关于房地产企业的税务核算与合理筹划的研究

1、    关于房地产企业的税务核算与合理筹划的研究    戴建成摘要：随着新时代的发展和进步，国内各大企业正在不断的兴起和完善，其税务作为现代企业的工作之一，税收作为国家财政收入的核心，要求在新时期背景下被给予更多的关注和优化。基于此，本文以房地产企业为对象，简述其税务核算的特点和不足，再以此为基础，重点论述房地产企业的税务筹划建议，给出强调全局性、加强阶段性筹划、合理避税等内容，最后结合企业实例，对上述理论进行系统论证，以期通过分析明晰理论，为企业税务工作提供参考。关键词：房地产企业;税务核算;税务筹划;合理避税税务核算与税务筹划（tax account

2、ing and tax planning）是企业财务工作的关键性内容，前者强调结合企业运营收支情况，了解应税项目和额度;后者则以税务核算为基础，以现行法律法规为依据，通过合法手段谋求税负降低，提升自身经济效益。20世纪末期以来，房地产称渐渐成为我国国民经济的支柱行业，相关企业的税务工作也获取了更多重视，分析其税务核算与合理筹划十分必要。一、房地产企业的税务核算（一）房地产企业的税务核算特点房地产企业税务核算带有两个基本特点，一是核算复杂，二是应税项目多。1.核算复杂。2016年我国推行“营改增”（营业税改增值税）后，相关企业的税务核算工作看似得到简化，但由于新税制下企业应税额度与增值部分（净利

3、润）相关，为避免税负过重，各企业均在强调增加成本项目，以求在收入不变的情况下减少增值水平，这使得其核算的复杂程度明显增加。2.应税项目多。房地产保有环节、流转环节、建设过程等均涉及到纳税，建设环节的应税项目还可以进一步拆分为材料、存放等众多子项目，值得注意的是，不同项目的应税额度、标准存在不同，外资项目、内资项目纳税上也存在少许差异，这都为房地产企业的税务核算工作带来了困扰和压力。（二）房地产企业的税务核算的不足当前房地产企业税务核算的不足体现在税制结构、税制明确性两个方面。1.税制结构上，房地产保有环节税负过轻，而流转环节的税负又过重，房地产保有环节税是指房地产的使用者、所有者在使用或持有房

4、地产时应缴纳的税金。包括房产税（对内）、城市房地产税（对外企或个人及港澳台）、城镇土地使用税三种。房地产流转环节，也即其作为商品在市场上完成出售的环节，购买者需要缴纳契税，企业需要缴纳增值税。2.税制明确性的问题，主要指税、费、租没有明确的规定，导致以费代税、以租代税的情况。上述问题使房地产企业税务负担较大、核算混乱，不利于企业正常经营，也影响了行业总体发展态势1。二、房地产企业的税务筹划建议（一）加强企业的全局性税务筹划从税务筹划的角度来看，考虑到现代房地产企业工作牵涉到项目启动到建设、销售等诸多阶段，每一个阶段都与税务工作相关，需要在税务筹划的过程中强调全局性。目前房地产行业一般分为三个主

5、要环节，即建设环节、保有环节和流转环节，企业也可以以这三个环节为基准，拟定三个阶段的税务筹划计划。如流转环节，可增加支出部分的占比，设置房屋内有害物质检测、装修顾问服务等支出项目，在不改变收入总额的基础上，对该阶段的服务内容进行调整、予以增加，作为成本扣除，可降低增值部分总额和应税额度。建设阶段、保有阶段，也可以通过类似的方式，在不违法国家法律法规的情况下，争取更多主动，合理进行筹划，从全局角度保证经济效益2。（二）加强企业的阶段性税务筹划阶段性筹划是指房地产企业可以根据经营的各个环节，进行会计工作方面的调整，实现税务负担的降低。如土地增值税清算工作，房地产企业负责人可分别细化财务人员的工作，

