恒生阳光城整合推广方案

1、恒生阳光城整合推广方案一、前记我们的总体指导原则：1、差异化一一现今的房地产项目比的是大品牌、大规模、大环境，各方面渐趋同质化后，我们比什 么？品牌（产品）的文化和审美！2、创新的定位一一创新不仅指功能环境等硬件，应更为强调，定位及观念的创新！我们全案企划的追求目标：创造性地销售楼盘，争取实现利润的最大化，最终打造一个精致的品牌。我们全案企划的策略及表现：我们坚信：思想可以动人 ！我们坚信：文化可以销售！我们要创造出一个可以给地产界提供丰富经验的领导性品牌。目录第一篇市场篇第一部分合肥市城市宏观情况调查一、合肥概况二、国内生产总值及三产结构三、政收支及金融情况四、固定资产投资五、社会消费品零售

2、总额六、人民生活水平七、合肥城市建设和规划发展第二部分合肥市房地产市场研究一、场总体情况概述二、各形态产品（多层、小高层、高层、商铺、写字楼）趋势分析三、近期房产政策及新开盘楼盘销售走势研究第三部分合肥商品房消费群研究第四部分产品对比研究第五部分竞争个案调查扁 市 场 篇第一部分合肥市城市宏观情况调查一、合肥概况安徽省省会合肥位于安徽省中部，地理座标在北纬31° 31' 32° 37'、东经 116。40' 117。52',江淮分水岭南侧面，巢湖北岸。是沿江近海的内陆城市，具有承东启西、连 接中原，贯通南北的重要地位。1000毫米，年平合肥气

3、候属亚热带到暖温带的过渡带，气候温和，四季分明。年平均降雨量约 均气温15.7 C,全年无霜期230天合肥市总面积7266平方公里，其中市区面积596平方公里，城市建成区面积125平方公里。现 辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河 4个区。2004年年末全市总人口为 444.68万人，其中非农业人口 168.96万人，农业人口 275.72万人， 市区年末人口为163.52万人，非农业人口 135.77万人。二、国内生产总值及三产结构2004年合肥市完成生产总值589.7亿元，按可比格价格计算，比上年增长16.2%。按照发展经济学的观点,人均GDPS 1000-3000美元为经济的

4、起飞阶段，人们的消费观念开始第 一次“转型”：由小件商品向大宗商品消费过度，最典型的例子就是汽车入户和二次置业。2001-2004年合肥市国内生产总值情况三、财政收支及金融情况财政收入快速增长。2004年合肥市实现财政收入突破百亿元， 达到105.4亿元，同比增长24.9%, 为1997年以来同期最高增幅。其中地方财政收入 44.93亿元，比上年增长25.3%。金融机构存贷款余额增长较快。2004年年末合肥市金融机构人民币存款余额为1295.96亿，比2003 年增加235.70亿元，增长22.2%,其中城乡居民储蓄存款余额为 429.1亿元，增长19.2%。四、固定资产投资固定资产投资高速增

5、长。全年完成全社会固定资产投资361.48亿元，比上年增长41.7%。2001-2004年合肥市固定资产投资情况五、社会消费品零售总额2004合肥市实现消费品零售额239.77亿元，同比增长15.6%,为1998年以来最高增幅。其中， 批发零售贸易业零售额为214.89亿元，增长14.8%,餐饮业零售额为24.18亿元，增长24.3%。2001-2004年合肥市消费品零售总额情况六、人民生活水平2004年全市城镇居民人均可支配收入 8610.34元，增长10.6%;年人均消费支出6998元，比2003 年增长12.3%;城镇居民恩格尔系数为43.2%。农民人均纯收入为2889元，增长21.2%

6、,农民人均生 活消费支出2509元，增长21.8%;农村居民恩格尔系数为49.5%。西方发达国家的住宅消费表明，一 个国家的人均收入达到1000美元4000美元时是住宅消费的快速发展时期。居民住房条件继续改善， 2004年合肥市城镇居民人均使用面积 17.01平方米，比2003年扩大1%和全国同等城市相比，合肥 总体居住情况属于全国中上水平。20012004年合肥市城镇居民人均可支配收入情况七、合肥城市建设和规划发展1995年初，安徽省委、省政府作出了尽快把合肥建成现代化大城市的战略决策，并据此制定了 一系列政策措施，不断加快建设和发展步伐，在短短的几年时间里，基本构筑了现代化大城市的框架，

7、城市的功能进一步完善，城市的辐射力和吸引力大大增强。城市绿化覆盖率达32%人均占有绿地面积7.9平方米，形成“城中有园，园中有城，城园交融，浑然一体”的城市园林特色。2002年，为进一步加快合肥的现代化建设，合肥市行政区域做了部分调整，取消了原先的 郊区，打通了城区四面扩展的通道。1995-2010合肥市城市总体规划（部分）：到2030年前后，合肥市域高度城市化，逐步形成以合 肥市为中心、巢湖市和六安市为次中心的合肥经济区和城市群。合肥城市布局主要发展新城区，向南靠近江淮运河，向东濒临巢湖。沿合芜高速公路，淮南铁路向东南方向呈组团式发展。合肥市城市总 体布局以老城区为核心，向东、北、西南三翼继

