房地产集团设计管理操作手册

1、房地产集团设计管理操作手册一、设计过程管理操作手册1、概念性规划方案设计管理:主要，作中心各职能部门的王要，作中心派驻人员主管副总研发部总工办规划部规划方案 招标和设 计过程管 理设计单位考察参加参加参加的设计任务书、招标文件编制叱设计任务书评审审核参加参加协助编制项目设计指导书审核参加参加叱设计过程评审参加参加协助注：根据概念设计图纸深度要求（见附件1）、概念设计图纸目录（见附件2）及收集的项目资料，编制设计任务书、招标文件的技术要求部分。注：具体要求见附件 3。2、规划方案管理:主要，作中心各职能部门的王要，作中心派驻人员主管副总研发部总工办规划部设计过程管理设计任务书的编制叱设计任务书评

2、审审核参加参加协助设计过程评审参加参加协助注：根据设计标准、设计任务书标准（含图纸目录）、设计深度要求编制设计任务书，详见附件4。3、扩初管理:主要，作中心各职能部门的主要，作中心派驻人员主管副总研发部总工办规划部方案扩初 设计过程 管理设计任务书的编制叱设计任务书评审审核参加参加协助设计过程评审参加参加协助注：根据扩初设计深度要求（见附件5）、图纸目录（附件6）及相关部门的要求，编制设计任务书。4、施工图设计管理:主要，作中心各职能部门的主要工作中心派驻人员主管副总研发部总工办规划部施工图设 计过程管 理设计任务书的编制的设计任务书评审审核参加的参加设计过程评审审核参加的参加选型定板参加参加

3、参加协助图纸会审审核参加注：负责编制设计任务书（详见附件7）。5、施工过程管理:主要，作中心各职能部门的主要，作中心派驻人员主管副总研发部总工办规划部施工过程管理施工过程技术指导参加参加设计变更管理审核参加验收管理协助参加6、景观设计管理:主要，作中心各职能部门的主要，作中心派驻人员主管副总研发部总工办规划部景观设计设计任务书的编制的设计任务书评审审核参加参加的景观方案评审参加参加协助景观初步设计评审审核参加参加的景观施工图评审审核参加参加的参加选定定板参加参加参加协助施工过程技术指导参加参加参加参加景观设计艾更参加参加参加参加景观验收参加参加参加参加7、精装修房设计管理:主要，作中心各职能部

4、门的主要工作中心派驻人员主管副总研发部总工办规划部精装修房设计管理设计任务书的编制的设计任务书的评审审核参加参加的方某设计评审参加参加协助参加施工图设计评审审核参加的参加参加选型定板的参加参加参加协助施工图会审审核参加的参加协助施工过程技术指导协助的参加设计艾更审核协助验收参加参加参加协助8、售楼处、样板房房设计管理:主要，作中心各职能部门的主要，作中心派驻人员主管副总研发部总工办规划部售楼处、样板房设计管理设计任务书的编制卜六概念设计评审审核参加参加方某设计评审参加参加协助参加施工图设计评审是参加的参加参加材料选型定板参加参加参加协助施工图会审审核参加的参加协助施工过程技术指导协助的参加设计

5、艾更审核协助验收参加参加参加协助二、总工办管理操作手册（ 1） 总工办管理制度（ 2） 一般规定（ 3） 本管理制度所缺制度均参照设计管理中心有关制度执行。（ 4） 如果本管理制度与设计管理中心有关制度相矛盾，以设计管理中心制度为准。（ 5） 对外接口（ 6） 总工办直接上级为副总经理。（ 7） 总工办在设计管理条线上是分公司设计管理部的主管部门之一。（ 8） 总工办所有对外联络均需要通过总工程师或者由总工程师指定专人负责。（ 9） 收发文管理规定（ 10） 总 则（ 11） 制 定目的（ 12） 为 实现对与本部门技术管理活动相关的文字资料进入设计管理中心的制度化、程序化、规范化管理，特制定

6、本规定。（ 13） 使 用范围（ 14） 适 用于本部门收发文全过程。（ 15） 责 任主体（ 16） 本 部门的对外收发文接口为总工程师。（ 17） 收 发文规定（ 18） 总 工办所有自部门外收到的书面文件，均需记录收到时间、发送单位，填写收文登记表，详见房地产业集团收文管理规定（ *FDC-SW-2014） 。 具体项目的收文纪录和收文保管由分管项目的主任工程师负责，当项目结束后送设计管理中心归档；不是针对具体项目的收文纪录由总工程师负责，并送设计管理中心归档。（ 19） 总 工办所有向部门外发出的书面文件，均需记录发出时间、接收单位，填写发文登记表，详见房地产业集团发文管理规定（ *F

7、DC-FW-2014） 。 具体项目的发文纪录和发文备份由分管项目的主任工程师负责，当项目结束后送设计管理中心归档；不是针对具体项目的发文纪录由总工程师负责，并送设计管理中心归档。（ 20） 分 公司设计管理部向总工办报的送审文件由总工程师签收，同时总工程师应制订审查计划时间，并交负责审核的主任工程师和分公司设计管理部。（ 21） 总 工办对分公司设计管理部发出的技术审核意见和工作检查意见等，应首先有明确的定性结论，然后就具体问题提出建议和整改要求，同时还应明确计划完成整改的时间。（ 22） 分 公司设计管理部如果未能按计划完成全部整改，应及时向总工办给出书面的未完成原因，否则给予一定处罚。总

