蓝灵营销策划方案

1、蓝灵营销策划方案蓝灵集团蓝灵时代欣城第一部分：项目概况成都蓝灵房忘开发有限公司策划部2004年2月 9日1、项目四至:位于安岳县城建设路喻家沟:东至：旺家沟南至：建设路西至：千佛寺公路北至：山顶农田项目主要技术指标:总占地面积：84429平方米总建筑面积：83468平方米住房面积：54419平方米商业面积：14758平方米文化馆面积：1500平方米影剧院面积：3063平方米建筑容积率：0.989建筑密度：22.9%建筑层数：2-6层绿地率：40.8%车位：218个销售部面积：402平方米地下车库面积：2000平方米3、开发公司：成都蓝灵房屋开发有限公司蓝灵时代欣城：由成功开发“泰兴公寓”、“近

2、郊名居”、“南华苑”的蓝灵房地产开发公司开发。蓝灵房产实力雄厚，具备开发本项目的经验和技术力量。公司秉承“建一项工程，树一座丰碑”的品牌理念，坚持“建精品项目，树优良品牌形象”的开发理念，使蓝灵在短期内成为房产行业的品牌企业。承建商：中国核工业华兴建设公司建筑设计：四川省经纬建筑设计有限公司园林建设：成都华西园林绿化建设工程有限公司第二部分：项目区域地产走势分析：1、安岳地产大势：1）安岳地产走势向规模化发展时间80年代90年代20世纪末2003 年规模独栋建设小单元建设组团建设规模社区案例县城周边23层独栋建筑各道路边生活区的楼房:无名称的小组团安岳花园海慧花园2）安岳地产走势向配套化发展配

3、套情况水、电、气不进户，电、气、光纤不进户户外留接口电话线、水入户配备防盗对讲系统案 例已使用房屋及部分在建房屋海慧花园3）安岳地产走势向品质化发展独栋一一小住宅群一一海慧花园4）安岳地产走势向生态型发展无绿化一一 有绿化一一 大面积绿化一一 超高绿化2、安岳地产户型、面积分析1）可类比项目户型面积配比项目名称户型面积所占比率100130平方米70%海慧、花园80-160平方米100平方米以下20%160平方米左右10%经济适用房110-135平方米60%100平方米30%150平方米左右10%晶盛花园90-135平方米100%结论：安岳地产（住宅）以100135平方米左右、以3室2厅双卫错层

4、的户型 为主流户型。2）安岳地产（住宅）销售价格分析:单位：元/平方米项目名称销售价格销售均价海慧花园688-808720经济适用房600-620580晶盛花园600左右550云丽苑600左右580正泰房产600550结论：安岳地产目前售价在500 800元/平方米，在三级地产市场中，属中等水 平。3）安岳地产（商铺）销售价格分析：单位：元/平方米项目名称销售价格东门综合市场3600经济适用房3800晶盛花园3600左右云丽苑3600左右正泰房产2700结论：安岳地产商业铺面根据其口岸的不同，目前售价在2700-4000元/平方米。第三部分：蓝灵时代欣城形象定位：一、项目形象定位要求：a顺应市

5、场要求b超越本地地产同质化c符合开发公司经营理念、达到项目优质化 d符合开发公司品牌塑造e满足安岳人民居住要求，提高安岳居住水准项目形象定位：商业项目：打造安岳首席时尚、经典、空前繁荣的“春熙路”式商业步行街。并引领安岳人民享受符合新时代的生活方式。住宅项目：打造安岳县“最适合居住社区”，能够体现居住者尊贵身份的高档 住宅区，使社区成为居住者“身份的名片” 成为“安岳人民一步到位的居家 选择”。别墅项目：诠释一种高贵、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成为“专为 16 位杰出成功人士创建的尊贵庭院”。第四部分：项目开发概念定位及延展仅从本案的名称就可以直观地感受到项目时尚、现代明快的风格。本案的建

6、筑与名称将是遥向呼应，便于主题概念的定位。一、项目商业主题概念定位商业：时代欣城生活品位与都市同步享受时代生活抢座时代欣城商业主题概念延展时代欣城 传承百年的黄金口岸安岳的“春熙路”普洲的“盐市口”无须出境，享受与世界同步的时代气息为您创造成功伟业的黄金时代安岳首座影视、渡假、购物、休闲、文化活动中心、项目住宅主题概念定位从项目形象定位、产品定位上看，住宅部分不仅是一种适居的理念，而且是一种身份的名片。住宅概念定位：时代欣城：最适合居住的典雅社区。住宅主题概念延展：时代欣城 都市精英的身份名片享受元首待遇的社区感受时代生活，拥有时代欣城时代与自然的浪漫，山与水的交流时代欣城，健康生活新标准第五

