房地产集团公司融资操作手册

1、房地产集团公司融资操作手册1 具体融资业务操作指引1.1 评级授信工作指引（ 1）按银行要求收集财务报表及相关资料（ 2）整理上述报送资料（ 3）向银行报送资料并作沟通，表达公司意向（ 4）按银行意见完善相关材料（ 5）审批进程的跟踪（ 6）上级银行下达审批结果（ 7）集团授信按牵头行的意见办理，需协调子公司及所在地的参与银行。1.2 开发贷款操作指引（ 1）收集项目资料。一般包括母公司、项目公司情况，项目具体情况、周边情况、投资收益及融资量的测算，及发改委批复、项目四证等。（ 2）编写项目可研。根据上述资料及银行要求进行编写。（ 3）选择合作银行。一般一个项目选择2-4 家国有和股份制银行同

2、时申报。（ 4）与银行初步沟通，就项目授信、融资额度和期限、担保方式、融资成本等进行沟通，通过国土房产部门银行掌握当地办理抵押的规定。（ 5）按照银行要求，不断完善资料。（ 6）配合银行做好对集团及项目实地考察。（ 7）及时回复上级银行提出的问题（ 8）与各审批环节保持紧密联系，跟踪审批进程，推进审批进度。（ 9）上级行批准后，办理放款手续办理担保手续完备放款手续，实现贷款发放（ 10）贷款的支用根据银行的开发贷款封闭管理要求，落实贷款支用条件，明确贷款用途，及时向银行提交相关工程承包合同、材料采购合同等，及时、合理做好贷款的支用工作。（ 11）配合银行做好贷后检查工作，及时上报资料按季及时报

3、送财务报表、公司经营概况等，与银行建立良好的合作关系。1.3 流动资金贷款操作指引（ 1）选择贷款主体、收集挂钩项目资料（ 2）编写初步贷款申请报告。根据上述资料及银行要求进行编写。（ 3）与银行初步沟通。就项目授信、融资额度和期限、担保方式、融资成本等进行沟通，通过国土房产部门银行掌握当地办理抵押的规定。（ 4）优化贷款方案，完善资料（ 5）银行到集团公司及挂钩项目实地考察（ 6）对银行各上级行提出问题的及时回复（ 7）做好流动资金贷款进程的推进工作（ 8）经银行有权上级行审批通过贷款后，办理放款手续（ 9）办理保证担保手续或抵押担保手续办理保证担保手续或抵押担保手续完备贷款放款手续，实现贷

4、款发放检查贷款申请、流动资金贷款合同、符合公司章程的董事会决议或股东会决议的签署、盖好印鉴章的借据等资料是否完备。（ 10）贷款的支用按照申请贷款的用途，支用贷款。（ 11）配合银行做好贷后检查工作，及时上报资料按季及时报送财务报表、公司经营概况、在建工程情况等，与银行建立良好的合作关1.4 委托贷款操作指引* 1）与贷款委托方初步洽谈，确定委托贷款方案* 2）与贷款委托方初步洽谈* 3）确定委托贷款方案* 4）选定委托贷款银行，报送委托贷款资料委托人应提供的资料* 对于委托人是政府部门的，应要求其提供单位公函，说明委托资金来源及使用合法性。* 对于委托人是企业的，要求其提供委托资金及其来源合

5、法性的声明、有效营业执照、有效税务登记证及年检证明、有效法人代码证、有效法定代表人身份证件、前一年度及上月度财务报表、公司章程、有效董事会决议或或股东会决议（如查阅客户章程后认为有必要要求客户提供）具有同等法律效力的证明或文件。委托人不具备独立法人资格的，要求其提供有效的法人授权委托书。对于委托人为上市公司的，要求其出具有效董事会决议或股东会决议（如查阅客户章程后认为有必要要求客户提供），承诺委托贷款对上市公司其他股东不构成利益损害。* 委托人是事业单位的，要求其提供事业法人登记证、有效营业执照、法定代表人有效身份证明、有效税务登记证及年检证明，并提供单位公函，说明委托资金来源及使用合法性。*

6、 跨国公司境内成员企业向境外成员企业发放外汇资金委托贷款的，要求其提供国家外汇管理局关于同意该项境外放款的批复文件。* 合同由授权代理人签订的，委托人须出具有效的授权委托书。* 委托人预留的印鉴和有权签字样本。* 经办行要求委托人提供的其他资料。借款人应提供的资料* 借款人公司章程、有效贷款卡（自然人无须提供）、有效董事会决议和有效法人授权书等。* 借款人有效营业执照、有效法人代码证、财务报表。* 借款人法定代表人身份证明（如授权代理人订立合同，须提供签字盖章的授权委托书） ；自然人有效身份证明。* 委托人要求的其他文件。* 5）经银行有权上级行审批通过后，办理委托贷款放款手续* 6）办理保证

