龙首宫园壹号商铺营计划

1、商业地产营销方案商业地产营销方案 宫园壹号商铺营销计划目录1：化蝶：化蝶 商业定位商业定位 商业规划商业规划 商业包装商业包装2：孕育：孕育 商业盘点（面积、划分、货量）商业盘点（面积、划分、货量） 商业分隔商业分隔 3：飞升：飞升 销售计划销售计划 销售模式销售模式 销售价格销售价格 销售推广销售推广 3n西安市商业成交面积呈现逐年上升的局面，西安市商业成交面积呈现逐年上升的局面，年成交面积增长率在年成交面积增长率在15%-20%15%-20%之间之间，20122012年年商业成交面积突破商业成交面积突破100100万，达到万，达到106.32106.32万，万，预预计计20132013年将

2、达到年将达到129.72129.72万万。n20132013年上半年西安市商业成交均价下降至年上半年西安市商业成交均价下降至约约1200012000元元/ /，以价换量的效应明显。，以价换量的效应明显。【全市商业市场】西安市商业处于价稳量升的局面，2012年商业成交面积突破百万平米，预计2013年将达到130万平米420132013年上半年西安商业各区成交占比情况年上半年西安商业各区成交占比情况20132013年上半年西安商业分区供应和成交情况年上半年西安商业分区供应和成交情况【曲江商业市场】浐灞、经开及曲江新区是商业市场成交的主力，占据全市近70%的市场份额，同时曲江供需比仍处于相对高位，说

3、明其具有“供需两旺，竞争激烈”的特征商圈推算商圈人口（人）渗透率年龄介于16-65岁之间的比例现时目标消费人口（人）一般月消费频率预计月到访本项目消费频次商圈有效目标消费人口（人）西安市人均商业面积（平米/人）项目可承受发展规模（平方米）第一商圈25000040%78%78000321560000.84131040第二商圈50000020%78%7800031.51170000.8498280总计合计22.9320平米，减去龙湖紫都城5.8万平米和华著中城商业7万平米101320 备注： 商圈有效目标消费人口：商圈有效目标消费人口： 一般购物消费频率数据为消费者调研计算估算出来；预计到本项目购

4、物消费频率为根据市调数据后的估算值。 16-65岁人口比例根据西安市第6次人口普查数据得出。 根据官方发布的西安人均商业面积数据取值0.84平米/人【商业市场竞争格局】【商业市场竞争格局】通过哈弗雷利人均面积法计算，区域的商业需求缺通过哈弗雷利人均面积法计算，区域的商业需求缺口约为口约为1010万平米，区域内仍有较大的商业发展空间万平米，区域内仍有较大的商业发展空间【区域商业机会研究】曲江一期的核心价值为生态、旅游，商业规划以特色旅游配套为基础，区域生活配套型商业相对缺失曲江一期规划主要依托大雁塔，大唐不夜城、南湖和大唐芙蓉园等景观资源，树立了曲江人文旅游景观核人文旅游景观核心价值；心价值；大

5、区域价值统领下，住宅项目开发追求低密纯粹环境，极少项目主动开发大型商业配套极少项目主动开发大型商业配套；目前核心板块入住率不高，而低的入住率又导致商业市场的持续低迷，两者形成恶性循环的矛盾体；未来随着核心区各社区的逐渐成熟，核心区商业配套缺乏的问题将会更加凸显，大量消费需求必将外溢；大量消费需求必将外溢；序号项目名称容积率商业配套1金地芙蓉世家金地芙蓉世家1.2，别墅0.6无2曲江公馆曲江公馆和园和园1.88底商3金地湖城大境金地湖城大境1.00底商4万科金域曲江万科金域曲江2.5底商5中铁建梧桐苑中铁建梧桐苑1.99底商6金地曲江尚林苑金地曲江尚林苑1.7底商7鸿基紫韵鸿基紫韵1.8底商8曲

6、江华府曲江华府1.9无9中海国际社区中海国际社区2.25底商10紫汀苑紫汀苑底商3 34 45 59 910102 21 17 76 68 8大唐不夜城大唐不夜城【区域商业机会研究】曲江二期以产业发展为核心，将形成依托大曲江生态环境下的产业人口聚集地，城市价值将不断放大曲江二期的规划面积在一期的基础上增加一倍，将在曲江文化景区的基础上，规划建设出版传媒产业区等九大文化产业园区，新区的未来将体现更强的城市感。九大文化产业园区，新区的未来将体现更强的城市感。国际文化创意区：占地4.6平方公里，主要以住宅、文化创意产业还有一些创意产业，形成功能符合的多元创意片区，打造集影视艺术、演出娱乐、广告创意、

7、网络动漫、出版传媒等门类于一体的文化产业综合聚集区影视娱乐产业区：把影视产业的节目策划、制作、发行到最终衍生品研发销售引入进来，吸引更多影视制作等龙头企业以及银行、超市、饭店、公寓、旅游等企业国际文化体育休闲区：计划建成高尔夫球场、赛马场、体育休闲健身场所、酒店、餐饮区以及相关配套设施4传媒出版产业区：集出版、发行、报业、物流、图书展销及进出口贸易、版权交易、印刷包装为一体的西北最大传媒产业区动漫产业区：企业孵化中心、人才培训、技术研发、文化交流、产品销售平台。预计设立创意中心、企业孵化中心、动漫博物馆、体验互动区、动漫集市等664531文化娱乐产业区：包含科技文化体验中心区、高科技史诗神话演

8、出剧场群、文化科技创意产业基地22513杜陵遗址公园【区域潜在消费群】【区域潜在消费群】项目所在区域商业潜在消费群可以分为项目所在区域商业潜在消费群可以分为常住人口、商常住人口、商务人群和非固定人群务人群和非固定人群三类，其中三类，其中社区居民和高校学生社区居民和高校学生是本项目主力消费群是本项目主力消费群，商务人群和中小学生商务人群和中小学生是重要消费群是重要消费群客户访谈（中海观城，烟酒店主，男，32岁左右）：u烟酒店需要的面积大概就40-50平米，对于开间当然是越大越好了，进深10米最好，来这儿的客户大部分是过路人和周边社区的，住的离这儿近的。客户访谈（哈佛公馆，打印店主，女，35岁左右

