房地产开发工程管理——以成都金域蓝湾房产开发项目为例 工程建设专业

1、目 录一、引言2二、毕业实践的工作目标与工作进程2三、 成都金域蓝湾项目在工程管理的影响因素4（一） 质量与工程管理4（二） 质量成本4（三） 工期与工程管理5四、 成都金域蓝湾项目在工程管理存在问题6（一）管理体制尚不完善6（二）管理模式较为落后6（三）造价管理监督力量不到位6（四）管理人员素质不高6五、 成都金域蓝湾项目工程管理存在问题的对策研究7（一）造价管理体制完善是前提7（二）造价管理模式更新换代是核心7（三）造价管理监控力度加大是抓手7（四）人员素质提升是关键8（五）使用具有经济效益的新型建筑材料8五、分析报告结论9参考文献9房地产开发工程管理以成都金域蓝湾房产开发项目为例摘 要工

2、程管理不仅仅与经济层面有关，还与技术、管理等层面有着密切联系，它是一门综合性学科，一个工程的投资效益如何和工程管理是否合理直接挂钩。完成一个工程的建设，这其中所有投入的金额之大自是不必说，除此之外，完成一个工程还需要长时间的生产和投入使用，工程管理对该项项目投入资金总额有着直接决定权，因此，一个科学合理的工程管理体系对促进国家经济健康发展有着积极的作用。本文以成都金域蓝湾房产开发项目为例进行具体分析。关键词：房地产；工程管理；成都金域蓝湾房产开发项目11AbstractEngineering management is not only related to the economic leve

3、l, but also closely related to technology and management. It is a comprehensive discipline, and how the investment benefit of a project is directly linked to the rationality of project management. Complete the construction of a project, the amount of all the inputs is not necessary to say that, in a

4、ddition, the completion of a project requires a long time of production and use, project management has a direct decision on the total amount of funds invested in the project. Therefore, a scientific and rational project management system has a positive effect on promoting the healthy development of

5、 the national economy. This paper takes Chengdu Jinyu Lanwan Real Estate Development Project as an example for specific analysis.Keywords: real estate; project management; Chengdu Jinyu Lanwan Real Estate Development Project一、引言自十八届三中全会之后，中国的国民经济以一种令国内外都为之惊叹的速度保持增长，国家的固定资产额在一系列政策的帮扶下也在稳健上升。而土建项目作为固定

6、资产投资的重点项目其投入金额的比例也越来越大，因此，做好工程建设的造价管理工作已经迫在眉睫。做好这方面的工作，从小的方面来说，对投资的金额能起到“开源节流”的功效，确保在最低的成本条件小，完成效益最大化；从大的方面来说，构建科学合理的工程管理体系对国家市场的竞争秩序以及健康发展都有积极正面的影响。在市场经济的推动下，工程管理的把控和治理不再是静态的过程，而是贯彻在整个项目的进程中。本文就如何对项目金额更好的把握和降低投资成本，怎样构建一个科学合理的工程管理体系等问题进行了简单的探究和研讨。工程管理不仅仅与经济层面有关，还与技术、管理等层面有着密切联系，它是一门综合性学科，一个工程的投资效益如何

7、和工程管理是否合理直接挂钩。完成一个工程的建设，这其中所有投入的金额之大自是不必说，除此之外，完成一个工程还需要长时间的生产和投入使用，工程管理对该项项目投入资金总额有着直接决定权，因此，一个科学合理的工程管理体系对促进国家经济健康发展有着积极的作用。根据投资方和业主的角度，我们将工程管理解释为一个工程要想完成的预先金额估算或真实金额支出的所有固定资产投资所花费的金额，也可以说是为了完成某个工程，所需要的固定资产和无形资产的金额总和。某种层面上我们也可以将工程管理表示为工程完成所需价格。一般来说，我们将此种定义表示为承包工程的总价格，这个价格以招标的形式，同时符合并满足投资方以及业主所要求的建

8、筑价格。 工程管理的管理是一个土建项目的活的灵魂，也是土建企业利润追求的出发点。土建企业要提高项目利润，就必须在土建项目的全过程（设计阶段、工程前期筹备阶段、施工阶段、竣工验收阶段）全面加强土建项目的工程管理。当前国内的土建企业大多负债率大，利润率低，资金周转困难，在这样的情况下,对于工程管理成本的控制则成为土建企业的当务之急。在整个工程实施的进程中，工程进度、质量都要在工程管理的严控下严格进行，确保在预算之内完成工程的目标建设，使投资和社会效益达到最大化。决算大于预算、预算大于概算而概算金额又明显高于估算金额等等这些问题已经对中国的土建项目投资效益治理造成了极大地消极影响。 但是结合本人在成