8、续伸展，努力保持风扇形城市用地形态。合肥市十五规划：根据合肥市委市政府的城市建设规划要求，2010年合肥要达到城区人口 300万，城区规模280平方公里，国内生产总值达1000亿元，人均收入水平达15000元。发展方向：合肥城市发展方向主要向西南发展、适当向东发展、有限制地向北发展。居住用地在 老城区应合理控制；东、北和西南三个分区应充分挖掘用地的潜力，并适当增加一些居住用地；新城 区可集中成片地建设大型社区。居住用地增加较多的主要是在新站区、政务文化新区，适当控制高新 区居住用地发展。第二部分合肥市房地产市场研究一、合肥市房产市场整体情况概述1 .供应量合肥市房地产市场自2000年正式起步开

9、始，目前已进入如火如荼的阶段，各项数据均呈现大幅 度增长，房地产开发呈现稳步发展、稳中有升、市场整合、优胜劣汰的轨迹。供应呈现强劲的上升势 头，投资和开发规模不断扩大。2002年，合肥房地产完成投资40多亿元，同比投资增幅达56.7%,居安徽省各市之首，房地产开 发规模和投资规模超过全省1/4。89.7亿元，同比增长高达124%,完成增加值17.52003年，合肥市实际完成房地产开发投资亿元。2004年以来，合肥市房地产投资开发在去年高幅度增长、健康发展的情况下，一改历年开局缓慢的现象，呈现出高位起步、行业经济快速运行的态势，全年实际完成房地产投资138.32亿元从市房地产管理局获悉，在刚刚过

10、去的 2004年，省城房地产市场异常活跃，全年交易额102亿元，其中二手房交易额达39亿元，呈现出供销两旺的势头。截至去年12月中旬，全市商品房销售面积达近468万平方米，其中住宅建筑面积407万平方米， 相对于2003年207万平方米，同比增长 226%2004年合肥市全年新开盘面积 440.58万平米，其中住宅 350.09万平米，同比分别增长 34.61% 和31.2%。2004年合肥市完成房屋建筑施工面积 2159.96万平方米，增长 18.7%,其中新开工面积 1213.3万平方米，增长 5.1%。2 .需求量2002年合肥市房地产交易额达到34.5亿元，占全省房地产市场交易额的1/

11、4。完成各类房地产 交易23067件，面积达246万平方米，同比分别增长46% 50% 35% 2003年商品房销售面积、实现 销售额分别比上年增长47.3%和76.1%,房屋销售面积284万平方米，其中住宅销售面积 243.46万 平方米，住宅销售面积占销售面积的 85.4%,高达同期住宅竣工量的83.38%。别墅、高档公寓销售面 积占同期同类物业竣工面积的 84%,商业营业用房销售面积占同期同类物业竣工量的59.84%,办公楼销售面积占同期同类物业竣工面积的73.94%。2004年，合肥市全年各类房地产交易额为 107.8亿元，销售面积为575.19万平方米，同比增长分别为86.38%?口

12、 45.49%,其中二手房交易额44.48亿元， 同比增长171%3 .价格走势自90年代中期以来，合肥市的商品房价格每年都有小幅度的攀升，房价平均每年上升每平方米 30-50元，2001年商品房均价为1893元/平方米；2002年商品住宅平均价格创新高，每平方米达到 了 2013.6元/平方米。2003年合肥市商品房平均售价为2341元/平方米；2004年合肥市商品房平均 售价为2957元/平方米，比2003年每平方米增长26%我们认为，导致价格上涨的主要有以下原因：首先，开发成本加大。由于金融政策调整以及“ 8.31”大限土地实施招挂拍后，合肥土地价格迅 速上升，导致房地产开发成本在加大。

13、另外有关房屋拆迁安置等一系列政策的出台，无形中也增加了开发商的开发成本。2004年19月份，合肥市房地产开发企业土地购置费完成21.5亿元，同比增长47.2%, 土地购置面积为361.4万平方米，同比增长4.8%;从这些数字的对比中可以看出，房地产 开发的前期费用明显加大，开发成本相应提升。其次，融资渠道变窄。2003年央行限制贷款的通知对房地产企业的资金来源产生了明显的影响。房地产投资资金来源构成由原来的贷款、自筹、其他三分天下转为自筹、其他占主导，同时房地产资本金比例从20炮高到35项上。2004年10月29日国务院出台了中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知：上调金融机构存贷款基

