个人住房信贷业务存在的问题

1、个人住房信贷业务存在的问题1 个人住房贷款业务存在的问题及风险1. 个人信用制度缺位， 个人资信风险难以准确地判断和有效 地控制对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一 个重要环节。 对于贷款银行来说， 一个必须解决的问题是既要获 得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。 在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作， 但由 于我国个人资信制度尚未建立 . 对个人的资信状况缺乏合理、完 整的判定标准， 银行只能以借款人所在单位开具的收人证明等材 料做为信用评定的依据 . 其真实性、时效性难以确定，对个人收 人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，

2、 其个人收人与公司经营收人难以区分由于各商业银行尚未联网， 对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握。2. 房地产项目按揭合作不规范 . 房地产经营管理风险无法控 制房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头， 对合作方的资质、 项目的合法性、 有效性和盈利性的评价直接影 响银行贷款质量和资金的安全， 尤其是在贷款以抵押加阶段性保 证担保方式为主的更为重要。但由于市场竞争激烈 . 导致一个项 目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人， 特别是个别银 行为争夺市场份额 . 不正确地迎合来自社会各方面的某些需要， 在竞争中不遵循商业银行信贷经营原则， 片面地追求份额， 采用 不正

3、当的竞争手段， 放松对开发商资质和项目合法性的审查及工 程建设的监理， 对开发商售楼资金放任自流， 不仅加剧银行市场 地位的下降， 同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行 带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发 展。3. 抵押登记工作严重滞后，制约个人住房贷款业务的发展 由于住房货币化分配 .抵押登记工作量成数量级增长 . 房屋 产权管理部门难以适应，办事效率低 . 抵押登记工作进展得十分 缓慢 .增加贷款的风险，同时也限制了押旧买新、抵押贷款新业 务品种的创新和发展4、个人住房贷款的风险转移机制不健全 由于个人住房贷款数额大， 期限长，出现风险的可能性较大， 急需建立风

4、险转移机制。个人住房贷款担保或保险机制尚未建 立，缺乏为信用提供担保的经营机构。 房地产二级市场发展缓慢， 房地产拍卖市场不发达， 廉价租房尚未启动， 造成抵押物处置难， 特别是对已进住的房产 . 在居民安置问题无法解决的情况下，银 行难以处置和有效地保全资产。5. 科技含量低 . 贷款的经营管理水平与业务发展速度不相适 应零售业务与批发业务相比，有着数额小，笔数多，期限长， 管理成本高的特点，在还款方式、信贷管理、风险控制、档案管 理等方面与批发业务有很大差别。 特别是个人住房贷款业务迅速 增长，对贷后管理、贷款信息、统计分析、预测、产品创新、服 务手段和质量等工作提出了更高的要求， 但由于

5、银行内部管理系 统科技含量低 . 信息处理速度慢，不利于经营管理水平的提升。6. 从银行资金的来源与运用的角度来看 . 存在短存长贷风险 目前个人住房贷款的社会需求量巨大， 从长远角度来看， 与 全社会其他信用需求量可成比例， 但从银行自身信贷结构平衡角 度来讲 . 个人住房贷款的规模应有银行自身的管理界限。另一方 面，资产、负债期限结构严重不匹配，这样时间一长可能导致银 行个人住房贷款指标、资金紧张7. 从银行经营效益来看，目前个人住房贷款享受国家优惠利率，630年期的年利率为5.58，而一年期的定期存 款年利率 2.25. 利差仅为 3.33，银行的利润空间很有限。 外加个 人住房贷款属于

6、零售业务，相对于企业贷款而言，金额小，笔数 多，银行在合同成本、广告宣传等投入了大量的人力、物力和财 力. 这样又将本来就较小的利润空间进一步缩小 . 相反由于个人 住房贷款利率优惠，且贷款期限长 . 在企业融资审查严格的情况 下. 助长企业套取个贷资金长期使用 . 增加银行信贷风险。2 防范和化解金融风险的经验借鉴1. 由政府部门牵头 . 尽快成立个人资信评估系统 信用记录在发达国家是一个非常重要的个人或企业的身份 证明，任何银行、企业都可以有偿查询和利用这些记录，形成社 会性的信用管理基础。 具有良好信用记录的个人或企业， 在寻求 贷款、信用消费、交易往来中 . 都会享受到极大的便利，可以

7、为 银行决策提供依据， 减少决策失误应由政府部门牵头， 成立相应 的中介机构， 建立起个人资信评估系统 . 把所有的个人信息收集、 整理、加工，对个人的资信状况进行完整、公平、公正的评价 . 以实现个人信息资源在各家商业银行之间的共享。2. 加强个人住房贷款前期合作项目的审查和预售房款的监 管，防范房地产经营管理风险严格合理地评价房地产开发商的资信和按揭项目品质 . 选择 优质的发展商和项目，在合作项目的选定上，制定一套严谨、科 学的管理办法。对于预售房，应借鉴新加坡的经验，从政策法规 上规定建立项目工程账户， 对预售房资金使用按照工程进度进行 拨付 .防止房地产开发商滚动开发，乱铺项目，在经

8、营管理不善 的情况下，造成逾期交房或工程烂尾 . 损害消费者的利益和银行 信贷资金的安全。3. 建立灵活多样的担保制度在贷款的担保 上不应局限于所购住房进行抵押 . 应借鉴西方国家的经验和 做法：（ 1）由政府部门成立专业的政策性担保机构，对配合社 会福利制度改革而发生的消费信贷进行担保；（2）成立商业性的担保公司提供信用保证；（ 3）建立个人住房信贷保险机制， 积极探索和增加商业人寿保险与个人住房贷款相结合的方式。4. 建立市场化的个人住房贷款利率管理体系 目前个人住房贷款不论期限、 金额、 购房面积和房源性质均 实行两档利率， 不利于客户合理地安排和使用资金， 不利于银行 进行市场细分，满足不同层次客户的需求，提供差别化服务，随 着我国加人 WTOH戈的日益临近，为加强我国商业银行的竞争 力，我们应加紧研究和建立市场化的个人住房贷款利率管理体系5. 加大科技投人 . 提高银行个人住房贷款经营管理水平 由于个人住房贷款具有笔数多、 期限长的特点， 银行传统的经营管理手段已不能适应迅猛发展的个人住房贷款的需要， 必须 加大科技含量， 利用高科技手段进行管理，