9、）：u我租的店是两层的，大概90平米，一层4是3.6平米，租金是80元/平米月，按一层面积算。u来我们店的客户大多是周边企业的，交大科技园内有好多企业，像市建筑设计公司，钢结构公司，工业研究所，旅游公司等。潜在消费群潜在消费群常住人口常住人口商务人群商务人群非固定人群非固定人群具体组成具体组成社区居民周边村庄高校在校学生周边中小学生雁翔路沿线企业员工交大科技园进驻企业员工动漫产业园产业人群商旅、交通枢纽等带来的随机消费群【年轻白领消费构成】【年轻白领消费构成】以日常生活需求、购物需求、休闲娱乐、儿童教育以日常生活需求、购物需求、休闲娱乐、儿童教育等消费需求为主等消费需求为主【关键词】【关键词】

10、：日常生活需求：日常生活需求/ /购物购物/ /运动休闲运动休闲/ /儿童教育儿童教育客户访谈（中海观园业主，女，33岁左右）：u平时没事的时候，我们一家喜欢跟朋友们一起去唱歌，我老公比较喜喜欢健身欢健身，经常去游泳和打网球；u现在孩子渐渐大了，我们对儿童教育儿童教育这一块比较关注，正在给孩子制定计划表，计划一下都学些什么，什么时候开始学；客户访谈（龙湖紫都城业主，女，28岁）：u我现在是准妈妈了，对育婴的东西比较关注，经常去孕妇商店孕妇商店，里面有专门针对怀孕的妈妈卖的不含化学物质的化妆品、好看的孕妇服装、孕妇在怀孕期间应该补充的营养品等；u我现在在寻找提供月嫂的机构寻找提供月嫂的机构，我是

11、独生子女，没有照顾小孩的经验，双方父母也都在工作，生完孩子之后，就没人能照顾我跟孩子了，会找月嫂来帮忙；【日常消费需求】对大型综合超市、品牌日化类有消费需求客户访谈：u我跟家人一般一星期去2-3次超市买日常用品，比较喜欢去的超市是人人乐，感觉性价比会高一点，但是人人乐离我们住的地方稍微有点远，时间比较紧的时候，就去华润万家；u我比较喜欢去屈臣氏买自己用的化妆品和家庭使用的日化用品，感觉屈臣氏品质有保证，经常会有各种优惠，比较贴心；【购物需求】对鞋包服饰类、床上用品类、家居类、皮具类等有消费需求客户访谈：u送孩子去上钢琴课，一般课时就两个小时，我不可能回去再过来一趟嘛，一般就是四处逛逛服装店啊，

12、家居店啊之类的；u平常没事就出去逛逛，没有什么太强的目的性，一般都会去一些服装店，皮具店，家居店比较集中的地方，看上了就买一些；【休闲娱乐】对运动健身、ktv、电影院等休闲类业态有消费需求客户访谈（中海观园业主，女，33岁左右）：u平时没事的时候，我们一家喜欢跟朋友们一起去唱歌，我老公比较喜欢健身喜欢健身，经常去游泳和打网球；客户访谈（中国铁建国际城业主，男，30岁）：u我喜欢跟朋友去桌游吧，喜欢一些健康益智类的游戏，非常有意思，其实也能在网上玩，但是在公司整天对着电脑，就喜欢几个人面对面的玩，很健康很健康；u有时候也会去运动健身运动健身，工作的时候坐的时间太长了，缺乏运动，空闲了就去运动一下

13、，保证身体素质；【儿童教育】26-35岁之间的社区白领居民一般是小太阳家庭组合，对0-10岁之间儿童相关教育、艺术培训有消费需求年轻白领年龄结构年轻白领年龄结构26-3026-30岁岁31-3531-35岁岁家庭状况家庭状况已婚偏多已婚孩子年龄孩子年龄0-6岁4-10岁消费需求消费需求孕前消费、育婴类、婴幼儿早教类少儿艺术培训类客户访谈：u我女儿5岁了，我经常带她到附近的一个培训中心去练舞，有很多小朋友去那儿学习，大部分是4到12岁的孩子，像钢琴、民族舞、拉丁舞都很多人学；【年轻白领消费特征】【年轻白领消费特征】具有明显的小资情结，关注消费环境及体验的过程具有明显的小资情结，关注消费环境及体验

14、的过程，注重孩子的教育；，注重孩子的教育；人均收入（元人均收入（元/ /月）月）儿童教育支出比例儿童教育支出比例2500250027.4%175125001751250022.9%100117501001175020.9%5001000500100018.9%p 客户访谈： 我还是比较追求享受的，算是有一点小资情节吧，平常喜欢在咖啡厅坐坐，和朋友一起去一些环境不错的地方吃饭购物，或者去一些有特色的地方去体验体验【高校学生消费特征】高校学生消费能力相对有限，其消费需求偏向于热闹、新奇、对于喜爱的事物有很高的忠诚度【关键词】【关键词】：喜欢热闹：喜欢热闹/ /对新奇的事物有探求对新奇的事物有探求/

15、 /高高忠诚度忠诚度客户访谈（交大学生，女，大二）：u我最喜欢跟宿舍的同学一起去逛街，对于喜欢的牌子，会经常光顾，也会推荐给周边的同学，有一个化妆品的牌子，是一个同学发现的，用了觉得挺好的，就推荐给同学，最后周围很多人都办了那个牌子的会员；客户访谈（西安理工大，男，大三）：u我们喜欢一群人一起玩，打游戏一起，唱歌一起，聚餐也一起，人多了热闹，而且能认识很多新朋友；客户访谈（西安理工大，女，大三）：u我们聚会挺多的，经常会开发一些新鲜的、不常见的玩法，最近大家都喜欢上了玩三国杀，学会了之后就经常去玩；【高校学生消费需求】对综合超市、时尚服饰、时尚创意餐饮等有消费需求客户访谈（西安理工大，女，大三