9、都金域蓝湾房产开发项目部担任监理助理工作的工作经历来看，当前国内施工企业和监理企业在工程管理上都有许多不足之处，就本人所在的项目部而言，在工造价的管理上经常出现工程管理体制不完善，造价员专业素养偏低等种种问题，如何解决这些问题，实现施工企业和监理单位对工程资料进行管理的重点以及难点。二、毕业实践的工作目标与工作进程 本人工作的地点是成都金域蓝湾房产开发项目的项目部，在项目部里主要充成本助理的工作任务，并有幸参与了广东新茂新河湾项目的工程管理工作。成都金域蓝湾房产开发项目位于广东成都增城区朱村街南岗村吊龟岭，是由成都市万科房地产公司开发建设的商品房项目。成都金域蓝湾项目总占地面积135082平方

10、米，预计建成后总建筑面积863061平方米，住宅楼的主体结构为24层的高层框加结构建筑和部分低楼层的花园洋房，其中有高层住宅部分有一层地下室，预计规范1304个车位。成都金域蓝湾项目总造价预计10.12亿元人民币，建成后包括12幢高层精装修框架结构住宅楼和4幢5层的花园洋房以及配套的物业和其他公共基础设施。成都金域蓝湾项目开工日期为2016年第四季度，预计项目主体竣工日期为2020年第一季度。该工程项目的承包方为南京第七建筑公司有限公司，监理单位为珠海金晨建设监理有限公司，设计单位为广东弘业建筑设计有限公司 。本人在成都金域蓝湾项目中有幸参与了该项目的工程管理工作，工程管理的管理是一个土建项目

11、的活的灵魂，也是土建企业利润追求的出发点。土建企业要提高项目利润，就必须在土建项目的全过程（设计阶段、工程前期筹备阶段、施工阶段、竣工验收阶段）全面加强土建项目的工程管理。当前国内的土建企业大多负债率大，利润率低，资金周转困难，在这样的情况下,对于工程管理成本的控制则成为土建企业的当务之急。在整个工程实施的进程中，工程进度、质量都要在工程管理的严控下严格进行，确保在预算之内完成工程的目标建设，使投资和社会效益达到最大化。决算大于预算、预算大于概算而概算金额又明显高于估算金额等等这些问题已经对中国的土建项目投资效益治理造成了极大地消极影响。为了能够准确的估算工程项目的造价以及确保造价的科学合理，

12、使工程在最低的投资金额中有质量的完成，使固定资产投资效益正面影响有所提升，就必须对当前土建项目造价管理的现状以及其中现存的问题进行进一步的探究。 土建项目造价通常指是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，也就是一项工程通过建设形成相应的固定资产、无形资产所需用一次性费用的总和。这一含义是从投资者业主的角度来定义的。按照这个维度出发，工程管理就是指一个土建项目建造的全过程以及完整周期所耗费的造价。即为建成一项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。建项目的造价管理有三个部分的内容，分别是：合理确定、

13、效益的提升以及合理高效的把控。同时利用科学、技术的理论为基础，通过法律法规和经济等管理方法，对某项工程的工程管理进行准确的预算以及严格的把控，以及解决在工程建设中出现的其他现实问题，比如技术、经济、运营等，以期完成该项工程投资效益的提升。伴随着世界经济主体的全球化模式的迅速扩张以及知识经济时代的到来，工程管理体系内的制度、内容以及方法必须要与时俱进、不断翻新， 为中国的建筑行业在世界市场上提高竞争力。3、 成都金域蓝湾项目在工程管理的影响因素（1） 质量与工程管理质量是表现商品或服务准确或隐藏所需功能的特点和属性之和，建筑产品相比其他产品而言，对于质量的标准规定会更高，需要依据相关规定、指标、

