精装修工程管理流程之合约管理

1、精装修工程管理流程之合约管理内容目录：内容目录：一、一、 二、二、三、三、 四、 五、 一、一、精装修交楼项目在合约分判内容上与毛坯房的差异精装修交楼项目在合约分判内容上与毛坯房的差异简介： 精装修交楼与毛坯交楼最直接的不同就是分判及施工内容的增分判及施工内容的增加加，户门以内的装饰工程为精装修包含的施工内容，即进房内所能看见的所有装修项目。不包括铝门窗及阳台栏杆项目（此两项在毛坯交楼中同样涉及，但注意可能有地区公司的铝窗合同中未包括有客厅推拉门及厨房阳台的铝门窗而需增加）。（一）主承包工程范围变动内容（一）主承包工程范围变动内容1、包括应增加卧室地面20mm厚1:2水泥沙浆找平项目（如果卧室

2、设计为木地板装修及原毛坯交楼为结构完成面交楼标准）；2、应减少客厅、厨房、阳台、过道等地面找平项目。如毛坯交楼标准，则有此项目；如果是精装修交楼，则主包单位没有必要再施工这些项目，因为此部分地面通常会铺贴石材或地砖，由装修施工单位直接使用干硬性水泥砂浆铺贴，更便于调整和控制装修完成面标高；3、应减少厨房、卫生间等吊顶位置的天面抹灰项目（如玄关为及客厅走道设计为石膏板吊顶同样应扣减）。（一）主承包工程范围变动内容（续）（一）主承包工程范围变动内容（续）4、卫生间地面视毛坯房交楼标准而定，通常情况应在防水层之上再增加回填层及找平或保护层。5、厨房、卫生间墙面因设计为铺贴墙砖，如毛坯交楼墙面为20m

3、m厚的打底压光抹灰层；如果是精装修交楼标准，应取消墙面压光，直接打底扫毛即可，但要求保证墙面的平整度。同样在精装修标准交楼中，主包单位的施工内容在客厅、走道、卧室的墙面应做到压光，是否增加其它内容要视毛坯交楼标准而定。6、厨房墙面因贴砖本来只需做到打底扫毛即可，但厨柜背板位置因可不贴砖（节约成本考虑）而需增加找平压光至贴砖面厚度，此部分容易遗漏需注意； （一）主承包工程范围变动内容（续）（一）主承包工程范围变动内容（续）7、卫生间浴缸位置可能涉及增加砖砌体（垫浴缸下部及浴缸侧面）；8、增加对装饰工程的协调配合内容及相应增加的总包管理内容。 （主包内容完）（二）机电工程范围变动（二）机电工程范围

4、变动1、视毛坯房交楼标准而定，广州公司应小业主要求所交的毛坯交楼为所有管线均到位（包括强弱电）、灯具为裸灯头加灯座、洁具和龙头不安装、卫生间和厨房预留给水和排水管口、煤气管道预留到厨房及生活阳台处（不提供热水器）。配电箱、开关和插座（强电和弱电类）仍须安装、有线电视及电话和网络线材和面板仍须安装。因此，如为精装修交楼，实际也就是增加了灯具、洁具、龙头等的安装工作而已。2、另广州公司的毛坯房标准中仍然包括了弱电系统的安装和配置，如提供可视对讲分机、电视插座（由有限电视公司提供）、电信网络插座（由电信提供）。如其他地区公司未包括此部分，实际精装修交楼应增加上述内容。（三）增加室内装饰工程（三）增加

5、室内装饰工程。 室内装饰工程内容主要为室内湿作业工程及部分木作业等工作。（四）增加厨柜工程（四）增加厨柜工程 包括：包括吊柜、地柜、台面板制作、安装等。（五）增加室内木门工程（五）增加室内木门工程 因即使是毛坯房也涉及安装户门，因此精装修交楼则只增加室内门的供应与安装（包括木门小五金）。（六）增加木地板工程（六）增加木地板工程 包括地面木龙骨的铺贴、木地板的供应与安装及木质踢脚线的供应与安装。（七）增加甲供材料部分（七）增加甲供材料部分1、室内灯具，包括吸顶灯、筒灯、射灯等； 2、室内洁具，包括洗手盆、座厕、浴缸等； 3、水暖件，包括各类龙头及其去水配件、毛巾架、浴帘杆、厕纸盒等； 4、附送电

6、器，包括煤气炉、热水器、抽油烟机、消毒碗柜、微波炉、各类型空调等；5、木门小五金,包括门锁、门铰、门碰、猫眼；6、淋浴门； 7、排气扇；8、各类开关面板；9、各类墙地砖及石材。二、二、广州公司在精装修项目上的分判模式广州公司在精装修项目上的分判模式u主包工程主包工程专业分包专业分包的分判模式 甲供材料甲供材料；u室内装修工程拆分为室内装饰工程、厨柜工程、室内木门工程、木地板工程及甲供材料这五大项五大项 。拆分的依据：拆分的依据：1、装饰工程应直接分判给具有装饰资质的专业装饰公司施工；2、厨柜、木门及木地板工程应分判给专业公司施工；3、甲供的原因为在确保工程成本可控的前提下，严格的控制装饰工程及

7、各种材料的质量。装饰工程分判模式细分如下：装饰工程分判模式细分如下：（一）室内装饰工程u通常与公共部分装饰工程一同分判，由一个装饰单位承接大堂、电梯厅及室内装饰工程有利于现场施工管理及成品保护。u主要工作内容包括：室内墙地砖铺贴、石材铺贴（包括波打线及地脚线）、室内墙面及天花乳胶漆、天花脚线、厨房卫生间及其他部位的天花吊顶、卫生间洗手台及镜子、窗台板（石材或砖）、木饰面背景墙、各类鞋柜、衣柜(尽可能的成品采购以保证工程质量)等。另还包括毛巾架、浴帘杆、厕纸盒（甲供）的安装。 （二）橱柜工程u单独分判，内容包括：吊柜、地柜、台面板制作、安装。含抽油烟管安装（抽油烟管由抽油烟机供应商提供，安装时若

