XXXX年宁波房地产市场分析年报_53页

1、目 录n 市场整体形势n 市场推/销状况n 住宅市场分析n 写字楼市场分析n 公寓市场分析n 别墅市场分析n 商业市场分析n 二手房市场分析n 土地市场分析n 政策动向n 壹壹年形势展望第一部分：市场整体形势2010年，“史上最严”的楼市调控政策出台。从“国十一条”“国十条”到“9.29新政策”，调控不断加码，措辞越来越严，措施越来越狠。为了抑制投机炒作，各地纷纷出台限贷、限购、限外令，部分城市甚至还限年龄。而在开发商这端，相关部委也通过打击囤地及捂盘销售，督促开发商加快开发、增加供应。从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧似一波，但从楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响

2、。鉴于2010年楼市调控政策频繁而严厉，甬城楼市四区全年成交量相比“井喷”式的2009年，整体下降幅度约达48%。尽管2010年”史上最严格“的楼市调控没有明显调低甬城房价，但也遏制了房价上涨过快的趋势，同时对楼市成交量则构成了很大的杀伤力。根据市房产交易中心发布的各月度数据，2010年全年，市六区共销售商品住宅15427套，相比2009年下降约52%；市六区二手住房共成交21148套，相比2009年降幅为48%。第二部分：楼市推/销状况2010年全年，宁波市区（市六区）总共新推出面积为387万平方左右，总量较去年全年有所下降，其中推盘量最大的为鄞州区、北仑区和高新区，分别为76.43万平米、

3、71.31万平米和67.3万平米，分别占到了市区新增供应量的21%、18%和17%。在新增物业构成类型方面，住宅占据总量将近八成，达到了306.52万平米，公寓占据了11%，办公和商业分别占据了7%和3%。2010年新增供应一览表：楼盘名称开盘时间区域建筑面积（万方）物业类型宁波大公馆2009-12-26海曙4.2公寓、商铺、公馆新城名苑2010-1-23鄞州7.4819酒店式公寓,公馆,高层恒元中心2010-1-1鄞州2.7157写字楼金湖世家2010-1-1鄞州2.6公寓、写字楼唐家湾1期悦府2010-2-1江北14别墅中海雍城世家2010-2-1鄞州47别墅 高层 小高层钱湖天地云庭20

4、10-4-10鄞州8.394商铺 公寓 高层雅戈尔长岛花园2010-4-16江北32住宅 别墅世贸广场2010-4-16镇海16公寓 住宅 写字楼卡纳湖谷2010-4-17东钱湖4别墅奥克斯中央大厦2010-4-23鄞州6.91写字楼江北万达广场2010-4-26江北50公寓、商铺康城阳光BOSS领馆2010-4-28鄞州5.4037公寓 别墅晴园2010-4-28鄞州15住宅红巨大厦2010-5-2鄞州6.0898写字楼 商铺中河名庭2010-5-7鄞州2.2普通住宅 商铺合生国际城2期2010-6-1镇海55住宅 别墅永和居易2010-6-10海曙14住宅创新1282010-6-19鄞州1

5、5.65公寓 写字楼 高层 多层翡翠湾2010-6-19高新区13公寓 别墅鼓楼广场2010-6-22镇海2商铺 公寓宁波国际金融中心2010-6-1江东55写字楼维拉小镇2010-6-29江北24别墅财富峰汇 2010-7-1鄞州3.3713写字楼四季云顶2010-7-3鄞州15住宅雅戈尔香湖湾2010-7-4鄞州24别墅东郡名苑2010-7-15高新区3.9315别墅 高层 小高层奥利赛凤凰水岸2010-7-17高新区11住宅 公寓江南一品2010-7-31高新区37住宅 写字楼 商铺 公寓城市金领2010-8-8海曙3.9315普通住宅 公寓东一时区2010-8-21北仑9.6409公寓

6、 写字楼 小高层21码头2010-8-22海曙13公寓 商铺太平洋时代中心2010-8-22北仑5.5858公寓 写字楼 商铺新港商务广场2010-8-25北仑2.7商住楼 商铺 多层银亿海德花苑2010-8-27江北16.2862普通住宅 商铺世茂世界湾2期2010-8-29北仑70住宅 商铺 写字楼一品江南2010-9-10北仑8.6574普通住宅联盛商业广场搜秀城2010-9-11鄞州40公寓 商住楼 商铺青林湾4期观津2010-9-15海曙11住宅 公寓 别墅戚家名庭2010-9-23北仑3.0161普通住宅 多层宁波南洋航空大楼2010-10-15鄞州3.2131商住楼 写字楼摩根国