16、）：u去买日常用品的话，一般去超市。买衣服的地方比较杂，商场、服装饰品小店都会去；u有空了经常会跟几个好朋友在一起聚聚，一般会选择去吃饭或去唱歌；客户访谈（西安交大，女，大四）：u 很多同学消费力都很强，一些同学居然开车上学，他们消费也很冲动，20%的学生创造了80%的消费，其中又以聚餐、ktv、电玩等娱乐消费为主，但是学校周边可以玩的地方很少，我们基本都去小寨、钟楼那边，所以最希望周边多些可吃、可玩的地方了【重要消费群一（商务人群）】目前交大科技园进驻企业的员工、以及未来华著中城项目、华商项目、动漫产业园等项目带来的商务人群项目项目商业商务面积（）商业商务面积（）华商传媒产业园华商传媒产业园

17、48.9万华著中城华著中城26万青龙寺城改集中商业青龙寺城改集中商业11万博源科技广场博源科技广场13万交大科技产业园交大科技产业园-动漫产业园动漫产业园-合计合计100万+青龙寺改造青龙寺改造城市综合体项目城市综合体项目博源科技广场博源科技广场华商传媒产业华商传媒产业园园雁翔路板块雁翔路板块交大科技产业园交大科技产业园动漫产业园动漫产业园华著中城华著中城华著中城效果图华著中城效果图动漫产业园效果图动漫产业园效果图华商传媒产业园效果图华商传媒产业园效果图【商务人群消费特征】【商务人群消费特征】雁翔路沿线企业、西安交通大学产业园入驻企业等雁翔路沿线企业、西安交通大学产业园入驻企业等商务人群以商务

18、餐饮、精品购物、休闲娱乐为主，其消费逗留时间短、消商务人群以商务餐饮、精品购物、休闲娱乐为主，其消费逗留时间短、消费能力较强费能力较强,对消费环境有较高要求对消费环境有较高要求客户访谈（公司公关，女，26岁左右）：u我们接待客户一般选择离公司较近的咖啡厅、西餐厅或者快餐厅。第一次见面的客户一般会去咖啡厅，环境比较安静，可以很好的进行交流；如果见客户的时间正好是进餐时间，一般会去高档餐厅，像西餐厅或者上菜比较快的高档中餐；如果时间很紧，一般会去快餐，其实我们一般不选择快餐，快餐环境嘈杂，不容易跟客户进行沟通。客户访谈（公司财务，男，23岁左右）：u我们公司没有设餐厅，中午一般跟同事们去快餐店吃饭

19、，有时去kfc一类的西式简餐，有时会去中式的快餐店。通过27份针对企业员工的有效问卷调查得出以下结论：一般以商务餐饮、礼品性消费为主；逗留时间一般为0.5-1.5个小时；人均消费水平一般在50-200元；消费类别有限，目的性较强；【关键词】【关键词】：商务餐饮：商务餐饮精品购物精品购物休闲娱乐休闲娱乐【中小学生消费特征】【中小学生消费特征】中小学生消费能力逐步增强，单次消费金额低、消中小学生消费能力逐步增强，单次消费金额低、消费频次较高，盲目攀比、求新求异特征明显，消费需求多样化，文体用品、费频次较高，盲目攀比、求新求异特征明显，消费需求多样化，文体用品、餐饮请客、网游娱乐为主力需求餐饮请客、

20、网游娱乐为主力需求客户访谈（曲江一中，男，初一）：u我平时除了购买学习用品，也在上网、买衣服、买零食、桌球ktv这些活动上花钱；u 别的同学喝饮料，自己当然不能喝白开水，别的同学穿“杉杉”，自己干脆来套“金利来”。别的同学庆贺生日，开“party”，自己也逢“喜事”举办宴会。别的同学互赠礼品，表达情意，自己当然不甘落后，迎头赶上，这叫时尚，跟得上潮流！客户访谈（铁一中，男，高一）：u我们也流行 “请客” ，入队、入团要请客；评上“三好学生”、当上 干部要请客；考试、竞赛取得好成绩要请客；过生日自然也要请客。u 请客的人，排场些的是下馆子，一顿几十元、百把元不稀奇；中档的或买一个大蛋糕，或到食堂

21、要上几个菜)吃一顿，开销也不小；最简单的是给全班五六十名同学每人买几颗糖，也得花费二三十元钱。【消费需求小结】区域消费者以青年为主，他们的需求融合餐饮、购物、休闲娱乐、教育培训等多种业态，注重消费环境的体验感，关注儿童成长主力主力消费群消费群消费支出构成消费支出构成消费需求消费需求年轻白领日常消费需求对大型综合超市、品牌日化类等有消费需求购物需求对鞋包服饰类、床上用品类、家居类、皮具类等有消费需求休闲娱乐对运动健身、ktv、电影院等休闲娱乐类有消费需求儿童教育对0-10岁之间儿童相关教育、艺术培训有消费需求商务人群商务餐饮商务型休闲餐饮、快餐、咖啡、茶吧等消费需求购物需求精品服饰、鞋包、商务礼

22、品等消费需求休闲娱乐运动健身、ktv、足浴、spa等消费需求高校学生日常生活消费综合超市、时尚服饰休闲娱乐ktv、创意餐饮中小学生购物需求文具、玩具、饰品等消费需求餐饮、购物、休闲娱乐、教育培训是本项目的四大主力业态，餐饮、购物、休闲娱乐、教育培训是本项目的四大主力业态，其中教育培训有条件培育为区域特色商业其中教育培训有条件培育为区域特色商业深挖企业文化和企业发展历程，植入企业性格，打造中铁建企业独有的铁路文化相关主题的商业街；与项目住宅定位保持一致，借势项目现代的、国际的、人文的、生态的整体定位，打造现代、国际、时尚、艺术商业街；植根曲江，深挖曲江带给项目的价值，借势曲江历史文化大唐文化，打

