b本8：姜华合约商务管理经营分享

1、合约商务与运营管理过程中出现的问题合约商务与运营管理过程中出现的问题和相应解决方式和相应解决方式西安公司西安公司合约商务部合约商务部20112011年年0909月月 合约商务部汇报目 录第一部分 西安地区土方特殊情况引起的招标管理 问题及解决方式第二部分 复杂地质情况下设计、合约、项目协作管 理方式第三部分 总包施工管理中遇到的合约问题及解决 方案第四部分 总包招标中遇到问题及解决策略第五部分 一期景观工程图纸阶段成本控制思路第六部分 一期施工管理过程中的经验教训中建地产西安公司合约 合约商务部汇报第一部分 西安地区土方特殊情况引起的招标管理问题及解决方式中建地产西安公司合约 土方为当地村民垄

2、断，价格偏高（外运土方为当地村民垄断，价格偏高（外运35-35-4545元元/m3/m3不等）不等） 【开元壹号开元壹号】项目地块范围内有五个城中项目地块范围内有五个城中村，且各自为营协调难度较大村，且各自为营协调难度较大 土方承包单位进场施工需得到村委会的授土方承包单位进场施工需得到村委会的授权委托书，因此须向村民支付协调费权委托书，因此须向村民支付协调费 土方施工受天气及渣土排放地方、政府管土方施工受天气及渣土排放地方、政府管理、村民阻扰影响，施工速度慢，管理难理、村民阻扰影响，施工速度慢，管理难度大度大 西安地区土方特殊情况引起的土方问题 合约商务部汇报第一部分 西安地区土方特殊情况引起

3、的招标管理问题及解决方式中建地产西安公司合约 除土方开挖外，当地村民干预所有与土方、除土方开挖外，当地村民干预所有与土方、地材相关的所有施工项目，包括总包范围地材相关的所有施工项目，包括总包范围内的回填土、地材，小市政及景观范围内内的回填土、地材，小市政及景观范围内的挖填土等的挖填土等 上述因素引起各个招标项目投标人投标报价上述因素引起各个招标项目投标人投标报价时，因不了解项目地块土方施工情况，导时，因不了解项目地块土方施工情况，导致土方分部费用差别较大，且相对的报价致土方分部费用差别较大，且相对的报价较高较高 西安地区土方特殊情况引起的土方问题 合约商务部汇报开元壹号项目村落分布图中建地产西

4、安公司合约太太华华路路玄玄 武武 路路先锋村三组先锋村三组60.3276亩亩马旗寨马旗寨小学小学（国有）（国有）14.68亩亩铁路分局铁路分局（国有）（国有）刘南堡村刘南堡村89.2965亩亩刘北堡村刘北堡村176.0103亩亩自强村二组自强村二组43.9589亩亩先锋村三组先锋村三组60.3276亩亩自强村一组自强村一组17.4683亩亩金穗印刷厂金穗印刷厂（国有）（国有）西西航航公公司司铁铁路路专专用用线线马马 旗旗 寨寨 路路国有国有国有国有国有国有东东前前进进村村17.9亩亩规规划划路路19.919.9亩亩 合约商务部汇报第一部分 西安地区土方特殊情况引起的招标管理问题及解决方式中建地

5、产西安公司合约 解决方式：解决方式： 统一跟村民或委托人谈统一价格放入标段中，统一跟村民或委托人谈统一价格放入标段中， 不计管理费、利润、只计取税金。不计管理费、利润、只计取税金。 解决方式 合约商务部汇报第二部分 复杂地质情况下设计、合约、项目协 作管理方式 中建地产西安公司合约 出图时面临的问题：出图时面临的问题： 垃圾土与素土边界无法确定，影响地库桩基出垃圾土与素土边界无法确定，影响地库桩基出图图 垃圾土深度无法确定，影响图纸具体设计桩长垃圾土深度无法确定，影响图纸具体设计桩长 复杂地质情况下基础工程需解决的难题 合约商务部汇报第二部分 复杂地质情况下设计、合约、项目协作管理方式 中建地

6、产西安公司合约 招标过程面临的问题：招标过程面临的问题： 招标时间紧迫、图纸不具备、成本编制中招标时间紧迫、图纸不具备、成本编制中的桩型不符合实际地质情况的桩型不符合实际地质情况 因垃圾土较深（最深处因垃圾土较深（最深处1414米左右）地质条米左右）地质条件较差，需采用件较差，需采用SDDCSDDC做预处理后再施工砼做预处理后再施工砼灌注桩，致使成本增加灌注桩，致使成本增加 部分桩基为部分桩基为SDDCSDDC桩（专利）此部分桩基需桩（专利）此部分桩基需独家议标，不利于多家投标竞争独家议标，不利于多家投标竞争 设计院因图纸质量问题进行多次基础修改，设计院因图纸质量问题进行多次基础修改，影响定标