8、工办应根据具体情况重新发出整改要求和制订计划完成整改的时间。（ 23） 技 术审核制度（ 24） 总 则（ 25） 制 定目的（ 26） 明 确总工办和分公司设计管理部在技术文件内审工作中的分工，便于总工办开展工作，指导、检查、监督设计施工在满足国家强条强标和有关规范、规程、规定、地方标准以及* 企业标准的前提下，保证建筑产品功能合理、建设施工过程可行和建设安装成本最优。为此目的特制定本制度。（ 27） 适 用范围（ 28） 房 地产业集团公司所有开发项目的规划方案、建筑方案、初步设计、施工图设计、地质详细勘查报告、疑难和重大施工方案以及重大技术变更与重大质量事故等的审核把关。（ 29） 技

9、术审核规定（ 30） 在 技术文件审核中，总工程师起到组织内审的作用，具体工作有签收技术文件、制定审核计划、审定总工办内审结论；专业主任工程师执行具体的技术文件内审工作；分公司设计管理部主要起到对外联络的作用，具体工作有对外签收技术文件、向总工办提出技术文件审核、向有关单位下发总工办内审意见并督促执行、对某些类别的设计文件进行初步审查工作以及其他岗位职责内的工作。（ 31） 分 公司设计管理部报总工办审核的技术文件应确保完整有效，否则应责成有关委托单位（设计单位、地质勘察单位、施工单位等）重新报技术文件。（ 32） 专 业主任工程师给出的审核结果应有明确的定性结论，表述问题应准确无误， 给出问

10、题解决方案的同时应列出所依据的有关规范、规程或者标准具体条文，对需要解决的问题应有明确的整改要求与期限。（ 33） 专 业主任工程师所做的初步设计和施工图审核工作时间，多层住宅一天一栋，高层住宅（ 少于18 层 ） 两天一栋，高层住宅（不少于18 层）三天一栋，扩初在以上时间标准基础上减半，别墅、 特别复杂的住宅、公建以及其他技术审核时间由总工程师确定。上述时间中重复利用的建筑的审核时间不应计算。（ 34） 专 业人员在岗情况下，分公司设计管理部应负责有关专业施工图初审工作，初审通过后将结果报总工办进行审核工作。（ 35） 下 发内审意见给提供技术文件的委托单位后，分公司设计管理部应及时跟踪内

11、审意见落实情况，并在内审意见要求的整改期限内将落实情况报总工办， 否则给予一定处罚。专业主任工程师负责跟踪整改情况，并在完成整改后及时向总工程师汇报。（ 36） 对 于工程建设过程中遇到的紧急重大技术问题，在分公司设计管理部提出后， 总工办有关专业主任工程师应及时与总工程师进行沟通，根据问题性质和涉及面也可直接与分管设计管理中心的副总经理取得联系，共同商量后当日予以回复，书面回复最迟不应推迟到第三天。（ 37） 工 作检查制度（ 38） 总 则（ 39） 制 定目的（ 40） 为 贯彻 * 地产（行）202014 第 49 号文的精神，结合本部门实际情况，加强对分公司设计管理部工作检查、监督和

12、指导，及时发现问题解决问题，提高分公司设计管理部技术水平。为此特制订本制度。（ 41） 适 用范围（ 42） 总 工办对所有分公司设计管理部的工作检查的全过程。（ 43） 工 作检查规定（ 44） 总 工办的工作检查工作在时间上采用定期和不定期相结合的方式。具体时间由总工程师向上级领导请示后确定。（ 45） 总 工办的工作检查工作在形式上，可以采用现场检查、电话会议、视频会议等形式。（ 46） 工 作检查中，分公司设计管理部需要进行近期工作的总结报告，着重于目前设计管理工作中存在的问题。（ 47） 现 场工作检查中，总工办检查人员除听取分公司设计管理部的汇报外， 还应与分公司前期部、工程部和成

13、本部等相关部门取得联系和沟通，对分公司设计管理部工作中存在问题全面综合考察，并给出解决意见，在经总工程师审 批后，由分公司设计管理部执行。(48)对分公司进行的工作检查，检查人员需要出具会议纪要。具体要求见 *地产(行)202014第49号文。(49)总工办检查人员给出的解决意见应包含问题的表述和定性、解决方案和整改期限三项内容。(50)分公司现场突发较为紧急的重大事故处理技术把关，应按照技术审核制度中的紧急重大技术问题处理制度执行。(51)分公司汇报的重大疑难技术问题的处理，应按照重大事项请示汇报管 理制度和技术审核制度中有关条款执行。(52)分公司设计管理部执行检查意见后，应及时跟踪意见落

