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文档简介
1、房地产企业如何控制建安本钱 房地产企业如何控制建安本钱 摘 要:房地产作为一种根底的稀缺产业,在促进经济开展,带动城市建设,保障百姓居住等方面的影响功不可没,但近年来市场环境变化莫测,房地产企业间的竞争也日益剧烈,如何控制本钱是保持竞争力的关键之一,其中建安本钱占到了总本钱70%左右。基于此,本文对房地产企业中的建安本钱进行分析,指出了控制建安本钱中的问题及必要性,并对控制建安本钱有效途径进行探究。 关键词:房地产;建安本钱;控制要点 中图分类号:F293文献标识码: A 一、引言 纵观分析房地产企业中本钱组成局部,包括了土地和前期本钱、建安本钱、销售和管理本钱、配套费用、财务费用、维修基金等
2、。显而易见,建安本钱的比重是突出的,占到总本钱的40%70左右,有效控制建安本钱成为了关键环节。 建安本钱全称是建筑安装工程本钱,指土地房屋开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项费用,包括了直接费、间接费、利润和税金四项费用。其中,直接费用消耗比例最大,由材料费用、人工费用以及机械设备使用费三项组成。可见,建安本钱是影响商品房价格的最重要因素之一,同时也是近年来房地产企业开始控制建安本钱重要原因之一,所以,如何竞争日趋剧烈的大环境下有效控制建安本钱将逐渐关系到房地产企业的生存和开展。 二、房地产企业控制建安本钱的必要性 1.提升房地产企业市场竞争力。正如上诉分析可知,在房地产
3、施工本钱中,建安本钱占总本钱的比例较大,因此,有效控制建安本钱既可以减少资金的投入,又可以稳定房价,促使更多消费者购房,以带动房地产企业资金链循环,从而增加了房地产企业市场竞争力。2.有效带动房价回归理性。近年来,各城市房价处于亢奋状态,一线城市尤为突出,不仅给消费者带来不便,造成购房困难,而且也影响了社会稳定,所以,有效控制建安本钱使其降低房地产施工总本钱,如能在实践中得以有效落实,在市场规律推动下,必能促使房价回归理性开展。 三、房地产企业控制建安本钱中的问题 目前,很多房地产商已经开始重视本钱的预算和控制,但基于经验的缺乏,在实践中没有形成一套完整的管理体系,而且一般的房地产企业并没有成
4、立专业部门负责本钱控制管理,使其本钱控制得不到有效落实。因此,在实际中主要的问题是1.各类频繁发生的变更和改签使房地产商大伤脑筋,由于房地产施工过程是一个长期过程,一方面缺乏经验以尽可能避开变更的发生,另一方面对突发事件也缺乏有效的判断和处理,目前大局部房地产企业无法在开发阶段掌握最新本钱信息,以至于不能对实时本钱进行有效控制。2.房地产行业是一个资金密集型行业,资金正常流动循环是房地产企业生存条件,但现在房地产企业在本钱管理层面根本没有对资金有全面和体系的控制和管理,没有历史数据和未来数据进行比拟和评估,导致一方面难以做出资金方案工作,同时另外也使珍贵实践经验无法在企业未来开展上得以运用,使
5、房地产企业不难以有效提升管理水平。 三、房地产企业建安本钱控制有效途径 投资决策阶段的本钱控制 1.建立本钱控制体系相关制度。本钱控制的核心思想是保障各项费用使用有章可寻,因此,在本钱控制方面应建立制度保障体系和部门保障体系,简单说,制定相关本钱控制制度约束相关费用收支,并成立专业部门实时跟进本钱信息。 2.严格筛选投标工程。在整个工程的开发过程中,前期对工程严格筛选是极重要一环,充分做好市场调研,并结合企业本钱预算以及分析市场供求关系等,准确定位最适宜的开发工程,从而在最短时间内完成开发并促使资金回流。 3.工程全过程管理本钱控制理念。首先要认识到工程开发的本钱管理是一个全程工作,涉及企业整
