页/共141页类型 分析消费者贷款 消费者放款是对消费者个人发放，用于购买耐用消费品或支付其他费用的放款。商业银行向客户提供这种贷款时，要进行多方面的审查，主要包插借款人的职业、借款人的生活收支状况、借款人的财产状况、借款人的品德。 票据贴现贷款 票据贴现贷款是顾客将未到期的票据提交银行，由银行扣除自贴现日起至到期日止的利息而取得的现款。可贴现的票据包括银行承兑汇票、商业承兑汇票、商业期票、银行本票和汇票等。目前商业银行贴现业务已扩展到政府债券。 第82页/共141页第83页/共141页第84页/共141页第85页/共141页第86页/共141页第87页/共141页第88页/共1

27、41页第89页/共141页第90页/共141页第91页/共141页第92页/共141页品种含义特色给客户的利益直接融资租赁直接融资租赁是由承租人选设备，出租人(租赁公司)出资购买，并出租给承租人，租赁期内租赁物所有权归出租人，使用权归承租人，租赁期满承租人可选择留购设备；租赁期内承租人按期支付租金，折旧由承租人计提 通过直接融资租赁的方式解决承租人的固定资产投资问题，并可以和其他金融工具综合运作，发挥不可替代的作用在客户没有足够资金、或不占用资金的情况下完成必要的固定资产投资经营租赁经营租赁是由出租人或承租人选择设备，出租人购买设备出租给承租人使用。设备所有权归出租人所有，使用权归承租人所有。

28、设备反映在出租人固定资产账上，由出租人计提折旧适用于财务结构需要调整的大企业和市场良好、规模迅速膨胀的优秀企业。经营租赁可以和其他金融工具综合运作，发挥不可替代的作用 a、使客户在不改变资产负债率的情况下获得所需要的设备。b、可进行一定程度的税收调节第93页/共141页出售回租出售回租是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订租赁合同，再将该物件从出租人处租回的租赁形式回租业务可以做成融资租赁的回租和经营租赁的回租，分别具有融资租赁和经营租赁的不同功能和特点。适用于有大量优质固定资产，但急需现金的客户 客户通过该项业务将固定资产变为现金，用以补充流动资金或购买新的设备第94页/共141

29、页第95页/共141页优势相关分析拓宽了房地产融资 渠道 房地产融资租赁公司作为一个经营裁体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资，改变房地产开发主要依靠银行贷款的单一融资方式降低房屋消费门槛传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权。相比而言，房地产融资租赁真正实现了零首付”，大大降低了房屋消费的门槛 租约灵活传统银行贷款一般是固定利率、固定支付，而租赁公司可以根据每个承租人的收入情况，为承租人制订灵活的还租安排，例如延期支付、递增和递减支付等。另外，出租人和承租人双方还可以协商租金价格 第96页/共141页促进房地 产

30、销售房地产融资租赁业务对承租人来说是一种金融服务，对房地产销售方来说，租赁公司是一种营销载体，融资租赁是一种营销方式。房屋消费的门槛降低，扩大了客户的购买力，促进了房地产的销售。资金规模大的房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品 。风险小 对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故基本上不存在风险。出租人通过收取租金获得收益，在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险 。第97页/共141页第98页/共141页第9

31、9页/共141页第100页/共141页第101页/共141页第102页/共141页第103页/共141页第104页/共141页第105页/共141页第106页/共141页第107页/共141页优势分析灵活性强 发行备案制审批手续相对简单，发行周期明显缩短 成本优势银行现行l年期短期流动资金贷款的基准利率为6.12，而同期短期融资债券的利率基本稳定在2.922.94之间。与短期贷款利率(甚至是优惠贷款利率)相比，具有约2个百分点的成本优势，即使考虑到发行费用在内的发行成本，短期融资债券与银行贷款相比，成本也是明显偏低 。建立信誉 商业票据的发行本身就是公司实力、信誉的最好证明 。第108页/共1

32、41页优势分析透明度高发行过程及债券完全兑付前有严格的信息披露、信用评级贯穿始终，违约事实也会公布，市场约束力较强。发行条件适中配股要求条件最低；转债要求条件略高；增发是三种再融资行驶中要求最高的；发行短期债券要求条件适中。第109页/共141页第110页/共141页申请对象需满足的条件是在中华人民共和国境内注册的独立企业法人客户； 获有权部门批准发行企业债券； 资信状况符合银行的要求； 能够应要求提供银行认可的反担保条件；能够满足银行的其他授信条件 申请需提供的材料基本材料，如企业注册文件、经审计的财务报表、董事会决议等； 项目建议书、项目可行性研究报告以及相关批复； 有权部门对发行企业债券

33、的批准文件； 银行要求的其他资料 申请程序客户提供所申请业务的具体资料； 银行进行审核； 批准后，客户与银行签署有关协议 收费标准发债担保费由客户与银行通过协议确定 第111页/共141页第112页/共141页第113页/共141页第114页/共141页第115页/共141页第116页/共141页第117页/共141页第118页/共141页 投资基金是指基金公司通过发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于股票、债券等投资对象，获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式。 投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则，运用现代信托制度的机制，以基金方式将各个投资者

34、彼此分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理，主要投资于股票、债券等金融产品和其他产业部门，以实现预定的投资目的的投资组织制度。第119页/共141页第120页/共141页第121页/共141页第122页/共141页第123页/共141页第124页/共141页第125页/共141页第126页/共141页第127页/共141页第128页/共141页项目特征募集方式私募基金通过非公开方式募集资金 。募集对象在募集对象上，私募基金的对象只是少数特定的投资者，圈子虽小，门槛却不低 。信息披露与公募基金严格的信息披露要求不同，私募基金这方面的要求很低。另外，政府监管也相应比较宽松，因此私募基金的投资更具隐蔽性，运作也更为灵活，相应获得高收益回报的机会也更大 。第129页/共141页第130页/共141页模式特点分析投资公司、资产管理公司形式存在的私募房地产