浅析物业的经营管理模式

1、浅析物业的经营管理模式德信物业顾问(武汉)有限公司 谢 曙最近几年，随着武汉市房地产业的发展，物业管理行业也得到了极大 的发展。据统计，截至2001年6月，武汉市的注册专业物业管理企业达 到了 340家，相比沿海而言可谓起步晚，发展快。加上外来企业的进入， 竞争相当激烈。综观武汉市物业管理行业的发展，可以发现武汉市的物业 管理企业虽多，但是缺少有实力的领军企业，整体实力不强；行业内的企 业大都处于微利、无利甚至亏损状态，远不如经济发达的沿海地区物业管 理企业风光。究其原因，除了市场发育的因素外，最主要的原因还在于企 业本身，在于企业缺少良好的赢利模式，经营管理的理念和方式滞后于市 场发展需要。

2、因此，对物业管理行业市场的竞争参与者来说，如何认识市 场的需要和未来的发展趋势，学习先进的物业管理理论和经验，确立正确 的经营管理方向是十分重要的。一、认识物业的经营管理关系物业管理是由欧美发达国家兴起，从香港传入内地，随国内商品房市 场的发展而发展的。在欧美和香港通常意义的物业管理real estatemanagement 或property management 是指对不动产的管理，这种 管理包含对不动产的资产管理(asset manage ement )和对物业的现 场运行管理 (site management )。 所谓 asset management 指的是为达 到物业出售出租目的

3、而对物业进行的宣传策划、市场营销、评估咨询等经 营活动；而site management的主要职能是在对物业的日常运行管理上。二者在达到物业管理的主要功能-物业的保值增值上相辅相成，缺一不可。i而在完成的时间上和功能上可分成两个部分操作。那么对于一个物业管理企业对物业项目从事于那一类的物业管理或者说一个物业项目需要什么样的物业管理企业提供什么样的物业管理服务，取决于两个方面的因素：一方面决定于业主的委托范围，是全程的、全方位的物业管理，还是部分的局部的物业管理；另一方面决定于物业管理企业本身具有的素质和能力，是能提供全面的综合的物业管理，还是仅能提供某一方面的管理服务，是提供极具竞争力的高质量

4、的服务，还是普通的服务。前者代表市场的客观需要，后者代表企业的主观需要，决定了企业自身的市场定位。物业管理企业只有根据市场的需要和自身的能力选择正确的经营管理方向才可能在激烈的市场竞争中生存、发展。二、了解变化的物业管理市场内地的物业管理企业主要业务大多是从物业的运行管理( sitemanagement )开始的，这是由于大部分物业管理企业是由发展商随地产项目的发展而派生出来的，主要的目的就是负责开发商建成物业的现场运行管理，物业管理企业依托发展商的发展而发展，市场形成较小的条块分割，缺少规模化、专业化的物业管理公司。但是这种情况正随着地产业的发展、改革进程的推进以及人们观念的变化而发生着巨大

5、的变化，这种变化表现在房地产的开发、物业的流通和市场服务需求的各个方面。首先，是房地产开发商方面的变化。过去大多数房地产开发商不但扮演了投资者的角色，同时还是项目的执行者。不管实力大小，自己投、融资；自己对开发的物业进行市场调研、策划、经营销售及分立出物业管理公司 (部)进行物业管理； 而现在的开发商充分认识到旧有的小而全方式的不足和专业服务的优势，在开发项目的过程中寻找优秀的专业合作伙伴进行项目的策划、 代理销售 （租赁）和管理，利用专业公司的经验提高项目的整体品位、美誉度，占领市场，达到获取最大投资回报的目的，客观上为专业物业公司让出了市场。其次，由于房地产业的发展，房地产总量增加导致房地

6、产服务需求结构发生了变化。表现在以下方面：在我国现有城市住户中，还有300 多万户人均居住面积还在4m2 以下，有强烈的进入二、三级房市的需求；随着城市化进程的推进和流动就业人口的增大，对住房的流通服务需求也随之大增；受国家扩大内需积极政策刺激和外资引进增加，国内企业活动和外商活动增加，对写字楼和商住楼物业需求增加带动相关物业服务增加。按照比较成熟的香港房地产市场的经验，香港房地产三级市场的交易量占到总交易量的 70% ，而一般认为国内目前三级市场交易量还不到总交易量的25% ，相比之下还有很大的增长空间。而二、三级市场的交易需要大量的物业顾问、中介、估价、策划、代理活动，为物业管理企业的发展