6、个经营管理活动,首先在房地产工程开发初始阶段进行本钱预测,其次在工程开发过程中把预算本钱细化成目标本钱,并进行同步记录实际本钱,最后把实际的三项方案本钱、目标本钱、实际本钱进行统计比照,把相关数据作分析总结,为下一次的工程筛选和方案提供最实用的资料和依据。 工程方案阶段的本钱控制 方案阶段所消耗的费用一般只占整个建安本钱的1.5%2%,但是方案阶段的结果将影响整个工程造价本钱的75%以上,可见,方案阶段的本钱控制是整个建安本钱控制的核心和关键,选用什么样的设计、布局以及施工材料,将影响后期建安本钱的投入,因此,必须加强对方案阶段的管理工作。 1.在工程设计招标管理方面引进竞争机制。对建设工程的
7、招标主要从建筑效益和经济效益两方面进行考评,通过招标引进竞争机制,组建相关专家对每种方案进行综合评比,这样优胜劣汰之后,既可以帮助房地产企业选出最正确建筑方案,同时也能有效控制工程造价本钱,满足房地产企业追求经济效益的目的 2.利用“限额设计方案,完善经济责任制度。由于目前方案阶段工作不完善,直接导致后期工作出现很多漏洞,那么造成了局部员工经济责任感差、浪费现象严重 。“限额设计的理念就是按照批准的可行性报告及投资估算方案进行初步资金设计,再按照初步方案总概算细化出技术和施工图设计,使各项工作都能在实现根底性功能的前提下不超过限定金额,严格控制不合理变更的发生。因此,基于当下房地产企业存在设计
8、精度及深度不够等问题,可参考同类建筑工程的技术指标和历史经验,确立出“限额设计相关制度,通过奖惩机制把经济责任落实到个人上,以确保设计阶段工程造价严格控制在方案范畴之内。 工程建设阶段的本钱控制 工程建设阶段的主要包括了招标、合同签署、工程变更和竣工结算四项工作,因此,要实现工程建设阶段本钱控制,需对这四项工作予以把关。 1.严格按照规定进行招标。招标工作必须坚持公平、公正、公开的根本原那么,严格审核每一家投标公司综合情况,包括投标资格、管理水平、技术质量、业绩等,通过全面比照各项参数挑选出最优投标公司,同时,防止后期工程施工阶段出现扯皮推脱现象,双方应及时签订全面、细致、严密的合同予以保证。
9、 2.认真加强合同管理工作。在合同管理方面需做好三项工作。首先在合同谈判阶段,合作双方应明确各自的权利、义务和责任,同时建设但闻在谈判过程中需尽力争取有力的条款,并根据实际情况及时补充,确立最全面、细致和严密合同或协议;其次是认真保管合同相关材料,包括合同原件、补充协议或条款、会议记要、其他清单等,便于建设单位根据合同细那么对动态本钱进行分析,从而控制工程造价;再次落实索赔工作,在实际施工环节防止不了意外的出现,建设单位需通过反索赔维护自身利益。因此建设单位必须全面、细致的了解合同内容和实施情况,一旦出现问题,建设单位可及时提出相应索赔要求。 3.严格控制各项工程变更。工程变更主要包括了设计变
10、更和现场变更,每次工程变更不仅直接影响竣工效率,同时也造成资金资源的浪费,因此在建设阶段需控制现场变更发生。首先要严格控制材料的价格和质量,材料费用占了整个建设本钱的1/4,因此保障使用材料在满足使用功能的根底上控制本钱,减少材料变更发生;其次严格做好审计工作,监理单位人员需每天对施工现场进行考核,实时了解施工内容、进度和相关变更,防止施工人员不合理状况发生,同时对发生的各项图纸、签证、报价等进行分析保存,便与于竣工阶段审计工作。 4.认真完成竣工结算管理。工程建设竣工后建安本钱控制主要包括工程结算和审计两方面。首先在工程结算方面必须要根据施工图纸对施工情况进行严格查验,并由相关查验人员签发竣工验收单,此外对于设计过程中出现变更的地方也都必须有相关负责人签字盖章方视为有效。其次是在审计方面,应选择经验丰富的审计人员按照工作要求严格执行审计制度,重点审核是否出现重项、漏项等,确保结算无过失。最后经查验审计无误之后即可按照合同规定的结算方法完成工程结算。 结语:近年来,随着国家宏观调控加强,国际国内市场环境变化莫测,给各行业带来的挑战和压力是巨大的,作为我国根底产业中的房地产业也面临同样难题,如何在竞争剧烈的大环境下保持优势,以获取更大的经
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