7、时间影响定标时间复杂地质情况下基础工程需解决的难题 合约商务部汇报第二部分 复杂地质情况下设计、合约、项目协同解决问题方式 中建地产西安公司合约 施工过程面临的问题施工过程面临的问题 1616号楼边线与未拆迁区域边线太近无法进号楼边线与未拆迁区域边线太近无法进行施工行施工 多种桩型同时施工，有先后顺序要求，相多种桩型同时施工，有先后顺序要求，相互影响不利于工期缩短互影响不利于工期缩短 地块周边状况与土方及桩基施工顺序，不地块周边状况与土方及桩基施工顺序，不匹配造成工期矛盾匹配造成工期矛盾复杂地质情况下基础工程需解决的难题 合约商务部汇报中建地产西安公司合约组织召开专家论证会，确定特殊地质情况下

8、组织召开专家论证会，确定特殊地质情况下技术方案合理、成本相对经济、工期相对合技术方案合理、成本相对经济、工期相对合理的桩基方案理的桩基方案根据地质勘察情况大致划分桩基界线，实际根据地质勘察情况大致划分桩基界线，实际边线在施工时按照变更处理边线在施工时按照变更处理组织设计院根据的地质情况划定相对合理的组织设计院根据的地质情况划定相对合理的几个几个SDDCSDDC桩桩长区域桩桩长区域规划设计部应对方式第二部分 复杂地质情况下设计、合约、项目协同解决问题方式 合约商务部汇报开元壹号二期A区车库桩位布置图中建地产西安公司合约 合约商务部汇报中建地产西安公司合约 参加设计组织的方案论证会、计算各种方案参

9、加设计组织的方案论证会、计算各种方案 的成本指标的成本指标 多次到设计院学习图纸未出情况下如何估算多次到设计院学习图纸未出情况下如何估算 各种桩基数量、排布、从而在方案阶段估算各种桩基数量、排布、从而在方案阶段估算 各种桩基方案下的成本指标。为设计提供成各种桩基方案下的成本指标。为设计提供成 本参考依据。目前能估算的桩基有灌注桩、本参考依据。目前能估算的桩基有灌注桩、 CFG CFG桩（素砼桩），桩（素砼桩），DDCDDC桩（扩孔挤密桩）、桩（扩孔挤密桩）、SDDCSDDC（超大直径挤密桩）（超大直径挤密桩）合约招标方法第二部分 复杂地质情况下设计、合约、项目协同解决问题方式 合约商务部汇报中

10、建地产西安公司合约 根据与设计院沟通结果编制模拟清单，组织六家根据与设计院沟通结果编制模拟清单，组织六家 桩基单位参与灌注桩、桩基单位参与灌注桩、DDCDDC桩投标，经三次竞争桩投标，经三次竞争 性报价后，将综合单价谈至市场合理低价水平性报价后，将综合单价谈至市场合理低价水平 招标过程多次与有招标过程多次与有SDDCSDDC桩施工专利单位进行价格桩施工专利单位进行价格 谈判，对独家专利的谈判，对独家专利的SDDCSDDC桩价格与一期、中海招桩价格与一期、中海招标价格对比谈判，使得价格降至最低标价格对比谈判，使得价格降至最低合约招标方法第二部分 复杂地质情况下设计、合约、项目协同解决问题方式 合

11、约商务部汇报中建地产西安公司合约 项目参与设计方案探讨、专家论证会项目参与设计方案探讨、专家论证会 编制各种桩基方案的施工进度表，协助设计编制各种桩基方案的施工进度表，协助设计 确定满足施工周期、施工顺序合理的桩基方确定满足施工周期、施工顺序合理的桩基方 案案 方案确定后按桩基类型确定开挖打桩顺序方案确定后按桩基类型确定开挖打桩顺序 按照开发顺序考虑现场情况与支护设计单位按照开发顺序考虑现场情况与支护设计单位 讨论确定较为经济的支护方案讨论确定较为经济的支护方案开元项目部配合措施第二部分 复杂地质情况下设计、合约、项目协同解决问题方式 合约商务部汇报区区出土方向出土方向 区区区区区区 区区 二

