法学专业 “小产权房”合法化的窘境及实现途径

1、中文题目：“小产权房”合法化的窘境及实现途径以物权法为研究对象目录内容摘要.4前 言5一、“小产权房”现状及存在的利弊5（一）“小产权房”的概念及存在现状5（二）“小产权房”产生原因及弊端 61、“小产权房”的产生原因 62、“小产权房”存在的弊端6二、在物权法视野下的“小产权房” 8（一）“小产权房”在法律范畴内的讨论 81、“小产权房”是非法的 82、“小产权房”法律漏洞9（二）物权法范畴内的“小产权房”9三、“小产权房”合法化的合理性及实现途径9（一）从物权法看“小产权房”合法化的合理性91、“小产权房”应当合法化92、所有权是完全物权1

2、0（二）“小产权房”合法化的实现途径111、完善“小产权房”的相关立法112、一分为二，合理处理 “小产权房”113、依法办理土地权属登记12结语 13参考文献14摘要从根本上来说，“小产权房”尚未具备真正产权，但因其价格低廉而在交易市场迅速流行，本文所讨论的问题核心是“小产权房”能否合法化。物权法的平等保护原则要求它平等的保护公民的财产所有权;而土地管理法强调“小产权房”交易是违法处分集体土地使用权，属于违法行为。正是由于这两者的法律层级矛盾，致使“小产权房”无法真正做到合法化。“小产权房”虽不具有完全物权，却也包涵于物权法中，因此“小产权房”的合法化应当在不断完善的物权法框架内进

3、行。  关键词：小产权房 平等保护原则 财产所有权 完全物权前 言近年来，随着我国城市房地产市场的迅猛发展，城市房价开始急剧攀升，人们对房价的敏感度也越来越高，农村“小产权房”应运而生“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因其价格比普通房产的价格低，极大的满足了城市购房者的住房需求，也提高了农民的经济水平。然而，我国法律对“小产权房”并无明确的地位界定，因此，并不能确定“小产权房”的购买之间存在着具有法律效益的合同，从而法律也无法对此买卖行为进行全面有效的保障，这就要求我国物权法不得不从所有权制度里做出有效改善，对房产权进行流通的过程需要按照法律法规的

4、要求来进行，只有这样才能够保证我们国家房产流通的高效率，而且在流通的过程中还可以发现其中存在的一些问题，然后国家相关部门采取有效措施对这些问题进行高效的解决。一、“小产权房”现状及存在的利弊（一）“小产权房”的概念及存在现状随着我国不断发展城市化，存在着越来越多的人口数量，城郊乡镇地区就逐渐衍生出了“小产权房”。其不只为存在法律观念中，更确切的说是由大众在日常的生活中逐渐形成的一种约定成俗的说法，以此和“大产权房”区别开来。现在，我们所说“小产权房”是指发展在集体土地资源基础之上的，把它销售给该集体之外民众的住宅。在当今社会房价越涨越高的趋势下，“小产权房”的问世能够有力地平衡房屋交易的买家和

5、卖家两者之间的关系。然而目前我国很多地区的小产权房都是在城市以外的地方建设的，这些地方的土地有着明确的用途，一般情况下主要农民的宅基地和耕地。上述土地是不能够建设任何房屋或者厂房的，如果没有按照国家法律法规的要求对这些土地进行合理的使用，那么使用者就会受到国家法律的制裁。目前我国很多小产权房的法律效应不是很高，没有得到国家政府相关部门的承认，跟城市中的房产是完全不一样的。所以说我国相关部门需要对这些小产权房进行调整，防止一些不良分子利用法律的漏洞做出一些损害国家利益的行为，保证小产权房的建设符合国家政策的要求。（二）“小产权房”产生原因及弊端 1、“小产权房”的产生原因 

6、“小产权房”近年大热，它的形成原因不是单一的。首先，“小产权房”的亮点体现在它的价格方面。相较于城市飙升的商品房房价，“小产权房”价格更贴近于普通大众的平均购买力。因此，人们开始注意到城市郊区较为廉价的房屋，在大量的市场需求推动下，人们开始进行大面积的乡镇土地开发。其次，农村集体用地的流转方式主要有转包、出让、向外租赁、转给别人以及出租发展不是农业的建造及其他，但并没有建立起一个完善的市场流转体系，才让部分投机人群利用制度漏洞违规建造这种“小产权房”。 当下，我国实行的土地管理体制上不完善，利益分配上不平衡，这就是“小产权房”出现的最为本质的原因。城镇化进程加快也是“小产权房”产生的一大促进因