14、规章的要求，建筑产品不合格绝对不允许交接使用。在项目合同规定中，对项目所需要完成的质量指标均有清楚的界定，在项目造价的制定中必须根据依质谈价、劣质低价的准则。工程项目作为项目施工的产品具备普通产品的特性，然而因为项目施工环节含有工期长、制约因素多等特征，致使建筑产品的质量与普通工业品的质量相差较大。其主要特点表现在下述几个方面。影响因数多：工程施工中的建设流程、建设机械设施、建设方案、规划、原料、管治体制、技术方式、以及施工环境等，均将客观地作用于项目的质量问题。波动性大：项目施工鉴于施工的个体性、繁杂性和种类性，导致其不能拥有普通工业商品的制造一样良好的制造条件、完整的审核技术和稳定的制作过

15、程，所以波动性对于工程的质量的作用更为显著。变异性：工程施工是作用因素多、周期长、牵扯范围广的项目施工，项目中各种因素、各个阶段产生的质量状况均会致使项目的质量问题，进而酿成质量危机。虚假性：工程项目在动工流程中因为途中商品多、隐蔽项目多、程序流动多，假如不能立即察觉内部所存有的质量弊端，随后单单从外观上看其质量较好，导致判别错误，进而造成劣质现象的发生。终检局限性：项目竣工以后，不会像一些工业商品一样分解或拆开来检验其内部问题，因此项目校验时是不会觉察出其内部所暗藏的质量问题。（2） 质量成本1、质量成本的定义质量成本是指由于项目质量问题而导致的损耗和展开再修补偿所需要的费用之和，还有由于确

16、保项目质量能实现对规划的需求和客户规定而付出的全部努力的用度。2、质量成本的内容质量成本的内容囊括了外部亏损成本（建设完成后的损耗费用）、提升素质费用（素质费用）和内部亏损成本（施工期的损耗费用）四大部分。 （1）素质成本素质成本是为了提升商品和确保项目的质量，避免发生预测的质量问题而展开的能够提升质量管治者素养的所有费用。（2）鉴定成本鉴定成本就是所谓的在建设环节和建设准备环节对所采用的项目质量和原料展开评估、鉴别所用的费用。（3）施工期损失成本是指在施工过程中由于存在材料的磨损以及人员的失误等各种原因造成的亏损，这些亏损我们统称为损失成本。（4）竣工后损失成本是指完工之后损失的成本，这部分

17、资金主要出现在项目存在缺陷的扣费和项目出现严重问题的返修。3、质量成本分析建设公司采用最好的质量成本，不仅能保障商品的质量水准以满足客户的需要，而且能促使公司本身得到最大的经济收益。我国的经济计划模式不太适应建筑市场经济的发展，一方面是计价方式落后，不管是在时间上还是内容上都存在较严重的滞后性还有呆板，固步自封，随着社会的发展，不管是经济还是计划都在发展，所以这种只在建设工程中采用的工程管理计算模式不能随着时代潮流的发展而前进的话就只能使人们在使用定额时处于进退两难的境地(1)质量成本构成比重剖析法经过比较剖析竣工后外部亏损的成本、动工期内部亏损的成本、审核成本和质量成本的四大部分质量成本的比

18、重动态剖析，找到关于能提高项目质量的问题，同时还能减少资本的投入，这就是所说的方法。(2)技术经济指标剖析法用质量成本占单位技术经济指标的比例来了解其余期间这些比例的动态规律和联系，从而找到最好的质量成本与单位经济效益的比例关系就是技术经济指标分析法。(3)最适宜质量成本分析法费根堡提出了最适宜质量成本分析法，画出总质量成本曲线，鉴定成本曲线，损失成本曲线，素质成本曲线，经过其曲线来找出最合适的质量成本数。（3） 工期与工程管理工程项目从策划、施工到竣工使用要经过很长的一段时间，还要投入很多的资本。制作恰当的进度计划，并在工程项目的建设中按布置的流程调控施行，保障项目按期或提早完工，能够让施工

19、工程如期或提早创造社会和经济收益。在项目建造的质量、成本、进度的控制联系中，关键是价格控制，根本是质量控制，三者的中心环节则是进程控制。4、 成都金域蓝湾项目在工程管理存在问题（一）管理体制尚不完善在经过对国内很多土建企业以及土建项目的调研走访之后，笔者发现很多土建项目虽然名义上有着“工程管理部”，项目部里有造价员挂名。而实际上这些造价管理部门或者说造价员仅仅是一个挂靠挂名的作用，并没有在土建项目中实际起到造价管理的核心作用。一方面这和项目部重施工、重安全、轻造价的工程管理实际有关。另一方面，由于专业壁垒的客观存在原因，大部分概预算工作人员进行概预算的编制时只会按图纸套用定额，在有关工程设计的