7、部分：项目产品定位：一、项目商业街铺面的产品定位：3) 铺面开间以68米为最佳开间，进深为811米为最大进深。4) 首层铺面下沉600，以降低二层高度，激活层位死角现象。5) 二层门面以退台式处理，形成2层铺面另有门面长廊的局面，以确保人 流的较多流动。6) 建议门面以双向开间的方式，以增加门面的附加值，提高人流量，使物 业增值。7) 商业街规划的合理分区，会使销售得到提高。、项目住宅的产品定位单位面积户 型比率70 90两室两厅单卫15%90150三室两厅双卫55%150180四室两厅双卫25%180230五室两厅双卫3%六室三厅双卫2%1、住宅户型面积配比比例建议:单位：平方米（经济户型）

8、 （主力户型） （康居户型） （豪宅户型）2、住宅部分户型设计建议：（1）两室两厅单卫 平层户型（2）三室两厅双卫 错层户型（3）四室两厅双卫 错层户型（4）五室两厅双卫 跃层户型（主卧套衣帽间，储藏室，起步楼梯做成弧型旋转式。在户型安排上，可考虑六楼和顶楼做为跃层户型处理。）三、项目建设工程的建议：1、卖房子先卖环境在成都地产市场，“卖房子先卖绿化”已经经久不衰，故建议在本案的工程建设中，首建本案区域的绿化，并提前进入购房客户视野；未建设区域及时绿化， 会为销售带来意想不到的效果。故建议：在坡地土方完成的情况下，商业街绿化、 水景，广场街景，住宅区域景观应在主体施工前完成建设。2、稳优潜发，

9、蓄势待动：因周边市场（柠都广场，海慧“外滩“）价格尚不明朗，假设本案前期定价的 确定、宣布及进入市场，会提前将我项目商业价格暴露在竞争对手面前，故建议： 广场将稍延推迟投入市场，在开盘时，如柠都、“外滩”价格入市，我项目将根据上述项目价位确定本案商业价格，以期在价格中首赢竞争楼盘。第六部份：蓝灵时代欣城价格定位：一、蓝灵时代欣城商铺价格定位：为使蓝灵时代欣城在计划时间段内完成销售、并为公司创造最大化利润，策划部在深入调研项目当地市场后，结合本案实际情况，制定项目价位体系如下：比较因素本案幸福花园晶盛花园东大街 综合市 场顺城街 综合市 场位置建设路普洲大道普洲大道东大街顺城街交易时间2004.

10、32003.22003.22003.22002.10用 途商住商住商住商住商住交易情况正常正常正常正常正常区 域 因 素商 服 繁 华 度人流量180人120人120人120人150人商业气氛好较差较差一般较好购物人次3020202530专业程度专业商场临街商铺临街商铺综合市场综合市场交 通 条 件道路通达度100m临主干道临主干道80m临主干道距市中心距离1km1km1km0.8km0.8km公交线路无1路1路1路无基础机动车停车场1个无无无无设 施内部配套较好一般一般一般一般周围环境咼端住宅群较差住宅群住宅群一般住宅群一般住宅群个 别因素面 积12X 7.513X 4.513X 5.512

11、X5.514X 5.5形 状规贝U规贝U规贝U规则规贝U开发商知名度高一般较高一般一般（一）、安岳当地商业地产调研:可类比案例比较表（表一）1、安岳地产价格差异较大：最为繁华的沱街商铺售价为10000元/卅，而偏僻区域一楼售价仅为2800元/ m2o2、经营业态较多：安岳商业地产经营无明确的功能规划，经营 业态涉及居民生活的各个方面。（二）、定价方法的确定：本案周边因有可类比项目，故蓝灵时代欣城在定价上采用市场比较法、租金 倒推法进行价格综合定位。（三）、本案商铺一楼的均价计算1、市场比较法1）单位楼面比较因素条件指数表（表二）比较因素本案幸福花园晶盛花园东大街 综合市场顺城街 综合市场位置1