14、实情况，并在 规定期限内将落实情况报总工办；专业主任工程师负责跟踪整改情况，并在完成 整改后及时向总工程师汇报。(53)技术文件内审流程(54)技术文件内审流程，主要由三个部分组成：分公司设计管理部初步审 查、总工办内审和跟踪执行内审意见， 如流程1所示。这三个部分分别由下文的 1.1、1.2和1.3节详述。图1技术文件审查流程(55)分公司设计管理部初步审查(56)初步审查由分公司设计管理部完成，具体过程见流程2。(57)初步审查主要要求送审文件完整有效，并且符合建设部建质200384 号文的设计深度要求以及*房总公司的有关规定。(58)初步审查应有明确的审查结论，根据审查结论，分公司设计管

15、理部可 以确定是否报集团总工办进行内审。 如果没有上报内审，应由分公司设计管理部 经理或者分公司分管设计的副总经理批准，并在初步审查意见上签署意见。(59)对于*、*和*分公司设计管理部，每个月月末都应将已进行过 的初步审查意见汇总上报给设计管理中心备案，其中包括审查通过的和未通过的 以及上报给集团总工办进行内审的和未上报内审的。勘察设计单位提交工作成果十独立项目公司或城市公 司设计管理部初步审查结束< J图2独立城市(独立项目)公司或城市公司设计管理部初步审查流程(60)总工办内审(61)总工办内审流程包括四个主要过程：签收送审文件、制定内审计划、 按计划进行内审和审定审查结果，如流程

16、 3所示。(62)分公司设计管理部报送审文件时应同时填写内部审查文件签收单 (*FS-ZGB-B001),其中送审人一栏应由分公司设计管理部经理或者分公司分管 设计的副总经理签字。分公司设计管理部在送审文件的同时，应有初步审查意见, 并且初步审查意见上应有分公司设计管理部经理或者分公司分管设计的副总经 理签字。(63)总工程师签收送审文件时，应就送审文件是否满足报总工办内审要 求，首先明确是否同意签收送审文件， 如果不同意签收，则要求分公司重新报送 审文件；如果同意签收应制定内审计划，并在内部审查文件签收单的签收意 见中予以体现。另外，同意签收时还应分专业给出内审编号。结束/图3总工办内审流程

17、(64)编号格式为“年份 项目所在地专业简称卜编号1-编号2”，其中年 份取两位数；专业简称为：“建”代表建筑专业，“结”代表结构专业，“人”代 表人防工程，“水”代表给排水专业，“暖”代表暖通专业，“消”代表消防工程， “节”代表节能工程，“电”代表电气专业，“弱”代表弱电专业，“景”代表景观专业；编号1是总工办对本项目本专业所有内审意见的顺序编号， 编号2是针 对本次送审文件内审的次数。 比如“2014XX修$-003-2 ”表示2014年XX分公司 项目结构专业第003号送审文件第2次内审意见。编号2为1的时候，也可以不写，因此“ 2014XX修用-003-1 ”也可以写成“ 2014X

18、X将司-003 ”。(65)总工程师签收后，签收单应交分公司备案。(66)专业主任工程师审查技术文件后，应将审查结果写在内部审查意见 (*FS-ZGB-G00。上，首先应给出定性的结论，然后列出意见和建议，最后落 款为设计管理中心总工办以及时间。内部审查意见上的内审编号由内部审 查文件签收单确定。(67)总工程师应对专业主任工程师审查结果进行审定工作， 如果认为审查 质量不过关和深度不够，应要求专业主任工程师重新审查。如果重新制定了内审 计划，应书面通知分公司设计管理部。(68)分公司收到内部审查意见后，应由设计管理部经理或者分管设计 的副总签收，然后将内部审查意见首页传真回总工办备案。(69

19、)跟踪内审意见执行情况(70)跟踪内审意见执行情况流程主要由分公司设计管理部执行，主要包括向勘查设计单位单位发送内审意见、按照计划索要回复意见和确定内审意见执行 情况三个过程，如流程4所示。图4跟踪内审意见执行情况流程(71)现场重大问题处理流程(72)现场重大问题处理分为两类，第一类由分公司设计管理部主持进行整 改，总工办应出具整改意见，由分公司设计管理部来执行；第二类由其他部门主 持进行整改，总工办应予以指导。对于第二类问题的处理，总工办应服从其他条 线工作流程。这里给出第一类问题处理流程。这类流程包括总工办人员听取分公司有关人员汇报和检查现场情况、总工办人员与工程和成本等其他部门协商、总

20、 工办人员提出整改方案、总工办人员向总工程师或者集团设计副总等上级领导请 示、分公司执行整改计划以及跟踪执行情况等 6个主要过程，如流程5所示。Y图5现场重大问题处理流程(73)总工办人员提出整改意见时，应按照检查整改通知（*FS-ZGB-G002格式填写，其中编号的格式为“年份项目所在地整卜编号1- 编号2” ，其中年份取两位数；编号1 是总工办对本项目所有整改通知的顺序编号，编号2是针对本次现场重大问题的处理次数。比如“ 2014XX整-003-2 ” 表示2014年XX分公司项目第003号现场重大问题第2次处理意见。编号2为1 的时候，也可以不写，因此“2014XX整-003-1 ”也可