20、专业知识方面积累过少甚至一窍不通10。随意性极大地变更设计，特别是在工程施工阶段，这种随意变更设计对工程建设项目造价的管理会造成许多问题。以上这两种情况都不利于土建项目工程管理的开展，往往会造成土建项目建造成本大大超标，土建资源浪费等后果。工程管理机制不完善是当前土建项目造价管理的核心问题，工程管理机制不健全，土建项目的工程管理就不能正常开展，往往会造成土建项目的工程管理活动不合规范或者缺乏统一管理标准的情况发生。（二）管理模式较为落后 当前国内的土建项目工程管理的管理模式还是相对比较落后，这表现在大部分土建项目的造价管理仅仅局限于在工程前期对土建项目造价做一个粗浅的概算，之后就完全放一边，而

21、当前国际工程领域通用的土建项目全过程的造价管理模式在国内应用寥寥，这样一来，国内的土建项目的造价管理在各个环节其实是不能相互衔接的。甲方的总投资概算，设计院的设计费用概算，施工企业的施工费的概算，这些本来应该统筹管理的工程管理部分各自为政，各个分项工程部分的管理层之间缺乏有效的沟通，这些情况都给土建项目的造价管理带来了难度。各个分项工程的工程管理人员之间相互独立，没有意识到工程管理的管理是一项统筹工程，缺乏有效信息的沟通交流，这也给工程管理概算的准确性带来困难。（三）造价管理监督力量不到位当前国内很多建筑工程项目在进行造价管理的过程中受到的监理不到位，得在生产与投入使用的时候没有得到有力的监督

22、，让一些不合格的建筑投入市场使用，不合格的建筑物投入使用会发生许多安全事故，给安全生产带来极大的隐患，给土建项目带来意外的风险。（四）管理人员素质不高随着近年来国家土建项目的不断发展，国内从事工程管理的人员的数目也逐年攀升。但是在这些工程管理人员中，并不是所有人都拥有相关的从业资质以及从业资格证书，很多人属于原来的施工人员，稍微接触了一些工程管理的流程就转行半路出家。从这个角度来说，当前国内土建项目中从事工程管理的专职人员中真正具有较高素质的、具有国家造价员、造价工程师资质的工程管理人员还是较为稀缺的。在“建筑热”的浪潮下，当前国内有很多建筑中介以及培训机构也加紧了对工程管理人员的培养和输送，

23、但是这些培训机构往往是照本宣科，主要就是通过套定额和单价来完成工程决算的编制和审核工作，缺乏实际的工程经验，提高工程管理人员的素质是当前土建项目管理的重中之重。5、 成都金域蓝湾项目工程管理存在问题的对策研究（一）造价管理体制完善是前提为了解决当前国内工程管理体制不健全的问题，就必须建立起健全的土建项目造价管理机制与机构，从而提高土建项目造价管理的力度，使造价管理更加具有规范性与科学性。目前，在工程管理机构的建立问题上，我国的工程管理机构仍不健全，当前国内虽然设有专门的政府机构或者行业协会对工程管理进行审核和管理，但是管理力度不够，主要还是依靠施工单位的项目部或者咨询机构来进行。一个可行的解决

24、方案是监理专业的造价管理部门，而且这个造价管理部门需要有一定的行政管理权利，这样才上行下效，落实造价管理政策，更好的实现工程管理的管理工作。（二）造价管理模式更新换代是核心报告的上半部分已经提到了当前国内的造价管理模式已经过时了，和国际上主流的全过程造价管理模式脱节。为了解决这个问题，造价管理模式更新换代是核心要务。首先在设计阶段，对设计费用的概算和施工图、效果图的审核是关键；然后在土建项目的决策阶段，要加强对可行性分析报告的审核，尤其确保工程概预算的准确。土建项目的施工过程中的管理也依然重要，对于工程项目施工中的投资估算、施工预算、工程结算和竣工结算工作进行一体化管理，通过实施有效的行业体质

