世联成都中粮御岭湾项目三期开盘月营销执行案

1、本报告是严格保密的。中粮御岭湾3期 梦想起航3本报告是严格保密的。中粮御岭湾 3 3 期A标开盘月营销执行案世联地产中粮御岭湾项目组世联地产中粮御岭湾项目组20112011年年5 5月月谨呈：中粮地产成都公司谨呈：中粮地产成都公司本报告是严格保密的。目标解析本报告是严格保密的。目标解构5.85.286.30完成完成2000万万新增1.1亿新增5000万三期：2套；二期剩余：3套 （已完成）三期：12套；二期剩余：4套三期、二期：共10套2季度 保底目标：1.63亿5.28开盘 保底目标：16套（三期12套，二期4套） 卓越目标：16套+双子楼王本报告是严格保密的。 中粮地产深耕成都中粮地产深耕

2、成都4年，年，2011是收获年是收获年中粮地产倾情御岭湾中粮地产倾情御岭湾4年，年，2011是飞跃年是飞跃年二季度的营销目标二季度的营销目标 不仅仅是不仅仅是1.641.64个亿个亿20112011成都中粮地产品牌年！第一提及率，深度影响力，品牌美誉度第一提及率，深度影响力，品牌美誉度本报告是严格保密的。气度决定格局大盘需要大手笔，大气魄大盘需要大手笔，大气魄！思考达成目标的路径？决胜决胜“5.28”本报告是严格保密的。营销总思路梯度一：梯度一：嫁接名人张学友，深度挖掘其与中粮品牌内涵的共性！解决中粮品牌影响力提升的问题梦想启航：梦想启航：寻找品牌与热销的平衡点，回归“价值的根本”梯度二：梯度

3、二：以双子楼王为标杆，拉升项目整体档次！解决项目美誉度与大盘价值提升的问题梯度三：梯度三：以三期新品为载体，重塑项目价值体系！解决客户价值认知与项目热销的问题本报告是严格保密的。策略组合本报告是严格保密的。n 大事件大事件做足影响力做足影响力n 大客户大客户格守三阵地格守三阵地n 案场大攻略案场大攻略给力支持临门一脚给力支持临门一脚价值大盘。围绕核心价值，继续放大项目唯一性，围绕核心价值，继续放大项目唯一性，使得核心价值落地，成为真正的生命力使得核心价值落地，成为真正的生命力本报告是严格保密的。大事件。大事件。u 张学友演唱会u 香港-国际钢琴公开赛本报告是严格保密的。责任地产，有爱有家情动御

4、岭湾情动御岭湾：件1精神地标。事本报告是严格保密的。香港国际钢琴公开赛事国际交流平台国际交流平台：艺术社区。件2本报告是严格保密的。大客户。大客户。u 高端阵地：标杆层面u 核心阵地：主力层面u 舆论阵地：影响力层面本报告是严格保密的。1 1高端阵地直击标杆双子楼王、高价产品精准锁定“意见领袖”客户全面启动中粮集团内部推介整合中粮员工、渠道供应商等多维度资源崭新亮相，联动全域深度挖掘目标客户资源，多渠道拓展项目直击成都高端客群高效整合标杆产品客户资源，同时提升市场认知度本报告是严格保密的。高端阵地一高端阵地一“中粮，给力支持中粮，给力支持”中粮渠道：中粮渠道： 中粮集团内部员工中粮集团内部员工

5、 各渠道供应商各渠道供应商 其他合作资源其他合作资源 等等本报告是严格保密的。高端阵地二高端阵地二“世联，策动全国世联，策动全国”联动联动“打包打包”方案：方案：川籍豪宅客户川籍豪宅客户（建议中粮（建议中粮购买彩信端购买彩信端口口，由世联提供全国川籍豪宅客户资源），由世联提供全国川籍豪宅客户资源）世联内网邮件世联内网邮件（分阶段，多层面，大（分阶段，多层面，大范围覆盖宣传）范围覆盖宣传）世联内网宣传世联内网宣传（新闻、项目动态、（新闻、项目动态、BBS等）等）地产评论地产评论免费广告投放免费广告投放（世联（世联出品专业期刊）出品专业期刊）本报告是严格保密的。高端阵地三高端阵地三“新阵地，直效升