21、以写成“2014XX整-003 ”。（ 74） 整 改意见由总工程师审核，并由集团设计副总审定通过后，检查整改通知应交分公司设计管理部或者分公司设计副总签收。签收后，检查整改通知首页原件或者传真件应交总工办归档。（ 75） 如 果分公司设计管理部没有按照计划完成整改，应在 检查整改通知单上注明原因，并报总工办进一步处理意见。（ 76） 到 分公司工作检查流程（ 77） 总 工办人员到分公司工作检查的流程，如流程 6 所示。 总工办人员检查之后应形成书面的检查通报，填写在检查情况通报（*FS-ZGB-G003）上，由分公司设计管理部经理或者分管设计的副总签字后，送总工程师和报集团设计副总、总经理

22、。（ 78） 检查情况通报中的通报编号格式为： “年份 项目所在地 检 - 编号” ， 其中年份取两位数；编号是总工办对本项目所有检查情况通知的顺序编号。比如“2014XX检-003 ”表示2014年对XX分公司设计管理部第003号工作检查 情况的通报。（ 79） 总 工办行文格式和工作表格（ 80） *FS-ZGB-B001内部审查文件签收单（ 81） *FS-ZGB-B002会议签到表（ 82） *FS-ZGB-G001内部审查意见（ 83） *FS-ZGB-G00端查整改通知（ 84） *FS-ZGB-G00湍查情况通报（ 85） *FS-ZGB-G00必议纪要（ 86） 绩 效考核制度

23、（ 87） 总 工办绩效考核制度参照集团绩效考核管理规定（*JT-KH-202014）执行。（ 88） 在 设计管理条线上，总工办对分公司设计管理部考核。在总工办与分公司设计管理部接口的每一个环节上，专业主任工程师对分公司设计管理部任务完成情况进行打分，最后按周、月、年的期限汇总为周、月、年考核成绩，由总 工程师报设计管理中心领导审定后送中心和分公司分别备案，供行政考核参考。(89)总工程师对专业主任工程师的设计管理工作进行打分， 最后按周、月、 年的期限汇总为周、月、年考核成绩，并报设计管理中心领导审定后送中心和分 公司分别备案，供行政考核参考。图6到城市(独立项目)公司工作检查流程(90)

24、重大事项请示汇报管理制度(91)总工办重大事项请示汇报管理制度参照集团请示汇报管理制度(*FDC-QS-2014 执行。(92)凡涉及到具体项目修改变更的事项，一律要有书面资料，并有请示和 汇报双方的签字。(93)如果由于特殊原因，采用口头或者电话形式请示汇报的， 事后必须要 补书面资料，并有双方签字。(94)总工办技术管理操作手册（ 95） 技 术文件内审（ 96） 技 术文件内审主要由三个部分组成：分公司设计管理部初步审查、总工办内审和跟踪执行内审意见（ 97） 分 公司设计管理部初步审查（ 98） 初 步审查由分公司设计管理部完成。（ 99） 初 步审查的主要要求是（ 100） （ 1）

25、送审技术文件完整有效，满足有关合同的要求，比如要求完成的时间、份数和深度等。（ 101） （ 2）满足建设部建质200384 号文的设计深度要求。（ 102） （ 3）满足建设地点有关政府职能部门的要求。（ 103） （ 4）符合* 房总公司的有关规定。（ 104） 如果不能通过初步审查，分公司设计管理部应将技术文件退回给勘查设计单位重新设计。（ 105） 分公司设计管理部初步审查通过分为两种情况，一种是完全符合要求， 另一种是基本上符合要求，但是还包含有一些非原则性问题，可以在不对产品质量和成本产生重大影响的情况下进行修改。初步审查通过后，分公司设计管理部即可报集团总工办进行内审。除了这两种

26、情况，都不应通过初步审查。（ 106） 分公司设计管理部完成初步审查后，应有结论性意见。其中， 首先应有定性结论，即送审文件是否满足初步审查要求。如果不满足初步审查要求，应说明原因；如果满足初步审查要求，还应指出审查过程中发现的问题以及需要注意的问题。（ 107） 不管是否通过初步审查，分公司设计管理部都应保留审查意见，并注明审查日期和审查人，以备日后检查。（ 108） 根据审查结论，分公司设计管理部可以确定是否报集团总工办进行内审。（ 109） 对于 * 、 * 和 * 分公司设计管理部，每个月月末都应将已进行过的初步审查意见汇总上报给设计管理中心备案，其中包括审查通过的和未通过的以及上报给

27、集团总工办进行内审的和未上报内审的。（ 110） 初步审查的时间不应过长，特别是需要由总工办进行内审的应及时上报（ 111） 总工办内审（ 112） 总工办内审由分公司设计管理部报送审文件、总工办内审和总工办下发审查意见这三个大的方面组成。（ 113） 分公司设计管理部报送审文件时应确保技术文件的完整和有效性， 必要的情况下分公司设计管理部应另外附文详细描述问题和现场情况，不能因为是在现场看起来很明确的事情而没有详细准备材料，这不仅不方便总工办的工作， 也对日后复查工作带来麻烦。另外报送审文件时还应同时附上初步审查意见，指明需要解决的问题和值得注意的问题。（ 114） 总工办内审又分成签收送审

