修建性详细规划对规划条件反向设定的创新型实践探讨

1、    修建性详细规划对规划条件反向设定的创新型实践探讨    田晓晴摘    要：规划条件是用地开发建设和管控的依据，由于法定控规控制要求由上而下制定，容易造成开发用地规划条件缺失，或按规划条件开发不满足实际需求的情况，具体土地开发管控还存在一定漏洞。文章基于黄山自在谷的实际项目经验，以项目的概念修规方案为依据，对关系城市用地出让的法定控规规划条件，内部细分地块开发要求的具体管控措施以规划条件的形式提出了建议，对法定规划条件做出了更细致的核定补充，有效保障了未来黄山自在谷地区整体空间环境的精细化、精准化及品质化管控。关键词：自在谷;

2、修建性详细规划;规划条件;精细化1  前言规划编制体系中，修建性详细规划需要研究规划条件，并将其在空间设计中进行落实。但实际中，修规依据的规划条件往往具有不确定性，一种是现有规划条件无法满足实际建设需求，另一种则是由下而上的必要建设任务因缺失规划条件对用地的管控指导而无法正常进行。本文以黄山自在谷控制性详细规划中规划条件的确定为例，在用地缺少上位规划条件管控的情况下，如何依托修规反射的建设开发要求，核定反补控规规划条件展开具体阐述。2  项目缘起基地位于安徽黄山黟县西递镇西坑村，项目概念设想源于对景区未来可持续建设开发的考虑，基于基地原生环境，经过多年与当地政府及百姓交流，

3、与众多各行各界精英人士对现场考察、体验，权衡政府、开发商、使用者各方利益后综合形成，旨在依托景区山水环境，建设一个在满足规范基础上的“设计自在、建造自在、使用自在”的高度自由发展区。3  规划条件缺失下基于实际建设想法提出修规设计构思项目所在地在黟县西递镇总体规划（20142030）中确定为旅游景点用地，但在其所属的潭口村中心村的建设规划中，并未将其纳入村镇建设用地范畴，上位规划条件缺失使得对该用地的开发建设管理处于盲区，如何与自然环境为伍，合理合法有效的实现初期概念设想，是项目运作考虑的重点问题。3.1  基地自然环境的设计构思（1）增加水量，使水景更具观赏性。针对现状河

4、道条件，设计谷外河道增设6个坝以抬升水位;谷内加宽河道，改部分农田为水塘，引水入塘，形成“上塘、中塘、下塘”水体空间。（2）保护原生态环境。设计提出保护谷内外用地两侧山体天然植被，仅在重要景观节点处种植颜色艳丽植物，以起到交通指引作用，对谷内现状大部分农田予以保留，形成特色耕地景观。3.2  基于实际开发提出的交通构思设计方案结合最初打造“自由谷”的概念构想，提出对外交通依靠南侧乡道与外界联系，内部交通采用单边车道、栈道、绿色交通解决，内外交通相互隔离的交通构想。3.3  实现“自在谷”概念设想的建筑布局思路对原有建筑及布局方式保护并加以重新利用。设计方案提出对老房子进行保

5、留，分别邀请知名设计师对其内部装潢及水暖电设施进行改造的设想，以形成谷内特有建筑风貌。谷外则贯穿“自在谷”建设理念，将“自在”概念应用于建筑布局中，提出“以25m×25m”的正方形地块（625m2）有序组合排列形成整体布局，各地块内部在强调与自然互融的基础上，按自由开发设想进行了街巷式低层多元化设计布局，其中基地内部车行道宽度为6m，人行道宽度4m，地块之间自然形成的街巷宽2米。4  修规对规划条件的创新型反补4.1  地块边界及用地性质的创新型核定反补本次控规创新性的提出将传统定义中的城市商业服务业设施用地细分为建造用地、公共用地两大类（其中，建造用地特指建筑建

6、造用地，公共用地则指建筑建造用地之间的公共空間用地），以满足未来实际开发的不确定需求。同时建议谷内外建造用地的相邻基本单元可进行合并开发，但要求合并开发时优先考虑同类功能的项目，但其用地构成、开发规模、设施配套等硬性指标都必须符合涉及的用地控制图则中所规定的基本要求。4.2  开发强度的创新型控制（1）容积率的控制。规划将谷内及谷外新建建筑地块容积率控制在1.2，出让建设用地内部的建造用地则根据谷内、谷外各自建造用地情况分别进行控制，谷内建造用地容积率控制在1.2，谷外建造用地容积率控制在2.2，以满足谷内、谷内细部用地的开发需求（见表1）。（2）建筑密度、建筑控制高度的控制。控规建

7、议在自在谷基地总体层面对建筑密度进行控制，即在满足容积率为1.2的情况下，建筑层数选取平均层数为23层，建筑密度控制在40%60%，内部各地块建造用地的建筑密度参考总体建筑密度进行控制。在建筑密度及容积率的相应控制指标基础上，规划提出本项目建筑高度控制在20m以内。4.3  建筑规划退界的创新型控制模式建筑规划控制主要包括建筑间距控制、建筑退让道路红线距离控制、建筑退让用地红线距离控制三部分内容。对自在谷用地而言，由于基地用地性质按城市用地分类标准划为商业服务业设施用地，内部开发多为商业类建筑，本着节约用地及保证建筑使用安全性的原则，在控规规划条件反补核定中，规划将建筑间距需满足商业

8、建筑消防间距（不得小于6m）作为基本要求进行控制，以此来确定建筑规划控制三部分内容的控制指标。（1）针对建筑间距指标，规划依据概念修规设计方案，对基地内建筑分为保留及新建两类进行控制。保留类建筑指谷内老民居，其原有建筑肌理，也即建筑间距维持原状保持不变;新建建筑指基地内所有新造建筑，规划采用商业建筑消防间距进行控制，即不得小于6m。（2）根据设计方案，控规提出将建筑退让红线距离控制为四类：一类为用地相邻为2米巷道时，规划建议建筑退用地红线不小于2m; 二类为用地相邻为4m巷道时，规划建议建筑退用地红线不小于1m; 三类为用地相邻为6m巷道时，规划建议建筑可贴用地边界建设; 四类为相邻地块无巷道分割时，规划建议建筑退用地红线不小于3m。5  结语本次探索基于实际项目提出了具体的控规管控措施，但其具体实施还需要进一步推进，其中地块出让后，如何才能实现策划产业与多业主介入细部用地开发，以及细部地块容积率是否因开发需要可以转让等问题都非常复杂，还需要在具体项目操作中详细摸索了解，依靠修规方案对用地开发提出细部管控，弥补传统控规对用地大而空的管控措施