23、造唐文化主题的商业街；分析：唐文化主题的商业街在曲江已经存在，既是大唐不夜城，本项目继续打造此主题不能塑造项目商业街的唯一性和独特性，故不建议选择故不建议选择；分析：现代、国际、时尚、休闲商业街，在西安市场上没有特别出色的项目，同时本项目在建筑设计上作出特色，可以成为本项目的可选方向之一可以成为本项目的可选方向之一；分析：铁路主题契合企业文化，并具有独特性，能够成为项目特色，树立项目唯一性和标识性，符合项目目标，可以成为本项目的可选方向之一符合项目目标，可以成为本项目的可选方向之一；【主题方向市场验证】【主题方向市场验证】结合市场情况，本项目商业街区可行方向有两个，结合市场情况，本项目商业街区

24、可行方向有两个，其一为其一为国际、时尚、艺术街区国际、时尚、艺术街区，其二为，其二为铁路文化相关主题街区铁路文化相关主题街区【亮点【亮点1 1】餐饮、购物、休闲娱乐、教育培训、儿童娱乐等全业态覆盖，餐饮、购物、休闲娱乐、教育培训、儿童娱乐等全业态覆盖，打造家庭一站式消费街区打造家庭一站式消费街区【亮点【亮点2 2】通过铁路相关的通过铁路相关的logologo标识、雕塑小品、绿植及店招等元素，营标识、雕塑小品、绿植及店招等元素，营造铁路艺术主题街区，打造高感官体验、极致休闲的商业街区造铁路艺术主题街区，打造高感官体验、极致休闲的商业街区【亮点【亮点3 3】西北首家儿童职业体验馆、西北首家儿童职业

25、体验馆、5151逃脱体验馆、必胜客、逃脱体验馆、必胜客、zarazara、苹、苹果高端体验店等众多知名品牌业态入驻，驱动商业街成功运营果高端体验店等众多知名品牌业态入驻，驱动商业街成功运营秘室逃脱体验馆zara范特西中体倍力儿童职业体验馆商业销售化蝶一步曲商业销售化蝶一步曲1：城市城市次核心次核心，区域区域商圈商圈 核心核心商业商业 （南郊有小寨、西郊有土门、东郊有金康、北郊有龙首）（南郊有小寨、西郊有土门、东郊有金康、北郊有龙首） 商业涵盖：购物、娱乐、文化、休闲、餐饮商业涵盖：购物、娱乐、文化、休闲、餐饮 号召范围：泛北郊地区所有居住人口及工作人口核心号召范围：泛北郊地区所有居住人口及工作

26、人口核心 商业面积：商业面积：8万余平方万余平方我们位于北城首席核心商圈，堪比小寨、土门、金康我们位于北城首席核心商圈，堪比小寨、土门、金康我们将是未来北城核心商圈的核心商业我们将是未来北城核心商圈的核心商业我们将服务于北城百万人口，改变北城人消费的地域习惯我们将服务于北城百万人口，改变北城人消费的地域习惯钟楼钟楼小寨商圈小寨商圈土门商圈土门商圈金康商圈金康商圈龙首商圈龙首商圈东东南南高新商圈高新商圈曲江商圈曲江商圈商业定位商业定位北北商业销售化蝶一步曲商业销售化蝶一步曲东东南南商业定位商业定位北北2：轨道动脉轨道动脉,大站商圈，大站商圈，龙首塬核心上盖商业龙首塬核心上盖商业（地铁二号线（地铁

27、二号线5大站：韦曲、小寨、钟楼、龙首塬、张家堡）大站：韦曲、小寨、钟楼、龙首塬、张家堡） 号召范围：地铁二号线沿线号召范围：地铁二号线沿线我们雄踞设计人流量我们雄踞设计人流量30万的龙首塬，轨道带给我们无限商业增值动力万的龙首塬，轨道带给我们无限商业增值动力我们不仅服务北城，我们的服务对象沿二号线广泛延伸我们不仅服务北城，我们的服务对象沿二号线广泛延伸我们也将拥有地铁上盖商业的各种特性，客群高流动性、商家高营业额、我们也将拥有地铁上盖商业的各种特性，客群高流动性、商家高营业额、 拥有客观区位和轨道交通的超大客流和卖场氛围拥有客观区位和轨道交通的超大客流和卖场氛围 二号线南北大动脉二号线南北大动

28、脉张家堡张家堡龙首塬龙首塬钟楼钟楼小寨小寨韦曲韦曲3：大明宫核心商务区，现代旗舰商务中心：大明宫核心商务区，现代旗舰商务中心（大明宫商务区未央路最大规模商业，未来商务核心区）（大明宫商务区未央路最大规模商业，未来商务核心区） 文化因素：大明宫文化文化因素：大明宫文化 商务因素：商务消费者是城市高端消费者的主要客源，支付商务因素：商务消费者是城市高端消费者的主要客源，支付 能力强，消费需求大。能力强，消费需求大。 环境因素：大明宫核心商务区，商务文化环境、生活环境的环境因素：大明宫核心商务区，商务文化环境、生活环境的 改善都将有效拉升核心商务区本案商业的商务价值改善都将有效拉升核心商务区本案商业

29、的商务价值 大明宫国家遗址公园大明宫国家遗址公园龙首塬站龙首塬站大大明明宫宫核核心心商商务务区区未央路未央路北二环北二环商业销售化蝶一步曲商业销售化蝶一步曲钟楼站钟楼站城墙城墙综上：综上：我们给自己的定位是：我们给自己的定位是： 北郊龙首商圈的北郊龙首商圈的区域服务型区域服务型核心商业，核心商业， 服务于泛北郊广大居民的日常消费需求服务于泛北郊广大居民的日常消费需求 地铁地铁2号线上璀璨的号线上璀璨的上盖商业上盖商业， 服务于所有便利型、随意性消费需求服务于所有便利型、随意性消费需求 大明宫商务区核心大明宫商务区核心商务型商业商务型商业， 服务于大明宫板块部分商务型消费需求及旅游需求服务于大明