28、文件、制定审查计划、进行内审和审定内审意见这几个部分。签收送审文件由总工程师完成，如果送审文件不完整或者无效、对问题描述含糊，总工程师都应拒绝签收，并要求分公司重新上报。如果同意签收，总工程师应同时制定内审计划，给出内审编号，安排有关工程师进行审查。（ 115） 编号格式为“年份 项目所在地 专业简称 - 编号 1-编号2”，其中年份取两位数；专业简称为： “建”代表建筑专业， “结”代表结构专业， “人”代表人防工程， “水”代表给排水专业， “暖”代表暖通专业， “消”代表消防工程， “节”代表节能工程， “电”代表电气专业， “弱”代表弱电专业， “景”代表景观专业；编号1 是总工办对本

29、项目本专业所有内审意见的顺序编号，编号2是针对本次送审文件内审的次数。比如“2014XX修司-003-2 ”表示2014年XX分公司项目结构专业第003 号送审文件第2 次内审意见。编号 2 为 1 的时候， 也可以不写，因此“ 2014XX修$-003-1 ”也可以写成“ 2014XX修$-003 ”。（ 116） 分公司设计管理部应备份一份总工程师制定的内审计划，并在指定的期限内向总工办索要审查意见。（ 117） 专业主任工程师审查技术文件，应以满足有关规范、规程和技术标准为基础，以优化成本为目的，在节省材料和优化施工工艺、缩短施工工期上取得相对较优的平衡点。审查结束后，审查意见首先应给出

30、定性的结论，然后列出意见和建议。（ 118） 总工程师应对专业主任工程师审查结果进行审定工作，如果认为审查质量不过关和深度不够，应要求专业主任工程师重新审查。（ 119） 分公司设计管理部在收到总工办的内审意见后，应认真阅读，如果有异议应及时向总工办反馈。（ 120） 跟踪内审意见执行情况（ 121） 跟踪内审意见执行情况流程主要由分公司设计管理部执行。在向勘查设计单位单位发送内审意见的同时应明确提出要求回复的时间，并在约定的时间内及时向勘查设计单位索要回复意见。如果不能按照计划回复，分公司设计管理部应查明原因，予以备案，并向分公司经理层汇报，如果经过总工办内审，也同时向总工办汇报，同时请示下

31、一步的工作，不得私自不了了之。（ 122） 现场重大问题处理（ 123） 总工办参与的现场重大问题处理分为两类，第一类由分公司设计管理部主持进行整改，总工办应出具整改意见，由分公司设计管理部来执行；第二类由其它部门主持进行整改，总工办应予以指导。对于第二类问题的处理，总工办应服从其它条线工作流程。这里主要说明第一类问题的处理。（ 124） 这类问题的处理主意包括了解情况、提出整改方案和执行整改方案三个大的方面。（ 125） 总工办人员在了解现场情况时，应注意做好记录，包括文字、图片以及实物的情况，以便审查和复查。总工办人员在提出整改意见之前还应注意了解当地实际情况，以使整改方案具有可行性。（

32、126） 整改意见编号的格式为 “年份 项目所在地 整 - 编号1- 编号2”，其中年份取两位数；编号1 是总工办对本项目所有整改通知的顺序编号，编号2是针对本次现场重大问题的处理次数。比如“ 2014XX摩卜003-2 ”表示2014年 XX分公司项目第003号现场重大问题第2次处理意见。编号2为1的时候，也 可以不写，因此“ 2014XX摩卜003-1 ”也可以写成“ 2014XX整-003 ”。（ 127） 总工办人员提出整改方案时，应以满足有关规范、规程和技术标准为基础，以优化成本为目的，以保证工期为优先考虑的条件，同时在节省材料和优化施工工艺上取得相对较优的平衡点。在现场提出的整改初

33、步方案应不止一套，在与其它条线协商后最终确定一套方案。（ 128） 分公司设计管理部在收到整改方案时应仔细阅读，如果有异议应及时与总工办有关人员沟通解决。（ 129） 到分公司的工作检查（ 130） 到分公司的工作检查主要分为了解情况、解决问题和汇报情况这三个部分。其中解决问题部分和现场重大问题处理是一致的。131）到分公司的工作检查了解情况时不仅仅只限于分公司设计管理部现在面临的问题，还包括分公司设计管理部以往在设计管理方面的所有工作情况，以便在汇报中全面中肯地评价设计管理部的工作。（ 132） 总工办对分公司设计管理部的检查，主要是以往内审文件执行情况和重大问题的处理。对于* 、 * 和

34、* 分公司设计管理部，还应对已进行过的初步审查意见但未上报总工办的内审意见进行复查。（ 133） 检查情况汇报应包含以往内审文件执行情况、初步审查的问题（ * 、 * 和 * 分公司设计管理部）和对分公司设计管理部工作的评价三个部分。（ 134） 检查情况编号格式为： “年份 项目所在地 检 - 编号” ， 其中年份取两位数；编号是总 工办对 本 项目所 有 检查情况通知的 顺序编号。比如“2014XX才-003 ”表示2014年对XX分公司设计管理部第003号工作检查情况 的通报。三、产品研发管理操作手册1. 产品研发部管理制度1.1 一 般规定（ 1）本管理制度所缺制度均参照设计管理中心有