14、准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调027%,由现行的1.98%提高到2.25%,一年期贷款基准利率上调 0.27%,由现行的5.31%提高到5.58%, 这些金融调控手段让房地产企业，特别是一些自有资金少、过分依赖银行贷款的企业深感资金压力。与此同时，因为开发成本上升因素以及市场的巨大需求的拉动因素，导致合肥房价也在呈现快速上升的态势。我们认为，未来价格的走势主要决定于土地供应方式，土地供应方式决定商品房价格行情的形成。4 .外来开发商合肥市目前开发企业由1998年底的150家增加到2002年的371家，其中绿城、绿地、英泰、东海、祥源等

15、外地企业的涌入，使得合肥市房地产水平得到很高的促进。至2004年年末，在合肥市登记备案的各类房地产开发企业有 579家，比2003年的530家增长了 40多家。其中苏浙一带在肥投 资的开发商已达30多家，完成的投资额超过20多亿。其中被合肥市民认可的主要本土品牌房产企业 主要有中房、邮电、新华等。在合肥开发商开发建设的楼盘规模中，30万褶以上的楼盘占27.3%,20万一30万褶的占到18.2%, 10万一20万nf的占9% 10万褶以下的占45.5%,可以充分说明近两年来合肥房地产市场发展速度较 快，越来越多的外地实力雄厚的企业进驻合肥，如 114万itf的“上城国际”就是由浙江祥源集团投资

16、开发的。许多个性化、人文化、智能化小区的纷纷出现，新的物业管理模式也开始出现，低、中、高档住房多层次供应体系基本确立，房产开发也逐渐由原来的零星开发向规模化建设转 变。5 .市场容量随着合肥市GD阡亿元规划纲要的实施，力争到 2010年把该市建成区面积由现在的125平方公 里扩大到280平方公里，人口由现在的155万增加到300万，仅新增人口住房面积需求每年就是 410 万平方米，这本身就是一个很大的潜在市场；目前合肥商品住宅每平方米的均价低于南昌、长沙等同等水平的省会城市，相比还有很大的上升空间。2004年，合肥市居民住房条件继续改善，城镇居民人均使用面积17.01平方米，农村居民人均居住面

17、积29.3平方米，比上年分别扩大1%口 2.1%,相比同类城市还有较大的差距；同时，大量周边 城市、郊区的居民的迁入，也是提供了很大的增长空间。二、各形态产品（多层、小高层、高层、商铺、写字楼）趋势分析根据经典对合肥市场长期跟踪调查中发现，在住宅开发总量中，多层住宅约占住宅总量的55%呈下降走势，而小高层（高层）的比例上升至 42%从住宅的各种形态来看，小高层的市场接受程度 已经明显上升，随着主城区土地资源的短缺，小高层将会成为合肥主城区住宅产品的主流。据调查数据显示：2004年合肥市全年的在售楼盘有130个之多，以在售建筑类型面积比例看，多层住宅的供 应面积在2004年仍然位于各建筑类型之首

18、，但其领导地位在 12月份已然没有了绝对性。在2004年1月份合肥市多层住宅的供应面积仍然是以近 60%勺占有率位于合肥市第一位，而至 12月份多层住宅的占比明显下降，其供应面积的占有率由原来的近60%F滑了约20个百分点，而小高层、高层住宅的供应面积则得到了大幅度的提高，特别是高层住宅的面积比率提高了近一倍多。三、近期房产政策及新开盘楼盘销售走势研究1 .近期房产政策研究2004年国家的宏观调控政策，在抑制了大规模投资圈地热的同时，也加剧了房地产市场的供求 失衡，全国范围内房价依然持续飙升。2005年伊始，政策面即频频出击，出台了一系列旨在抑制房 价、限制投机的政策措施。2005年，对房地产

19、市场影响较大的政策有：1.1 高院关于个人住房的执行规定内容：2004年11月高院公布最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 自2005年1月份开始实施，规定第六条及第七条“被执行人及其所抚养家属生活所必需的 居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，按此规定，如果银行贷款人未能如约还贷，商业银行将不能拍卖、变卖或者抵债。影响：增加银行住房贷款风险，促使银行系统通过提高贷款门槛、利率等措施控制风险。1.2 央行调整房贷政策内容：2005年3月17日央行取消原个人住房贷款优惠利率，以五年期以上为例，贷款利率下限 由原来的5.31%提高到基准利率6.12的0.9

20、倍（5.51%）,并放开了贷款利率上限。个人住房公积金 贷款利率则上调了 0.18个百分点，以五年期以上为例，个人住房公积金贷款利率从4.23%上调到4.41对房地产价格上涨过快的地区，住房首付款比例可由现行的20%!高到30%影响：此次房贷利率调高，幅度较大，覆盖面非常广，全面提高所有购房者的供房负担，并提高 购房门槛。而且，新政策直接针对房地产市场，打击了市场上部分潜在购房者对房价的乐观预期，对 需求将产生明显的抑制作用。从市场反应来看，加息起到了一定威慑作用，由于担心这是政府一系列 新政策出台的先兆，开发商纷纷推迟楼盘开盘时间，放慢楼盘投放速度。从在售楼盘看，开发商并未 调整房价来应对银