8、长度不够则应由厨柜厂家免费提供）、台面开孔等；抽油烟机、煤气煮食炉及消毒碗柜的安装（抽油烟机、煮食炉与消毒碗柜甲供）；洗涤盆及整项去水设施的供应与安装、水龙头的开孔（包括自来水与直饮水龙头）；橱柜与墙、地面连接处之打胶；吊柜下方的照明系统及其配件的供应与安装等。（三）木门工程u与户门一同分判，建议应与防火门（如管井门、走火楼梯门等）分开分判。u工作内容为：室内门的供应与安装、木门小五金（甲供）的安装、所有门洞、墙体与安装门框之间空隙的填充等。 （四）木地板工程u单独分判，包括地面木龙骨的铺贴、木地板的供应与安装及木质踢脚线的供应与安装、木地板与周边墙面、洞口、脚线、门槛石及地砖等的收边收口（包

9、括打胶及铺装塑料或金属收口条）。 （五）室内灯具u甲供。包括供应吸顶灯、筒灯、光管、射灯等；要注意光源的品牌范围。安装由机电单位完成。（六）洁具u甲供。包括洗手盆、座厕、浴缸等；安装由机电单位完成，包括与周围墙地面的收口打胶等。 （七）水暖件u甲供。包括各类龙头及其配件；安装由机电单位完成，包括与周围洗手台面的收口打胶等。 （八）水暖配件 u甲供。安装由机电单位完成，包括去水配件及给水软管等。此部分材料较为零星，本可由洁具及龙头供应单位提供（多数洁具供应单位无此业务），但一般洁具及龙头供应单位多为国内或国际知名品牌，此部分费用相比国内一般配件厂而言高出太多，又为暗藏材料，无须品牌效应。建议在保

10、证质量的前提下，从节约成本的角度出发单独分判。 （九）毛巾架、浴帘杆、厕纸盒 u甲供，由装饰单位安装。部分洁具及水暖件供应商都有类似产品，亦可与洁具水暖件一同招标。但考虑到物品较小，技术含量不高，小业主对其品牌的要求不强，建议无须找名牌单位供应，由国内一般供应商供应即可满足要求，达到节约成本的目的。 (十）附送电器u甲供。包括煤气炉（橱柜公司安装）、热水器（煤气公司或热水器供应商）、抽油烟机（橱柜公司安装）、消毒碗柜（橱柜公司安装）、微波炉（橱柜公司安装）、各类型空调（供应商安装）等。 （十一）木门小五金 u甲供。包括门锁、门铰、门碰、猫眼。通常情况下比较注重户门锁的款式，因此在分判上为节约成

11、本一般分为了户门锁与内门锁、门铰、门碰、猫眼分两家单位分别供应的情况（因户门锁一般选择名牌产品，而其属下的门铰、门碰、猫眼的价格较高）。供应后由木门供应单位安装。 （十二）淋浴门 u甲供。包括铝合金框架及钢化玻璃、小五金连接件的供应与安装及与墙地面的打胶处理等。因淋浴门对品牌的要求不高，质量相差不大，因此由一般的专业淋浴门厂家供应安装即可，无须大品牌商供应。 （十三）排气扇 u甲供。向专业排气扇厂家提供开孔尺寸、噪音及风量控制要求即可。采购后由机电单位安装。（十四）各类开关面板u甲供。由机电单位安装。包括各类型强电开关、插座面板、防溅面盖、门铃开关等。 （十五）墙地砖u甲供。由室内装饰单位安装

12、。包括墙地砖的供应、切割及倒角。通常墙地砖分开招标，主要原因为部分厂家只生产其中的一种。目前墙砖主要以瓷片为主（也可以使用抛光砖及仿古砖，视设计而定），可单独招标（现均为甲供物资）；地面抛光砖为集团甲供，可与公共部分的墙地面抛光砖共同招标；厨卫地面一般设计为仿古砖（也可用石材，但污染较大），单独招标。波打线视材料类型与墙地砖供应共同分判。 （十六）石材 u大料应甲供，局部装饰性的、规格特殊的、少量的石材可以由装饰施工单位供应。由室内装饰单位安装。包括石材的供应、切割、磨边及倒角。石材适用范围一般为客厅及走道地面、卫生间墙地面及厨房波打线（一般厨房地面不采石材，容易污染）。可与公共部分墙地面石材

13、共同招标分判。三、精装修单位与主承包单位的合约关系，相互协调内容三、精装修单位与主承包单位的合约关系，相互协调内容广州公司模式：u土建单位承担主承包单位的角色（但主要工作内容仍以土建工程为主）。u专业装饰单位由业主直接分判，主承包单位与专业装饰分包单位无任何合约关系（存在一定的弊病）。 u主承包单位在现场对其他分判商的管理主要还是以负责安全、协调工作为主，工程进度及质量仍然由我司直接控制。 （一）主承包工程增加内容（一）主承包工程增加内容1、主承包工程增加的直接成本u（1）主承包单位在投标过程中必须考虑增加开办费项目中的大型机械设备（塔吊、人货电梯及井架等）来满足精装修施工过程中的垂直运输问题

14、，而不是只以土建结构工程的工作量来考虑现场机械配置问题。 u（2）增加的装饰工程导致工期延长（如高层增加约4个月时间）。正是由于工期的延长导致主承包单位在大型设备租赁时间延长、临时设施和周转材料以及其他开办费项目上会增加额外的费用，直接导致主承包合同成本的增加 。 2、增加的协调服务内容u（1）提供现场内的道路和走道给其他承包人共同使用。为其他承包人提供合理的施工作业空间。 u（2）提供主承包人在现场内的脚手架、支撑、爬梯、工作台等给其他承包人共同使用。提供其他承包人为保证施工安全所需的围板、围网、护栏等。 u（3）在其他承包人施工需要时，提供照明（特别增加的是室内照明供室内装饰单位施工）。u