30、宫板块部分商务型消费需求及旅游需求商业销售化蝶一步曲商业销售化蝶一步曲 定位：定位： 告诉别人我们的将来是什么告诉别人我们的将来是什么配图：超市配图：地铁店配图：咖啡或洗浴 面积：面积： 服务对象：服务对象： 人流量：人流量： 号召力：号召力： 面积：面积： 服务对象：服务对象： 人流量：人流量： 号召力：号召力：商业专属停车场商业专属停车场 个数：个数： 通道：通道：商业配套商业配套商业销售化蝶二步曲商业销售化蝶二步曲-商业规划、蓝图商业规划、蓝图地铁出入口商业地铁出入口商业人人乐超市人人乐超市越是聚集的商业价值越大越是聚集的商业价值越大体量越大的商业越有号召力体量越大的商业越有号召力规划越

31、完整的商业越有后劲规划越完整的商业越有后劲号召力越强的企业越能带动号召力越强的企业越能带动 商业（人人乐、民生）商业（人人乐、民生）5、6号楼商业的销售必须站在号楼商业的销售必须站在整体规划整体规划和商业蓝图和商业蓝图的基础上才能更体现出价值的基础上才能更体现出价值商业负一层商业负一层商业销售化蝶二步曲商业销售化蝶二步曲 -商业规划、蓝图商业规划、蓝图面积：面积：功能：功能：服务人群：服务人群：商务会所、商务型商业商务会所、商务型商业人人乐入口：人人乐入口：电梯数量：电梯数量： 设计人流量：设计人流量： 百货商场大厅百货商场大厅规格：规格：造型：造型：地铁出地铁出入口入口 不仅拥有地铁、未央路

32、不仅拥有地铁、未央路 还是还是8万商业的核心万商业的核心本次对外销售售部分本次对外销售售部分品牌旗舰店专属区品牌旗舰店专属区规模商业稀缺发售，规模商业稀缺发售，70年内无可复制年内无可复制幼儿园幼儿园规模：规模：档次：档次：衍生：幼教商业衍生：幼教商业社区服务型商业社区服务型商业对自然人流要求不高，对自然人流要求不高，对小区档次及知名度要对小区档次及知名度要求较高的商业形态求较高的商业形态商业销售化蝶二步曲商业销售化蝶二步曲 -商业规划、蓝图商业规划、蓝图 2、3、4层同上页层同上页 （略）（略）商业基本规划：商业基本规划： 1：负二层及地面部分，商业专有停车场：负二层及地面部分，商业专有停车

33、场 2：负一层为人人乐超市，辐射面积：负一层为人人乐超市，辐射面积4公里，服务人口公里，服务人口30万万 3：部分一层至四层为民生百货，北郊高端购物场所，辐射泛北郊：部分一层至四层为民生百货，北郊高端购物场所，辐射泛北郊 4：龙首北路设高档商务会所，辐射面积：龙首北路设高档商务会所，辐射面积4公里，商务型业态。公里，商务型业态。 5：沿未央路设旗舰店，涵盖高档餐饮、：沿未央路设旗舰店，涵盖高档餐饮、ktv、洗浴等娱乐设施，辐射、洗浴等娱乐设施，辐射 泛北郊及泛北郊及2号线沿线。兼具商务型业态号线沿线。兼具商务型业态 6：沿地铁出入口，地铁商业，辐射泛北郊及：沿地铁出入口，地铁商业，辐射泛北郊及

34、2号线沿线。号线沿线。 商业配套设施（车位、水电、设备）商业交通系统（人流、车流、商流）商业气氛营造（广告牌、灯箱、导视、小品）商业业态划分大众购物（人人乐）大众娱乐（ktv等）高档购物（民生）商务招待娱乐会所等临街旗舰区（现销售）社区商业（现销售）专区市场（龙首北路）地铁商业（特色店）1：通过商业规划，展现未来商业整体面貌，加强购买者的核心商圈信心：通过商业规划，展现未来商业整体面貌，加强购买者的核心商圈信心2：从整体上体现本次销售部分的稀缺性和不可复制性：从整体上体现本次销售部分的稀缺性和不可复制性3：将现有商业规划进行细化和升级，充分体现整体商业价值：将现有商业规划进行细化和升级，充分体

35、现整体商业价值4：让：让5、6号楼的商铺站在大商业规划蓝图的肩膀上，突出其价值号楼的商铺站在大商业规划蓝图的肩膀上，突出其价值5：通过整体规划和蓝图凸显项目：通过整体规划和蓝图凸显项目3大定位大定位 北郊龙首商圈的北郊龙首商圈的区域服务型区域服务型核心商业核心商业 地铁地铁2号线上璀璨的号线上璀璨的上盖商业上盖商业 大明宫商务区核心大明宫商务区核心商务型商业商务型商业商业销售化蝶二步曲商业销售化蝶二步曲-商业规划、蓝图商业规划、蓝图商业蓝图及规划：告诉别人我们怎样变成我们定位的样子商业蓝图及规划：告诉别人我们怎样变成我们定位的样子商业销售化蝶三步曲商业销售化蝶三步曲-商业包装及销售物料商业包装

36、及销售物料北城核心，地铁上盖，城市商业综合体北城核心，地铁上盖，城市商业综合体宫园壹号引领区域商业全面升级，再造城市商圈一极引领区域商业全面升级，再造城市商圈一极主推广语主推广语北城中心商圈，投资创富领地北城中心商圈，投资创富领地地铁上盖，雄踞大明宫商务区，再造城市商圈一极，地铁上盖，雄踞大明宫商务区，再造城市商圈一极，我们要通过定位、包装、规划达到的目的我们要通过定位、包装、规划达到的目的给客户更足的信心给客户更足的信心1：地铁商业：地铁商业2：区域核心商圈：区域核心商圈3：大明宫文化商务商圈：大明宫文化商务商圈4：增值无限：增值无限5：高收益率：高收益率6：高性价比：高性价比7：机会不多：