12、0098989899交易时间100100100100100用途100100100100100交易情况100100100100100区商 人流量100909045100域 因 素服 繁 华 度商业气氛10087879095购物人次10060664483专业程度10095959898交 通 条 件道路通达度9010010095100距市中心距离100100120120120公交线路901009010090基 础 设 施机动车停车场105100100100100内部配套120100100100100周围环境10095989698个 别 因 素面 积100989610096形 状10010010010

13、0100开发商知名度1101001001001002）单位楼面比较因素修正系数表（表三）比较因素幸福花园晶盛花园东大街综合 市场顺城街综合 市场3000 元/ m25000 元/m23500元/ m3700元/ m位置100/98100/98100/98100/99交易时间100/100100/100100/100100/100用 途100/100100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100100/100区 域 因 素商 服 繁 华 度人流量100/90100/90100/45100/100商业气氛100/87100/87100/90100/95

14、购物人次100/60100/66100/44100/83专业程度100/95100/95100/98100/98交道路通达度90/10090/10090/9590/100幸福花园晶盛花园东大街综合市场顺城街综合市场20%20%30%30%通 条 件距市中心距离100/100100/120100/120100/120公交线路90/10090/10090/10090/90基 础 设 施机动车停车场105/100105/100105/100105/100内部配套120/100120/100120/100120/100周围环境100/95100/96100/96100/98个别因素面 积100/981

15、00/99100/100100/96形 状100/100100/100100/100100/100开发商知名度110/105110/100110/100110/100单位楼面修正后均价41896293481947943）比准价格的计算：比较案例与本案在规模、配套方面差异较大，故采用综 合法进行比准价格的计算。加权平均法。设定比较案例权重为：计算加权平均后的比准价格为：5200元/川。在定价时，考虑到踩盘工作中， 接待人员报出的部分虚拟销售价格，建议本案商业部分（项目点）一楼的销售均价 为 5200 元/ m202、租金倒推法：经调研，安岳商业地产出租价格为15-40元/ m2/月；据计算，其收

16、回投资的期 限为18-20年。据此推算，本案一楼的单位销售价格为：25X 12X 18 =5400元/ m考虑到安岳商业地产的整体价格水平较低，根据上述计算结果，建议商业街一楼（项目点）的销售均价价格为：4000元/ m2o3、本案商业街（项目点）的销售均价为：一楼的销售均价为4000元/ m2o其他各阶、各层、各房以此之价格进行价位测算。（四）、安岳项目商业街二楼均价计算1项目当地商业门面二楼均价的调研:东大街综合市场北大街临街二楼门面沱街二楼商铺安岳广场（成熟商圈）1300 元/ m21200 元 / m21200 元 / m21680 元 / m2在建工程3年前房屋旧房（5元/ m租金）

17、旧房（7元/ m租金）2、项目当地商业门面二楼均价的修正因素：（同表一）3、项目当地商业门面二楼均价的修正因素比例：（同表二）4、项目二楼修正后的比准价格为:本案东大街综合市场北大街临街二楼门面沱街二楼商铺安岳广场1600 元 /1500 元/ m21460 元 / m21500 元 / m21700元/ mm2考虑到本案专业商场的附加增值性：建议本案商业街二楼（项目点）的销售均 价为：2600元/卅。其他各阶、各层、各房以此之价格进行价位测算。（五）蓝灵时代欣城商业街价格定位及编号体系1、A区编号定位及均价:A区A1区二价：3800一层10110210

18、3105106107108均价：7600A2区三层302306308312316318322均价：1600二层202206208212216218222均价：3500201203205207209211213一层102106108112116118122楼梯间均价：7000101103105过道1071091112、B区编号定位及均价:B1价：1600层101102103105106107均价：5200B2层301302303305306307308309311312313315316均价：1600层201202203205206207208209211

19、212213215216均价：2600层101102103105106107108109111112113115116均价：52003、C区编号定位:层2020202020202082021212213均价：1700C12356791区层1010101010101081011112113均价：3800123567914、D区编号定位:D1区二层201202203205206207208均价：2400209211一层101102103105106107108均价：4900109111D2区二层201202203205206207208209211212213均价：1700一层1011021031