7、素。在农村，集体的土地受到限制，不能加入到房地产市场。而城镇化程度一直提升，城镇居民数量也随之提升增多，这就促使购房的需求不断提升，随之城市中的房价也节节攀升，这就促使了大众把更多的目光投入到“小产权房”上。不仅如此，随着城镇化进程加快，很多农民进入城市谋生，这样便出现很多宅基地闲置下来，特别是在城市附近的村落，就为“小产权房”的出现提供了土地，促进其生根发芽。2、“小产权房”存在的弊端（1）占用较多耕地。目前我国农村地区的很多小产权房主要使用的土地是耕地，如果过多改变耕地用途，这对我国农业市场的发展存在很大的阻碍作用。归属于集体的土地用于房屋建造，意味着土地所有权的转移，短期来看，农民得到了

8、一些眼前利益，但是他们却永久性地丧失了对土地的使用权，失去了对今后生产生活的最基本保障。（2）损害了法律的权威和政府公信力。在一些法律的基础上，农民在自己的土地上建设房屋是违背了我国法律法规的，在改革开放以后，我们国家就明确规定了农民可以对土地进行使用，但是不能够拥有土地的所有权。所以说人们不能够随意的在这些土地上进行房屋的建设，即使要建设，也要按照国家法律流程来进行建设。因此，我国目前需要严厉打击社会上存在的一些房屋违法建设行为，给人们宣传违法建设房屋可能需要承受的法律制裁，只有这样才能够保证政府和法律的公信力和威信浅谈“小产权房”存在的问题及其对策.中国论文网。（3） 打乱城市总体规划。虽

9、然在城市以外的地方建设小产权房可以帮助很多贫困人口住上房屋，但是这些建设的房屋存在一些安全隐患，而且这些房屋的建设也不符合国家法律的要求，对国家城乡一体化建设的规划带来了很大的障碍 杨少芳 浅谈“小产权房”存在的问题及其对策 。城乡一体化在建设过程中是需要严格按照国家政策的要求来进行规划建设的，不能够打破这个规划，但小产权房的建设就是打破了城乡一体化建设的规划。毫无疑问，它扰乱了城市的总体规划和空间布局，对城市未来壮大产生极大的负面作用。（4） 小产权房的流通存在很大限制。在转让小产权房时就不像大产权房那样方便，限制条件有很多。这是由于对小产权房而言，民众仅仅拥有使用权。它不同于商品房，没有与

10、商品房相同的法律界定性质。因而，适用于一般商品房的法律法规，对小产权房而言是没有效力的。对于有关小产权房的案件，人民法院也无法通过商品房买卖的有关法律法规进行处理。由此，并没有维护好买房人的合法权力。此外，由于小产权房的买卖合同是没有法律效力的。所以，根据相关法律法规规定，买房者的权利仅仅限于让开发商归还购房款，并且以同期的银行贷款利率为标准，获得相应的利息。然而，以已发生的实际案件分析，假设买房者明明知道是小产权房，但是依然坚持购买的话，这样就是明知故犯，买房者或许就得不到法院的支持，获得赔偿。哪怕开发商违反了有关规定，因为合同是不具备法律效力的，买房者也得不到相应的赔偿。因为在法律上，小产

11、权房并没有得到有关界定，在房管部门中，小产权房也无需进行备案，因此在使用房屋的过程中，假设房屋并没有达到质量标准，出现问题，能够获得救济的渠道少之又少。最具代表性的小产权房案例发生在1994年，当时五湖四海的画家前往通州宋庄。该地也慢慢发展成为国内最大的画家聚居地。然而，因为房价快速上升，渐渐出现售房的农民反悔，进而起诉购房画家，至今已经形成13起讨房诉讼。在2007年7月，李玉兰成为了第一位败诉的画家。法院判决购房合同没有法律效力，李玉兰画家也只获得了原房主的9.3万的补偿金，并且必须在90天内搬出。李玉兰画家继续向高一级人民法院进行上诉，但是获得了同样的判决结果，却也指出农民反悔是主要的原