7、际2010-10-17北仑7.3888写字楼 酒店式公寓雅戈尔御玺园2010-10-28鄞州11普通住宅 别墅长岛花园2期2010-11-1江北32普通住宅 别墅青林湾5期观泓2010-11-6海曙12.0963普通住宅 高层富邦世纪商业广场2010-11-12北仑34商住楼 写字楼 公寓 商铺招宝广场2010-11-13镇海4.1157商铺 公寓世茂世界湾2010-11-15北仑70住宅 写字楼 商铺金东岸2010-11-17高新区4.343普通住宅 公寓银亿海悦花苑2010-11-19镇海16普通住宅 写字楼和协风格璟院2010-11-21鄞州10.8别墅澳洋家居购物广场2010-11-2

8、3鄞州15写字楼 公寓 商铺 多层星城半岛2010-11-25镇海4.5155住宅 公寓 高层 小高层宏时中央风景2010-11-29北仑5.7公寓 高层金色广场2010-12-1镇海8住宅 别墅 写字楼香槟水郡2010-12-7鄞州2.5普通住宅 商铺京华茗苑2010-12-8北仑20住宅 公寓 高层皇冠花园3期2010-12-9高新区16商铺 公馆 高层恒威君园和庄2010-12-11鄞州10别墅金地·东御2010-12-12高新区13.9普通住宅 别墅和美城2010-12-18高新区24.3公寓黄金海岸五期2010-12-18北仑24普通住宅世茂海滨花园2010-12-19北仑

9、50住宅 公寓 别墅润和园2010-12-23高新区4商铺 高层维科上院C区2010-12-25海曙22普通住宅万科金色城市2010-12-29鄞州17普通住宅 （数据来源：合润地产研展部）n 各区推出物业类型面积：单位：万平方米物业类型海曙江东江北鄞州东钱湖高新区镇海北仑合计住宅41.02046.9852.14.1962.2441.8858.11306.52公寓12.5505.1310.2305.060.939.2243.12商业0004.47002.63.9911.06办公016.3209.63000025.95合计53.5716.3252.1176.434.1967.345.4171.3

10、2386.65（数据来源：合润地产研展部）由上表看来，2010年宁波市区新推出的物业中，鄞州区仍然是新增供应量最大，类型最齐全的区域。具体的物业新增供应量分布，住宅主要分布于高新区、北仑、鄞州；商业则因鄞州的联盛商业广场、澳洋家居购物广场的开盘和北仑新港商务广场、富邦世纪商业广场的开盘而主要分布于鄞州和北仑；办公则主要分布于江东和鄞州，这种分布态势也基本符合宁波市城市总体规划的中远期规划的愿景。n 各区新增面积比例：从2010年宁波市各区域新增供应的角度来看，目前鄞州的新增供应仍旧是宁波市区供应的主力，高新区则因翡翠湾、江南一品、凤凰水岸，金地东御等项目的开盘而较09年的供应比例有较大上升，达

11、到市区新增供应的17%。同样，北仑因世茂世界湾、世茂海滨花园、一品江南，戚家名庭等项目开盘较09年的供应比例有较大上升，达到市区新供应的18%。n 2010年新开楼盘各物业类型面积比例：2010年，宁波市区新增物业类型在结构上没有太大的变动，仍以住宅为主，其占到了总量的七八成，较去年的比例有小幅提高。n 2010年住宅销售面积单位：万平米年份新增供应住宅销售量市场存量2008255.84137.17173.622009262.37305.3925.472010239.50201.36110.14（数据来源：合润地产研展部）第三部分：住宅市场分析n 市六区成交面积比例从上图可以看出成交面积最多的

