房地产住宅精装修项目管理培训

1、 批量住宅精装修批量住宅精装修项目管理实战解决方案项目管理实战解决方案 2011年年5月月21-22日深圳公开课日深圳公开课交流范围、对象及方式交流范围、对象及方式范围范围：批量住宅精装修项目的研发、设计、成本、采购、施工准备、土建移交、质量、进度、成品保护、安全文明、工地开放、集中交房等过程管控实战解决方案。对象对象：房地产公司经理、副经理、总监等领导；研发、设计、成本、采购、营销、工程、物业等部门的管理人员，也可作为监理单位、施工单位的参考。方式方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。交流内容：交流内容：

2、一：精装房管理概述二：成本采购管理三：研发设计管理四：施工准备管理五：土建移交管理六：施工质量管理七：施工进度管理八：成品保护管理九：安全文明管理十：工地开放管理十一：集中交房管理第一讲：精装房管理概述第一讲：精装房管理概述一、与精装房有关的政策和规范标准二、精装房的评价指标三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性四、精装修项目管理应当具有哪些主要管理意识?五、精装修项目管理应当具有哪些主要管理思路？六、编制哪些必要的精装修项目管理文件？1、 92年建设部190号文件商品住宅装修一次到位实施导则l全装修房：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成；

3、l装修标准根据目标客户的需求确定；l装修设计必须前置；l通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。一、与精装房有关的政策和规范标准2、08年建设部关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知3、99年国务院72号文件关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见4、各地方政府相继出台政策文件如重庆市政府关于印发加快发展我市成品住宅指导意见的通知一、与精装房有关的政策和规范标准一、与精装房有关的政策和规范标准5、实行全装修交楼的利与弊l 利：p方便客户；p方便物业管理；p大量节约资源；p因批量采购实现增值与溢价；p装修进入成本降低税负；p促进管理精细化和业态差异化；p提高产品品质。 l 弊：p管理负荷增大

4、；p工期变长；p投诉的面增加。一、与精装房有关的政策和规范标准6、精装商品房合同问题7、政府监督问题8、精装房专用的规范标准l上海:p上海市住宅装饰装修验收标准p上海市新建住宅全装修试点工程装修监理要点l江苏：p江苏省成品住房装修技术标准一、与精装房有关的政策和规范标准l重庆：p成品住宅装修工程技术规程 （DBJ50 -113-2010）p成品住宅装修工程质量验收规范（DBJ50 -114-2010）p重庆市保障性住房装修设计标准（DBJ50 -111-2010）p成品住宅装修工程设计技术导则（DBJ50/T -120-2011）p成品住宅装修工程监理技术导则（DBJ50/T -122-201

5、1）l新国标住宅室内装饰装修工程验收规范二、精装房的评价指标l房产公司寻求的是什么？l客户的忠诚度来源于什么？l客户的满意度主要体现在哪些方面呢？l判断管理工作好坏和工程质量的主要标准是什么？l那么，如何考核和量化客户的满意度呢？l案例三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性1、批量住宅精装修项目管理具有相当差异化的管理业态。l案例2、“三点一走偏”是其项目管理过程中的常态。l案例3、批量住宅精装修项目对项目管理的精细化要求在所有业态中最高。l案例三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性4、批量住宅精装修项目管理是系统性很强的管理工作。l案例5、意识不到位、执行不到位是项目管理中的最大难点。l案例

6、四、精装修项目管理应当具有哪些主要的管理意识?l案例l更多话题. 五、精装修项目管理应当具有哪些主要的管理思路?l案例l更多话题.六、编制哪些必要的精装修项目管理文件？l成品住宅精装修项目管理手册l成品住宅精装修项目技术手册 l成品住宅精装修项目设计手册 l成品住宅精装修项目监理手册l成品住宅精装修项目施工手册l案例第二讲：成本采购管理第二讲：成本采购管理一、客户调查与需求排序二、对需求分级并对应相应的装修标准三、在目前政策压力下，中低档精装房可以实施的降低成本的措施四、精装修成本控制流程五、成本的管控重点六、采购管理一、客户调查与需求排序1、客户能够接受的装修费用标准l案例2、客户装修关注因