12、因，因而能够对补偿金的问题再做商榷。假设小产权房正在建设之中，买房者和开发商签完合同，并且也完成了房款的交付。假设有关政府单位进行小产权房的整改，或许有些工程就得终止建设，甚至会被强拆。这样，买房者也只能向开发商要回房款。但结果可能是无功而返，追不回应得的房款也不能继续得到房屋居住。不仅如此，在买房之后，万一国家征收土地，由于小产权房并未取得有效的产权保护，买房者就不是合法的产权人，因而，购房者也得不到应有的拆迁补偿。和产权人获得的补偿相比，作为仅仅是实际使用者，其获得的补偿会较产权人少之又少。 二、在物权法视野下的“小产权房” 物权法在我国房屋建设中发挥着很重要的作用，可以帮助人们

13、对房屋产权的归属进行确定，同时人们在购买这些房屋时也需要经过国家相关部门的审核。（一）“小产权房”在法律范畴内的讨论 1、“小产权房”是非法的  “小产权房”的非法性主要表现在它“产权”的非法性。在土地管理法相关内容的基数之上，“小产权房”严格意义上讲也属于宅基地上的房屋，这种房屋的买卖行为不能受到法律的认可与保护土地管理法中：在农村，属于集体的土地资源，其使用权不能够进行出让、转让或者转租。而农村宅基地属集体经济组织所有，村民对也只有享有使用权。而且国家相关法律还规定了这些房屋不能够在市场上多层次流通。2、“小产权房”法律漏洞首先，目前我国很多小产权房屋没有房产证，负责人

14、也没有房屋的销售证，所有产生的结果均是买房的人承受。其次，“小产权房”的问世符合了一定的市场要求，但也从某方面来说破坏了市场秩序，不被法律认可。从物权法的角度看，“小产权房”的流转是交易双方基于平等自愿的原则在法律规定的范围内形成所有权的表现，是一个有效的法律行为。但是根据我们国家对土地使用要求上来看，这些房屋是非法建设的，不能够在市场上流通。正是由于二者的矛盾，国家在寻求平衡的过程中给建造“小产权房”的个人或集体留下了法律漏洞，使他们有了可乘之机。（二）物权法范畴内的“小产权房”物权法是我国众多法律中的一个，主要是用来对人们的各种物品权利进行保护。同样，小产权房屋也是在这个法律的保护范围之内

15、，但是如果人们建设的房屋是违法的，那么就不会受到法律的保护。物权法目前主要是用来对房屋以及各种物品的所有权及归属权进行确定，人们可以利用这一法律武器来保护自己对物品的所有权。从理论上讲，小产权房也是在这个法律保护范围之内，但现实中“小产权房”却是非法的。这样看来似乎形成了一个悖论，但实际上“小产权”房产这个定义本身就是法律中的一个空白点，无法从法律层面对它有一个准确的界定，因此两者并不矛盾。随着城市化进程的不断加深，越来越多的人开始钻国家法律的漏洞去大力开发农用地而从中获利。所以说我国政府相关部门需要利用法律法规来保障人民群众的基本权利和利益。 三、“小产权房”合法化的合理性及实现途

16、径（一）从物权法看“小产权房”合法化的合理性1、“小产权房”应当合法化物权法对于保护人民群众基本权益有着举足轻重的作用，该法不仅能够对人民群众的利益进行保护，而且还可以保护企业以及社会资产，而且保护的程度均相同，这也说明了我们国家颁布的物权法是公平公正，符合现代化社会的发展 秦鹏.物权法角度论小产权房能否合法化J法制与社会。通过对物权法进行解读，可以发现这个法律对资产保护的目的性不是很明确物权法第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，存在很多问题，不能够保证对每一个人的所有权进行平等的保护。而且还会发现物权法内部并没有一些恰当的条文对小产权房的

17、归属问题进行规定，这也就说明了物权法还需要进一步完善。小产权房的坎坷路途可谓从出生就奠定，换做人的话，只能怨恨自己投错了胎。有一种比较恰当的比喻，将小产权房比作成人之后的私生子。社会处于不断的进步之中，慢慢地“私生子”也得到了如“亲生孩子”一样的待遇权利。还有一种风趣的比喻，将其看作私生子的母亲。不管怎样的身份，依照现在的发展，命运几乎一致。虽然，目前国家呼吁整顿小产权房。然而，据了解，现在，我国早已修正土地管理法中的有关内容，也不断完善农村土地承包法。大概的整改为：农村集体土地或许也会进行“招牌挂”，就像国有土地，相同的土地，相同的价格，相同的权力，这样农民群众就能够获益。王世元，我国的国土