21、行加息，但从去化速度缓慢。加息也给购房者心理上很大的触动， 虽然市场表现还是比较平静，但部分已购房者还是考虑提前 还贷，有意向购房的则选择了进一步观望。加息也造成3月份的二手房市场价、量下挫。1.3 国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知内容：3月底，国务院常务会议讨论并通过了国务院 2005年工作要点，随后下发了关于切 实稳定住房价格的通知，通知内容主要包括八点：一、高度重视稳定住房价格工作；二、切实负起 稳定住房价格的责任；三、大力调整和改善住房供应结构；四、严格控制被动性住房需求；五、正确 引导居民合理消费预期；六、全面监测房地产市场运行七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 1.

22、4认真组织对稳定住房价格工作的督促检查影响：该意见特别之处是将稳定房价提高到了政治层面，要求各省领导为房价虚高负责。 地方政府及相关部门切实抑制价格过快上涨的现象，如果控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的，要追究相关负责人的责任。此举表明国家真正下定决心从政治的高度 来对待房价问题，让各地方政府大力加强房地产市场的监管力度。“国八条”的颁布表明国家在未来会进一步加大宏观政策调控的力度。1.5 国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”内容：4月28日，国务院出台了 “加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条”。 具体内容为：一是强化规划调控，改

23、善商品房结构；二是加大土地供应调控力度，严格土地管理；三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五 是运用税收等经济手段调控房地产市场， 特别要加大对房地产交易行为的调节力度； 六是加强金融监 管；七是切实整顿和规范市场秩序；八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增 强政策透明度。影响：如果说“老国八条”更多的是威慑作用，“新国八条”的具体措施，对市场的作用就大了， 可以说“新国八条”是对“老国八条”的细化，明确提出用税收调控市场，加大房地产信息透明度,引导消费，防止购房者盲目跟

24、风。造成的直接影响就是购房者的观望气氛近一部加强。由于政策出台后即为五一长假，很多普通老百姓对此并不清楚，市场也基本没什么反应。1.6 合肥市落实国家七部委措施的举措内容：为贯彻国务院加强房地产市场引导和调控八项措施，合肥市采取的主要措施有：一是从规划的源头上进行控制，严格高档商品房的规划建设。二是根据房地产市场供需状况，在严格执行土地 利用总体规划和土地利用计划的前提下， 做好房地产开发的土地供应，适当增加中低价位的普通商品 房和经济适用房的建设用地供应量， 对建设用地进行进一步清理，严厉打击不法商人屯积炒卖土地的 行为。三是加强廉租住房和经济适用房建设，加快建立住房社会保障体系，继续发放廉

25、租住房补贴， 动工建设50万平方米的经济适用住房。四是培育房屋租赁市场，拓宽居民通过单一的买房方式解决 居住问题的渠道，使房地产市场整体协调发展。目前，税务、土地、规划、建设开发等职能部门正在研究制定具体的稳定房价措施。1.7 建设部等七部委联合出台房地产新政内容：5月11日，国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作 为当前加强宏观调控的一项重要任务。影响：如果说“新国八条”是调控房价的大政纲要，此次七部委联合发出稳定房价的通知，则是 把“国八条”的精神落实到了政策层面。 ？ “以税收调控投机性和投资性

26、购房”、“期房禁止转让” 等具体措施，招招击中当前楼市弊端，每项措施都有极强的针对性。中央希望通过这些措施的实施， 来保障低收入家庭住房需求，支持百姓自住住房需求，调控、遏制投机性和投资性购房。从政策上看，对于写字楼、商铺这些商业物业上投资似乎没什么大的限制，因此原先意欲投资住宅的资金很有可能流向该类物业。第三部分合肥商品房消费群研究根据经典市场调查公司对合肥住宅产品的客户群进行了长期跟踪，我们将目前合肥中高档商品房消费群的特征描述如下：目前合肥部分客户来自二次或三次置业者、 大部分客户是为改善居住条件而购房、 投资炒作成分 很少。目标客户目前能够接受的物业总价集中在 35-45万元之间：而总

27、价在 30万元左右的“经济型” 住牢最受欢迎。最受欢迎的户型为 3房2厅2卫和3房2厅1卫：同时4房2厅2卫和2房2厅1卫的需求也在放大。(a) 客户年龄目标客户年龄层主要集中在 2530 （占26%、31 35 （占26%、36 40岁（占28%。而且客 户群年龄出现了逐步下移的情况。b、客户职业目标客户主要分布在民营企业、金融系统、教育系统、国家机关、外来人口（包括周边地区迁入 人口和外地投资客）。其中来自民营企业的业主逐步成为市场主流。c、客户获取楼盘信息渠道目标客户获得信息的渠道主要为朋友亲戚介绍（老客户介绍）、平面广告（报版、单页、楼书及宣传文章）、电视广告和其他（户外大型喷绘、房交