7、担保手续或抵押担保手续* 7）完备贷款放款手续，实现贷款发放1.5 境外融资操作指引（ 1）鉴别投资方鉴别投资方真伪，如是居间服务人介绍的，需要通过多渠道了解投资方的真实性。需对方提供成功运作的项目。（ 2）报送融资项目资料根据双方谈妥的初步方案或者对方的资料清单，向投资方提交项目资料清单，并进一步跟进项目，补充资料。（ 3）与投资方洽谈与投资方进行多次的合作洽谈，包括项目整体合作的思路及主要条款。（ 4）签订合作意向书在多次洽谈达成一致的基础上，签订合作意向书。（ 5）对方进行尽职调查根据合作意向书的要求，进行了尽职调查。（ 6）多轮商务谈判根据尽职调查的结果，双方进行对商务及法务进行进一步

8、的深入的谈判。（ 7）签订合作协议书根据多轮商务谈判的结果，双方签订合作协议书。（ 8）落实合作相关手续9）融入资金2 抵押操作指引2.1 房产抵押（ 1）填写房地产抵押申请书，抵押双方加盖公章。（2）提供抵押双方法人代表身份证明、身份证复印件，双方营业执照复印件。（3）抵押方提供同意抵押的董事会决议及无其它抵押、无法院查封等其他经济纠纷的承诺书。（ 4）房产证原件及复印件。（5）借款合同、抵押合同。（6）房产评估报告或双方房产价值确认书。2.3 在建工程抵押（ 1）填写登记申请书及法人委托书。（ 2）提供建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、规划总平图、国有土地使用 权证、公安机关出具的关

9、于在建工程公安编号的证明的原件及复印件。（ 3）借款合同、抵押合同。（ 4）抵押双方提供营业执照复印件、受托人身份证复印件，双方共同认可的关于在 建工程建造进度及价值的书面文件。（ 5）抵押方提供股东会或董事会同意抵押的书面文件及公司章程复印件。2.4 土地抵押（ 1）填制土地抵押登记申请审批表，并加盖银、企双方公章；（ 2）提供法人身份证、代理人身份证复印件（银企双方）；（ 3）提供权利人、义务人法人代表身份证明书；如法人不能亲自办理的，需出具委托书（银企双方）；（ 4）提供企业营业执照、代码证（复印件各1 份） ；（ 5）提供抵押、借款合同、抵押物清单各1 份；（ 6）抵押人与借款人不一致

10、的，需提供双方协议（包括第三人登记资料一套）；（ 7）提供宗地评估报告（需有资质的评估机构出具）；（ 8）部分抵押的，还需提供抵押权人加盖公章认可的宗地抵押范围的抵押宗地附图；（ 9）共有宗地抵押的，需有共有人书面同意证明；（ 10）集体土地使用权抵押的，需有所有权人书面同意证明；（ 11）合资、股份制公司办理抵押的，需提供董事会同意抵押决议书及公司章程复 印件;（ 12）房地产开发抵押的，提交承诺书；（ 13）提供土地证原件。备注：国有出让土地，抵押折率一般不超评估金额的70%，最高80%。集体流转土地，抵押折率一般不超过评估金额的40%；变更他项权利的，出具补充协议，明确变更事项。2.5

11、房产、在建工程及土地同时抵押的注意点需先至房产局办理房产、在建工程抵押，再去国土局办理土地抵押。2.6 注销抵押登记（ 1）注销房产抵押：提供房产证、房屋他项权证、注销证明。（ 2）注销在建工程抵押：提供注销证明、他项权证、法人委托书及受托人身份证。（ 3）注销土地抵押：提供土地使用权证，土地他项权利证、土地他项权利注销申请表（银行出具）。3 融资管理审批操作指引3.1 对合作的金融机构及投资机构的审批寻找融资机构，融资主管、融资经理提供相关信息, 融资副总监根据公司实际情况及各金融机构现状，进行深入分析，并向分管副总提出建议。分管副总作出决策，选择合适的银行。3.2 报送资料的审批融资主管根

12、据各金融机构要求，整理资料，提交融资经理、融资副总监审核，经分管副总同意后上报各金融机构。3.3 融资方案的审批融资主管纂写融资方案，编写过程中，相关要素同融资经理、融资副总监沟通协商。融资方案纂写完毕，提交融资经理、融资副总监审核，经分管副总同意后上报。3.4 同意贷款的审批金融机构经过其内部流程审批同意我司的贷款后，融资主管、融资经理将金融机构贷款方案提交融资副总监审核，并上报分管副总审批，经分管副总同意后上报董事长审批，必要时提请董事会决议。3.5 选择评估机构、保险公司等的审批融资主管收集评估机构、保险公司等信息，将资料、信息提交给融资经理初步审核后，- 5 -提交融资副总监审核。经融