18、局副部长，在2011年召开的土地学术研讨会上，也表示农村集体土地或许会进行市场。很多研究者也指出现在农地或许会发生重大变革，也包含农地合法进入市场的一些问题。假设农地能够和国有土地能够平等转让，慢慢的小产权房也符合法律规定。据有的数据统计，在城市中，小产权方大约达到了三分之一，在某些市郊都高达约五分之二。哪怕让小产权房符合法律规定并不简单，但是终会成功完成这一难题，并且会是由低层民众慢慢发起的，是大势所趋。2、所有权是完全物权所有权是每一个公民都可以享有的权利，这个权利可以帮助人们对自己的财产进行明确拥有。我国物权法中就明确规定了人们是不能对国家的财产进行占有的，而且国家的财产也是不能用来买卖

19、流通的，如果人们没有按照国家法律法规的要求来行使自身的所有权，那么人们就会受到法律的制裁和惩罚。通过这些可以看出我们国家需要对相应的法律法规进行严格的完善，同时还要积极保护人民群众的基本住房权利，只有如此能够把物权展现的淋淋尽致。（二）“小产权房”合法化的实现途径1、完善“小产权房”的相关立法法律至今为止，没有给“小产权房”一个确切的界定，其始终都处于法律法规的空白之地。从本质上来说，是因为法律不够完善所造成。这样不但不利于政府进行管理，而且还给开发商进行违规操作留下了漏洞。我国法律体系较为完备，然而，却没有一部法律，乃至没有有关的法律条文对此进行界定。法律上的欠缺，加上政府的执法不严。面对价

20、格高昂的商品房，大众也持着“法不责众”的想法而冒险，“小产权房”就受到了大众的青睐。随之，小产权房原有的漏洞通过交易的频繁而更加清晰，房产纠纷也不断增加。这样不管是购房者还是卖房者的权益均得不到合法的保护。此外，市场的交易秩序也受到影响，久而久之，也不利于整个房地产市场的发展。因而，必须尽快制定出有关“小产权房”的有关的政策以及法律法规，一定要在法律上清晰界定“小产权房”。由此，才能在源头上解决好问题，正确地引导“小产权房”的有序发展，加快城乡一体化的发展，达到双赢乃至多赢的结果。 所以，从法律角度考量，应对有关法律，比如母法宪法以及相关的土地管理法等，进行修改以及完善，使“小产权房”得以有序

21、流转。笔者建议应该重修土地管理法中关于集体所有土地有关流转以及宅基地使用权、所有权的相关法律规定，以维护每一个人民群众的自身基本利益。而“小产权房”获得法律明确的地位界定是其进行流转的核心基础。物权法中的有关原则也会促进有关“小产权房”法律的完善，比如其平等保护的原则，可以真正做到集体和国有土地的平等。此外，政府薄弱的执法力也必须得以改善。有些小产权房不符合法律法规，并且也并不安全，存有隐患。对于这部分小产权房，政府必须通过强制性的手段进行拆除。我国在对城市进行建设的过程中，不仅要参考人民群众的建议，而且还要根据我国实际发展情况来制定一系列的政策。2、一分为二，合理处理 “小产权房”哲学上曾经

22、讲过，我们要准确的对问题进行思考，所以说我们目前对小产权房需要用不同层面的眼光对其进行思考，其不仅包含着人民群众的基本权利的保护，更包含着较为深刻的社会问题，因此要想解决这个问题，更不能从单方面片面的处理，而应该考虑到全国各地不同的实际问题对症治理。首先，我国相关部门对农村地区在建的房屋要进行考察，需要严格审核这些房屋的建设要求，如果这些房屋在建设的过程中没有按照国家的要求进行建设，就需要把这些房屋拆掉，只有这样才能杀鸡儆猴，让更多的人们明白到不能在国家保护区域内建设小产权房屋。与此同时，一些达不到质量安全要求的房屋也应被拆掉，因为这些房屋会严重威胁人民的生命安全和财产安全。所以说，人们都要积极响应国家的号召，按照国家法律法规的要求来办事 杨少芳. 浅谈“小产权房”存在的问题及其对策J法制博览。其次，如果一些房屋是比较安全的，而且还通过了国家相关政府的审核，那么政府应该给这些房屋所有者颁发相关证书，证书也相当于合同，要求所有者要按照合同上的要求对这些房屋进行使用，不能够超越国家法律法规的底线。如果一些房屋建设的地点有误或者一些房屋建设得不安全，那么这些房屋应该被拆除，此时房屋所有者也应受到法律惩罚 侯振. 小产权房的成因及其解决对策J金卡工程。3、依法办理土地权属登记物权法规定任何一个建设房屋的所有者都必须按照法律要求到相关部门