7、素排序l案例二、对需求分级并对应相应的装修标准l案例三、在目前政策压力下，中低档精装房可实施的降低成本的措施l案例四、精装修成本控制流程五、成本的管控重点l施工招投标及组织方面l甲供材料招投标及组织方面六、采购管理1、部分单位招标前置2、施工分判l由装饰公司总包的模式；l装饰总包+数个独立分包模式；l装饰包清工+大量甲供材+数个独立分包模式；l特别注意要点。六、采购管理3、土建总包工程范围变动l案例4、监理分判l案例讨论5、材料招标：l材料设备的集中采购l与各合作的单位的战略合作l注意事项：六、采购管理p木门：对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。关注的质量要点：木材干燥水平；木材本身的品

8、质；门板的构成方式：饰面做法；油漆质量；门套的设计方式、安装方式。六、采购管理p橱柜：关注的质量要点：台面人造石的含量；柜体用板材；表面用装饰材料；每一种五金件；抽屉的质量；封边条的工及材料；各种附件，加工水平。六、采购管理p木地板：木地板及踢脚线色差是小业主投诉焦点之一；必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大；木地板安装单位提前介入地面平整度检查；安装倒是非常快速。六、采购管理p瓷砖：瓷砖的损耗远大于定额值；墙砖采用无缝砖时；在排版设计时；瓷砖的备货；瓷砖的供应。六、采购管理 p石材：石材断裂、色差等观感缺陷是小业主投诉焦点之一；石材的采购；石材编号。六、采购管理p木工板：产生变形

9、、裂纹；测量含水率；E2级木工板。六、采购管理p水泥：通常要求没有结构施工那么多；白水泥；质量过差的水泥；如果用于与墙面石材的镶贴。六、采购管理p腻子：质量问题；成品腻子；自己熬制。六、采购管理p天花角线：大批量施工时；工厂化施工；天花角线设计为木条线；扁平的天花角线。六、采购管理p乳胶漆：乳胶漆的观感质量很容易被小业主投诉；乳胶漆的涂布率。六、采购管理p铝扣板吊顶：卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉；收边用的角铝；灯具的安装。六、采购管理p镜子：容易产生的问题；银镜，玻璃胶；镜子的损耗。六、采购管理p五金件：防锈；耐用。六、采购管理p卫生洁具：马桶的规格；浴缸；价格。六、采购管理p开关插座：集中

10、采购。六、采购管理p灯具：耐久性；防锈能力；T5灯管的损耗率六、采购管理p空调：系统设计；安装的技术含量。p提别提示p案例第三讲：研发设计管理第三讲：研发设计管理一、研发的内容及意义二、研发管理的注意事项三、学习成长和资源整合四、研发流程五、客户基础研究的方法六、需求分类是研究的前提七、收纳储藏空间功能研究八、设计管理九、点位细节上的设计深化解决方案一、研发的内容及意义精装房精装房最合理最合理的户型的户型出众的出众的效果效果符合客户符合客户需求的部品需求的部品舒适的舒适的使用性能使用性能一、研发的内容及意义l研发是研究如何满足客户需求的过程；l是成本控制的过程；l研发的成果可以批量复制、为多项

11、目打下基础；l是工程质量保证的前提。l根本思想：l设计主导、各部门紧密配合；l样板测试体验最直观；l没有完美无缺的装修房；l成果及时归纳和总结；l建立经验教训手册。关于“经验教训手册”的更多话题p案例讨论三、学习成长和资源整合l建立装修标杆向优秀企业进行学习；l向日本、韩国等先进地区学习；l 优秀产品和资源直接应用；l借助外部资源进行产品研究。四、研发流程1、传统的流程2、常见的问题l 户型改造，增加工期和无效成本；l户型存在硬伤和精装修设计互相妥协，无法达到最好效果；l存在大量质量隐患，给保修增加难度，同时影响客户满意度。四、研发流程3、新流程示意图、新流程示意图四、研发的流程4、研发的成果