28、会、广播等）。人际传播仍十分重要。第四部分产品对比研究一、产品类型研究1 .项目类型由单一型项目向复合型、规模化发展目前合肥市场上在售楼盘数量不少，但大盘或精品楼盘有限。伴随着合肥圈地潮及城市化进程，新一轮开发项目多为建筑面积 25万方以上楼盘。从合肥现有的楼盘建筑类型上看，正在由单一型楼 盘开始向各种类型都有的复合型社区过度，大盘规模化开发在一些新兴区域发展得尤其迅速，蜀山区就是一典型代表，绿城桂花园、新加坡花园城、绿地上海城、百协大溪地均超过40万平方米，将近有60%勺大盘在该区域，是合肥大盘集中区。进入2004年，这一区域更加明显，在其他地域也出现许多规模较大的楼盘，其中比较典型的包 括

29、城北的上城国际和城东的宝业城市绿苑。2 .小高层成为中高档楼盘主流，且在项目中占有绝大比重小高层市场开始由起步阶段迈入发展阶段，具体表现为供应量的增加和产品档次的提高上， 目前合肥市场上小高层供应量较大，主流楼盘大多有小高层设置，有些楼盘甚至以小高层为主。小高层基 本为11 12层，楼层平面设置为一梯两户；高层有高达 25层的楼盘，楼层设置除一梯两户外，还设 有一梯三户、二梯三户、二梯四户的蝶式高层。目前，受楼盘规模和市场接受程度的影响， 同时也考虑到房地产开发的成本，蜀山区的在售楼盘 大多规划为多种建筑形式并存的格局。 而有着观景优势的高层、小高层的住宅在蜀山区的明山秀水问 比比皆是。从蜀山

30、区2004年的建筑类型变化情况来看，自2004年4月起，小高层与多层建筑的在售面积就有了相互接近的趋势，到2004年10月，本区域内的多层与小高层的面积就已经相当，到现在为止,本区域的小高层住宅的面积比例与多层住宅一直是呈现互相交错的走势， 基本持平，且已经出现纯粹为小高层、高层或以小高层为主打物业 且成规模（10万方以上）的楼盘项目（香樟雅苑、丹青花园）。而从与本案建筑类型相近的丹青花园、 庐阳区的元一美邦国际和政务新区的国际花都销售业绩可以看出，合肥的高端客户对小高层、高层的抗性正在逐渐减弱。区域项目名称项目位置占地面积建筑面积建筑类型蜀山区绿城桂花园杨振丁大道与黄山路口480亩41力平方

31、米多层、小高层新加坡花园城长江西路898号1000 亩，含400亩生态园70多力平方米多层、小高层、高层、独立别墅颐和花园合肥市安庆路85号40公顷50力平方米多层、小高层、townhouse金色池塘长江西路与蜀新路交界处向北300米430亩35力平方米多层、小高层、townhouse香樟雅苑东至路22万褶纯小高层丹青花园休宁路与合作化南路交会处约4.5公顷约10万nf纯小高层的大户型景观公寓百协大溪地南临黄山路中段，北接长江路。怀宁路贯穿而过43 万 m280力平方米多层，小高层，花园洋房，小复式公寓、高层、酒店新华学府春天石台路、潜山路之 问、黄山路以南的 交汇区内（政务文 化新区）138

32、672.55m2258508.98m2高层、小高层、多层、联排城巾大地望江四路与合作化南路交叉口170亩多层、小高层、花园洋房二、规划设计研究目前，合肥房产市场已进入了产品竞争阶段，规划景观设计受到普遍重视，开发商开始打“大师” 牌、“国际”牌。由于外地开发商的大量涌入，推动了合肥房地产业对项目规划的水平， 尤其是江浙一带开发商的 进驻，更使合肥多个小区在规划设计上呈现“江南韵味” 。而在景观设计上，许多定位高的开发商更 是聘请了境外着名的景观设计公司主持设计，使景观设计上的新理念层出不穷。项目名称设计单位绿城桂花园浙江绿城建筑设计有限公司美国YPN匕半球景观设计顾问后限公司新加坡花园城美国w

33、y国际设计顾问公司美国peridian景观设计公司颐和花园庐阳建筑设计公司日本井上（成都）商环境设计有限公司金色池塘深圳大学建筑设计研究院安徽城乡规划设计研究院王而典sed西林景观设计公司澳大利亚hc公司L美邦国际美国a&a规划设计顾问公司 巴马丹拿（香港）公司厦门中建东北设计院美国北半球景观设计顾问后限公司L滨水城DLN香港刘荣广振民建筑事物所ADI雅博奥顿国际设计有限公司百协大溪地上海日清香港和华新华学府春天澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司美国贝尔高林香港有限公司三、户型研究合肥商品住宅的主流户型更加注重功能与舒适性。目前合肥房产市场上主力户型一般都以100-150平方米的三房为