15、（4）提供现场用水供其他承包人施工使用（这里增加的是室内装饰单位的用水），但不包括其他承包人的办公及生活用水。u（5）提供现场施工用电（这里增加的是室内装饰单位的用电）但不包括办公及生活用电；提供其他承包人试验、系统调试所需负荷。2、增加的协调服务内容（续）u（6）在建筑物内提供其他承包人合理施工所需的水电管线接驳点，并负责维修使其处于良好的使用状态。接驳点(即配电箱，包括地库范围)在楼层内的设置间隔至多不超过一层。u（7）提供临时厕所、其他卫生设施给其他承包人共同使用。 u（8）对工程现场作全面的看管以防盗窃（装饰材料的增加导致此项工作较为重要，但要求各承包人的材料由各自自行看管，主承包人只

16、是承担现场全面管理的责任，并不代表一旦出现盗窃现象均由主承包人承担责任）。 u（9）提供工程现场内现有的机械设备（包括但不限于塔吊、人货电梯、井架、拔杆等）给其他分包人作卸货、水平、垂直运输之用（主要增加装饰材料及其人员的垂直运输）。 u（10）在自然地面上提供垃圾站或箱，按业主的指示，及时地将其他承包人堆放于建筑物内指定地点的施工产生的垃圾运至自然地面，定期从自然地面堆集点运离现场（装饰垃圾的外运工作量是最大的，需特别注意。广州公司要求其他承包人将其垃圾堆放至每层楼的指定地点，由主承包人统一运至地面并外运）。2、增加的协调服务内容（续）u（11）保持与其他承包人的密切联系，了解其他分包工程的

17、进度计划和特殊要求，做到相互配合。 u（12）在隐蔽工程覆盖前，留出合理的时间以便其他承包人能够完成管线、套筒、铁件等预埋，与其他承包人确定预留孔洞的位置。 u（13）跟随施工进度，按照业主的指示，对各种用途的孔、洞（包括电梯门洞、木门塞缝）、其他承包人完成项目与结构之间的各种缝隙（如门窗与墙、柱之间的缝隙等）、墙面开槽及其他类似部位用水泥砂浆或其他辅助材料填实抹平。 u（14）提供标高、定位的基准点、线给其他承包人进行自己的定位和施工，并对其准确性负责。2、增加的协调服务内容（续）u（15）进行其他一般必需的修补工作。u（16）收集、审核、汇总各承包人工程资料和编制总包资料。保证施工过程中资

18、料和竣工资料符合各方面要求。 u (17)配合政府部门安检、质检、验收所需公关费用。 (协调服务内容完）3、增加的总包管理内容u目的：通过计取此部分费用与其相应承担的名义上的总包管理责任相匹配，另在施工现场也确实起到一定的总包管理效果。u内容： （1）对施工现场的全面安全管理并对现场安全负责，包括与现场其他承包人签订安全协议书、建立安全生产责任制度、配置足够数量的专职安全员、审核各项现场专项安全施工组织设计、监督检查特殊作业环境人员的劳动保护措施、保证安全技术费用专款专用、书面记录各项安全管理活动等。 （2）对现场所有人员的安全培训及登记造册工作。 （3）施工现场安全及文明施工管理，包括与各分

19、包签订安全管理协议等。 （4）整个项目的竣工资料的收集整理工作。 3、增加的总包管理内容(续） （5）协助发包人到政府部门办理各种招标及开工手续，及交纳相关各类政府规费，包括交易服务费、专家评标费、工程定额测定费、合同印花税及其他政府规定的应由主承包人承担的费用。以上工作内容所需要的费用均已包括在总包管理费用中且主承包人（总承包人）必须承担因其失责而引起的所有索偿。 （6）负责在工程施工过程中与政府行业主管部门等进行联络与沟通；接待与处理政府有关部门的有关质量、安全、环保、文明施工、公安执法等各项检查与监督，并负责办理相关手续及批文。（二）室内装饰、厨柜、木门、木地板工程（二）室内装饰、厨柜、

20、木门、木地板工程u1、专业装饰单位由业主直接分判并与业主签署分包合同。主承包单位与专业装饰单位无合约关系（仅有现场安全及文明施工管理协议），但主承包单位对装饰单位进行总承包管理及提供现场协调服务工作。u2、现场内主承包人的脚手架、支撑、爬梯、工作台等可免费提给装饰承包人共同使用。但只限于现有的基本设施，不会为装饰单位再另外搭设其他设施，现有设施不能满足使用时，装饰单位必须自行解决。 u3、现场内的道路和走道、临时厕所、其他卫生设施等由主承包单位提供给装饰单位共同使用，但也仅限于现有设施。装饰单位的人员能否在现场住宿由业主会同主承包单位共同确定（但必须在定标前知会装饰单位）,一般现场提供办公及材

21、料堆放地点给装饰单位，由其自行搭设。 （二）室内装饰、厨柜、木门、木地板工程（续）（二）室内装饰、厨柜、木门、木地板工程（续）u4、由主承包单位提供现场工程用水用电供其他装饰承包人施工使用，但不包括装饰的办公及生活用水。这里免费提供的工程用水用电仅为其他分包单位进行安装工程的水电费用，不包括其现场加工任何材料的水电费用（如装饰单位大批量的切割砖及石材等），否则由装饰单位自行承担水电费用。另特别要求装饰单位注意节约主承包单位提供的水电。 u5、主承包单位在建筑物内提供装饰单位合理施工所需的水电管线接驳点(楼层内的设置间隔至多不超过一层)，由装饰单位自行接驳。 u6、主承包单位提供工程现场内现有的

22、机械设备（包括但不限于塔吊、人货电梯、井架、拔杆等）给装饰单位作卸货、水平、垂直运输之用。但如果现在设备无法满足装饰单位需要时，应由装饰单位自己行考虑。（二）室内装饰、厨柜、木门、木地板工程（续）（二）室内装饰、厨柜、木门、木地板工程（续）u7、现场装饰单位产生的垃圾由装饰单位清理到建筑物每层的指定地点，再由主承包单位清理到在自然地面上后定期从自然地面堆集点运离现场。这里要注意的是在无论是主承包合同和装饰合同，都要规定垃圾包括所有正常施工产生的垃圾及设计变更产生的垃圾，否则容易引起施工单位的索赔。 u8、施工现场的安全管理及成品保护均由各个装饰单位自行负责，主承包人只承担总体的协调管理。如出现