20、05106107108109111112113均价：3800本案商铺价位将在柠都广场、海慧“外滩”价位公布之后再确定具体市场价位,故暂对商铺价位未列。二、住宅价格定位：一）定价方法的确定：本案周边因有可类比项目，故蓝灵时代欣城在定价上采用市场比较法进行价 格综合定位。二）影响价格指数因素表可类比项目价格因素比较表（表一）修正因素本案海慧花园晶盛花园幸福花园交易时间2004.032002.1020032003交易情况正常正常正常正常区 域 因 素配套设施管线入户水止厨卫不入户不入户安防设施对讲系统防盗门对讲系统木门无对讲木门集聚程度较高高高高距市中心距离1KM1KM1KM1KM道路通达度100m

21、750m临主干道交通便捷度无市公交有乡公交1路公交1路公交无公交环境质量很好较好一 般个别 因 素规划限制无无无无容积率0.781.8无无宗地用途商住商住商住商住宗地形状较规则规贝U规贝U规贝U宗地地形坡地平整平整平整绿化率49.8%35.3%无无三）可类比项目价格因素修正指数表修正案例海慧花园幸福花园晶盛花园修正、修正指数因素700 元/ m2600 元 / m550 元 / m交易时间260/100130/100130/100交易情况100/100100/100100/100配套设施100/96100/95100/95区安防设施100/95100/90100/90域积聚程度100/9710

22、0/97100/97因素与市中心距离100/100100/100100/100道路通达度100/101100/102100/102配套设施100/99100/95100/95交通便捷度100/101100/101100/101环境质量100/98100/95100/95个别 因 素规划限制100/100100/100100/100容积率1.6无无用途100/100100/100100/100宗地形状99/10099/10099/100地形105/100105/100105/100绿化率100/96无无修正后的单位价格850650600因比较案例在规模、容积率、安防、绿化率等方面差异较大，故采用

23、综合法确 定本案住宅单位销售均价。在上述案例中，海慧花园的比较因素最接近本案，选择 其比准价格作为单位销售均价：P=908元/ m2建议蓝灵时代欣城（住宅部分）平均售价为：908元/ m四）住宅价格体系及价格建议表1 、住宅区各栋比准价格：单位：元m栋数型号面积套型比准价格1栋A 3103.41二室二厅单卫9082栋B 1116.72三室二厅双卫9283栋B 1116.72三室二厅双卫9384栋B 2P 131.45三室二厅双卫8785栋B 2131.45三室二厅双卫9086栋B 2131.45三室二厅双卫9287栋D 1166.54四室二厅双卫8888栋D 1166.54四室二厅双卫9089

24、栋C 1:148.84四室二厅双卫87010栋A 180.45二室二厅单卫89811栋A 291.79二室二厅单卫89812栋B 2r 131.45三室二厅双卫86813栋8682、建议住宅各房售价表一栋各套房价表：一楼送地面花园顶楼送屋顶花园 单位：元m21单元101/918103/868105/908107/888109/868111/888102/908104/858106/898108/878110/858P 112/8782单元201/938203/888205/928207/908209/888211/908202/938204/888206/928208/908210/88821

25、2/9083单元301/958303/898305/938307/918309/898P 311/918302/938304/888306/928308/908310/888312/908二栋各套房价表：一楼送地面花园顶楼送屋顶花园单位：元m21单元101/968103/888105/938107/918109/888111/908102/968104/898106/928108/928110/898P 112/9182单元201/968203/888205/928207/918209/888211/908202/968204/888206/928208/918210/888212/9083单

26、元301/968303/898305/938307/928309/898:311/918302/968304/888306/928308/918310/888312/908三栋各套房价表：一楼送地面花园顶楼送屋顶花园单位：元m21单元101/968103/908105/948107/938109/908111/928102/968104/918106/958108/948110/918P 112/9382单元201/968203/908205/948207/938209/908211/928202/968204/908206/948208/938210/908212/9283单元301/968

27、303/918305/958307/948309/918:311/938302/968304/908306/948308/938310/908312/928四栋各套房价表：一楼送地面花园顶楼送屋顶花园单位：元m21单兀101/888103/838105/868107/858109/828111/878102/888104/858106/878108/868110/838P 112/8882单元201/888203/838205/868207/858209/838211/888202/888204/858206/878208/868210/838212/8883单元301/888303/8383

28、05/868307/858309/838:311/888302/878304/828306/868308/838310/828312/878五栋各套房价表：一楼送地面花园顶楼送屋顶花园单位：元m21单兀101/938103/888105/918107/908109/888111/988102/938104/878106/908108/898110/878112/9082单元201/938203/888205/918207/908209/888211/908202/938204/878206/908208/898 1210/878r 212/908六栋各套房价表：一楼送地面花园顶楼送屋顶花园单位