12、是在鄞州区占35%，主要是由于鄞州区所在售的楼盘较多，其次是海曙区占15%，排行第三的是镇海区占12%。海曙区2010年,海曙区新增住宅供应量为53.57万平方米,区域主要新开楼盘：青林湾5期观泓、维科上院、永和易居、21码头区域评价：海曙区一直以来作为宁波市区的行政和商业中心，住宅推量相对其它区域较少，但在2009年有了明显增加。2010年因青林湾5期观泓、维科上院、21码头等项目的开盘，新推量有了量的突破，海曙区打破了以往住宅推量少的局面，市场欣欣向荣。江东区2010年，江东区无新增住宅供应，区域评价：江东区新增供应极少，住宅市场空白。今年新增供应只有金融国际中心写字楼。大体上江东区可建设

13、土地稀少，住宅市场已趋向饱和状态。江北区（含江北北区）2010年，江北区（含江北北区）新增住宅供应量为52.11万平方米，区域主要新开楼盘：长岛花园、维拉小镇、银亿海德花苑区域评价：江北区包括江北老城区和江北北区，其中江北北区包含了洪塘区块、慈城新城区及庄桥区块等远郊地段。今年江北推出的住宅产品主要为长岛花园和维拉小镇，别墅占住宅中的大部分比例，其余部分为普通住宅和公寓。现在江北地区配套设施都较齐全，再加上江北万达的开业，为江北楼盘的开发和销售又增加了有力条件。鄞州区2010年，鄞州区新增住宅供应量为62.33万平方米，区域主要新开楼盘：和协风格璟院、万科金色城市、恒威·君园和庄区域

14、评价：鄞州的新增供应一直都是宁波市区的主力，随着鄞州南部商务区生活配套的日益完善，越来越多的开发商在鄞州区投资新楼盘，有普通住宅，公寓，别墅各种物业类型，鄞州区销售形势良好，这表明了消费者对鄞州区块住宅产品的认可和寄予的深厚期望。东钱湖旅游度假区2010年，东钱湖新增住宅供应量为4.19万平方米，区域主要新开楼盘：卡纳湖谷区域评价：现在，东钱湖区块在售的别墅项目主要有华润·卡纳湖谷，项目定位较高，并拥有自己的特色。经过一段时间以来的开发，东钱湖的别墅项目已经渐入佳境，无论是生活配套还是产品本身，都比早期的东钱湖别墅有了较大提高。高新区2010年，高新区新增住宅供应量为67.30万平方

15、米区域主要新开楼盘：绿城皇冠花园三期、凤凰水岸、金地东御区域评价：该区域因东部新城的兴起而迅速的升温，现在高新区的住宅市场已日趋成熟。今年住宅产品供应量有大幅度的提高，在整个宁波市住宅供应量排第二。主要因为新区土地资源多，是未来城市的发展方向，潜力巨大。镇海区2010年，镇海区住宅新增供应量为42.81万平方米，区域主要新开楼盘：合生国际城2期、银亿海悦花苑、星城半岛区域评价：镇海作为面向杭州湾开放式空间布局结构的中心区域，发展迅速。合生创展、维科置业、保亿置业等知名房地产企业的陆续进驻，使得镇海逐渐成为购房者投资置业首选区域之一。同时，舟山跨海大桥的通车，也引来部分舟山购房客登陆镇海。北仑区

16、2010年，北仑区住宅新增供应量为67.33万平方米，区域主要新开楼盘：世茂世界湾2期、一品江南、戚家名庭区域评价：今年北仑住宅产品依然很多，新开楼盘相对有所增加。主要是世茂世界湾和世茂海滨花园。楼市成交量可观，房价略有涨幅，但北仑房价依然低于宁波市区商品房均价。由于北仑目前较低的房价以及住宅市场的的日趋成熟，北仑购房客户一直都络绎不绝。n 2010年住宅每月价格变化（市六区）： 单位：元/平方米年份一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月200548194034433154495770501452244650462065656306593620065811597757535207

17、55595772586159665831566556025896200757895911620561976239656367596990754971637692766220087532793290118955963588699864103369763906579231043020097500862492718912927510027981310764112301171113009125302010117361277714675185821838514147143021474414243155591808516978 （数据来源：合润地产研展部）我们从上图可以很明显的看出，今年的房价在09年步步