23、盗窃及成品损害，均由各个装饰单位自行负责（除非很明确的确定责任单位，则应由责任单位承担）。 u9、装饰单位进场后由业主会同主承包单位共同向装饰单位移交工作面，由主承包单位提供标高、定位的基准点、线给装饰单位进行自己的定位和施工，其准确性由主承包负责。值得注意的是装饰单位接收工作面后，不得再以其它工序的质量问题影响装修质量而提出任何索赔。（二）室内装饰、厨柜、木门、木地板工程（续）（二）室内装饰、厨柜、木门、木地板工程（续）u10、部分必须的装饰后修补工作（如木门塞缝）由主承包单位负责。u11、装饰单位自身工程的过程工程资料及竣工资料由装饰单位自行编制后交主承包单位汇总（要注意装饰单位的施工资质

24、问题）。（精装修工程合约关系完）四、各精装修工种招标分判注意事项四、各精装修工种招标分判注意事项u（一）主承包工程分判注意事项 u1、总工期有所增加，对主承包单位的工期要求应该以其自身合约范围内的实体工程完成工期及所有协调服务工作完成工期两个方面进行控制。 u2、大型机械及设备（如塔吊，井架等）的数量要求应有业主根据后期施工的实际情况提出，应作为强制性要求在招标中明确，不得由各个投标单位自行报送数量并作包干处理。 u3、明确合同总价中已包括在施工过程中（从工程开工至业主交楼为止）清除所有垃圾的费用（包括其他分包单位正常施工、设计变更等产生的垃圾,或者明确其他清理的方式及责任单位）； u4、明确

25、其须为其它承包人免费提供临水、临电，每隔一层至少应有一个水龙头及一个电源箱，且无论所需的电源及其线路为何种形式，其费用都已包括在总价内；（二）室内装饰工程分判注意事项1、单位的考察、选择.u（1）应抽选其普通的、大货量的住宅工程进行考察而不是公共部分装饰甚至样板房装饰，后者无法看到其在大批量装饰工程施工过程中的真正手工质量。u（2）不一定非要选择大型的装饰企业承建（即不能只相信资质），实际只要具有相应资质的单位即可，关键还是看管理及手工。 u（3）在考察其现场手工质量的同时，应了解该单位在该项目上合同签约情况，注意如该单位是由总包单位直接分判并签订合同的要特别留意，因此种情况表明该单位不是业主

26、亲自选定，可能对质量的要求并不太高，导致装饰单位的水平有限。 u（4）考察其施工现场质量应注意细节问题，不能以偏概全，应多看几套房间。2、分判时间 装饰工程的分判插入时间应在结构封顶前一个半月开展较为合适，具体进场时间视砌筑抹灰工程的进度而定（如果装饰材料的乙供品种较多，如石材，装饰分判应进一步提前以保证材料的备货）。整个装饰工程的分判持续时间大约为一个半月（从收到招标图纸开始计算到定标，预计两到三次的议标次数）。 另注意另注意：装饰工程的设计起始时间应在地库底板施工阶段启动才能确保样板房的招标工作（视各地区售楼条件定）。而且提早设计可以尽早暴露装饰图纸与土建图纸的矛盾以减少后期大批量施工中设

27、计修改造成的损失且节约工期。 3、合约条款及议标注意事项u（1）明确合约的包干原则为按装饰图纸包干（包括项目及工程量），同时应发出土建图纸供装饰单位核对差异，避免出现土建图纸与装饰图纸不符引起的索赔。 u（2）分判时要求所有投标单位应报乙供材料的样板供业主审核，业主将按确认之样板验收。u（3）必须提醒装饰单位不得因发现自己对招标文件及招标图纸的理解有误或与投标时的理解存在任何差异而向业主提出任何索赔。若招标图纸中存在大样或做法不明确的，应由中标人提供深化设计及大样图，并报业主批准，有关深化设计的设计费用及相应施工费用已包括在合同单价中。3、合约条款及议标注意事项（续）u（4）明确其与其他工种交

28、接面的划分界限：铝合金门窗、阳台栏杆、木门、橱柜、淋浴间玻璃隔断工程由其它承包人施工。铝门窗填缝、打胶等均由门窗承包人完成，外墙以内与其它承包人交界接口部位的收口处理、洗手盆与洗手台之间的收口处理、飘窗台板左、右、下口的收口处理，包括塞缝、打胶等均由装饰单位完成，相应施工费用已包括在总价中。u（5）装饰单位提供的材料（不包括甲供材料）的环保检测必须符合当地政府部门的要求，且由承装饰单位负责送检并取得合格证书，所有费用已包括在合同总价中。u（6）应说明现场的工作面应是分批移交，装饰单位应考虑到场地不能一次性移交而产生的一切费用。且装饰单位在接受工作面后应立即进行检查、验收，并于三日内提出意见，否

29、则业主将认为移交的工序合格，装饰单位人不得以其它工序的质量问题影响装修质量且不得因此而向业主提出任何索赔。3、合约条款及议标注意事项（续）u（7）很多时候装饰工程在施工方法上存在一定的细部差异，为避免出现此类繁多的索赔，可提出若部分项目的施工方法与招标文件的施工方法存在细部差异（如水泥砂浆配合比差异、厚度差异等），但无本质上的差异，无论因此引起的造价或增或减，均不调整（类似如因清单中描述的砂浆厚度达不到标高要求而需要局部加厚等） u（8）由于装修后期，会有多家单位共同施工造成施工垃圾难以分清归属，为保证施工顺利进行，业主可能会指定承包人或其它承包人来完成室内垃圾的清运，费用将由业主确定各家分摊

30、比例，议标时需提出并要求装饰单位不得提出异议。3、合约条款及议标注意事项（续）u（9）现场成品保护很重要，业主在议标过程中应提出强制性要求（而不是施工过程中提出，导致对方索赔保护费用或不作为导致成品损坏）明确如因装饰单位自身保护不利而造成的一切损失应由装饰单位自己承担。广州公司要求地面的成品保护措施为：石材地面及窗台板面完成面贴一层油纸，再加一层夹板或纤维板保护,而地砖部分则为要求在其表面覆盖一定厚度的保护膜以达到保护效果 ，且此部分费用已包括在投标总价内。 u（10）地面波打线、门槛石等项目的宽度容易因装修排版、施工误差等原因造成局部尺寸加宽，导致施工单位的零星索赔较多。建议规定加宽或者减少