13、资副总监审核后提交分管副总，分管副总根据上交的资料作出决策，选定合适的评估机构、保险公司等。3.6 对外担保的审批为外单位提供保证担保时，由融资主管、融资经理收集相关担保单位信息，对其作出财务状况调查、企业资信调查、企业信誉调查、企业主要负责人情况调查，将信息报融资副总监审核后，经分管副总审核同意后，报请董事长审查，必要时提请董事会决议，并要求被担保单位提供反担保，或与其签订对等的互相担保的协议。3.7 其他融资管理的审批融资主管收集基础资料，经融资经理、融资副总监逐级审核后，报分管副总同意后，上报董事长审批，必要时提请董事会决议。4 担保管理操作指引1 对外担保管理（ 1）全面了解被担保企业

14、情况。包括企业基本情况、财务状况、经营情况、资信状况等。（ 2）核实被担保企业资信状况，内部评审。由融资主管、融资经理收集被担保企业相关信息，形成初步意见，提交融资副总监、分管副总审核。（ 3）做好反担保工作。（ 4）登记被担保企业信息台帐，保管担保档案。（ 5）及时了解被担保企业经营发展情况，防范担保风险。（ 建立为我司担保的担保管理系统（ 1）寻找互保企业、有实力的担保公司。（ 2）设计担保方案。（ 3）登记担保企业信息台帐，保管担保档案。（ 4）建立长期的担保合作关系。5 融资居间管理操作指引5.1 与融资居间人初步接触初次和融资中介接触，可提供项目的基本资料，并索取中介方的基本资料如营

15、业执照、税务登记证等资料进行评估。如均有合作意向，可进行深一步会谈。调查中介方的融资能力，融资成功的项目等背 景资料。5.3 鉴别融资居间人，内部评审内部评审融资居间人，确定是否进一步跟进。5.4 与融资居间人签订保密协议保密协议一般沿用我司格式文本，如有特殊情况，报送法律部。5.5 提交较为详细的项目资料如确认中介方确有实力，我司可提供较全面的融资资料，并要求中介方提供经审计的财务报表和筹资的资金来源、利率、期限等资料，并报上级领导评估。5.6 双方互相评估后，达到合作切入点，由双方领导会谈，并邀请其对我公司项目进行考察，费用一事一议。由我司与资金方直接见面。5.7 融资业务相关合同，除金融

16、机构格式文本外，一切合同文本由法律部评审定稿。6 融资档案管理操作指引6.1 企业及项目资料的收集及更新（ 1）集团公司及子分公司的企业资料的收集并及时更新资料包括：营业执照正副本、组织机构代码证正副本、税务登记证正副本、开户许可证、贷款卡、资质证书、公司章程、验资报告、获奖证书、法人代表身份证明、法人代表身份证、董事会签字样本、董事会人员名单、股东明细等。更新：每年年检后，资料需及时更新；涉及到股东变更或增资时，应收集相关资料，如更新的公司章程、验资报告或股权转让协议、工商局变更登记证明等。（ 2）房地产集团的项目资料的收集并及时更新项目批复、土地出让合同、土地证、用地规划许可证、建设工程规

17、划许可证、工程建设施工许可证、销售许可证；项目设计规划方案、经济技术指标；开发计划；工程进展；销售状况；营销策划方案等。（ 3）建设产业集团承建项目资料的收集并及时更新项目及项目甲方的相关资料（如：立项批文、四证、中标通知书、合同、开工报告、项目情况介绍等）（ 4）集团及各子公司财务报表的收集并及时更新收集各公司的月报、季报、年报。6.2 担保单位资料的收集及更新担保单位资料：营业执照正副本、组织机构代码证正副本、税务登记证正副本、开户许可证、贷款卡、资质证书、公司章程、验资报告、获奖证书、法人代表身份证明、法人代表身份证、公司简介等。6.3 报送资料的整理将报送资料形成清单，记录报送时间、报

18、送单位、资料明细等。6.4 贷款档案的归档根据各银行，归集整理贷款档案，包括借款合同、抵押合同或保证合同、借据复印件6.5 各银行空白合同文本、借据的归类收集整理各银行借款合同、抵押合同、保证合同、借款借据等文本资料。6.6 各地房产局及国土局抵押格式文本的收集包括各地房产局、国土局格式文本资料，如抵押登记申请、法人代表证明、授权委托 书等。- 8 -奖罚准则序号奖罚要点奖罚办法奖罚权行使人备注1提供给各金融机构的资料、报 表、需调整的重大事项上报前， 未经主管副总签字确认。罚融资经理、融资主管 500-1000元/人；两次犯同 样错误的，加倍处罚；连续 三次犯同样错误，扣除0.5 分。资金管理中心分管 副总2各子公司未做好贷款卡的年审 工作，若因此影响融资。罚各子公司责任人 1000元 /人；两次犯同样错误的， 加倍处罚；连续三次犯同样 错误，扣除0.5分。资金管理中心3各房地产子公司前期部应在土 地款交纳之后，按照土地出让合 同按时办理出相应面积的土地 证，其余三证也必须在一个月之 内办理完毕。在开发项目五证的 每证办理完毕后，即时通知融资 管理部，并将影印件提供给融资 管理部。由于前期部工作失误， 导致开发贷款延误。罚各房地产子公司