25、和市场价格机制的改革，形成系统的、统一的、有序的工程管理体系，使其投资合理分配、管理造价有效控制、收益目的理想化，发展为与国际接轨的工程管理体系。（三）造价管理监控力度加大是抓手要加强对建筑工程管理的监控力度需要坚持以下几点措施：第一，对工程项目的决策阶段投资与估算工作要高度的重视，提高研究报告的可行性与精确度，使其具有实际意义。因为项目决策阶段的各方面技术经济的指标，也明显影响着该项目的工程管理；第二，优化工程初步设计的概算与施工图纸的预算工作，对工程的造价进行科学的监控，从而使工程建筑的投资资金能够合理的运作；第三，实行工程管理过程中的投资估算、施工预算、设计概算、竣工核算以及承包的合同价

26、与工程的结算价的一体化管理。经过深化建筑业的体制改革与市场价格的机制运行，形成有序、协调、统一的工程管理的管理体系，使得造价管理的监控力度得到体现，达到合理的使用投资资金，有效的进行造价控制，取得更大的投资效益与经济效益的目的，并逐步的建立起适应社会市场经济体制的造价管理体制。（四）人员素质提升是关键在工程管理的管理中，高素质的从业人员是必不可少的，因为高质量的人才可以准确的把握工程中可能出现的资金问题，并且提出一些可操作性的措施。可以在工程管理初级决策阶段，提高决策的准确性。这样一来就严格要求了工程技术人才必须兼备多方面的才能，可谓是“文武双全”，还要有工程设计、工程制图、材料等等的知识，可

27、以说工程管理的人才是德才兼备的，有了这样的人才才能保证在工程计量的时候减小出现的误差，甚至是不出现误差。如今人才市场体制逐渐完善，社会上对人才的需求也是越来越多，特别是像这种具备全方面的高素质人才的需求量也是越来越大。整个建筑行业就提高了对土建项目造价管理方面人才的要求，工程技术人才必须要全方面学习，而且要不断学习新的知识理论，只有不断学习终身学习才能满足不断变化的造价管理需求。目前来说，我国已经出台了对工程管理人员的相关从业资格证的考核，工程管理的从业人员必须取得工程管理资格证书才能进入工程管理行业，为此工程管理人员应该不断学习，努力创新，不断适应社会的要求。（五）使用具有经济效益的新型建筑

28、材料从国内的建筑市场来说，随着我国五年规划的不断发展，国内对建筑市场的需求进一步加深，同时对加气混凝土砌块的需求量将与曰俱增， 加气混凝土砌块在我国已经发展了近半个世纪，从产量上来说，我国已经成为生产加气混凝土砌块的大国。为推动墙体材料的革新，同时使粉煤灰、河砂、石粉等得到综合治理和利用，国家制订了许多相关优惠政策，如生产加气混凝土硕块等新型墙体材料的厂家能够享受墙改和税收等多项政策优惠。在新型墙体材料中，加气混凝土砌块同其他材料相比具有许多优越性，在质量、施工速度、生产技术等方面明显优于其他新型墙体材料，正是由于加气混凝土砌块的种种优越性，使得他在墙材市场中占据主导地位。根据中国相关的环保政

29、策法规，粘土制品将逐步退出历史舞台，这样曾经制霸了墙体材料的的粘土制品势必将被其他新型墙体材料所取代。由于空心砌块的漏水现象十分普遍以及严重，治理难度大，建材市场以及逐步淘汰了这种材料，而板材类墙体虽然具有整体性好的有点，但是经济性较差，价格普遍偏高，所以板材类墙体用于工业厂房的情况比较多，在民用建筑中普及率比较低。从当前建筑市场外墙材料的行情来看，加气混凝土砌块已经逐步取代普通红砖的龙头位置，成为国内市场建筑轻质外墙的首选材料。成都金域蓝湾项目在高层框架结构的建筑外墙全面使用了加气混凝土砌块，在很大程度上降低了成本。五、分析报告结论 经过本报告的述论证我们可以发现，工程管理不单单处于经济领域，同时也是汇聚技术与管治于一身的综合科目。项目造价将直接关乎到投资收益的多少，充分反映了施工部门的工作效率和管治水准。因此，在项目施工中，施工单位需要将造价管治工作作为一个重要环节来对待，以此来实现减少项目造价、提高工作效率的目的。为提高项目的管治水准，提高建设单位的工作效率，在招标