31、在50mm以内（包括50mm）的，结算数量依旧按清单描述的宽度计算，与之相邻的其它材料的工程量亦不减少，单价不再调整；超过50mm的部分，可以按地面饰面项目计取材料差价。但波打线的宽度超过50mm的，应报请业主同意后，方可施工（因涉及到整体设计，需设计确认后方可施工）。 地面波打线、门槛石等项目的宽度容易因装修排版、施工误差等原因造成局部尺寸加宽，导致施工单位的零星索赔较多。3、合约条款及议标注意事项（续）u（11）施工过程中，卫生间吊顶高度可能有微小调整（如预埋管线等因素），但无本质上的差异，不论调高或调低，应要求数量结算依旧按清单描述的高度及面积计算，与之相邻的墙面抛光砖的工程量亦不减少或

32、增加，单价不再调整。避免过多的签证及索赔的出现。另要求厨卫墙面砖铺贴高度必须高出吊顶以上至少100mm。 u（12）合约上要注意由于设计要求、排版方式等导致的一些成本变化或者装饰单位容易偷工减料的部位。如规定长度在1.8m（包括1.8m）以内的所有窗台板及门槛石，石材必须为整板铺贴，不得切分。 u（13）甲供材料的种类及材料提供的方式要明确，由谁提下料清单、什么时间提出、磨边及切割由谁负责、货到后的卸货及搬运由谁完成、验收货物的方式、验收参与的人员等都要在合约中明确规定清晰，避免后期相互扯皮。 相片及圖像位置 卫生间吊顶高度可能有微小调整导致相邻的墙面砖的工程量变化。厨房橱柜的地面及墙面；卫生

33、间洗手柜地面和墙面是否满铺砖要注意。窗台板的排版方式改变是装饰单位容易偷工减料的部位。3、合约条款及议标注意事项（续）u（14）对于业主提供的装饰材料，应要求装饰单位在使用时仔细挑选，物料在色差、平整度等方面的一些业主认可的缺陷，应通过挑选使用将其消除。如果缺陷程度较为严重，无法通过施工工艺将其消除（如色泽、纹理差异较大等），装饰应及时报告业主请求处理，擅自施工造成观感效果不良，为小业主不能接受的，应由装饰单位承担全部责任。u（15）所有墙地面填缝剂的颜色要规定，否则后期容易被施工单位索赔。另涂料的施工工艺也必须明确，如底漆及面积各几遍？面漆是用滚筒滚，还是用气泵喷等？都涉及到造价及最终的质量

34、问题。 u（16）同一套房间内的石材既存在甲供材料，又存在装饰单位自行购买的，应要求承包人参照业主设计部及地盘提供的材料样板，尽量选用色泽、观感相近的材料。避免出现后期交楼出现的返工现场，导致成本增加。相片及圖像位置 装饰单位在使用时有义务及责任仔细挑选甲供材料且同时还应尽量选用色泽、观感相近的乙供材料以保证整体效果。3、合约条款及议标注意事项（续）u（17）因甲供材料涉及到施工损耗率的问题，因此要求投标单位填报损耗率进行统一考虑，评标时应将损耗部分计入合同总价中进行综合分析（否则容易导致中标价低结算价高的情况）。且超出损耗率部分的超领材料应加倍扣款（广州公司为采购价格的1.2倍），防止领用单

35、位买卖材料。 u（18）因装饰工程甲供材料品种较多，对应供数量的准确性要求较高，因此招标分判时必须提供清单数量（建议自行计算并多重复核）供投标单位参考，如果投标单位对甲供材料数量提出修改的，应组织人员进行核对，确保应供量的准确性。 u装饰工程甲供材料动态统计表.xls3、合约条款及议标注意事项（续）u（19）工程量计算部位需要提醒的是：1、室内及公共部分各装饰项目（包括但不限于地砖、墙砖、波打线、踢脚线及涂料等）的工程量已包括了所有门窗洞口四周的工程量；2、橱柜的地柜、吊柜的背面可以不贴砖，需用抹灰抹平至墙砖完成面，且橱柜安装后各边至少进入橱柜内侧100mm（另需确保橱柜背面必须安装背板）；3

36、、卫生间洗手台后墙面也不贴砖，规定同橱柜背面。 u（20）注意最后一笔付款时应有所保留，一定要等到装饰单位与物质供货单位核对完整个供货数量后再支付。否则，一是可能超领材料过多，合约尾款不够扣造成超付；二是装饰单位粮款拿完后不积极配合供货单位对数，造成供货单位粮款支付拖延（机电单位同样涉及该问题）。 （装饰工程注意事项完）（三）橱柜工程分判注意事项1、单位的考察、选择 应以考察其橱柜工厂为主（必看项目），同时再考察其已完工地产项目的交楼标准橱柜（考察其安装水平）。 u（1）应抽选其普通的、大货量的住宅橱柜工程进行考察而不是样板房橱柜，后者无法看到其在大批量装饰工程施工过程中的真正手工质量。且要考

37、察其已完工项目，在建项目实际看不出任何安装能力。u（2）考察工厂主要以工厂规模、生产能力及其生产线的自动化水平为主。其生产规模要与我们一次性的分判规模相匹配。u（3）考察其安装质量应注意细节问题（如打胶、门板拼接整齐程度等），不能以偏概全，可多看几套橱柜。2、分判的时间 橱柜工程的分判插入时间应在装饰单位进场后半个月左右开展较为合适，具体进场时间视装饰工程的进度而定（主要定标后确定现场实际尺寸安排工厂生产，且能提供实际尺寸配合装饰单位铺贴墙地砖）。整个橱柜工程的分判持续时间大约为25天（从收到招标图纸开始计算到定标，预计两到三次的议标次数）。 3、合约条款及议标注意事项u（1）橱柜的柜身板及门