18、高升的基础上再是突破新高，成交均价已达到16000元/平方米，虽有“史上最严”的楼市调控政策频频出台，但只能遏制房价的进一步上涨步伐，总得来说房价还是走上涨趋势的，主要由于今年几个高品质的别墅楼盘的热销，拉高了总得成交均价，从历年的成交均价走势来看，很明显是呈一个节节高升的状态，09年至今的成交均价上涨速度相对偏快，今年的房价由于政策的控制，特别是四五月份的成交均价，与其他月份相比，落差较大，说明政策的调控效果还是非常有效的。n 2010年宁波各区域住宅成交均价分析（市六区）： 单位：元/平方米区域1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月海曙区171851336116654173

19、151649514308143971516915748161131754020627江东区115292115916939230911571019890120021318117924144781870612668江北区196102475723914297082964531191281333021927910305643510035630江北北区121541191012902125201340612814117571215413504141851433414370科技园区160791565016767172021511115426152791355417497172271414816563鄞州区1

20、27451625716159177311694219726140761423513609149312573120939东钱湖度假区1398988991207730740254591512796283675628044325422776230996镇海区1530798891292911528112651087811206123201415678491027310185北仑区587162765657784453694039357454509546890278499546我们从各区域的成交均价来看，江北区及东钱湖度假区由于在售楼盘不多，再加上高品质别墅的热销，成交均价相对较高。江北区成交均价达到29

21、000元/平方米，主要是由于长岛花园的高层及别墅热销，提高了江北区整体的成交均价；东钱湖度假区主要是由于中海·东湖观邸、卡纳湖谷山庄的热销，成交均价相对也较高；鄞州区的成交均价走势相对稳定，但由于御玺园、香湖湾、中海·雍城世家等几个高品质的楼盘的热销，最后两月成交均价也步入到20000元/平方米，总体来看，今年每个区域的成交均价都有小幅的上涨。n 2010年宁波每月的住宅成交面积分析（市六区）：我们从今年每月的成交趋势来看，四月份的成交面积31.87万方排行第一，在全国楼市普遍量价飚升的背景下， 4月17日“新国十条”出台，要求二套房贷首付不得低于50%，贷款利率不得低于基

22、准利率的1.1倍，部分地区甚至停发三套房贷，外地购房也受到限制，以致5到8月份宁波楼市就暂进休眠期，成交量大跌；九月份的成交面积27.31万方排行第二， “金九”现象非常明显，主要由于开发商都不约而同地集中开盘及新开楼盘的热销，如江北北区的海德花苑，北仑区的世茂世界湾花园，海曙区的青林湾，还有由于市场本身也处于回暖迹象，国家调控后一直处于观望的刚性需求者，也都“按耐不住”纷纷购买，以致成交量直线上升，9月29日的“国五条”拉开了今年二次调控的序幕，以致十月、十一月成交量下降，到十二月份，由于新开楼盘较多，成交量又上升。n 2010年宁波各区域住宅成交面积分析（市六区）：单位：平方米月份江北区江

23、北北区江东区海曙区鄞州区高新区东钱湖度假区镇海区北仑区12月11517.673508.932510.9830480.9768869.8857252.974188.7843653.8142711.9811月5096.822991.151665.9282696.150870.27592.19815.2539070.741179810月10036.126259.232603.668002.4681493.855946.322439.825858.8922771.929月5808.1544676.231453.6657144.2585031.4614957.424537.518335.3941164.

24、168月7204.761659.5443.312382.3960105.0626262.78905.199242.625104.957月3263.515312.25376.2960317.3579165.7131555.09861.17114.622175.586月4119.4496000.47814.3628644.523307.072011.24435.213393.137280.75月23492.081840.711888.28570.2634522.673659.731550.127068.7911374.794月85048.138582.024123.773670.2976567.2

25、211988.848004.36101142.8319567.623月8806.4828449.193761.277111.8759547.6410759304911714.3115081.522月684.134546.45278.252726.8711599.041285.59184.91672.27181.951月477.712706.482323.241775.8174331.74084.512126.068425.1224163.982010年宁波市六区住宅成交面积206.18万方，鄞州区成交面积70.54万方排行第一；海曙区成交面积29.55万方排行第二；排行第三的是镇海区成交面积2