29、：元m21单兀101/968103/888105/958107/928109/888111/928102/968104/898106/958108/938110/898P 112/9282单元201/968203/898205/958207/938209/898211/928202/968204/898206/958208/928210/898r 212/9281单元101/938103/838105/908102/938104/858106/9082单元201/938203/838205/908202/938204/838206/9083单元301/938303/858305/908302/

30、938304/838306/908八栋各套房价表：一楼送地面花园顶楼送屋顶花园单位：元m21单元101/938103/858105/938102/948104/868106/9382单元201/938203/858205/938202/938P204/858206/9383单元301/948303/868305/938302/938304/858306/938九栋各套房价表：一楼送地面花园顶楼送屋顶花园单位：元m21单兀101/908103/848105/898107/878109/848111/888102/918104/858106/908108/888110/858P 112/8882单

31、元201/908203/848205/898207/878209/848211/888202/908204/848206/898208/878210/848212/8883单元301/908303/848305/898307/878309/848P 311/888302/908304/848306/898308/878310/848312/8884单兀401/918403/858405/908407/888409/858P 411/888402/908404/848406/898408/878410/848412/888十栋各套房价表：一楼送地面花园顶楼送屋顶花园单位：元m21单兀101/93

32、8103/888105/928107/898109/858111/908102/938104/888106/928108/898110/858P 112/9081栋各套房价表：一楼送地面花园顶楼送屋顶花园单位：元m21单兀101/938103/858105/928107/898109/858111/908102/938104/858106/928108/898110/858P 112/9082单元201/938203/858205/928207/898209/858211/908202/938204/858206/928208/898210/858212/9083单元301/938303/85

33、8305/928307/898309/858:311/908302/938304/858306/928308/898310/858312/9081单元101/918103/838105/908107/878109/838111/898102/908 :104/828106/898108/868110/828112/8882单元201/908203/828205/898207/868209/828211/888202/908204/828206/898208/868210/828212/8883单元301/908303/828305/898307/868309/828311/888302/908

34、304/828306/898308/868310/828312/888十三栋各套房价表：单位：元m2建议安置剩余套房价格：在开盘期以低价入市价格发售三商业街：一楼均价：5000元 二楼均价：2380 三楼均价1600元商业街产值：5165.3万元多层住宅：均价：900元/ m产值为：第六部份：项目营销策略第一章：板块区域可类比项目的营销分析在板块市场研究中，本案以安岳唯一已形成的首席高尚花园社区海慧花园为例，进行较全面的阐述一、海慧花园概况总占地面积总建筑面积容积率绿化率楼高4.87万平方米8.6万平方米1.835.3%6层、售楼价格、优惠政策销售价格优惠政策688808元/平方米一次性付款优

35、惠6%按揭优惠2%三、面积配比及销售进度户型面积比率销售情况80160平方米100130平方米70%已销售60%100平方米以下20%160平方米左右10%配置情况装修情况进户门室内门窗水电话电气光纤清水房木门无塑钢窗厨卫客厅户外接口四、客户来源:主流其他县城客户周边乡镇四、其他项目调研（情况基本与海慧花园普同，不再累叙）五、板块市场调研分析结论：1、县城客户群为安岳项目主力购买群，少数客户来自周边乡镇。受空间及发 展影响，很难吸引到其他区域的消费群。在项目的销售中，主力消费仍然为本地客 户。2、当地板块区域市场初具雏形。现有开发项目，缺乏系统的社区文化引导， 形成“买房子就是买房子”的消费观

36、念。同时配套设施未到位，为业主造成了入住的困难，造成购买群的疑虑心理，使很多客户正 在驻足观望，随时跟进。一些消极的观念阻碍了消费市场的成熟，间接 降低成本房价，造成了利润空间的萎缩，抑制了地方市场的发展。3、100135平方米的错层户型为区域市场畅销户型，经调研分析，本地住宅 正在向大户型、大开间，高品质化渐进。从简单的“实房”到“花园社区” ，安岳 人的居住观念正在向概念化、系统化过渡，在 35年内，安岳地产将呈现异彩纷 呈的景象。4、成熟商业区域，门面金贵，无铺开租、铺价翻番。第二章：本案创新营销体系的建立一、市场大势与机会点分析1、安岳市场大势分析安岳东邻重庆市，南连内江市、西至资阳市