37、机会不多8：软硬件配套很到位：软硬件配套很到位9：很高档，没问题：很高档，没问题原商业分割方法分析原商业分割方法分析套数套数面积区间面积区间合计合计主力面积主力面积1层层32间13.8-208.62 2957.2330-50，150-2002层层20间34.94-2668.543980.82 40-60.120-160，2668.823层层20间28.53-2668.544002.4540-60，80-100，2668.8272间10940.5原商业分割方法：原商业分割方法： 1：6号楼号楼2、3层分割为卖场型商业，每层由层分割为卖场型商业，每层由19个单个铺位，设置两部楼梯解决交通问题，两部

38、楼梯分别个单个铺位，设置两部楼梯解决交通问题，两部楼梯分别 位于临未央路及商业内街位于临未央路及商业内街 分析：分析：1）卖场型商铺，后期必须进行统一经营和统一管理，开发商在商铺销售完毕后，还需肩负商）卖场型商铺，后期必须进行统一经营和统一管理，开发商在商铺销售完毕后，还需肩负商 业运营公司和管理公司的职责，后续经营性风险较大，且卖场由单个业主持有，无论招商、业运营公司和管理公司的职责，后续经营性风险较大，且卖场由单个业主持有，无论招商、 经营、管理、租金确定等都存在较大争议。经营、管理、租金确定等都存在较大争议。 2）卖场型商铺，虽有效降低了商业购买门槛，提高了成交均价，但此类商铺的销售过程

39、中必）卖场型商铺，虽有效降低了商业购买门槛，提高了成交均价，但此类商铺的销售过程中必 须向须向 购房人进行下述几方面的保证，一、知名运营公司运营购房人进行下述几方面的保证，一、知名运营公司运营 ，保障后期盈利；二、返祖，保障后期盈利；二、返祖 或包租，或包租，3-5年内统一经营，规避购房人部分风险由开发商承担；三、精准的商业定位及完年内统一经营，规避购房人部分风险由开发商承担；三、精准的商业定位及完 美的商业蓝图绘制，给投资人画饼，使投资美的商业蓝图绘制，给投资人画饼，使投资 建立极强的商业信心。上述三点承诺对开发商建立极强的商业信心。上述三点承诺对开发商 而言均存在较大隐患。而言均存在较大隐

40、患。 结论：结论：6号楼号楼2、3层商业不宜分拆销售，在新划分方案中整体对外销售层商业不宜分拆销售，在新划分方案中整体对外销售 商业盘点原商业分割方法分析原商业分割方法分析原商铺分割方法分原商铺分割方法分2：社区型商铺较多，共有社区型商铺较多，共有6间商铺朝向社区内部间商铺朝向社区内部 分析：社区内部商铺仅适合服务于社区内部客群的日常消费行为，由于其服务人口较小，故商分析：社区内部商铺仅适合服务于社区内部客群的日常消费行为，由于其服务人口较小，故商业业 价值较低。价值较低。 结论：结论：重新规划后至少有两间原内街商铺可同次临街商铺贯通，提升价值重新规划后至少有两间原内街商铺可同次临街商铺贯通，

41、提升价值3：未央路临街商铺分割较为零散，甚至出现部分店中店和局部商场型商铺：未央路临街商铺分割较为零散，甚至出现部分店中店和局部商场型商铺 分析：原分割方案中尽量将沿街商业分割的比较小，能够有效降低总价，提升单价，增加客群分析：原分割方案中尽量将沿街商业分割的比较小，能够有效降低总价，提升单价，增加客群 然而在分割中将部分面积变为了店中店和局部商场型商铺然而在分割中将部分面积变为了店中店和局部商场型商铺 结论：结论：在新分割方案总进行了合并在新分割方案总进行了合并4：沿未央路：沿未央路5号楼号楼2、3层商铺划分粗放，每层仅设一个整体层商铺划分粗放，每层仅设一个整体2600余平米的大商业余平米的

42、大商业 分析：分析：1）二层及三层商业销售中需求面积越大，买家的心理价位越低，议价的幅度越大。原分割面积过）二层及三层商业销售中需求面积越大，买家的心理价位越低，议价的幅度越大。原分割面积过大大 （2600 平米），提高了投资门槛，同时也提高了业主购买后招商的门槛。平米），提高了投资门槛，同时也提高了业主购买后招商的门槛。 2：面积不宜过大，二层业态的基本面积应为面积不宜过大，二层业态的基本面积应为1000-1500平，此类规格适合业态较多，含高档餐厅平，此类规格适合业态较多，含高档餐厅 （粤珍轩、国力仁和）、盈利能力较强的品牌服装旗舰（云裳、哥弟、利郎），高端火锅店（海（粤珍轩、国力仁和）、

43、盈利能力较强的品牌服装旗舰（云裳、哥弟、利郎），高端火锅店（海 底捞、竹园村、底捞、竹园村、 澳门德兴）。澳门德兴）。 结论：结论：在商业新的分割中将在商业新的分割中将2、3层销售面积进行了重新划分。面积区间层销售面积进行了重新划分。面积区间1300平米左右平米左右商业盘点原商业分割方法分析原商业分割方法分析5：原分割方案中二层和三层垂直交通均通过公共电梯：原分割方案中二层和三层垂直交通均通过公共电梯 分析：选择二层进行投资的客户基本看重的是二层作为营业场所的高性价比，购买价格较低。选分析：选择二层进行投资的客户基本看重的是二层作为营业场所的高性价比，购买价格较低。选 择将二层作为营业场所的经