26、5.67万方。n 2010年宁波市四区住宅成交面积分析：我们从每月成交均价的走势来看，从1月份成交均价13007元/平方米到12月的成交均价几乎是月月上涨，没有下降的现象，特别是4月份的成交均价23248元/平方米，到5月分后均价有所收敛，主要是由于4月17日“新国十条”的出台，有效遏制了房价上涨过快的势头，但总体上成交均价现已有17500元/平方米，今年的房价可谓涨幅惊人！第四部分：写字楼市场n 2010年宁波每月的写字楼成交面积分析（市四区）：单位：平方米成交面积一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月合计2009年3181215261683513500208828636437

27、0605559051370.88665191062611288896079772010年546622275829186599913847042145258018696321679278214199542715494186（数据来源：合润研展部）2010年宁波市四区写字楼成交近49.42万平方米，与09年相比，同比减少11.37万平方米，按每月的成交量来排，八月份的成交面积86963.04平方米排行第一，主要是由于江东区的宁波国际金融中心的热销，成交面积有54578.92平方米，占了该月成交量的63；排行第二的是四月份成交面积61986.85平方米，主要是由于鄞州区的红巨大厦、奥克斯大厦等几个楼

28、盘的热销，总体来说今年写字楼的成交量还算是比较稳定的。n 2010年写字楼供销情况单位：万平米年份供应面积（万平米）销售面积（万平米）2005年44.826.32006年81.951.92007年90.155.22008年106.825.82009年104.260.82010年25.9549.41（数据来源：合润地产研展部）2010年写字楼的供应量仅有25.95万方，销售量有49.41万方，主要是由于09年和08年的大供应量，其中南部商务区占了大部分的供应量，到2010年大量的存量就体现出来，虽然从供应量上比今年的供应面积最少，但从销售量上比，成交量虽比去年少，但还是比较可观的。n 2010年

29、写字楼各区的成交面积及均价n 2010年各区写字楼的成交均价单位：元/平方米区域江北区江北北区江东区海曙区鄞州区高新区东钱湖度假区镇海区北仑区12月7805845916785159008657644906654723011月0993313366163009337779600742710月084711559214202978372780054739月641978471202821941943192700633557708月0693912689175249119103430007月083231253314087848688390061296月6600845710034136151013467620

30、764659295月07130767614975965962980559057904月0962213688267081014075720632665873月087671337521394748577250544849472月001200226314664263070001月61028513134271823771448884054715824我们从各个区域的成交均价来看，海曙区的均价14000元/平方米以上，高的突破20000元/平方米排行第一，主要是几个老尾盘的成交：银泰国际、环球中心、时代广场；排行第二的是江东区成交均价最高的已突破15000元/平方米，主要的成交楼盘是：世纪东方商业广场、

31、恒富大厦、泰富广场、宁波国际金融服务中心；排行第三的是鄞州区成交均价最高的已突破10000元/平方米,主要的成交楼盘是创新·128、恒元商务大厦、红巨大厦、奥克斯大厦、健宸大厦等。n 2010年各区写字楼的成交面积 单位：平方米区域江北区江北北区江东区海曙区鄞州区高新区东钱湖度假区镇海区北仑区12月4270.23236.4418324.52363.5311329.998190.9802480.923388.9211月01195.353225.04650.8229717.37207003170.2310月0148.35865.611634.713662.436510.65002001.

32、819月512.55117.111137.45938.456470.132503.5601846.25253.028月0165.4459286.892072.616670.958767.160007月0230.4710400.374073.076191.414905.8200662.156月1632.16248.8418029.191380.855811.5715042.4401377.6774.955月0104.169466.85163.9518021.9910713.8102486.66253.024月04598.2315646.691030.3227276.8711439.6201676

33、.05319.073月0349.188892.32713.5214395.764835.6602708.8280.862月002589.05427.66195.1913546.460001月1692.75355.5711549.21313.3130751.918999.8701245.16926.91合计8107.697749.08174413.214762.72186495.5102663013821.5311130.94我们从各区域的成交面积来看，鄞州区成交面积18.65万方排行第一，主要是由于该区域的在售楼盘较多，如南部商务区是宁波写字楼最集中的区域，是宁波“中提升”战略的重点区域，在写