37、，北与川中重镇接壤，是四川盆地腹心地带的陆路交通要冲。随着国家对民营企业的扶持，以“全国农业第一大县” 的安岳县，不论是轻工业、种植业还是旅游业都取得了突飞猛进的发展。在仅有的 15余万县城人口中，一批有致富欲望的投资者已捷足先登，成为安岳首批百万富翁。在拥有153万余人的安岳县，每年有30余万人的劳动力常在外打工，为安岳 县捧回每年2亿元的劳务收入，截止目前，安岳人民在银行存款达到30亿元。放弃每人区区数平方的斗室，享受优质生活，体现非凡成就成了安岳人民的迫切愿望， 而各房产商帷幄运筹，高瞻远瞩地进入安岳地产市场正是为近10万安岳人民提供安枕无忧、宁逸生活水准而进驻。2、本案进入市场机会点分

38、析：1）、安岳楼市尚未饱和、地产市场尚无大手笔、大规模居住、高端社区；2）、安岳商业地产以商住门面形式较多，随着众多专业市场的落建，安岳商 业地产将打破由雄强实业公司垄断的格局；3）、安岳人民购买力趋于大面积，高品质社区居住；4）、政府的招商引资项目，使政府在政策上对本项目的政策倾斜，使项目具 有明显的政策优势；5）、本项目具有超越当地项目的配套设施及优秀的园林设计；6 、具有成都开发商的良好声誉。二、外部资源整合优势与公司自身优势的融合：任何一个地产项目的营销，特别是规模商业项目，仅靠客户群购买，可能会给 项目带来销售困难，为使本项目以短、平、快的方式完成营销。特建议在公司强大 的自身优势中

39、融合外部资源整合优势。三、项目潜力价值的挖掘1、城乡车站的价值本案前的交通车站，使本案的交通在“三纵三横”的基础上添加了无限便利， 使本案超值增值。2、生态价值本案部份地块呈坡式递增，其坡式效果无须精雕细凿亦丽景天成。大规模的社 区规模，高品质的语言建筑，使本项目成为安岳县半坡式、生态型、都市型居住休 闲社区。3、地块价值安岳城内，地块利用几近饱和，本案地块紧靠现有商业繁华地带、集繁荣、雅 静于一体，其升值潜力无限4、休闲价值影剧院的落建，将领异普州人民消费新方向，使本案商业街成为安岳的“王府 井”，普州的“春熙路”。5、政策价值安岳政府对本案的重视，安岳文化、经济、政治中心的在本案的落成，使

40、本案 成为安岳最耀眼的明珠，使万众瞩目。第七部分：目标客户群定位一、客群来源与组成1、可类比项目购房客户心理分析：公司中、高层白领族：高收入与高素质的大众形象，高阶层的个人之于社会活 动心理必然使其渴望拥有引以为豪，演绎完全独特品味的空间。他们广泛渗透在各 个领域，他们渴望繁荣的生活圈、精彩的内容、广泛的社会组织。政府顾员：他们对于高品质的居家理念有很深很理智的热。他们积蓄丰厚、 家庭规模成熟，购买本项目地产，不仅是提升人生品位，提升个人生活质量的高贵 选择。城市自由人：他们是收入颇丰的演员、经纪人、设计师、IT人才、私人老板等。 纵揽繁华，近享都市生活内涵。是他们的理性方向。外出打工族：渴望

41、精彩、想创造伟业的一族，青年外出看世界，壮年寻求创业, 中年慕求稳定收益。他们纵揽三山五岳，饱经风雨洗礼，拥有都市生活，近享故乡 温情，是他们的最佳心得。本地经商族：他们在寻找最佳黄金口岸，在分钞中计算着商业利润，寻找着商 业契机，与本高品质社区人士交流，多了一份机遇；抢占本案铺面，有其精明、睿 智的理性。2、客群特征细分年龄（%21 2526 30313536 4041 4546 500.0214.829.222.815.98.1藉贯（%县城周边其他9181行业（%公务员商人自由职业公司管理打工族1535151025置业次数（%自营联营出租302050结论：由区位及项目价值所决定的购房群体将