38、板基材、台面石的质量直接影响到橱柜的整体质量，但一般基材及台面石厂家为专业性质，因此建议由业主直接采用询价的方式确定木板基材、台面石的品牌及采购价格，然后以甲指已供的方式进行投标报价（可多选定品牌范围）。以避免橱柜单位偷工减料，保证工程质量。 u（2）所有橱柜生产材料在橱柜生产前，须报送样板供业主设计管理部审批确认，并将按最终确定的样板进行验收。u（3）橱柜与墙、地面打胶的费用应包括在合同总价之中。 u（4）洗涤盆、整项去水设施的供应与安装工作应包括在本合同总价中。 u（5）煤气炉、抽油烟机等厨房甲供物资的安装工作应由橱柜单位承担，且安装费用已包括在中标总价中。 为避免橱柜单位偷工减料，橱柜的

39、柜身板及门板基材、台面石等主要材料应采用甲指已供的方式进行投标报价。相片及圖像位置橱柜周边接口墙地面收口处理（如打胶）的费用包括在橱柜总价中。洗涤盆、整项去水设施的供应与安装工作应包括在本合同总价中。3、合约条款及议标注意事项（续）u（6）柜体内所有电位、煤气管、水管的开孔、台面板及水龙头部位的开孔无论数量多少，均应由橱柜单位完成，其费用已包括在合同总价之中。（煤气炉地柜门板增加透气口应该提前与煤气公司沟通，避免后期验收不煤气炉地柜门板增加透气口应该提前与煤气公司沟通，避免后期验收不通过通过） 。u（7）橱柜单位提供的材料要满足当地政府部门提出的室内环保要求，且应由橱柜单位负责送检并取得合格证

40、书。 u（8）橱柜清单往往以长度为单位进行报价，因此为避免因为实际现场长度与设计长度存在一定差别的情况而引致的索赔，建议要求橱柜单位下料前复核现场尺寸，可明确现场实际尺寸与招标图纸间的差异在正负100mm延长米内都不予调整价格。3、合约条款及议标注意事项（续）u（9）为避免橱柜单位在安装阶段提出运输问题的索赔，可提出若现场现有垂直运输工具不能满足运输或施工需要，应由橱柜单位自行解决，且不得向要求额外的费用及工期索偿。 u（10）如要节约橱柜成本，应主要从设计出发，在台面石档次、门板饰面材料（用普通防火胶板或三聚氰胺饰面板等）、把手的设计款式及各类小五金档次上进行降低。广州公司中海金沙馨园通过上

41、述方式节减成本，最终达到平均2,700元/套，960元/m的较低价格。而楼盘档次较高的中海璟晖华庭则为平均8,018元/套，2,010元/m的较高价格。u（11）定标前应确认该单位提供的是何种发票，我们目前要求的是建安发票。 （橱柜工程注意事项完）（四）木门工程分判注意事项1、单位的考察、选择 单位考察的方式应以考察其木门工厂为主（必看项目），同时再考察其已完工地产项目的交楼标准木门工程（考察其安装水平）。u（1）应抽选其普通的、大货量的住宅木门工程进行考察而不是样板房木门。且最好考察其已完工项目，方能体现其的安装能力；如再能考察其在建项目（安装过程），亦可以了解其门框安装过程的工艺及技术水平

42、。u（2）考察工厂主要以工厂规模、生产能力及其生产线的自动化水平为主。其生产规模要与我们一次性的分判规模相匹配。u（3）考察其安装质量应注意细节问题（如油漆水平、安装工艺、饰面线条的加工水平等），不能以偏概全，可多看几樘木门。 2、分判时间 木门工程的分判插入时间应在装饰单位定标后半个月左右开展较为合适，具体进场时间视装饰工程的进度而定（主要定标后确定现场实际尺寸安排工厂生产，尽早安装门框方便装饰公司收口）。整个木门工程的分判持续时间大约为25天（从收到招标图纸开始计算到定标，预计两到三次的议标次数）。 3、合约条款及议标注意事项u（1）广州公司木门的小五金为甲供，因此总价中应包括小五金的安装

43、单价，且对安装小五金应单独报价以备变更使用。甲供材料的领用及超领罚款同样适用于小五金。u（2）木门单价应要求投标单位拆分分析，其中应包括防火门芯单价、饰面木皮或饰面板单价、实木饰线单价、防火胶板单价、甲供小五金安装单价、乙供小五金供应及安装单价等。以备我们审核价格及变更之用。 u（3）木门门扇四周侧边木线条要说明是实木线条还是贴木皮的复合实木线条，价格相差较大，容易被施工单位偷工减料。 门扇四周侧边封边线条及门框线条是实木线条还是贴木皮的复合实木线条是木门单位偷工减料的主要位置。3、合约条款及议标注意事项（续）u(4)根据现场实际施工情况，门框的做法目前一般为两类：常规底框方式或一次成型方式，

44、最好能招标过程制定出确定的安装方式。为避免中途修改，建议要求施工时如按业主要求改变门框与墙体连接方式，总价不再调整。u(5)如采用一次成型门框形式（广州公司采用方式），其所有门洞(图纸尺寸) 墙体与安装门框之间空隙应由木门单位负责填充（发泡胶），其费用应包括在总价中；如采用传统底框方式，墙体与安装门框之间空隙应有土建单位填充较好（水泥砂浆）。u(6)未避免土建门洞尺寸有误带来索赔，广州公司规定所有门洞墙体与安装门框之间空隙宽度超过15mm由土建单位完成，15mm以内（含15mm）由木门承包人负责填充。 相片及圖像位置（7）对于门槛石的先后施工问题，应规定如要求室内门槛石完成后，木门单位进场安装

45、，则门框与门槛石形成的缝隙由木门单位打胶处理（否则应由装饰单位完成。3、合约条款及议标注意事项（续）u(8)成品保护为木门工程尤为重要，应说明其保护的责任在木门单位，主承包单位对工程现场作全面的照管并不保证木门单位的半成品、成品免遭遗失或损坏的风险。应强制性要求木门单位采取某种保护措施（如必须采用门扇带塑料保护膜安装，用废板材围挡保护门框等措施来尽可能做好成品、半成品的保护工作），避免木门单位为节约成本造成成品损坏。u(9)木门单位提供的材料要满足当地政府部门提出的室内环保要求，且应由木门单位负责送检并取得合格证书。3、合约条款及议标注意事项（续）u（10）定标前应确认该单位提供的是何种发票，