12、期A区土方开挖、外运土中建地产西安公司合约 合约商务部汇报第三部分 总包施工管理中遇到的合约问题及解决方案中建地产西安公司合约 总包因村民土方问题，推翻合同单价重新总包因村民土方问题，推翻合同单价重新 议价议价 因临建临时设施规划不当，一期临建占用因临建临时设施规划不当，一期临建占用二期施工场地，总包不撤除要求我们必须二期施工场地，总包不撤除要求我们必须对合同内包干的临建重新按议价方式做变对合同内包干的临建重新按议价方式做变更。更。 高压线移位时间超出合同约定时间将引起高压线移位时间超出合同约定时间将引起 总包人工、材料索赔总包人工、材料索赔 总承包单位要求甲指乙供材参与滚动取费总承包单位要求

13、甲指乙供材参与滚动取费 钢筋调价计算方式合同约定不利于现场管钢筋调价计算方式合同约定不利于现场管 理，有人为操作空间理，有人为操作空间 总包施工管理中遇到的合约问题 合约商务部汇报第三部分 总包施工管理中遇到的合约问题及解决方案中建地产西安公司合约解决方式 由公司领导组织项目发展部、合约部、总包由公司领导组织项目发展部、合约部、总包共同与村民代表谈判达成一致意见。共同与村民代表谈判达成一致意见。 按照合同约定条款与总包单位总部领导协商，按照合同约定条款与总包单位总部领导协商，不影响二期工期情况下对于搬迁临建给予适当不影响二期工期情况下对于搬迁临建给予适当经济补偿经济补偿 高压线延误工期按照合同

14、约定高压线延误工期按照合同约定6 6个月以内不给个月以内不给予任何费用，超出约定时间的在结算时再商议予任何费用，超出约定时间的在结算时再商议 合约商务部汇报第三部分 总包施工管理中遇到的合约问题及解决方式中建地产西安公司合约解决方式 分析综合单价的费率构成，甲指乙供材仅计分析综合单价的费率构成，甲指乙供材仅计 取合同约定的综合单价中的费率，不再单独取合同约定的综合单价中的费率，不再单独 取费。取费。 一期总包合同内仅明确钢筋的差价计算方一期总包合同内仅明确钢筋的差价计算方 式，未明确当期钢材用量与当期钢材网价的式，未明确当期钢材用量与当期钢材网价的 对应方式。在二期总包招标时合同条款对此对应方

15、式。在二期总包招标时合同条款对此 作出明确约定。作出明确约定。 合约商务部汇报第四部分 总包招标中遇到问题及解决策略中建地产西安公司合约 合同条款中缺乏与现场出现问题对应的条合同条款中缺乏与现场出现问题对应的条款如：示范区结算中，总包以多种文件款如：示范区结算中，总包以多种文件（如发函、深化设计图等）为凭据作为变（如发函、深化设计图等）为凭据作为变更申报经济变更；一期合约中发生其它纠更申报经济变更；一期合约中发生其它纠非问题等非问题等 出图时间延误影响总包的最终确定出图时间延误影响总包的最终确定 总包图纸质量的问题影响定标价格与图纸总包图纸质量的问题影响定标价格与图纸不对应不对应 全部采用系统

16、内单位投标，致使总包单价全部采用系统内单位投标，致使总包单价久谈不下。久谈不下。 以上因素将会影响后期开盘时间，影响年度以上因素将会影响后期开盘时间，影响年度销售任务的完成销售任务的完成 总包招标过程中的合约问题 合约商务部汇报中建地产西安公司合约西安公司解决策略一 策略一策略一 结合一期管理工程中出现的问题，调整二期结合一期管理工程中出现的问题，调整二期 总包招标文件总包招标文件 总包合同约定变更单可以变更，其他形式的总包合同约定变更单可以变更，其他形式的 变更均不作为变更凭证变更均不作为变更凭证第四部分 总包招标中遇到问题及解决方案 合约商务部汇报中建地产西安公司合约西安公司解决策略二 策

17、略二策略二 对应二期总包范围内成本指标及一期各分项对应二期总包范围内成本指标及一期各分项 含量指标编制模拟清单，先行启动招标工作含量指标编制模拟清单，先行启动招标工作 按照二期总包范围内成本限额结合模拟清单按照二期总包范围内成本限额结合模拟清单 编制参考价，招标过程根据参考价与投标单编制参考价，招标过程根据参考价与投标单 位进行商务谈判，位进行商务谈判，第四部分 总包招标中遇到问题及解决策略 合约商务部汇报中建地产西安公司合约西安公司解决策略三 策略三策略三 因系统内单位管理费用及利润率普遍偏高，因系统内单位管理费用及利润率普遍偏高， 组织系统外单位进行报价，以此考量系统内组织系统外单位进行报