44、营者看中的是二层相对较低的租金成本。所以二层商业的投资择将二层作为营业场所的经营者看中的是二层相对较低的租金成本。所以二层商业的投资 者会非常关注人流的过度和导流，二层商业一定要有一层临街空间对人流的吸引和引导。从者会非常关注人流的过度和导流，二层商业一定要有一层临街空间对人流的吸引和引导。从 而解决大客流及形象问题。西安目前二层营业商业几乎所有二层而解决大客流及形象问题。西安目前二层营业商业几乎所有二层 营业场所均有一层功能区营业场所均有一层功能区 队客流进行引导。队客流进行引导。 结论：结论：二层重新分割后配置二层重新分割后配置1层功能区，即一层套售二层，提升层功能区，即一层套售二层，提升

45、2层商业价值。层商业价值。 分析：三层商业的购买者最看重的交通问题，特别关注采用的是公共交通还是独立交通，对于三分析：三层商业的购买者最看重的交通问题，特别关注采用的是公共交通还是独立交通，对于三 层商业的价值将起到决定性作用。层商业的价值将起到决定性作用。 结论：结论：尽可能解决尽可能解决3层商业的独立交通体系。层商业的独立交通体系。商业盘点原商业分割方法分析原商业分割方法分析业态30及以下318081200201500501以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%40.4%餐饮9.9%12.7%29.7%46.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%4.1%0.0%0.0%

46、0.0%服务配套37.6%37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%7.6%1.7%0.0%休闲2.9%1.5%4.4%20.0%20.0%17.0%服饰精品11.0%11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地产中介11.2%12.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%经统计，经统计，2323个典型社区商业各面积区间商铺的各业态比例如下表所示：个典型社区商业各面积区间商铺的

47、各业态比例如下表所示：通过市场调查，通过市场调查，80 80 以下是最易销售的铺位面积；以下是最易销售的铺位面积；201201500500是最易招商的铺位面积。是最易招商的铺位面积。【业态与面积的关系】【业态与面积的关系】80 80 以下是最易于销售的铺位以下是最易于销售的铺位面积；面积；201201500500是最易于招商的铺位面积是最易于招商的铺位面积规划动线规划动线业态设计业态设计铺位分割铺位分割细部设计细部设计设备系统设备系统运营策略运营策略铺位分割原则铺位分割原则铺位面积铺位面积/ /尺度尺度本案划铺建议本案划铺建议面积面积（平方米）（平方米）60801001201503502002

48、50300180450400 社区底商500海荣名城海荣名城风景御园风景御园宫园壹号宫园壹号首创国际城首创国际城华城万象华城万象长丰园长丰园橄榄国际橄榄国际龙城四季龙城四季荣德棕榈湾荣德棕榈湾曼城国际曼城国际40金泰假日花金泰假日花园园【层数与面积的关系】【层数与面积的关系】一层社区底商主要集中在一层社区底商主要集中在40-8040-80平米，两层社区底商面积为平米，两层社区底商面积为150150250250平米平米规划动线规划动线业态设计业态设计铺位分割铺位分割细部设计细部设计设备系统设备系统运营策略运营策略铺位分割原则铺位分割原则铺位面积铺位面积/ /尺度尺度本案划铺建议本案划铺建议项目项

49、目开间（开间（mm）进深（进深（mm）层高（层高（mm）层数层数1f1f2f2f民乐园万达广场4105.33.12华城万象4-68-153.93.12长丰园683.93.52裕昌太阳城5-812-154.84.82金泰 假日花城4-615-184.23.92常春藤花园-4.54.52曼城国际5-812-244.54.53兰蒂斯城6-815-254.84.83宫园壹号6125.43.62海荣名城18.424.54.83.63荣德棕榈湾142843.62龙城四季712462鑫龙橄榄国际6-8123.332【商铺尺度统计分析】【商铺尺度统计分析】临街商铺开间临街商铺开间6 68m8m，进深，进深12

50、1220m20m，层高集中在，层高集中在3.9m-4.8m3.9m-4.8m规划动线规划动线业态设计业态设计铺位分割铺位分割细部设计细部设计设备系统设备系统运营策略运营策略铺位分割原则铺位分割原则铺位面积铺位面积/ /尺度尺度本案划铺建议本案划铺建议商业业态商业业态餐饮类餐饮类服饰类服饰类开间要求6米以上，多为812米3米以上，多为4.26米进深要求10米以上，多为1215米6米以上，多为1012米开间进深比多为1：2.5，一般不超过1：5多为1：3，一般不超过1：4层高要求不低于4.5米，以67米为佳不低于4.5米，以6米为佳商业尺度建议：商业尺度建议：p商铺开间进深：商铺开间进深：100平

51、米以内主要在开间为4-6m4-6m，进深为8-15m8-15m，100平米以上开间6 68m8m，进深121220m20m，进深开间比大约为进深开间比大约为1 1：2 2到到1 1：2.52.5之间之间；p商铺层高：商铺层高：从各主力业态对商业的层高来看，4.54.5米层高为基本要求，米层高为基本要求，5.6-65.6-6米为比较受欢迎的层高。米为比较受欢迎的层高。【业态与商铺尺度的关系】社区商业代表性业态尺度要【业态与商铺尺度的关系】社区商业代表性业态尺度要求求规划动线规划动线业态设计业态设计铺位分割铺位分割细部设计细部设计设备系统设备系统运营策略运营策略铺位分割原则铺位分割原则铺位面积铺位

52、面积/ /尺度尺度本案划铺建议本案划铺建议商铺主力面积区间：商铺主力面积区间：社区型商铺单层面积在单层面积在40-8040-80平米平米，两层商铺面积集中在两层商铺面积集中在150-150-250250平米平米，其中小面积商铺最为热销小面积商铺最为热销，且面积能够再次划分，较易于租易于售；商铺开间进深：商铺开间进深：100平米以内主要在开间为4-6m4-6m，进深为8-15m8-15m，100平米以上开间6 68m8m，进深121220m20m，进深开间比大约为进深开间比大约为1 1：2 2到到1 1：2.52.5之间之间；商铺层高：商铺层高：首层商铺层高集中在4.2m-4.8m，二层商铺层高