35、关制度执行。（ 2）如果本管理制度与设计管理中心有关制度相矛盾，以设计管理中心制度为准。1.2 对 外接口（ 1） 研发部经理直接上级为副总经理。（ 2） 研发部所有对外联络均需要通过设计副总经理或者由设计副总经理指定专人负责。1.3 研 发流程管理（ 1） 产品研发部流程包括五个主要过程：收集资料 （包括新技术新材料新工艺以及公司的产品设计等）、按计划对资料进行整理和研究、形成工作成果、对工作成果进行评审、评审通过后发放各城市（独立项目）公司进行推广，如流程图 1 所示。（ 2） 到分公司工作检查，主要监督和检查产品标准的执行情况，和负责组织、 协调产品设计的经验交流、培训工作。研发部人员到

36、分公司工作检查的流程，如流程 2 所示。（ 3） 研发部人员检查之后应形成书面的检查通报，填写在 检查情况通报（*FS-YFB-G003）上，由分公司设计管理部经理或者分管设计的副总签字后，报集团设计副总、总经理。检查情况通报中的通报编号格式为： “年份 项目所在地 检 - 编号” ， 其中年份取两位数；编号是研发部对本项目所有检查情况通知的顺序编号。比如“2014XX检-003 ”表示2014年对XX分公司设计管理部第 003 号工作检查情况的通报。Y（发布和推广j图1产品研发部的基本工作流程结束图2到城市(独立项目)公司工作检查流程1.4 绩效考核制度(1)研发部绩效考核制度参照集团绩效考

37、核管理规定(*JT-KH-202014)执行。(2)设计副总对研发部经理的设计研发和管理工作进行打分，最后按周、 月、年的期限汇总为周、月、年考核成绩，报设计管理中心领导审定后送中心和 分公司分别备案，供行政考核参考。(3)部门经理对主任工程师的设计研发工作进行打分，最后按周、月、年的期限汇总为周、月、年考核成绩，并报设计管理中心领导审定后送中心和分公 司分别备案，供行政考核参考。1.5 重大事项请示汇报管理制度(1)研发部重大事项请示汇报管理制度参照集团请示汇报管理制度 (*FDC-QS-2014 执行。(2)凡涉及到具体项目修改变更的事项， 一律要有书面资料，并有请示和 汇报双方的签字。(

38、3)如果由于特殊原因，采用口头或者电话形式请示汇报的， 事后必须要补书面资料，并有双方签字。2. 产品研发部研发操作手册2.1 跟 踪项目流程执行情况1) 投资分析阶段：地块周边楼盘资料、产品分析、技术经济指标分析、项目可行性报告。2) 设计前期阶段：概念设计方案研究、产品分析和建议。3) 实施方案设计阶段：组织完善、优化和升级产品设计，参与产品设计评审。4) 施工图设计阶段：指导、监督和检查产品标准执行情况。5) 项目实施完成阶段：总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题；负责组织、协调产品设计的经验交流、培训工作。2.2 具 体工作描述1) 建立信息数据库:对信息方面的统计与研究，与房地产专业

39、相关的各方面的数据指标进行收集分析汇总。2) 新技术新材料新工艺及各种产品的研究:新技术新材料新工艺及各种产品的研究是企业取得胜利且引领行业的核心。材料、 技术和工艺的研究包括对新材料的关注和使用，也要对常用的材料进行深入研究，掌握它的特性然后进行适当创新，把研究后的结果文字化供各个城市(独立项目)公司使用。产品的研究需要分档次分地区对产品户型、立面、材料配置、住宅性能、防水、 节能、 门窗、 幕墙、 栏杆、 涂料等各方面系统化研究，然后各个区域城市(独立项目)公司可以根据自己产品特点从产品库中找出自己需要的东西。产品、材料、技术、工艺等的深入研究不是一味的求新求异，而是阶段性的对常规的东西进

40、行细致归类，总结共性、特点，能分地区分环境的使用。2.3 成 果标准1） 技术性应满足国家、行业等标准要求：须遵守国家和地方有关住宅建设与发展的方针、政策，严格执行国家有关住宅和住宅小区的建设标准、技术规范。符合总规、控规资料及规划设计条件要求。2） 符合集团制定的不同阶段的成果标准要求：（ 1）方案设计阶段（详设计成果标准）；（ 2）初步设计阶段（详设计成果标准）；（ 3）施工图设计阶段（详设计成果标准）。3） 符合 * 产品品牌建设的要求。4） 与企业发展战略相一致性，在企业发展战略的框架下进行项目的市场定位， 体现企业的竞争优势，发挥企业的核心竞争力，使得企业的产品具有延续性和创新性，构