12、、研发的成果七、收纳七、收纳储藏空间功能研究空间功能研究1、研究意义l家居品质提升的重点l住宅精装修的难点l住宅精细化设计的关键七、收纳七、收纳储藏空间功能研究空间功能研究2、研究思路、研究思路七、收纳七、收纳储藏空间功能研究空间功能研究3、研究架构4、研究案例分享l案例八、设计管理八、设计管理l编制精装修设计管理手册l案例1、设计管理注意问题2、精装修设计介入时间 3、精装修设计单位与土建施工图设计单位的配合 4、出图进度要求八、设计管理八、设计管理5、精装修设计的主要指导原则l简单与精细化l一致性与弹性l实用性高、适应性强l便于批量操作l室内污染预控制八、设计管理八、设计管理6、确立交楼标

13、准l案例7、批量生产使过去的设计与材料选型习惯的改变l案例九、点位细节上的设计深化解决方案九、点位细节上的设计深化解决方案 涉水缺陷、含水率问题一览表涉水缺陷、含水率问题一览表九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案 涉水缺陷、含水率问题一览表涉水缺陷、含水率问题一览表九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案1、阻断卫生间水平方向串水通道l解决方案：l案例2、阻断阳台、露台水平方向窜水通道l 解决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案3、阻断卫生间垂直方向进水通道l 解决方案：l 案例4、厨卫砌筑管井防水构

14、造的设计预防l解决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案5、管口阴浸的设计预防l解决方案：l 案例6、解决生活阳台防水的隐患问题l 解决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案7、隔断木门套的湿接触l 解决方案：l 案例8、卫生间局部等电位联结设计l 解决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案9、阻断橱柜底板、背面的受潮通道l 解决方案：l 案例10、解决吊柜背面不贴砖，墙面的握钉力不够的问题l 解决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案

15、11、墙砖阳角的收口设计l 解决方案：l 案例12、特殊工况下的材料选型及收口设计l 解决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案13、解决朝天钉固定木龙骨的隐患问题l 解决方案：l 案例14、明确固化石膏板的收口拼接方式，解决开裂问题l 解决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案15、木地板与门槛石收口l 解决方案：l 案例16、栏杆的安装方式l 解决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案17、小户型公寓成品石膏线改为现场石膏板加工l 解决方案：l 案例18、浴缸检修口l 解

16、决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案19、橱柜台面设计挡水边、止水槽l 解决方案：l 案例20、解决橱柜石材台面开裂问题l 解决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案21、解决淋浴房外开玻璃门漏水和开门过程刮出水到干区问题 l 解决方案：l 案例22、包厨卫主排水管的设计方案 l 解决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案23、客厅地砖踢脚线目前较优化的方案l 解决方案：l 案例24、厨房烟机下面安装不锈钢洁油板问题l 解决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九

17、、设计点位细节上的深化解决方案25、可以借鉴的木门合页，但意义不是很大l 解决方案：l 案例26、解决小户型商务公寓插座少的问题l 解决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案27、解决卫生间地漏返臭问题 l 解决方案：l 案例28、解决生活阳台共用地漏溢水和浴缸放水地漏溢水问题l 解决方案：l 案例 九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案29、门槛石材料选型问题 l 解决方案：l 案例30 、排砖图问题l 解决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案31、地面标高及排水坡度问题l 解决方案：

18、l 案例32、门洞尺寸及封边线问题l 解决方案：l 案例九、设计点位细节上的深化解决方案九、设计点位细节上的深化解决方案33、室内空调机位设计问题l 解决方案：l 案例34、瓷砖沟缝材料问题l 解决方案：l 案例35、一些不错的选择l 解决方案：l 案例第四讲：施工准备管理一、施工准备阶段的工作内容二、如何组织项目启动会三、精装总包地位的确立四、工程管理基本模式的确立五、施工总流水节点进度计划的确立六、强力解决技术问题七、楼层临厕八、土建成品保护九、门卫、安全文明标识十、集中加工区的设置十一、临电、水、垂直运输一、施工准备阶段的工作内容l土建检查、问题汇总、整改、移交；l管理启动会；l土建协调

