房地产评估-第7章.课件电子教案教学教程

1、房地产评估第7章 假设开发法第7章 假设开发法案例导入：案例导入：p千禧年又名千福年，其最早的涵义可延伸至犹太人对来世的期待，不过其原本隐含的末世意味已经被跨世纪的喜悦和期待所取代。若回望中国的第二度千禧年（2000年），各种庆祝千禧年的活动让人难忘。然而进入21世纪，中国的房地产价格进入了不断快速上涨的阶段，以至于众多家庭幸福生活期盼的落空，最终引发了人们对高房价的“声讨”，也进而引发房价地价关系的讨论。2007年4月3日的现代快报（A8版）上刊发的记者尹晓波一篇题为“高房价 高地价，到底谁影响谁”的文章中提到：3月27日，南京房产局相关负责人表示，地价的持续上涨，是推动房价上涨的重要原因；

2、4月2日，国土部门却又表态：推动房价上涨的主导因素并非地价上涨，而是房地产市场供求关系等因素说法一：地价带动南京房价上涨1.31% 根据测算，江苏去年住宅的楼面地价上涨幅度占房价上涨幅度的比例平均为20.77%，按去年江苏商品房价格上涨6%计算，住宅地价上涨仅带动了房价上涨1.25%，说法二：“地荒”不存在，近期不会放量说法三：房价高了，拿地成本自然就高如果没有开发商竞争，只有一家参与竞拍，那这个开发商就可以以基准价的底价拿到地，而房产商为什么愿意经过几十轮的竞拍呢？是“因为市场房价高，他们愿意出较高的价位拿地”。对于房价地价关系的讨论，不仅引发不同政府管理部门之间的争论，而且引发了开发商与政

3、府官员之间，乃至于不同学者之间的争论。由国土资源部土地利用司和中国土地勘测规划院共同编写的2008中国城市地价状况报告公布了40个重点城市地价房价比为24成，地价占房价平均为23.2%，并认为是“房价预期影响地价”。 开发商任志强在其搜狐博客“越描越黑”（2009-06-24）一文中强调，纠缠地价在房价中所占的比重之争在于政府从房价中的收益更多，还是开发商暴利更黑；在于土地的天价推高了房价，还是房价的暴涨推高了地价。2010年3月25日中国经济网上一篇“开发商暴利真相：低地价高房价 利润632%”的文章（http:/ 假设开发法基本理论一、假设开发法的含义二、假设开发法的基本原理 假设开发法的

4、基本理论依据是古典经济学的地租剩余理论。三、假设开发法的适用范围 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。p 具体适用范围包括以下情况： 待开发土地（包括生地、毛地、熟地）、可装修改造或可改变用途旧房、在建工程、待拆迁改造的再开发房地产、现有新旧房地产中土地、房地产投资决策分析四、假设开发法的推算公式p基本公式待开发不动产的价值开发完成后的不动产的价值开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润投资者购买待开不动产应负担的税费p具体公式 生地上建成房屋然后租售：生地价格开发完成后的房地产价格由生地建成房屋的开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润买方购买生地应负担的税

5、费生地开发成熟地然后租售：生地价格开发完后熟地价格由生地开发成熟地的开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费毛地上建成房屋：毛地价格开发完成后的房地产价格由毛地建成房屋的开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费土地开发利润买方购买毛地应负担的税费毛地开发成熟地：毛地价格熟地价格由毛地开发成熟地的开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费熟地价格：熟地价格开发完成后的房地产价格由熟地建成房屋的开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费在建工程价值：在建工程价值续建后的房地产价值续建成本管理费用销售费用

6、投资利息销售税费开发利润取得在建工程的税费旧的房地产价值：旧房价值装饰装修改造或改变用途后的房地产价值装饰装修改造或改变用途的成本管理费用销售费用投资利息销售税费装饰装修改造投资利润取得旧房应负担的税费第二节 假设开发法的工作程序及内容评估对象基本情况调查：位置、产权状况、规划限制、自然条件、基础设施最佳开发利用方式选择：用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑装修档次估计开发建设期、经营期预测开发完成后的房地产价值：出售价值、租赁经营房地产价值估算开发成本、管理费用销售费用、销售税费、利息利润进行评估对象价值的推算：动态方法、静态方法第三节 假设开发法应用举例u有一成片荒地需要估价。已知该成片荒

7、地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为60。附近地区与该荒地位置相当的“五通一平”熟地的单价为800元，开发期需要3年。将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等为2.5亿元km2，贷款年利率为10，投资利润率为15，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6，买方需要缴纳的税费为转让价格的4。试测算该荒地的总价和单价。u某在建工程于2010年3月1日开工，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计。当时取得土地的费用为楼面地价800元m2。该项目建设费用(包括前期工程费

8、、建筑安装工程费、管理费等)为每建筑平米2300元。至2011年9月1日实际完成了主体结构，估计至建成还需1.5年，还需投入60的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70，正常出租率为85，出租的运营费用为有效毛收入的25。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8。假设房屋租金贴现的资本化率为9，开发中各费用及售价贴现的折现率为13，试测算该在建工程2011年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价。u某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，总面积200000平方米，规划容积率为2.0，其中配套建设20%的经济适用住房，价格为4800元/平方米，其余为商品房。项目建筑安装费用为1500元/平方米，前期工程费、管理费分别为建筑总费用的10%和6%。到2011年10月15日完成主体结构，预计完全建成尚需要1.5年，还需要投入40%的建筑安装 费用，费用均匀投入。产权人因资金问题需要转让该