34、字楼方面总投资120亿元、总开发面积50公顷，由71幢商务楼宇组成的南部商务区占据了绝对的供应量，奥克斯中央大厦、红巨大厦、创新·128、健宸大厦等都将成为宁波顶级写字楼的代表；排行第二的是江东区成交面积17.44万方，主要是由于宁波国际金融服务中心的热销，及世纪东方商业广场、恒富大厦、泰富广场等的成交；排行第三的是高新区成交面积10.27万方，主力成交楼盘是宁波研发园、科贸中心。第五部分 公寓市场分析作为写字楼细分市场之一的酒店式公寓渐渐成为投资客们寻找突围的一扇窗口，像新城名苑、江北万达公寓、东一时区、金达利21码头、金湖世家、钱湖天地等都取得了不俗的成绩。酒店式公寓独特的商业特

35、性决定了其自住投资两相宜的本质，这是其成为新政调控下投资焦点的原因之一。与普通住宅相比，酒店式公寓不仅适合追求时尚的年轻置业人群，也能够满足有投资需求的商务人士。自楼市新政调控后，酒店式公寓成了商业地产的洼地，也成了财富增长的新源泉。n 2010年宁波市四区公寓成交走势我们从每月的成交面积来看，1月份的成交量最大有8.9万方，主要是由于几个新开楼盘的热销，主力销售楼盘是江北区的万达商业广场总销532套，成交面积28212.36平方米，成交均价为10770元/平方米；鄞州区的新城名苑成交185套，成交面积11416.23平方米，成交均价为15754元/平方米；海曙区的宁波大公馆成交187套，成交

36、面积8168.22平方米，成交均价为17786元/平方米；其次是8月份的成交量6.36万方，主要由于新开楼盘江南一品花园公寓及金达利21码头的热销，江南一品花园公寓成交372套，成交面积14997.44平方米，成交均价15233元/平方米；金达利21码头成交155套，成交面积5997.57平方米，成交均价15350元/平方米。 我们从每月的成交均价来看，4月份的成交均价最高15279元/平方米，较高的成交均价楼盘是宁波大公馆成交均价18783元/平方米、外滩风景成交均价22932元/平方米；其次是3月份的成交均价15163元/平方米，较高的成交均价楼盘是环球中心成交均价30438元/平方米，宁

37、波大公馆成交均价20022元/平方米。n 2010宁波单身公寓综合指数（成交面积、成交金额、成交套数）较高的楼盘：    1.江北万达广场属于第三代商业综合体，对江北万达广场的商业业态提出业态定位以中高档为主，至少引进世界500强企业3家，80以上为国内外知名商家等要求，整个江北万达广场具体包括大型百货商场、商业步行街、娱乐楼、综合性生活超市等。    2.翡翠湾，由16席水岸别墅、独栋8层写字楼、2栋酒店式公寓、1栋高层办公和商业街有机组合。翡翠湾位于宁波高新区中央商务区，是宁波目前唯一的政府规划和指导之下的总部产业基地项目高新区科

38、技型总部基地（园）的核心部分，翡翠湾整个园区的地块总面积约255亩，涉及中国移动、镇海炼化等知名企业，对高新区和宁波市产业经济和总部经济起到有效的推动作用。   3. 金达利21码头总建筑面积约130000，依托海曙商业副中心新星商圈核心地段，由W-Street商业模式商业别墅和近江小公馆构成的建筑群，即以商业别墅为主体的中央水系商业街区，其主力面积在300-600。各主题区经由商业广场、景观建筑、步行街、露天廊道联系组合，集娱乐休闲、餐饮等多种功能为一体。    4.钱湖天地地处鄞州中心区核心位置，独踞规划中的BEST广场南翼，拥享

39、BEST广场、万达广场、南部商务区三大商业主体配套。钱湖天地主楼为宁波首创28米挑空·主题精装空中别馆“云庭”，采用分层主题式精装修，以夜景天幕、空中泳池、自有商业配套。    5.金湖世家共512套单身公寓，其中1#楼6层；2#楼12层。项目总建筑面积约26000，面积从33-42不等，整体设计强调空间尺度的合理性与精准性，根据功能及人体舒适需求进行合理安排，尺度比例恰到好处，大面积飘窗赠送，视野开阔，采光充足。   6. 新城名苑是由宁波南苑置业有限公司投资建设，座落于南部商务区西南区块，南边紧邻天高巷，北边为康泰中路，