19、会；l甲方管理与技术准备；l施工管理与技术准备；l监理管理与技术准备。一、施工准备阶段的工作内容l打样；l临建、集中加工区施工、公示牌安装；l办公区、楼层临厕修建；l电梯、大堂、土建防火门、防盗门实施保护与撤出；l设置安全、保卫。二、如何组织项目启动会l为什么要组织项目启动会？l项目启动会的组织l质询l案例三、精装总包地位的确立l为什么要实行精装总包管理制度？l土建总包与精装总包的关系是什么？l如何确立精装总包的管理地位？l案例四、精装修工程管理基本模式的确立l怎么个“乱”字了得为什么会“乱”？l怎么个“晕”字当头-为什么会“晕”？l为什么会“花样百出”？l三十层楼几百套、上千套房屋同时开工、

20、全面开花”真的可以加快进度吗？l为什么无秩序、不可控？l案例五、施工总流水节点进度计划的确立l案例讨论l制定流水控制计划的原则p体现实事求是的原则p体现质量可控的原则p体现主动成品保护的原则p体现基层有含水率控制原则p体现工序完成必需时间和自然干燥周期的原则p体现部分工程适当拆分的原则l案例六、强力解决技术问题l打样带来的问题：p施工样板到底做到哪种深度？p如何判断曝露的问题的解决方案哪种最优化？p怎么样做，才能够集中、快速的固化解决问题？p如何规避样板带来的后期变更风险?p是否有必要让小业主来体验样板隐蔽工程和完工实体？p样板问题固化后是否有必要重新重新出图？六、强力解决技术问题l审图带来的

21、问题p参与了销售样板施工,设计单位是否不需要再交底?p审图是否只是施工、监理单位技术负责人的事情？p是否有必要把图纸抱到工地进行现场比对？p是否有必要把图纸交给班组长看看？p甲方工程师是否只是看梳理出来的问题，自己不审图？关于“读图”的更多话题.七、楼层临厕l为什么施工单位始终不愿意在楼上设置厕所？l是否有必要在楼层设置厕所？l每几层设置一个厕所合适？l每层设置小便桶是否有必要？l案例八、土建成品保护l哪些土建成品需要保护？l是否有必要统一标准?l是否应该从上到下一次性全部统一完成？l案例l是否有必要设置专职门卫、保安？l业主中途要来参观怎么办？有政府、媒体来怎么办？l做哪些公示公告标牌？l案

22、例九、门卫、封闭、安全文明施工标识十、集中加工区设置l目前，那些材料可以集中加工？l布置什么大型设备？l案例十一、临电、水、垂直运输l等死人！l挤死人！l经常坏！l几十层楼叫我背上去吗？l水、电迟迟上不了楼l案例第五讲：土建移交管理一、土建移交对精装修施工的影响三、甲方精装工程师怎么组织与管理土建移交三、甲方精装工程师怎么组织与管理土建移交四、精装修监理单位提前介入五、提前介入土建样板检查六、尽早确定木门和橱柜分包商七、厨卫墙面空鼓导致墙砖检查时空鼓一、土建移交对精装修施工的影响l主要的重点问题p尺寸p点位p渗漏p交不出来p案例l土建完工自检l精装修验收检查l案例三、甲方精装工程师怎么组织与管

23、理土建移交l分整体移交、分段移交、分部移交、含保留项移交l交底l协调l不要期望一切条件具备才接手l最底线是能满足装修穿插施工和成品保护的基本要求四、精装修监理单位提前介入l为什么要提前介入？l与土建监理的关系？l怎么提前介入？l此阶段关注的重点l案例五、提前介入土建样板检查l谁来实施实施？l介入时间节点l邀请土建工程师、土建总包与土建监理参加l主动协调整改问题l案例六、尽早确定木门和橱柜分包商l为什么要提前确定？l提前确定的困难在哪里？l案例七、厨卫墙面空鼓导致墙砖检查时空鼓空鼓空鼓原因原因抹灰层抹灰层空鼓空鼓防水层与防水层与抹灰层抹灰层空鼓空鼓粘接层与粘接层与防水层防水层空鼓空鼓墙砖与墙砖与