6、级新阵地，直效升级”Action1：导视升级：导视升级进一步进一步完善现场导视系统完善现场导视系统，增强分展，增强分展场信息释放强度场信息释放强度Action2：接待升级：接待升级“走出去、引进来走出去、引进来”增强销售人增强销售人员接待灵活性，鼓励员接待灵活性，鼓励走出分展场走出分展场与客与客户进行直接沟通户进行直接沟通“武装升级武装升级”高尔夫系列课程高尔夫系列课程培培训，让销售人员训，让销售人员“武装到牙齿武装到牙齿”本报告是严格保密的。2 2核心阵地直面主力全力拓展主力客群深度挖掘现有资源，全面开拓目标领域老业主：“三部曲”，高效资源维护诚意客户：“双剑合璧”，时时跟进渠道客户：“深度

7、挖掘”，精准定位前期积累客源：“三效合一“，全面筛选本报告是严格保密的。核心阵地一核心阵地一老业主：老业主：“三部曲三部曲”Step 1：ONLIVE换卡晋级换卡晋级 Onlive 会员卡全面换卡升级，会员卡全面换卡升级，业主可到业主可到现场登记领取新一代会员卡现场登记领取新一代会员卡（原峰汇卡更（原峰汇卡更换时升级为岭秀卡），享受换时升级为岭秀卡），享受更多会员权益更多会员权益 需需制作新一批会员积分卡制作新一批会员积分卡（可根据每次（可根据每次消费情况，实时计算、扣除积分），启动消费情况，实时计算、扣除积分），启动御岭湾现场体验御岭湾现场体验积分系统管理积分系统管理工作工作本报告是严格保密

8、的。核心阵地一核心阵地一老业主：老业主：“三部曲三部曲”Step 2：“老带新老带新”开盘超值激励开盘超值激励凡于凡于2011年年5月月29日前日前至御嶺湾现场登记确至御嶺湾现场登记确认认“老带新老带新”的老业主，可按照推介成交的老业主，可按照推介成交客户的签约时间获得客户的签约时间获得“开盘超值大奖开盘超值大奖”签约时间段签约时间段6 6月月1515日前日前6 6月月3030日前日前7 7月月1 1日以后日以后奖励金额奖励金额1010万万5 5万万恢复恢复2 2万万说明说明需认购三期需认购三期A A标产品，方可享受激励标产品，方可享受激励Step 3：“私家宴私家宴”升级升级老业主可邀请亲友

9、在御岭湾现场举行私家老业主可邀请亲友在御岭湾现场举行私家宴，宴，给足业主面子给足业主面子地点：地点：197样板间样板间升级方案增加互动娱乐功能增加互动娱乐功能（如：麻将、飞镖等）（如：麻将、飞镖等）“鸿艺会鸿艺会”管家管家全程服务全程服务个性化定制服务个性化定制服务，根据客户偏好布置现场，根据客户偏好布置现场并确定菜单并确定菜单本报告是严格保密的。核心阵地二核心阵地二诚意客户：诚意客户：“双剑合璧双剑合璧”客户维护系统客户维护系统 对象：对象：前期积累的高诚意度客户前期积累的高诚意度客户 维护手法：维护手法：“双剑合璧双剑合璧”电话持续跟进电话持续跟进结合活动节点，邀约客结合活动节点，邀约客户

10、多次上门户多次上门短信实时跟进短信实时跟进根据现场活动（如：张根据现场活动（如：张学友演唱会、李斯特钢琴比赛）的举办，学友演唱会、李斯特钢琴比赛）的举办，及时向客户发送以及时向客户发送以活动、项目价值、销售活动、项目价值、销售信息信息为主的短信等为主的短信等本报告是严格保密的。核心阵地三核心阵地三渠道客户：渠道客户：“深度挖掘深度挖掘”线下立体渗透线下立体渗透对象：对象：城南城南20个高端住区（已完成洗楼）个高端住区（已完成洗楼） 目标客户集中住区（目标客户集中住区（领袖别墅、滨江别墅、中海名城、万科城市领袖别墅、滨江别墅、中海名城、万科城市花园、龙城一号等花园、龙城一号等）渗透手段：渗透手段

11、： 公关公关购买目标项目业主联系方式购买目标项目业主联系方式 直投直投全面对目标社区进行洗楼，或投放直邮全面对目标社区进行洗楼，或投放直邮 短信短信以上述目标客户集中的住区（如：领袖别墅以上述目标客户集中的住区（如：领袖别墅 等）为重点，进等）为重点，进行目标短信（含彩信）投放行目标短信（含彩信）投放 call客客对购买到的客户资源进行多轮电话访问，邀约上门对购买到的客户资源进行多轮电话访问，邀约上门本报告是严格保密的。核心阵地四核心阵地四前期积累客户：前期积累客户：“三效合一三效合一”多渠道筛选客户多渠道筛选客户 对象：对象：前期积累的上门、进线客户前期积累的上门、进线客户 三轮三轮“洗客洗