34、主；部分小高层户型稍大，一般在120-160平方米之间；顶层普遍设置复式大面积，一般都在200平方米以上。层高一般在2.8-3.0米之间，在120平方米左右的房型主卧一般都设有独立卫生间，户型设计充分借鉴了浙江与上海等地的经典户型，水平有了很大的提高。本案所在区域楼盘主力户型三房二厅二卫，面积集中在130平米左右。区域项目名称户型范围（Itf）主力户型层局（米）蜀山区绿城桂花园90-200 多二房二厅一卫三房二厅二卫2.9新加坡花园城120220三房二厅二卫2.8颐和花园80180三房二厅二卫2.9金色池塘80230二房二厅一卫三房二厅二卫百协大溪地30260三房二厅二卫新华学府春天80300

35、三房二厅二卫2.9春天化园100180三房二厅二卫香樟雅苑三房二厅二卫（120150 m2）四、物业管理合肥市目前主要楼盘物业管理所聘用的公司主要有两大类：一类为房产开发公司或投资公司旗下自营的物业管理公司；一类是签约本地或上海、深圳、香港等外地比较知名的物业管理公司经营或作 为顾问。物业管理收费一般是多层在 0.5-0.8元/平方米，小高层和高层0.7元以上/平方米。蜀山区 楼盘的物业管理费用则高出市场平均水平。区域项目名称开发商/发展商物管公司物管费用（元/平方米/月）蜀山区绿城桂花园安徽绿城房地产开发公司绿城物业管理公司多层0.8小高层1.08新加坡花园城合肥欣辉房地产开发有限公司深圳恒

36、基多层0.6高层1.1颐和花园中国房地产开发合肥公司合肥中房物业管理启限公司0.8丹青花园合肥胜凯房地产有限公司政文物业管理有限公司未定新华学府春天安徽新华集团（新华房地产有限公司）安徽k物业管理有限公司百协大溪地百协资集团戴德梁行0.8金色池塘杭州钱塘集团、华门集团（投资）合肥英泰地产（开发）深圳金地物业多层0.6小高层1.2五、综合指标及价格横向比较区域项目名称容积率绿化率价格销售情况及抗点蜀山区绿城桂花园1.2242.3%均价3800 3900元/ m2二期2004年10月份开盘，多层销售良好，小高 层有f抗性，主要滞销 点集中在小高层低层房和复式。新加坡花园城1.5872%多层均价40

37、00元/m2小高层均价3900元/ m2 m2上下两层价格一 样。多层140褶以上及复式启抗性140 nf以下售罄。丹青花园2.040%二期价格3200复式有余房百协大溪地1.3253.2%小高层均价3400元/ m2, SOH的价 4300元/ m2新华学府2.01740.5%多层 3400-4200小高层3300-3900国际花都1.6540%多层均价2500元/m2,售价范围22003000 元/ m2目前一期价格2800-3300 元/ m2,二期价格3100-3900 元/ m2;三期价格A组团3200-4100 元/ m20多层仅剩复式金色池塘1.16141%二期均价多层3600元

38、/ m2小高层3400元/ m2从上表可以看出，蜀山区由于良好的外部自然景观及成熟的生活配套，区域楼盘间价格的落差主要体现在楼盘内部景观、产品品质及企业品牌上。六、竞争楼盘分析楼盘名称黄山花园楼盘位置望江西路159号（东至路口南侧）投资商/开发商温州欧华房地产开发公司/合肥广安房地产开发公司建筑设计/景观设计沈阳建工学院周边环境/交通情况8路、118路、111路、136路、125路经过建筑类型/档次小高层11层，高层18层/中档规 划 设 计总占地64188 m2总建卸10 万 nf总户数/可售户数700户，一期200户左右绿化率40%楼层数小高层11层，高层18层车库组成/配比未定户 型 设

39、 计主力户型100 m2, 3*2*1 ; 106, 3*2*2典型户型109. 5 m2, 3*2*2面积范围95-150 m2酉己 套公共配套设施幼儿园，17中，商业大厦智能化 系统可视对讲楼盘售价未开盘，5月1日预约，均价3250元/褶，5月底选房付款方式及折扣一次性，按揭销售情况未开盘交付日期06年底交付宣传重点城市菁英新聚落物业管理合肥蓝馨物业，费用未定楼盘名称旺城国际楼盘位置二里庵豕乐福对回投资商/开发商合肥宝达物业发展有限责任公司建筑设计/景观设计周边环境/交通情况生活设施齐全、交通便利建筑类型/档次高层公寓/中档规总占地约 5000 m2划 设 计总建卸约 30000 m2总户