24、粘接层粘接层空鼓空鼓时间时间温度温度凿打凿打而加大而加大第六讲：施工质量管控一、小业主普遍关注的质量敏感点二、施工过程管控甲方关注的要点三、甲方如何进行过程质量管控四、施工阶段如何规避设计缺陷五、质量管控具体管些什么一、小业主普遍关注的质量敏感点l为什么要对敏感点进行分析?l为什么要对敏感点进行分级、分类？l质量敏感点的具体的分级、分类？l案例二、施工过程管控甲方关注的要点关注点关注点尺寸位置尺寸位置涉水返潮涉水返潮成品保护成品保护功能试验功能试验爆管爆管渗漏渗漏三、甲方如何进行过程质量管控l坚持和维护装修工程质量管理原则和程序l抓体系l关于上工地l关于质量照片与录像l坚持不懈地参加每周监理例

25、会l立即“拉闸”l动态调控停止点l组织阶段性消缺整改l案例四、施工阶段如何规避设计缺陷图纸会审列表检查现场比对样板曝露体验点评设计服务监理意见总包深化工人意见分包意见物管意见客户投诉界面移交材料试验案例五、质量管控具体管些什么？l“高压线”l功能测试l含水率管控l中间停止检查点l旁站监督点l收口收边l关键细节l案例第七讲：施工进度管控一、甲方流程设计二、参建各方各阶段的主要工作内容三、无需移交的施工阶段四、需要移交的施工阶段五、收尾阶段六、集中整改阶段七、垂直运输的制约八、注意的管理要点一、甲方流程设计二、参建各方各阶段的主要工作内容三、无需移交的施工阶段l泥水的施工进度及其质量控制l怎么来估

26、算劳动力l材料计划和管理l复验时间l整改清单提供和跟进l劳务纠纷l腻子和吊顶龙骨施工时间四、需要移交的施工阶段l关门闭户时间l问题集中暴露l成品损害l协调加剧l钥匙的发放l所有的出入口五、收尾阶段l非常关键的阶段l劳动力动向l梳理出未完项目l制定严格的考核处罚办法l监理的责任六、集中整改阶段l检查整改是一个连续的过程l自行减员l整改时间七、垂直运输的制约l水泥砂约3趟l油漆等约1趟l门 -约2趟l砖-约2趟l柜子-约1趟l洁具-约1趟l木地板约1趟l 11趟l假定三部电梯每日12小时负责运输，每次运输1种材料。l则物资运输时间：运输时间5001110/60/12/3=25.5八、注意的管理要点

27、l每周节点工期l考核、纠偏l表格l界面的完整性和时间问题l分包进场程序l生产厂家过程进度监控l整改委外预案l工资公示l楼层上的办公室、保管室、厕所的施工安排l关闭水总阀和监控水管泄露l重点难点客户的整改l案例第八讲：成品保护管控一、成品保护在精装修工程管理中的重大意义二、怎么认识成品保护管理？三、为什么成品保护管理比较困难？四、如何实施成品保护管理？五、可借鉴的案例一、成品保护在精装修工程管理中的重大意义l精装修工程管理中最重要的组成部分l精装房项目管理成功的标尺l一项系统性和综合性很强的基础管理工作l如期交房、保证质量、降低损耗的关键环节l精装修项目管理水平和整体形象最直观的体现二、怎么认识

28、成品保护管理l成品保护和文明施工首先是一种有序的生产方式，然后才表现为某些技术手段l有序组织的基础是计划l计划的内在要求是协调l所谓协调就是合理调度资源，减少资源之间和资源内部的冲突l协调的基本方法是使各工序“在空间上分离、在时间上错开”l工序交接和施工令制度是现场管理常用的控制手段三、为什么成品保护管理比较困难？难点难点重点重点意识意识薄弱薄弱乱开乱开楼层楼层吃措吃措施费施费流水流水混乱混乱责任责任不清不清制度制度虚设虚设四、如何实施成品保护管理l成品保护费用l简化和量化成品保护伤害处罚细则l责任判定l可视化标识l清洁标准l案例第九讲：安全文明管控1、场地清爽干净有序，对工人的作业时的心态、现场管理和提高生产效率与工程质量均有潜移默化的暗示作用。2、除在施工准备和成品保护中讲的内容外，其主要工作还包括l防火l防电l防盗l封闭施工l现场吸烟l酒后作业l人身事故l高空抛物l洞口防护l垃圾清理l地面清扫第十讲：工地开放管理一、工地集中开放的重大意义二、如何确定开放方案三、工地开放后的集中整改四、如何处理客户个性化需求和自行