40、东边是南部商务区水街的延伸段，西侧接近蝶缘路，是南部商务区的三江口。    7.宁波大公馆，依傍百年历史的天一阁、大卿桥、朗官巷、咏归路等历史名胜，周边聚集效实中学、宁波实验小学、孙文英小学等众多名校，历史文化及人文底蕴氛围浓厚。同时宁波大公馆周边未来有1号、2号、4号三条轻轨的站点，其中距离轻轨1号线大卿桥站步行约5分钟，且宁波大公馆距离宁波南站车程约5分钟，距离机场快速通道约15分钟车程，并拥有通往市区各个区域的公交线路，交通也极其方便。   8. 和美城位于宁波市斥资数百亿打造的东部新城CBD核心，毗邻国际会展中心，坐望市行政办

41、公综合区、国际商业商务复合区、宁波城市世界门户区三大中心，比邻规划中的轻轨1号、5号线，靠近城市主干道，通途路、江南公路、世纪大道两横一纵捷达，交通便捷，周边商务及生活配套齐全。    9.绿城皇冠花园位于国家高新区核心位置，毗邻规划中高新区CBD,紧临东部新城及新行政中心。作为毗邻东部新城及新行政中心的人居新地标，价值格局已经奠定。10.金东岸既处于欣欣向荣的宁波国家高新区，又与宁波市未来行政中心“东部新城”紧相邻，双核幅射地带，带来的不仅是城市主干道的便捷交通和成熟齐全的商务及生活配套，更重要的是优美的生态环境也是本项目显著特色，金东岸东侧为大面积的城市绿地（

42、院士公园）和风景水质极佳的金家河，双公园一水岸，围绕的自然风景，金家河以东是未来高新区最核心CBD版块。 第六部分：别墅市场分析n 2010年宁波市四区每月别墅成交走势2010年我们从每月的成交量来看，六月份的成交量最大97070.74平方米，主力成交楼盘是江北北区的塘家湾一期C区成交16套，成交面积5621.68平方米，成交均价16041元/平方米，维拉小镇一期成交250套，成交面积89180.9平方米，成交均价12625元/平方米；从成交均价来看十一月份的均价最高38889元/平方米，其中雅戈尔御玺国成交均价42261元/平方米，长岛花园成交均价41433元/平方米。2010年市

43、四区别墅项目按成交面积排行明细表TOP10排名成交楼盘成交区域成交套数成交面积（平米）成交均价（元/平米）1维拉小镇江北北区26493737.07125932香湖湾鄞州区15540870.31131673塘家湾江北北区9333349.96134224御玺园鄞州区4516837.75419395长岛花园江北区3715751.94350336卡纳湖谷山庄东钱湖度假区4219877.58323197中海·雍城世家鄞州区4311671.95238308东郡名苑高新区216815.24169699风格璟院鄞州区225246.834344610东方湾邸鄞州区174881.6813993第七部分：

44、商业市场分析n 宁波商业成交情况2009年宁波商业用房累计成交面积为14.84万方，2010年成交14.06万方，同比下滑了5.26%。随着宁波商业市场的发展，大型商业商家持有的比例又逐渐放大的趋势，例如年底开业的江北万达广场发展商持有商业面积的比例占到总商业面积比例的70%以上，这种趋势的日渐盛行也是导致宁波商业成交面积下滑的主要因素之一。从成交面积来看，2010年宁波商业用房成交面积波动幅度较大，5月和8月是成交的两个高峰期，成交面积分别为17402和17784，第二档分别是1月、6月、7月、9月、11月和12月，成交面积在1万方以上，其他月份商业用房成交面积分别在1万以内。从整体来看成交

45、量集中在年中，主要是受到江北万达广场强销促进所致。从成交均价来看，2010年宁波商业用房成交均价处于一个震荡上升的趋势，由年初的1.3万元/的均价进入年底的2万元/以上，9月份成交均价处于最高值，达到了28943元/，1月份成交均价最低，为13250元/。从上图来看，成交均价在年底有一个明显下滑的过程，主要是随着江北万达商铺的售完，缺乏高价位上铺的提升导致成交均价下滑。n 宁波商业格局三江口商圈万联商圈天一广场n 宁波现有商圈分布格局 三江口商业圈：最早的综合商业区，主要由海曙的天一广场、城隍庙、江北的老外滩和江东的多条商业街组成。 万联商圈：随着鄞州区中心区逐渐成熟，周边人气剧增，成为继三江