7、增加了经营范围。第三，物业管理经营管理观念的变化。内地物业管理企业一般在管理模式上效法于香港和沿海地区发育较成熟的管理企业，这些企业已经大举进入了内地物业管理市场，这些企业无论是香港的戴德梁行、怡高、第一太平戴维斯还是深圳的万科、中海、中航物业均是以物业管理综合服务提供商的身份出现，提供综合的全面的管理服务，代表了专业物业管理公司经营管理的大方向。通过这些变化看本质，我们不难得出结论：市场需要良好的全面的物业管理服务；物业管理的服务范围本身就是寓经营管理为一体的全方位的服务；物业管理企业面对越来越大的竞争，市场的参与者将会面对适者生存的局面。三、物业管理企业如何做好经营管理工作认识到了物业管理

8、的含义、发展的方向还不够，关键的是应当如何去做，我们认为最重要有两条：第一，做全面的综合物业服务提供商这样做的理由听起来很简单：市场有物业综合服务的需要；无论北美、欧洲、香港抑或沿海成熟的物业管理企业均对客户提供全面的综合物业管理服务，他们是内地企业的榜样。而其深层实质是市场利润的作用：假如我们按物业管理服务获取利润的多寡、提供知识密集型还是劳动密集型服务划分成高端和低端市场的话，那么物业的资产管理，包括策划、营销、租赁代理、中介咨询、估价等属于高端市场范围，物业的现场运行管理属于低端范围。现实的情况是香港和沿海大型物业公司进入内地物业管理市场采取的是：选择少量质量好的写字楼、高档住宅做直接物

9、业运行管理，更多的是以顾问咨询、项目策划和营销代理的角色介入高端市场。这种高端市场和低端市场的差别可以通过例子说明：香港某投资商在武汉开发一大型综合物业，为此先成立一家开发公司负责物业的开发、经营。物业建200成后又成立一家专业的物业管理公司进行物业管理。开发公司用不到十个人从事销售、租赁等经营活动，过的很轻松，而物业管理公司投入近人，捱过几年的亏损最近才达到平衡，差别明显。如果物业公司成立后同时接手物业的经营和管理的话，可以肯定物业公司的经营状况会发生根本的变化。那么是不是只有物业管理公司主观的愿望而无市场客观需求呢？显然不是，物业管理市场需要的服务数量和范围都大大增加，机会很大只是看企业有

10、没有能力去做。相比较而言，具有综合服务能力的企业的市场 机会远远大于单一业务范围的服务商。有一家发展商开发一大型项目，听 说我们在物业管理方面的成就，请我们去做物业管理的工作，在此之前他 们已另外找了一家策划公司和一家销售代理公司分别达成营销策划和销售 代理意向，而了解了我们的业绩和能力后感叹道：我们以为物业公司只提 供物业运行顾问或管理，不了解物业公司的实际综合服务能力，我们实际 希望找一家公司提供物业策划、营销、顾问、管理的一条龙综合服务。当 然假如我们没有这个能力就会失去一个好的市场机会。物业管理企业要发 展要做大做强就要具有提供物业资产经营和运行管理的综合能力。第二，做好管理的内功如果

11、说做好物业管理综合服务商是企业的发展之道的话，那么做好物 业管理企业的基础管理工作就是企业的生存之道。物业管理企业之间激烈 的行业竞争，最根本的竞争就是企业核心素质的竞争，包括企业的服务理 念、经营管理指导思想和人才结构。没有市场接受的服务理念、正确的经 营管理模式或者缺少优秀的经营管理人才实现管理的企业，必然无法为客 户提供满意的服务，遭淘汰也就是自然的结果。举一个例子：武汉某港商 投资管理的著名综合物业，其物业管理方式落后，经理人不断更替，管理 质量低下，导致大业主抵制，要求取而代之。这种情况在武汉在全国多有 所闻，因此说物业企业管理好坏是比发展更迫切的生存问题。我们要向香港和沿海先进物业管理企业学习什么？首先就要学习他们 做好扎实的基础管理工作，我们不光要看到先进企业经营的成功，更应看 到他们良好的服务精神，和良好的管理模式，这才是成功的原因所在。物业管理无大事，因为物业管理工作就是由大量的琐事构成。物业管 理无小事，因为每一件小事的处理都关乎客户的利益，代表公司的形象。真正成功的物业公司应当是把每一件似乎微不足道的事做好的企业。做好