12、客”：短信短信及时投放活动、项目价值及销售信息及时投放活动、项目价值及销售信息Call客客现场销售组织多轮电话邀约上门现场销售组织多轮电话邀约上门活动节点跟进活动节点跟进邀约客户参加项目活动邀约客户参加项目活动本报告是严格保密的。3 3舆论阵地2011“2011“李斯特纪念奖李斯特纪念奖”香港香港国际钢琴公开赛国际钢琴公开赛阵地一阵地一紫荆电影院紫荆电影院阵地二阵地二支撑支撑影响力影响力，扩大扩大项目品牌项目品牌宣传宣传度度，未来的，未来的潜在客户潜在客户。本报告是严格保密的。舆论阵地一舆论阵地一李斯特钢琴比赛李斯特钢琴比赛本报告是严格保密的。全城总动员全城总动员培训班培训班琴行琴行大学大学

13、充分利用各类渠道，如培训班、大学、琴行、中小学等，形成全城轰动效应全城总动员。本报告是严格保密的。线上专题页面网络平台互动赛事专区赛事专区专题活动专题活动微博微博中粮地产相关中粮地产相关新闻新闻 论坛论坛 互动互动 访谈访谈 线下活动支持微博上墙微博上墙品牌形象展示品牌形象展示新闻新闻 炒作炒作网络全程炒作网络全程炒作比赛全程由大成网进行全程的网络炒作。本报告是严格保密的。舆论阵地二舆论阵地二紫荆电影院紫荆电影院本报告是严格保密的。策策 略略综合紫荆电影院5月电影排期，于5月20日-22日，每日安排一名销售代表到VIP室接收咨询，挖掘有效客户。本报告是严格保密的。案场大攻略。案场大攻略。u 销

14、售培训u 组团PKu 集中推售本报告是严格保密的。 攻略一：销售培训攻略一：销售培训 攻略二：组团攻略二：组团PK 攻略三：集中推售攻略三：集中推售时间时间培训课程培训课程讲师讲师进度进度第一周（5月5-8日）【三期景观设计】奥雅设计已完成【亿级客户销售技巧】徐宁已完成【如何卖豪宅】徐宁已完成第二周（5月9-15日）【竞品及市场大势】樊邦勇待完成【银行贷款办理】相关银行人员待完成【高尔夫知识培训】杨阿亮待完成第三周（5月16-22日）【三期价值点再梳理】郭磊待完成【亿级客户销售技巧】郭磊待完成【自住及投资客户销售技巧】杨小和待完成【如何梳理豪宅客户】杨小和待完成第四周（5月23-29日）【开盘

15、及推售策略】杨阿亮待完成培训计划表 为配合三期销售，对现场销售人员进行全方位的培训。主要以销售技巧方面的培训为主，同时为销售代表更能准确的把握“双子楼王”的客户，【亿级客户销售技巧】需多次培训。销售培训销售培训 结合销售，建立完整立体式培训计划结合销售，建立完整立体式培训计划本报告是严格保密的。组团组团PKPK 建立内部建立内部PKPK体系，引进竞争机制体系，引进竞争机制 攻略一：销售培训攻略一：销售培训 攻略二：组团攻略二：组团PK 攻略三：集中推售攻略三：集中推售PK 将现场销售代表分为A、B组，建立内部PK体系，引进竞争机制，促进各小组团队合作，增强销售能力。李曦碧严晓余严晓余黄河黄河黄

16、薇黄薇樊磊樊磊杨继国杨继国池恒池恒许文翔许文翔马洁马洁组长组长组员组员VSPK本报告是严格保密的。集中推售集中推售 分周锁定房源，集中推售，人为控制分周锁定房源，集中推售，人为控制产品稀缺产品稀缺 攻略一：销售培训攻略一：销售培训 攻略二：组团攻略二：组团PK 攻略三：集中推售攻略三：集中推售 将整体目标进行分解至每周，锁定每周集中推售房源，进行集中推售，人为控制产品稀缺，营造项目热销势态，以促进销售。5.9-5.15 5.16-5.22 5.23-5.29三期销售三期销售二期销售二期销售销售销售1616套套3套套4套套5套套1套套1套套2套套本报告是严格保密的。耀市开盘。耀市开盘。本报告是严格保密的。中粮御岭湾之夜张学友演唱会新闻发布，同时宣布三期开盘。邀请张学友的模仿秀进行现场表演。以张学友演唱会的门票做为抽奖奖励。Open 正式发布张学友演唱会信息及三期开盘信息，以此做为全年热卖的启幕仪式。本报告是严格保密的。5.28开盘活动执行策略建议总表开盘活动执行策略建议总表本报告是严格保密的。费用预算费用