46、我们目前要求的是建安发票。（而很多厂家只能提供销售发票，即其无安装资质）u（11）如要节约木门成本，应主要从设计出发，主要方法有：减少门扇线条（至平板门）、实木线条改为复合实木线条、饰面木材种类选择相对便宜的木种、减少木门内部填充木块（至空心夹板门）、门框及扇的厚度减少、门框实木压板可修改为夹板结构等。 另：应注意户门最新防火规范的变化对成本的影响。 （木门工程注意事项完)（五）木地板工程分判注意事项1、单位的考察、选择 单位考察的方式应以考察其木地板工厂为主（必看项目），可再考察其已完工地产项目的交楼标准木地板工程（考察其安装水平）u（1）应抽选其普通的、大货量的住宅木地板工程进行考察而不是

47、样板房，后者无法看到其在大批量装饰工程施工过程中的真正材料及安装质量。应考察其已完工项目，在建项目（安装过程）考察的意义不大。u（2）考察工厂主要以工厂规模、生产能力及其生产线的自动化水平为主。其生产规模要与我们一次性的分判规模相匹配。由于木地板工程质量的关键与木门、橱柜不同，其应在工厂制作加工阶段，安装工程则较为简单。因此应重点了解该品牌木地板的制作过程、材料使用情况、成品木地板的各项目检验标准等（如含水率、环保标准等）。安装能力也需详细了解，如该厂家日常的经营范围是否包括安装，有多少安装工人，安装的能力、效率如何，以确保我们的项目发展进度。（五）木地板工程分判注意事项1、单位的考察、选择(

48、续）u（3）目前市场有不少较好品牌的木地板厂家只供货而不负责安装，因此在考察单位之前应制定好合约分判的模式（是包供货安装还是甲供），避免出现考察后又无法投标的情况。广州公司以前也试验过木地板甲供后由装饰单位安装，但效果不好（现场仓储、安装的质量问题划分问题等），因此建议由木地板厂家直接安装较好。u（4）另外目前较多木地板厂家存在较多贴牌的现象，要留心观察。 u（5)如选择全实木地板，要了解我们选定的该木种的货量情况，以避免货源紧张造成工期拖延。目前单个厂家各类木种的实木地板的货量都不大，且价格较高，如选择实木地板建议同时选择几家单位同时供货较为稳妥。 2、分判的时间 木地板工程的分判插入时间应

49、在装饰单位进场施工后约1个月左右开展较为合适，具体进场时间视装饰工程的进度而定（属最后工序，与其他装饰单位交叉施工较少，如为实木地板则应尽早招标备货）。整个木地板工程的分判持续时间大约为20天（从收到招标图纸开始计算到定标，预计两到三次的议标次数）。 3、合约条款及议标注意事项u（1）清单数量应包干，为避免现场尺寸与图纸的差异，建议投标时候提供建筑图纸供投标单位复核，并可要求如单个房间的现场实际与招标图纸存在100mm的差异时，工程量清单数量及单价均不予调整；超过100mm的部分（100mm内部分不补偿），经业主确认后，数量按实计算，单价不再调整。u（2）木地板与周边墙面、洞口、脚线、门槛石及

50、地砖等的收边收口（包括打胶及铺装塑料或金属收口条）的费用应包括在总价中。 u（3）工作面的移交对木地板安装的质量影响较大，为避免出现责任划分不清等情况，应要求木地板单位在接受工作面后应立即进行检查、验收，并于三日内提出意见，否则业主将认为移交的工序合格，木地板单位不得以其它工序的质量问题影响木地板质量且不得因此而提出任何索赔。相片及圖像位置 木地板与周边墙面、洞口、脚线、门槛石及地砖等的收边收口费用应包括在合约总价中。 3、合约条款及议标注意事项（续）u（4）本工程所有材料在施工前均应报送样板供业主审批，包括木地板、踢脚线、收口条、胶水等 。u（5）成品保护对木地板工程尤为重要，因此应要求木地

51、板单位必须负责本分包工程的半成品、成品保护工作，应直接要求对已完成的地面应满铺珍珠棉薄膜，封胶带纸固定；在过道、房门口及卫生间门口等人员频繁走动或尚有其它施工作业的位置，需采用3mm厚纤维板覆盖（费用已包括在总价中，保护要求应在发标及议标中提出，为强制性要求）。u（6）提供的材料要满足当地政府部门提出的室内环保要求，且应由木地板单位负责送检并取得合格证书。另外定标前应确认该单位提供的是何种发票，我们目前要求的是建安发票。 3、合约条款及议标注意事项（续）u(7)因木地板存在一定的天然纹路，为保证顺利交楼，应要求木地板厂家在安装前应进行挑选，剔除有明显质量缺陷的不合格品，将颜色花纹一致的铺在同一

52、房间，且保证同一单元的木地板色泽相同。木地板工程的施工质量除必须符合工程规范要求外，还必须保证满足小业主的收楼要求。即小业主收楼时，如对木地板的色泽、纹理、尺寸、铺装质量、环保检测结果等提出投诉，木地板厂家须免费负责整改或更换。 （木地板工程注意事项完)五、广州公司甲供材管理模式及经验五、广州公司甲供材管理模式及经验（一）精装修交楼甲供材范围 装饰性材料、设备主要包括：抛光砖、墙地砖（厨卫墙地砖、阳台地砖）、墙地面石材、洁具、淋浴门、水暖件、水暖配件、木门五金、炉具、热水器、热水循环系统、抽油烟机、消毒柜、排气扇、标准灯具、开关面板、插座、衣柜等。其中抛光砖、墙地其中抛光砖、墙地砖、洁具、水暖

53、件、砖、洁具、水暖件、炉具、热水器、抽油烟机、消毒柜均炉具、热水器、抽油烟机、消毒柜均已属集已属集中采购范围中采购范围。详细叙述见第一点介绍。 （二）与设计选型的配合u1、结合项目定位，根据营销提出的要求多掌握附近楼盘的产品资料，收集市场信息，向设计部门选择材料、设备提供关于市场流行方向的参考、产品功能、经济上的意见。u2、设计挑选样板时，应提醒设计参考项目成本计划，同时兼顾招标的可操作性，选择适合本项目的产品。配合设计部做好产品的设计选型是下一步招标成败的关键一环。 u3、在挑选样板时，同等条件下尽可能选用有良好合作关系厂商的产品，这样在提供样板或样板房供货方面能减少很多不必要麻烦。（二）与

