房地产开发成本控制对策

1、房地产开发本钱控制对策 房地产开发本钱控制对策 摘要：随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，市场竞争日趋剧烈和标准化。在这种形势下，房地产开发企业要想获得稳定的经营利润，除了必须密切关注和研究消费者的消费偏好，提供适销对路的房源外，还应该努力降低开发本钱。只有降低本钱才能获得最大效益。 关键词：房地产、本钱、控制 中图分类号：F293文献标识码： A 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，市场竞争日趋剧烈和标准化。在这种形势下，房地产开发企业要想获得稳定的经营利润，除了必须密切关注和研究消费者的消费偏好，提供适销对路的房源外，还应该努力降低开发本钱。同时随着市场竞争的日趋剧烈，房地产业正在进入

2、精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发本钱费用的精确控制。 一、房地产开发本钱的构成 开发本钱包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，根底设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。可以看出：构成房地产开发企业产品的开发本钱，相当于工业产品的制造本钱和建筑安装工程的施工本钱。如要计算房地产开发企业产品的完全本钱，还要计算开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大局部都是经营期间的费用开支，与开发

3、工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品本钱，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的本钱，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品本钱，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品本钱，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的本钱水平和本钱管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，即房地产开发企业开发产品只计算开发本钱，不计算完全本钱。 1.土地成为“虚增本钱道具 房地产开发离不开土地，国家对土地实行“招拍挂的初衷，在于表达市场公平，提高价

4、格透明度。在广西、湖南等地了解到，“招拍挂反而成了某些开发商虚增本钱的道具。 规模较小的工程，某些开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道了解政府方面的土地价格“底线“上限，与有可能参与竞标的同行，在茶楼酒肆或者会议室里组成“价格同盟，由一家公司以较低的价格竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格定出高价。 2.建材、“人头和规划都能做“本钱文章 建筑材料是开发商本钱控制的重要筹码。钢筋、水泥、板材、管线等，某些开发商善于“恰到好处地在几乎所有不影响工程质量平安的环节上使用价格相对低廉的产品。“尽管这局部材料本钱低廉，但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍多。一些房产公司

5、工程部门人员私下说。 修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值的核心，但这也是实现“本钱飙升的重要环节。一般来讲，大户型利润比中小户型高，所以在楼盘建设过程中，开发商有意将大户型面积进一步加大，将中小户型面积进一步压缩。竣工后在测量过程中，通过有“内部关系的职能部门，将这种同一楼盘不同户型面积“乾坤大挪移，对外宣称在楼盘开发过程中，根据建筑实际情况进行的修订。这样一来，交房时大户型的面积一般都要比原来多5%以上。 某房开商曾说过，如果是同一房价的大小户型，由于减少了水电管线、钢筋水泥的投入，大户型的本钱也比中小户型要低1/5左右；而市场上往往大户型的售价要比同一地段中小户型价格高出1/4

6、-1/5，大户型的利润空间会更大。 在上报测量的过程中，通过中小户型扩大大户型的本钱，通过大户型的实际销售来获取利润，成为开发商赚取高额利润的主要手段。一位地产业内人士说，某些测量评估单位因为面临市场竞争压力，往往在测量开发商房屋面积时睁一只眼闭一只眼，局部开发商玩弄本钱增长也就成为轻而易举的事。 综上不难看出房地产开发本钱控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对工程经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发本钱费用的主要局部。 二、决策阶段的难题和对策： 1.加强工程投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效

7、益：保持工程功能不变，降低工程投资；投资不变，提高工程功能；投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使本钱大幅度降低；运用新科技、新技术，既提高功能，又降低工程投资； 2.规划设计阶段的本钱控制要点： 研究说明，房地产工程初步设计阶段，影响工程造价的程度约55%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为2030%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为510%，这说明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。 3.招标阶段的本钱控制：通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。 4.施工阶段的本钱控制：加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理，安

8、排施工全过程的材料和质量监理。处理好质量与本钱的关系。保证工程进度。 5.根底设施建设费：建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。 6.管理费用：根据目前公司的实际情况，在投资估算和本钱控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发工程发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。 三、方案设计阶段的本钱控制 1、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。 2、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制

9、深度，以切实起到控制投资的作用。 3、做好建筑方案的征集选择 完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：、设计构思的超前性：目前的市场开展变化速度很快，加上房地产开发工程周期一般较长，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前。 、建筑平面布置的合理性：从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。 、建筑风格的策略：良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比较的优势，也会对促销费用的节约起作用。 、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择

10、工作：建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好根底及结构的选型工作。 、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进行本钱研究，向设计人员提出本钱建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。 、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能防止后期发生变更导致本钱的增加。 四、本钱控制的运作机制 1、严格合同审查制度，强化本钱费用支出审批制度，重新核定审批职权范围，实施奖罚制度。 2、完善本钱预测、本钱结算和本钱监控体系，对工程运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反应。 3、建立工程本钱的后评价制度。 4、坚持技术手段与经济手段相结合。 5、严格遵守本钱和费用开支范围，划清各种费用界限，保证本钱的真实性、科学性和可比性。 6、划清各期本钱与各个本钱核算对象之间的界限，企业应按月结算开发费用，计算开发产品本钱。 7、实行本钱管理责任制，对本钱实行全员管理。发动广阔职工参与本钱管理，把本钱管理纳入岗位责任制并做到责、权、利结合。把本钱费用指标层层分解，按干什么管什么的原那么，把小指标分别落实到有关职能部门，