40、数/可售户数绿化率无绿化楼层数1栋20层挑高5.2米公寓车库组成/配比地上，地下，配比未知户 型 设 计主力户型50 m 60 m 5.2 米典型户型120 m2, 5.2 米面积范围50-150 m2酉己 套公共配 套设施1-3层商铺智能化 系统可视对讲，闭录电视监控楼盘售价预计均价5000-5500元/褶左右付款方式及折扣未定销售情况计划2005年6月开盘交付日期2006年底宣传重点物业管理未定楼盘名称丹青花园楼盘位置怀宁路与东至路交汇处投资商/开发商开发商：合肥胜凯房地产开发有限公司建筑设计/景观设计新站综合开发实验区规划建筑设计院/清华大学景观设计院深圳分院周边环境/交通情况162路建

41、筑类型/档次小高层/高层规 划 设 计总占地4.5公顷总建卸100000 m2总户数/可售户数约700户，16幢，一期总建50000 m2绿化率40%楼层数小高层11+1,高层18+1车库组成/配比地卜车位/1 : 0.78户主力户型135 m2, 3*2*2型 设 计典型户型138 m2, 3*2*2面积范围135230 m2酉己 套公共配 套设施农贸市场，小学，市政主题公园，沿街商铺智能化 系统可视对讲，远红外报警，电子巡更楼盘售价一期 29003400 元/ m2付款方式及折扣一次性，按揭销售情况一期2004年6月放号，7月25日选房，销售85说右，二期05年4 月认筹，共推4幢，销售5

42、0画右交付日期一期05年年底，二期06年年底交付宣传重点政务新区蓝筹股物业管理未定楼盘名称新华学府春天楼盘位置黄山路与石台路交汇处投资商/开发商安徽新华投资集团有限公司/安徽新华房地产有限公司建筑设计/景观设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司/美国贝尔高林香港有限公司周边环境/交通情况10, 118路建筑类型/档次多层，小高层，高层/中高档规 划 设 计总占地3170 m2 7.39总建卸258508.98 m2总户数/可售户数1767户，一期400户绿化率45%楼层数6+1, 11+1, 18+1, 26+1车库组成/配比地上23个，地下806个，共877个，私人车位48个户 型 设 计主

43、力户型125 m2, 3*2*2典型户型125 m2面积范围90290 m2酉己 套公共配套设施泛会所，运动设施，商业设施智能化 系统可视对讲，闭路电视监控系统，24小时保安巡逻，周界防越报警系统楼盘售价均价3600元/ m2付款方式及折扣一次性，按揭，05年3月26日二期销售100褶以下优惠6000元/套， 1001601tf 优惠 10000 元/ 套,1602001tf 优惠 15000 元/套，2001tf 以 上优惠20000元/套，开盘当日有抽奖活动销售情况一期基本售完交付日期06年年底宣传重点好房子宜百物业管理顾问：深圳中海物业 管理：合肥k物业多层0.6元/% 高层1.18 元

44、/ m2楼盘名称国际花都楼盘位置东流路与潜山路交叉口投资商/开发商上海绿地集团合肥置业有限公司建筑设计/景观设计周边环境/交通情况紧邻新的政务中心，天鹅湖，162路建筑类型/档次多层，小高层，高层/中高档规 划 设 计总占地100亩总建卸700000 m2总户数/可售户数分5期开发，一期、二期约900多户绿化率40%楼层数二期小图层11+1, 10幢车库组成/配比地面，地下户 型 设 计主力户型80 m2 2*2*1 , 120 1tf 3*2*2典型户型120 m2 3*2*2面积范围二期 90130 m2酉己 套公共配 套设施会所，幼儿园，主题公园，商铺智能化 系统红外线24小时监控，可视

45、对讲楼盘售价二期 36004200 元/ m2付款方式及折扣一次性，按揭，开盘期每套可享受 500015000的总价优惠销售情况一期03年12月6日开盘，二期04年6月开盘，均价3200元/ % 三 期05年1月16日开盘，均价3600元/ m2交付日期一期已交付，二期05年年底交付，三期06年年底宣传重点政务文化新区首席社区物业管理绿安物管多层0.6兀/ ",小图层1.0兀/ m2第五部分竞争个案调查新都会国贸公寓投资集团：新鸿意地产开发商：安徽国圣房地产开发公司销售中心：屯溪路与马鞍山路交叉口位置：马鞍山路与屯溪路交叉 口东南 150米处A规模：共10幢小高层、高层建筑总居住人数

46、：715户总建筑面积：87116.5 m2住宅面积：82427.9 m2商业面积：4688.6 m2一期推出：7#、8#、9#、10#楼（8#楼为15层，其余为11层） 面积区间:7#楼 90 -115-115.7-127.9-145- 153.3 m2 （由西向东）8#楼 82.71（中） 122.76 （东）-139.24 （西）9#楼 92. 61-117.07-96.46-132.42 m2 （由西向东）10#® 94.48 -116.79-96.18-132.08 m2 （由西向东）公开时间：8月中旬预计均价：4100元/ m2东环广场开发商：新方天地房地产公司位置：马鞍山