46、口之后，又一个全市级商圈的商业区。 其他区域型商业区和特色商业街区：家乐福天伦商区、宁穿路家私商业区、开明街、鼓楼步行街、日湖婚庆广场、镇明路、箕漕街和惊驾路等，基本处在三江口商业区的3公里范围内。 目前宁波城区主要商业项目主要分布在海曙、江东与鄞州成熟居住区，未来由中心向周边扩张。n 宁波商业个案1.联盛商业广场n 基本信息地理位置：鄞州宁南北路1288号（与贸城西路交汇处）总占地面积112000总建筑面积近40万项目规划：由四个T字型的地块组成，分别为A、B、C、D四个地块。n 业态规划联盛商业广场A地块为“大型时尚流行前线搜秀城” ；B地块为“情景体验购物中心”；C地块（3期工程）为“新

47、势力动感世界”；D地块为“创新标准高级商务中心”；Ø A地块为“大型时尚流行前线搜秀城”：有国际标准真冰溜冰场、品牌连锁酒店、时尚流行百货、情调餐厅等。Ø B地块为“情景体验购物中心”：有大型百货、情景体验购物街、服务式国际公馆、超五星级会所、时尚餐厅等。Ø C地块（3期工程）为“新势力动感世界”：规划有国际品牌酒店、恒温游泳馆、特色餐饮酒吧街、IMAX巨幕影院、大型电玩城和商业步行街等。Ø D地块为“创新标准高级商务中心”：业态有高档写字楼、休闲水疗中心、时尚KTV、商业步行街等。2、江北万达广场n 基本信息n 地理位置：江北万达广场位于江北区，西至江

48、北大道，北临宝庆路，南至云飞路。n 占地面积:42572平方米 建筑面积:500000平方米 n 2010年12月10日开业，开业人流量达到30万人次n 项目规划：商业总建筑面积万平方米，其中地上部分层万平方米，地下部分层万平方米。包括室外商业步行街、室内商业步行街，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务为一体的城市综合体。n 业态规划Ø 主力店万千百货、乐购超市、国美电器、万达影城、大歌星和大玩家，以及鹿港小镇、千色店、满记甜品、乐卡克、GXG、太平鸟、VANS、热风、耐克等24家品牌。Ø 江北万达的业态规划中，餐饮项目占47.3%，1.2万平方米的餐饮营业面积，将占江北万达广

49、场步行街总面积的近50%，并且已经确定的有60%是首次入驻宁波的商家。Ø 特色餐厅： “壹零壹牛排馆”、韩国烧烤“汉拿山”，重庆“德庄火锅”、台湾小吃“鹿港小镇”，港式甜点“满记甜品”3、广场n 基本信息项目地址：位于钱湖路和嵩江路交会处总占地面积：160亩商业建筑面积：23万平方米总投资：20亿元项目规划：BEST广场由SMART商业广场、北京华联宁波商场、深国投宁波商业中心三大子商业体构成，广场业态以高档百货、国际名品、餐饮美食、文化休闲等为主。广场内的这三大商业中心将由地下通道相连通。n 业态规划Ø 商业广场：在钱湖路与嵩江路交叉口东北侧的原华纳圣龙地块，将建设SMA

50、RT商业广场， SMART商业广场，占地约72亩，地上建筑面积约7.7万平方米，由有着100多年历史、欧洲最大的商业地产集团法国UNIBALL-RODAMCO集团在瑞士注册的TRANS-IMMO公司负责开发、管理。拟引入的商业业态，包括SMART欧洲名品馆、欧洲风情商业街区、国际连锁会所区、五星级个性化酒店、酒店式公寓等。Ø 北京华联宁波商场:北京华联宁波商场项目，占地40亩、地上建筑面积约7万平方米，业态定位为百货店，是一个集购物、休闲娱乐、餐饮、健身于一体的大型高端综合商业体。北京CBD内的“星光天地”，或是这个项目未来的模样。Ø 深国投宁波商业中心:深国投宁波商业中心项目，占地50亩、地上建筑面积超过8.6万平方米，拟引入包括众多世界一线品牌在内的各种商业业态组合入场经营，打造一个集精品百货、时尚品牌、餐饮美食和文化娱乐为一体的综合型精品购物中心。在鄞州新城