54、设计选型的配合（续）u4、设计选型完成并与项目部沟通后，对饰面效果影响较大的如墙地砖、石材、门锁可安排各厂家提交实物样板，摆放整齐后先由设计主管领导审核，通过后再由合约部会同设计部、项目部请项目主管领导、合约主管领导及总经理（合约评审委员灰会）确定样板。洁具、水暖件、燃气具、开关面板、衣柜等则主要汇报产品档次，具体型号、价格在招标时控制。其他款式较为普通，价格变动不大的产品如标准灯具、排气扇、水暖配件、木门小五金一般由设计确定即可。这样把握住装饰材料的重点后才能加快招标程序，提高工作效率。 u5、对款式及档次存在较多选择的材料品种，特别是对室内装饰成本影响较大的材料应该分别选择高、中、低至少三

55、种款式备选。然后进行全面的室内装饰成本预测（样板房装饰招标阶段），分析所有的备选材料及工程的价格后汇总为室内装饰成本，再与控制值进行对比核对，最终保证招标出来的价格控制在预测值之内以达到成本控制的目的。（三）主要装饰材料选型时的注意事项u1、墙地砖：尽量选择适合仿制的产品选择适合仿制的产品（招标时能充分竞争降低工程造价，但注意楼书中不能写明墙地砖品牌），应尽量选用常规规格尺寸（减少损耗、减少重新开模的费用）。墙砖的品种主要有瓷片、仿古砖等，主要用于厨卫墙面，但由于瓷片的釉面不耐磨，一般不用做地砖。另从感观、档次方面考虑，瓷片较少用于电梯厅墙面。地砖的品种包括通体砖、耐磨砖、仿古砖，主要用于厨卫

56、地面、阳台地面、入户花园墙地面，也可以用于厨卫的墙面。u对于常用的抛光砖，其价格除受工艺种类的影响，还有规格有关，一般来说规格越大，价格越高。不建议一味的求大，使得不但抛光砖本身昂贵，还支付了许多切割和损耗的费用。比如集中采购价格中，800800 的规格比600600 单价普遍高出20左右，对于更小规格差价更大。由于使用数量较大，因此还是建议根据楼盘档次及使用部位来合理布局，选用适当规格也会节省相当的成本支出。 墙地砖：尽量选择适合仿制的产品通过充分竞争降低工程造价，另应尽量选用常规规格尺寸（减少损耗、减少重新开模的费用）。相片及圖像位置墙砖的品种主要有瓷片、仿古砖等，但一般选择瓷片。（三）主

57、要装饰材料选型时的注意事项u2、石材：选用比较普遍的产品，尽量避免指定只有一家和少数石材厂才有的产品，以避免招标时无法形成有效竞争，无法控制工程造价。且即使定标后都很难保证货源的充足。室内石材一般选用大理石较好。就广州公司石材甲供的经验和教训来看，在设计可以不选用石材（客厅地面全部选用石材）的前提下，尽量不要选择大面积石材地面（波打线等除外）。一是如此大量的供货难以保证，对项目发展进度有所影响；二是石材的天然纹路及其不规则性等原因（样板房效果与实际效果的差别）造成交楼工作较为困难，更换反修率较高。（三）主要装饰材料选型时的注意事项（续）u3、洁具、水暖件：通过提升楼盘附加值，为卖楼提供帮助，同

58、时又要较好的控制成本，因此宜选用品牌较好，市场认知度高，但是款式比较经典，也就是款式较老的产品（新款式的价格通常较高，分摊设计开发费用较多，性价比不高，且价格短期内浮动较大）。通常一般的连体座厕档次高于分体座厕，一般主卫则可以选择连体座厕，客卫选分体座厕以节约成本。台上洗脸盆档次一般高于台下盆，但台下盆日常清洁较方便（建议选用）。 u4、燃气具：宜选用品牌较好，市场认知度高，但是款式比较经典，也就是款式较老的产品（原因同上）。u5、热水循环系统：一般在热水器离卫生间较远的大户型（200平米以上）上使用。相片及圖像位置台下盆的性价比较高且使用方便。连体座厕档次较高，但价格相对也高。可用于主卫。分

59、体座厕相比连体价格便宜一半以上，性价比较高，可以用于客卫或中低档次楼盘。（三）主要装饰材料选型时的注意事项（续）u6、淋浴门：主要是选定交楼标准淋浴门的款式。按开门形式有平开门、趟门之分；按外形有直角型、一字型、钻石型之分。市场对此产品的品牌要求不高，因此款式选择应放在首位。u7、标准灯具：主要包括吸顶灯、筒灯、石英灯、光管支架、镜前灯、应急灯等。建议选择耐用、质量好的产品，不一定需要名牌产品。 淋浴门品牌要求不高，重在款式及安全性。相片及圖像位置标准灯具重在质量及耐久性，品牌其次。（三）主要装饰材料选型时的注意事项（续）u8、水暖配件：主要包括给水软管、冷热角阀、脸盆去水、浴缸去水、洗地龙头

60、、洗衣机龙头、龙头装饰盖、毛巾架、厕纸盒、妆镜。除毛巾架、厕纸盒、化妆镜外，其余产品对款式要求不大，因此选择性价比较高的产品即可。 u9、木门小五金：主要包括户门锁、房门锁、厨卫门锁、门铰、门吸、暗插、猫眼。户门锁建议选用款式较好、安全系数较大的产品。样板选型时着重于户门锁，内门锁，其余五金如门铰等对款式要求不大，保证质量即可。 （装饰材料选型注意事项完）水暖配件重在质量及性价比，不必考虑品牌。户门锁是门面，建议选用款式较好（铜锁）、安全系数较大的产品。内门锁（锌合金），其余五金如门铰等对款式要求不大，保证质量即可。（四）招标过程注意事项u1、具体的招标、评标、定标流程按集团发展管理部的物资管