47、路与一环交叉口规模：占地20亩，共2栋高层（18层），规划户数156户，一、二两层是商铺楼（两层高10米） 工程状况：目前已盖到第九层价格：起价3100元/ m2均价：3680元/褶最高价：4400元/ m2商铺10000元/平米，上下两层价格一样，240平米一间。层差每层大约100元/褶左右面积：77-170褶其中以140平米为主开盘时间：2004年12月6日交房时间：2005年8月销售状况：90%Z上公摊：35%求诉重点：此地段上最具投资潜力的项目，户型小，地段佳世纪阳光花园开发商：合肥城建发展股份有限公司位置：马鞍山南路与太湖路交汇处西北区域规模：总建筑面积：56万nf,共7个区，每区约

48、1520幢房子价格：二期小高层均价2800元/ m2起价2380元/ m2最高价3160元/ m21#、2#、3#楼各楼层价格1F2380 元/m22F2380 元/m23F2480 元/m24F2680 元/m25F2680 元/m26F2760 元/m27F2840 元/m28F2920 元/m29F3000 元/m210F3080 元/m211F3080 元/m212F阁楼3160元/平米6层以上每层上下层差约80元/褶 1、2层同价，3层比4、5层低200元,加价80元三期价格：均价2900元/平方米户型面积：101-112-116-134-135-138-143-150-171-22

49、9 m2主力面积：130150 1tf物业费：小高层1.2元/平米，多层0.8元/平米销售情况：三期多层03年6月份全部卖完工程状态：一、二期已经交房，三期 04年12月交房，四期04年9月份开工 诉求重点：实力开发，信誉保证，品牌品质十年琥珀，一个阳光 万振逍遥苑(1)开发商：合肥万振房地产开发公司(2)位置：马鞍山路与太湖路交叉口(3)规模：占地190亩，总建筑面积16万平米，总户数1123户(4)联络电话：3421111 3419999(5)开发情况：一、二期已经交付使用。一期多层均价2600元/%二期多层均价约3000元/褶，二期多层最低价2848元/褶二期多层最高价3200元/褶一期

50、户型面积：面积区间1052401tf主力户型：1201401tf面积梯度 108-110-122-138-142-164-186 m2二期面积范围 108120130154 m2三期面积范围：105160平方米（标准层）复式约200平方米主力面积：129平方米（三室两厅两卫）公摊率：1415%3栋小高层（11层）、2栋高层（18层）小高层04年6月6日开始发售，小高层2#、3#楼基本完全以团购方式出售，销售的只有1#楼和少 量2#楼（主要集中在7层以下）；小高层面积范围：105160平方米（标准层）主力面积：129平方米（三室两厅两卫）复式约200平方米公摊率：1415%小高层起价：3300元

51、/平方米小高层均价：3500元/平方米小高层最高价：3850元/平方米小高层交房时间：2005年10月18日；高层于04年7月18日开始公开发售。高层起价：3050元/平方米高层均价：3600元/平方米高层最高价：4400元/平方米东西差价同层60元/平方米层差 40 元/平方米（6）付款情况：实价出售，不打折扣（7）市调价格：三期2号楼5层01单元小高层户型：三室两厅两卫面积：126.55平方米单价：3468元/平方米总价：438875元首付三成：138875元 按揭：30万元贷款年数：20年银行月供：1987元/月 银行按竭费用:A公正费：按竭贷款额X 0.1 %=100元B财产保险费：贷

52、款额X 0.04%乂贷款年限=2400元C抵押登记费：1800元D首期需付总价款：141555元其他费用：A管道煤气：3800元B可视对讲：1200元C房产契税：房款X 2%D房屋维修基金：房款X 3%C+D=2194轨E空调接口费：1600元/个X 5个=8000元A+B+C+D+E=34944高层5号楼705单元面积：139.93平方米单价：3358元/平方米总价：469885元首付三成：149885元按揭：32万元贷款年限：20年月供：2119元(8)相关配套：整个小区配套有纯净水和中央空调集中供暖。分户计量，预计23元/平方米纯净水按0.3元/升计算会所分为三层，一层是游泳池，二层是健

53、身房，三层是棋牌室、咖啡厅，预计 2005年7月可投入使用；。小高层电梯是江苏讯达牌的。(9)相关费用：一、二期物业管理费为0.76元/平方米.月，三期未定。中央空调安装网口按1600元/个计费，分户计量，预计23元/平方米。纯净水按0.3元/升计算(10)广告诉求A蓝色天空，虽然没有翅膀，却还收藏着飞翔的愿望B三期水岸生活C高度带来高人一等的享受D位于合肥市上风口，空气优良，环境优美，景观开阔E潜力地段，商业，金融业，服务业发达F10000平方米大湖泊，环境优美，离尘不离城，摒弃城市喧闹，只留天籁之音和自己的心跳G现代建筑，风格简约，俊朗，简约，挺拔，建筑外观色调儒雅明快，稳重静谧，与碧水蓝