41、建企业品牌和产品品牌。5） 经济性。一方面应具有较高的性价比；另一方面，要在项目成本的基础上，做到效益最大化。6） 适应性。包含以下几层含义：一与当地的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应，二是和市场调查分析确定的项目定位与产品定位相匹配，三是与当地的人文特色、生活习惯相适应。7） 先进性。引领时尚、技术领先，必须在产品设计理念、思路上在市场上获得领先地位，这是占有市场制高点的基础。四、 * 住宅常见质量问题汇总总则： 针对 * 现有工程中一些常见问题作一总结，以引起重视并方便分公司确定审查图纸之审查要点，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高设计施工质量，减少不必要的损失，提高* 住宅

42、品质。、总平面设计8) 一、标高：9) 1道路标高坡向与雨水进水口位置不符10) 道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找坡(0.5-1 %)，并在施工时多加注意。11) 2园路井盖高低不平和有缺损12) 园路、鲁井要统一标高，使园路和鲁井混凝土同时浇筑。13) 二、流线设计：14) 住宅出入口未设置人车分流专用通道，造成交通安全隐患；当住户 大堂与流量大的商业服务空间临近时，问题尤其突出。15) 三、间距：16) 建筑平面锯齿错位过大影响采光。17) 搭建的售楼处与住宅间距太近影响采光。18) 四、绿化 :19) 1. 种植树种过高影响采光。20) 2. 前期环境部分设计时应考虑设计灌溉点，绿

43、化设计选用的某些植物生长期短，物业为便于管理往往进行普遍更换。21) 五、物业管理、垃圾收放点等附属用房设置:22) 未设置管理用房或太隐蔽。23) 总图中未考虑垃圾收放点、垃圾中转站的设置；垃圾站附近应考虑上下水，以便清理。24) 箱式变电在总图中要综合考虑，不要影响景观。25) 六、摩托车、自行车存放：26) 1总图中未考虑摩托车、自行车存放。27) 2出于安全问题, 停自行车处不能设在地下车库，应单独考虑。28) 摩托车、自行车存放数量未针对居住对象统筹考虑，中低档次小区摩托车、自行车车库(棚)面积太小不够使用。29) 七、儿童游戏场：30) 儿童游戏场设计时未考虑不安全因素：31) 儿

44、童游戏场内的城堡及周边有坚硬的石头，小孩容易受伤。32) 秋千设置不合理，没有考虑活动空间，儿童容易撞到硬物。33) 八、道路：34) 小区内道路设计要一次到位，后加时易引起客户纠纷；35) 园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出。36) 园区内的道路应设马路牙，否则草坪高于路面时，雨天泥水易流到 马路。37) 4.混凝土割缝不及时，造成道路裂缝一一应根据温度、气候变化及时调整割缝时间。38) 5.停车位下沉一一应加强现场管理，开槽埋管后按规范要求进行，分层夯实；39) 小区园路出现横向裂缝一一园路施工应每隔4 6m留伸缩缝。40) 道路混凝土半角偶出现裂缝；鲁井周边混凝土出现裂缝一一应加设防裂钢

45、筋和角偶钢筋。41) 混凝土路面起砂、剥落一一混凝土抹面时应严禁在混凝土表面洒水或撒水泥；对已出现的裂缝可采用1： 2 水泥砂浆修补。42) 9机动车道上的排水沟沟盖板未选用带胶边的铸铁产品而采用的水泥盖板, 汽车开过后噪音大, 并且易碎裂。43) 九、总平面设计其它问题：44) 化粪池、下水道位置距建筑主体太近，维修开挖时导致建筑沉降，维护成本高，设计时应考虑足够的间距；45) 部分管线埋深过浅。、单元户型设计46) 一、厨房：47) 厨房未设排烟道：厨房油烟直接排入采光井或生活阳台，空气的作用造成油烟乱串，使洗衣机及晾晒的衣物受到污染，且油烟从窗户进入室内, 影响居住环境。 48) 设有洗

46、衣机位的厨房未设地漏，无法排水。 49) 厨房详图的布置未重点核对，厨柜、吊柜、洗菜池、炉灶、抽油烟机、排烟道、冰箱、地漏等的位置布置不合理，橱柜布置未遵循洗、切、炒的流线且与电气、给排水、煤气专业的图纸不一致。50) 厨房电器插座位置设计不当，且未考虑微波炉、消毒柜的位置。51) 北方地区部分厨房未设采暖或散热片位置不当或散热片位置与电器插座位置相矛盾，影响使用。52) 烟道产品不过关, 住户间互相串味；部分项目烟道为单风道设计，烟道本身尺寸过小，而止逆阀深入井道尺寸过大，排烟净空很小，造成排烟不畅；烟道的倒烟现象，应从烟道种类(单烟道、双烟道)、烟道止逆阀的选择、烟道尺寸给予考虑。53)

47、煤气等管线设计不合理；中高档项目未设计管道井。54) 二、卫生间：55) 1. 卫生间漏水：56) 排水设计时将给水管明设在浴缸底部，浴缸周边硅胶脱落或浴缸堵塞会导致浴缸底部积水造成水管严重锈蚀、沙眼引起渗漏。57) 卫生间坡度不合理，且有反坡；地漏位置靠近门口离浴缸、或淋浴过远，造成积水。58) 浴缸下面未做防水层。59) 个别项目下沉式卫生间埋地给水管管材质量有问题，严重锈蚀、沙眼引起渗漏；下沉式增大检查漏水的难度，增加维修工作量，最好不采用下沉式卫生间设计；如采用，则给水管管材应采用新型管材。60) 下沉式卫生间楼地面混凝土未采用抗渗混凝土。61) 卫生间管道穿楼板的接口周围未用聚合物砂