53、主要集中在3.6m-4.2m；内街以单层层高主要以3-4m左右；商铺层高高于标准层有助于实现高溢价。商铺层高高于标准层有助于实现高溢价。【商铺面积【商铺面积/ /尺度】商铺尺度要求小结尺度】商铺尺度要求小结规划动线规划动线业态设计业态设计铺位分割铺位分割细部设计细部设计设备系统设备系统运营策略运营策略铺位分割原则铺位分割原则铺位面积铺位面积/ /尺度尺度本案划铺建议本案划铺建议阐述：阐述： 1：分割后：分割后1层共计商铺层共计商铺22间间 2：独立对外发售：独立对外发售19间间 3：套售二层：套售二层2间（间（6、7号）号） 4：暂不对外发售：暂不对外发售1间（间（1号）号）合计临街独立对外销

54、售套数8间临街独立对外销售面积1843（约）临街套售二层销售套数2间临街套售二层销售面积183.47 次临街独立对外销售套数9间次临街独立对外销售面积660 （约）内街独立对外销售套数5间内街独立对外销售面积190.87 （约）商铺新分割商铺新分割-方案一（一层）方案一（一层）沿未央路商业部分进行了合并沿未央路商业部分进行了合并两套原朝社区商业同次临街商业进行了合并两套原朝社区商业同次临街商业进行了合并序号序号123456789101112编号编号301013010230103301043010530106301073010830109101011010210103朝向朝向未央未央未央未央未央

55、未央未央未央未央未央未央未央未央未央未央未央未央未央未央未央未央未央次街次街面积面积173.81203.93187.14203.93测测109.1474.33测测456.3572.869.5332.85单价单价总价总价序号序号13141516171819202122编号编号10104101052010120102201032010420105201062010720108朝向朝向次街次街次街次街次街次街次街次街次街次街次街次街次街次街内街内街内街内街内街内街面积面积72.35215.12240.2735.6332.85测测测测77.8648.8945.52单价单价总价总价销控保留销控保留套售二

56、层套售二层紧邻未央路紧邻未央路次临街次临街不临街不临街商铺新分割商铺新分割-方案一（一层）方案一（一层）1：二楼分割为：二楼分割为3大部分，分别为绿色、蓝色、黄色。面积约大部分，分别为绿色、蓝色、黄色。面积约 1300-15002：1号商铺通过公共楼梯解决交通号商铺通过公共楼梯解决交通 2、3号商铺通过号商铺通过1层层套售套售 商铺解决大客流及形象商铺解决大客流及形象 并同时可并同时可设置内部楼梯设置内部楼梯解决交通，解决交通， 公共公共电梯作为补充电梯作为补充3：原：原6号楼楼体主要为营造号楼楼体主要为营造 2、3层卖场氛围，建议将层卖场氛围，建议将 该该楼体楼体 改为电梯，改为电梯，通过电

57、梯解决对应部分通过电梯解决对应部分2、3层交通特别是层交通特别是3层层 交通问题。、交通问题。、4：将原内街商铺中：将原内街商铺中朝南楼体拆除朝南楼体拆除还原为次临街商铺。还原为次临街商铺。商铺新分割方案一商铺新分割方案一 （二层分割及套售详情）（二层分割及套售详情）商铺新分割方案一商铺新分割方案一 （二层商铺详情）二层商铺详情）序列号序列号编号编号楼层楼层面积面积合计面积合计面积单价单价总价总价备注备注1102012层130013002302011层74.331374.332109.141409.142层13001：此方案2、3号商铺，用1层套手2层并非必须套售，销

58、售方式为可只购买2层，通过公共电梯或 楼梯解决交通2：当二层相应商铺购买方未需要配置1层对应商铺，2层商铺销售后，1层对应商铺可独立对外销售。序列号序列号编号编号楼层楼层面积面积单价单价总价总价备注备注1103013130023030131300330302314001：三楼分割方法同二层，为：三楼分割方法同二层，为3部分，分别为绿色、部分，分别为绿色、 蓝色、黄色。面积约蓝色、黄色。面积约1300-1500平米平米2：三块商铺均通过公共电梯：三块商铺均通过公共电梯 解决交通问题，同二解决交通问题，同二 楼共享电梯。每个商铺约楼共享电梯。每个商铺约2部电梯部电梯商铺新分割商铺新分割-方案一（三

59、层分割方案详情）方案一（三层分割方案详情）一号方案论述：一号方案论述：1：通过：通过1层套售层套售2层层的方式，有效解决了的方式，有效解决了2层商铺的临街形象及大客流的引导问题，并有效迎合了时下西安市场二层商业层商铺的临街形象及大客流的引导问题，并有效迎合了时下西安市场二层商业的经营模式（的经营模式（2层营业，层营业，1层形象层形象+引导客户。）引导客户。）2：1层层套售面积有效控制套售面积有效控制，套售面积分别为，套售面积分别为74平米和平米和109平米，有效降低了购买过程中平米，有效降低了购买过程中1层商业在总房款中所占比例层商业在总房款中所占比例3：灵活套售方式，即：灵活套售方式，即可只

60、购买二层，可只购买二层，也可套售购买。也可套售购买。4：二层及三层分割后每个商铺的营业面积在：二层及三层分割后每个商铺的营业面积在1300平米左右，即有效平米左右，即有效降低了客户购买商铺的门槛降低了客户购买商铺的门槛，也符合目前西安餐饮、，也符合目前西安餐饮、服饰等旗舰店的营业面积要求，为业主后期招商打好基础。服饰等旗舰店的营业面积要求，为业主后期招商打好基础。5：由于：由于6号楼号楼2层商业比较特殊，空间分割比较层商业比较特殊，空间分割比较琐碎琐碎，适宜业态多为私密性较强业态，所以没有考虑为，适宜业态多为私密性较强业态，所以没有考虑为6号楼号楼2层商业套层商业套售一层进行人流引导。售一层进