6、将工作分为税务核算、清算申请等多个工作重心，增大工作覆盖面，就每一个纳税标准不同的项目进行单独核算。建设阶段的筹划同样如此，我国对不同建筑材料的课税标准存在差异，如果企业没有自行区分，则需要参考课税标准较高材料进行统一收税，企业经济效益必然受到影响，单独进行核算则避免了该弊端，有助于降低税负。如果企业与其他企业/组织存在合作，也应?协调和分摊，在合同书上写明，避免重复缴税或在不知情的情况下出现漏税。（三）合理进行避税我国对偷税漏税情况打击力度较大，但鼓励企业通过筹划进行合理的避税。该项工作可以借助多条途径实现，包括会计政策选取、内部监管、建立分析小组等等。会计政策的选取方面，房地产企业可以根据

7、自身业务态势，设立分公司，进行账目的分别处理，增加纳税筹划的空间和灵活性，如企业购买了一批材料，可选两种会计记账模式，一种为订单生成后即进行记录，另一种为货物到达后进行记录，如果货物到达时间较长，可能牵涉到不同月份甚至不同项目需要，对各个阶段的支出总额度也必然产生影响，企业可以斟酌自身收支态势，做好会计政策的选取，谋求税金的降低3。内部监管方面，建议企业管理人员仍应坚守监督税务筹划的岗位，严格杜绝有人私自更改房价降低税基的情况。如果房地产项目确实需要转让，那么企业自身要保存好交接时的证明材料，减少不必要的损失。分析小组可选取专业人员组成，专门负责各个项目的避税分析，合理进行筹划。三、实例分析（

8、一）企业概况和税务筹划过程s企业为房地产开发企业，成立于2002年，位于我国辽宁省某市（该市于2016年推行“营改增”模式），企业成立之初，房地产开发和销售工作态势，且当时我国尚未推行“营改增”税制，企业的税务核算工作常规进行，没有针对纳税筹划进行额外分析。2012以来，辽宁省经济发展态势不够理想，企业开发和销售工作受阻、市场萎缩，资金方面的运作也出现困扰，开始引入纳税筹划机制，并在2016年后针对“营改增”模式进行了税务筹划的专项活动4-5。s企业税务筹划主要措施包括更改会计政策、建立分公司、强化内部控制三个方面。会计政策上，s企业主要强调财务活动时效性的变更，所有资金支出行为，均在业务达成

9、后即纳入报表之中，从而始终保持成本评估获取足够的数据支持。分公司单独进行财务核算，但与总公司存在业务关联，利用地方对新企业的优惠政策，进行合理避税6。内部控制方面，s企业构建了管理小组，针对纳税筹划的各个条目、各个环节进行拆解评估，以精细化分析的方式，控制增值额度、纳税总额，保证自身经济效益7。（二）税务筹划效果对企业2012年到2017年的经济效益和纳税额进行统计，获取结果如表1：从结果上看，s企业的经济效益自2012年以来，基本呈现上涨趋势，对应的税金额度则在平稳中渐渐降低，体现了其税务筹划的积极作用。四、总结综上，现代房地产行业对我国国民经济具有非常重要的影响，各房地产企业的运营相关情况

10、也得到了广泛关注。就房地产企业的税务核算而言，存在应税项目多、核算复杂的特點，现有工作也不尽完善。从税务筹划的角度上看，各企业可以加强全局性筹划、阶段性筹划，同时以现有法律法规为基础，合理进行避税。实例分析证明了上述理论价值，可作为参考，谋求企业税务相关工作的完善。参考文献：1李金蔓.营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施j.经贸实践，2018，18 （18）：86+88.2丘爱芳.营改增后房地产企业税务管理风险新特点分析和应对措施探讨j.现代经济信息，2018，33 （05）：277.3陈姗姗.房地产项目开发各阶段税务筹划方案设计以h地产集团的l项目为例j.财会通讯，2017，39 （17）：112-118.4郑艳.关于房地产企业税务风险管理及控制模式分析j.现代经济信息，2018，33 （16），196-199.5张永凯.“营改增”背景下房