18、价，以此考量系统内 单位报价的合理性单位报价的合理性第四部分 总包招标中遇到问题及解决策略 合约商务部汇报中建地产西安公司合约西安公司解决策略四 策略四策略四 具备部分图纸后即启动算量工作，图纸质量具备部分图纸后即启动算量工作，图纸质量 问题由设计部及时组织答疑，待图纸全部完问题由设计部及时组织答疑，待图纸全部完 善后，工程量计算完成，并发至意向单位，善后，工程量计算完成，并发至意向单位， 完成图纸工程量包干总价的报价完成图纸工程量包干总价的报价第四部分 总包招标中遇到问题及解决策略 合约商务部汇报中建地产西安公司合约西安公司解决策略五 策略五策略五 经过最终谈判确定合同包干价款，在合同总经过

19、最终谈判确定合同包干价款，在合同总 价不变情况下由西安公司提供合同工程量清价不变情况下由西安公司提供合同工程量清 单、综合单价、开办费用等，避免合同中出单、综合单价、开办费用等，避免合同中出 现不平衡价款现不平衡价款第四部分 总包招标中遇到问题及解决策略 合约商务部汇报中建地产西安公司合约扩初阶段第五 部分 一期景观工程图纸阶段成本控制思路 在保证景观效果的基础上，选用性价比高的在保证景观效果的基础上，选用性价比高的消防道路做法消防道路做法355355335335285285255255230230综合单综合单价价4.30厚1:3干硬性砂浆水泥3.150厚C15混凝土2.200厚碎石（或3:7

20、灰土）垫层1.素土夯实5.80厚水泥砖4.30厚1:3干硬性砂浆水泥3.150厚C15混凝土2.200厚碎石（或3:7灰土）垫层1.素土夯实5.中细粒式沥青混凝土4.粗粒式沥青混凝土3.乳化沥青透层2.二灰碎石1.素土夯实5.中细粒式沥青混凝土4.粗粒式沥青混凝土3.乳化沥青透层2.二灰碎石1.素土夯实5.80厚水泥砖4.30厚1:3干硬性砂浆水泥3.150厚C15混凝土2.200厚碎石（或3:7灰土）垫层1.素土夯实基层做基层做法法烧结砖烧结砖青砖青砖彩色沥青彩色沥青黑色沥青黑色沥青砼砖砼砖铺装做铺装做法法结论：选用黑色沥青道路结论：选用黑色沥青道路 合约商务部汇报硬景成本建议：1.硬景比例

21、过高，接近40%2.硬质铺装，铺装材料繁多，不同类别和规格的材料达15种，建议硬质铺地不超过3种材料（水景除外）3.尽量减少异形铺装数量及铺贴复杂性4.青石地雕3块，其中南入口的地雕与车行道相接，是条主干道，车辆经常通过可能会损坏，后期维护成本较高。5.铺装面积大，成本高，应考虑减少铺装面积，或进行材料替换中建地产西安公司合约扩初出图第五部 分 一期景观工程图纸阶段成本控制思路 合理的控制软硬景比例合理的控制软硬景比例 合约商务部汇报中建地产西安公司合约扩初出图第五部分 一期景观工程图纸阶段成本控制思路 围墙成本建议：1.设计围墙采用青砖和铁艺间隔形式，单价高，数量多造成总造价较高。建议取消一

22、期和二期之间北围墙，二期施工期间暂用施工围挡，待二期建成一、二期之间采用绿化软隔离不做围墙，东围墙保留沿用原设计风格。控制围墙量及做法控制围墙量及做法 合约商务部汇报中建地产西安公司合约扩初出图第五部 分 一期景观工程图纸阶段成本控制思路 管理乔木和大灌占总成本比例管理乔木和大灌占总成本比例 软景成本建议：1.目前的乔木+大灌（2m以上）占总苗木造价65.5%，灌木占29%，地被占5.5%，其中大乔+中乔（5m以上）占总苗木造价53%。2.理想比例为：乔木+大灌（2m以上）占总苗木造价70%-80%，其中大乔+中乔（5m以上）占总苗木造价55-65%3.削减整体苗木数量，建议使用景点大树，提高景观效果，建议使用的景点大树有：桂花 、银杏（丛生）、皂荚、海棠（ 大丛生）、朴树 4.银杏总共38株，30， 需降规格，并调整数量，两个列阵的规