42、本案目标锁定在:目标市场中年收入（一次付款除外）1 1.5万元以上，能承受900元/卅（均价）居住物业的当地市民，及经商投资的商人第八部分：入市时机规划、项目所在地相关法规和市调情况简明分析（一）项目所在地入市法规无硬性规定（二）项目所在地有无预售证均可进行销售（三）当地项目在春节前呈销售畅销势头（四）本案目标市场中主流消费群体为未流动人员（五）入市项目急剧增多（柠都广场、海慧商铺等）、可类比项目入市时机调研：海慧花园晶盛花园幸福花园东大街市场2002.102002.0620032002.05建议：在准备充分的基础上，在海慧商铺开盘之前发售，有利于拦截投资客户，增强本项目市场，提高销售进度。三

43、、 项目入市前期销售策划：认购期的执行及优惠政策建议：（扩大宣传、前期客户储备）时间段（认购期）目的优惠政策2004.02.28 2004.03.28刺探市场反映、积 累客户资源、项目价 位的评估、拦截市场 客户流失进行排号登记的 客户在开盘后购房者，可 享受2%的优惠。第九部分：项目入市策略：一、项目入市价格策划：价格是任何产品的销售瓶颈、地产项目也不例外。为造成“价廉物美、快速增 值”的心理价格，建议项目销售应遵循“低开高走”的策略。低 开：就是为后期的“高走”创造环境，造成“房子”越来越好，价格越 来越贵的消费心态，造成“再不购买，房价更高”的购买心理，并造成物业“已开始升值的良好卖相”

44、。逐步提高、循序渐进：。“逐步提高”使客户有“再不出手，价格更高的心理” 并产生物业价格稳步提升的市场氛围，促使客户坚定购买心理。二）、项目入市价格策略1、项目优惠幅度的建议：1 ）当地项目优惠幅度的调研住房市场销售价格优惠政策688808元/平方米一次性付款优惠6%按揭优惠2%2）、本案正常交易情况优惠幅度的建议：定价价位较高，属高优惠、高折扣项目：购房形式优惠幅度付款进度备注一次性购房6%签定合同30日内付定金分期付款4%分两次付清房款付定金按揭付款2%首付3成7成20年按揭付定金公积金贷款2%付定金参加内部认购排号2%在认购期间凡参加认购的均享受3）、地产项目折扣、优惠幅度的技巧:价位幅

45、度折扣幅度优惠幅度高价位高折扣高优惠中价位中折扣中优惠低价位低折扣低优惠2、建议入市房源配置:为使项目顺利进入市场、打开销售局面，为后期良好销售奠定基础，建议在配合入市优惠政策、价格策划的前提下，以合理的房源搭配进行入市销售：1）住宅入市：建议以13栋（拆迁安置房剩余房源：约12套左右）、1栋3单元双座的住宅 为开盘入市房源；2 ）商铺入市：建议以A3区一楼101 106号、D1区二楼商铺为开盘入市房源；3、建议开盘入市价格：单位：元m2房源种类建议价格优惠幅度住宅700（13 栋）750（1 栋）享受所有优惠政策商铺3500（A3 区）1300（D1 区）4 、项目开盘入市期优惠幅度:参加排

46、号一次性购房正常优惠6% 排号优惠2%开盘优惠2%10%分期付款正常优惠4%排号优惠2%开盘优惠2%8%按揭付款正常优惠2%排号优惠2%开盘优惠2%6%公积金贷款正常优惠2%排号优惠2%开盘优惠2%6%未参加排号一次性购房正常优惠6%开盘优惠2%8%分期付款正常优惠4% 开盘优惠2%6%按揭付款正常优惠2%开盘优惠2%4%公积金贷款正常优惠2%开盘优惠2%4%5、价格升幅比例建议:建议：本项目价格定位属高价位，建议在开盘（引爆期）期间:住宅以低于定价体系50 80元/ m的价格发售，利于市场进入；-商铺以低于定价体系80100元/ m的价格发售;在开盘期后价格即上浮上述价位的 3%造成增值效应；-进入强销期后价格再上浮6%达到价格定位水平或超出价位水平二、项目推广建议：第十部分：广告策略一、广告总体策略及广告的阶段性划分一）、项目推广总体策略本案广告推行策略，以项目的四个阶段为推广时段，并进行全方位、全视觉的 立体广告推广策略，促使项目在广告、公关活动的推动下，销售实现目标利润、为 公司创造最大利润空间。二）、媒介策略1、媒体选择因本案属异地操作，故媒体的选择以项目当地媒体为主要载体，从而