48、浆填实；防水膜不密实，有人为损伤现象，防水层面未作砂浆保护层；泛水处不够高，防水施工工艺操作不当；坡度不合理积水、原防水层开裂、粘接度低起层、面层施工时有损坏防水层的痕迹，造成楼板、墙角、边渗漏水严重。62) 2.大户型卫生间设计面积过小，设施与户型档次不匹配且未考虑管井设计。63) 3.北方地区暗厕未考虑通风道或通风道设计不合理，影响使用。64) 4.座厕正下方是大梁，导致无法居中安装，整改需消耗大量人工。65) 5.热水器设置在浴缸侧面中间，影响使用。66) 6.热水器管道未保温：部分热水管过长，有的热水管从吊顶中铺设未作任何保温处理，每次使用即使将温度调到最高，仍需很长时间才有热水。67

49、) 复式顶层卫生间位于卧室上方，排水设计为下排，不符合规范。68) 洗手台台面黑白根大理石的质地太差，断裂现象普遍。69) 马桶安装不合理, 国家规范要求：预留的大便器排水管，出楼地面的甩口不得低于10mm大便器自身排水管与预留排水管的口应紧密结合允许误 差5mm部分项目实地检查偏差6cm,马桶配件差，马桶配件需全部更换，费工 费时，损失极大。70) 10. 地漏反臭：卫生间、 厨房的排水装置中地漏的排水管未设存水弯，防臭效果不好。71) 11. 洗衣机未设专用排水地漏；布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。72) 12.卫生间吊顶高度设计不合理，吊顶后窗户不能开启。73) 13.

50、管线设计不合理，影响放置浴盆、淋浴房。74) 14.卫生间毛巾杆、电器插座位置设计不合理或偏少，影响使用；75) 15.下沉式卫生间水平溢流管未接至排水立管，造成溢流管流出的珍珠岩水污染外墙面；76) 16.北方地区部分卫生间散热片位置不当或散热片位置与电器插座位置相矛盾，影响使用；77) 17. PVC 管线无消音措施，上下水管道噪音大。78) 18塑料泛水管穿墙埋设时，因高度不合理易被二次装修打穿漏水。79) 三、楼梯：80) 进深小的楼梯间入口处梁位置及高度设计不合理，碰头；81) 楼梯未考虑防滑措施；82) 楼梯间内消火栓、电表箱位置不合理或两者位置有矛盾；83) 楼梯间等处的落地窗未

51、设护栏，有潜在安全隐患；84) 北方地区部分项目楼梯间未设采暖，造成与之相连的内隔墙墙体结 露。85) 四、屋顶：86) 屋面渗漏：87) 屋顶未设保温隔热层，由于温差原因造成现浇钢筋混凝土变形，从 而拉开防水卷材，造成屋顶有裂缝或渗水。88) 北方地区屋面保温不够，造成冻胀，产生水平力，将屋面板和墙体拉开。89) 北方地区由于冬季施工，混凝土与砌体收缩不一致，温度应力造成屋面渗漏。90) 部分工程上人屋面在APP防水层上浇筑40mmi钢筋混凝土，整浇后再割分仓缝，易产生收缩裂缝，裂缝处进水使APP防水层长期浸泡在水中，APP易老化且裂缝的开裂牵带使APP断裂，致使保温层积水无法排出，造成屋面

52、渗水。91) 雨水口数量不够或布置不合理，导致汇水面积过大、排水坡面过长、垫层过厚；雨水口过密则会造成浪费。92) 北方地区出屋面排气管、人孔、竖井、阁楼侧墙未做保温，造成顶层房间顶棚、阁楼侧墙结露。93) 屋顶楼梯间或水箱间没有设计铁爬梯。94) 屋顶花池泄水管直接排向屋顶花园地面，影响使用。95) 部分高层项目上人屋顶女儿墙高度不够，只有900；必须满足净高1200(种植屋面应特别注意)。96) 露台栏杆低，间隔宽，不安全；顶层阁楼住户之间无安全防护，护 栏墙太矮。97) 五、阳台：98) 1北方地区生活阳台未设封窗，不便使用且栏板及顶层阳台顶部未设保温，产生结露。99) 大进深阳台挑梁高度过大影响采光。100) 北方地区外挑的封闭阳台底板未设保温，地面及室内墙角产生结露；101) 顶层阳台未设顶板，使用不便。102) 阳台地面坡度不合理，积水且有反坡现象。103) 阳台门进水：铝合金平开门变形严重、密闭效果差、密封胶条不连续，铝合金推拉门防水功能较弱，进水量大。104) 阳台门离楼地面距离未考虑留镶地板的高度，使室内完成面高于门框；影响美观且不防水。105) 生活阳台未设计晾衣架或位置不合理，影响使用。106)