谈谈城市化进程中经典地段理论是否还适用于中国

1、谈谈城镇化进程中经典地段理论是否还适用于房地产开发樊 琛“地段、地段,还是地段!”这个李嘉诚归结的地段为王的房地产开发铁律，是房地产开发界最简单却是最实用的法则。但是，随着城市化进程的不断加快，地区之间的差异性越来越大，发达地区与落后地区的城市化就处在不同的阶段。一些发达地区，比如，北京、上海、广州，已出现了生活富裕起来的阶层从城里向郊区迁移的趋势，也就是说，进入了城市化发展的第二阶段：“市郊化阶段”。然而，绝大多数地区，却仍处在第一阶段，即人口由农村向城市集中的阶段。由于不同发展阶段同处在一个历史时期，政策上就无法统一，顾及了第一阶段的对策，必然就与进入了第二阶段的对策相忤逆，反之亦然。那么

2、就引申出一个问题：经典地段理论是否还适用于中国？我认为：信息全球化、经济全球化的的今天，“地段”已经不再是房地产开发的局限，全国化布局才是规模化程度越来越高的房地产开发企业的战略选择。对于“全国化”的战略尝试，很早就在进行了。最早在海南房地产市场虚热时万科就悄悄北上北京，但此时的“跨地域”操作，一直被视为房地产开发的雷区，能有能力踩过去不倒的，就能够取得丰厚的利润，当然多数尝试的企业基本上会倒在雷区中，企业竞争的集中跨区域能力的大小上。近几年，在国内愈演愈烈的城市化推动下，跨市、跨省、跨区域的地产商已经数不胜数，企业在竞争中所处的优势已经不仅仅是跨越雷区的能力。早一步抓住商机就代表着早百倍的利

3、润。成为市场中的领导者才能够取得最丰厚的利润，跟随者就只能在激烈的竞争中寻找生存的空间。因此，发展速度成了战胜对手的关键所在。从许多已经成功进行异地扩张的房地产企业的发展经验来看，能够达到理想的发展速度，进行异地扩张的企业理应具备以下8种竞争力： 一、城市理解力 “地段，地段，还是地段”，经典的地段理论是房地产开发界最简单却是最实用的法则。对于异地扩张地段选择问题其实首先集中在对经济圈的选择方法上。采用什么原则来衡量所要考察城市或经济圈与开发商投资意向的匹配度，成为当前异地扩张房地产开发公司面临的最大问题。除了看选定经济圈中城市的经济结构与产业优势匹配度外，还应该考察城市经济与房地产市场直接相

4、关的各个指标。比如：区域经济增长率；人均；恩格尔系数；城市化水平；城市经营者素质等。例如国内各大经济板块的人均从500美元5000美元呈阶梯状分布，该指标显示城乡差别很大，表现在市场上，目前国内已经形成了长江三角洲、珠江三角洲、京津唐地区、中西部欠发达地区等板块以及各经济圈中城市之间由于资源差异而导致的风险收益各异的房地产投资品种。其次异地扩张地段选择问题集中在所拿土地密码破译上，土地的位置和状况限定了项目开发选择的余地，因为土地的位置是固定的，这就是通常所说的土地中蕴含着密码，我们只有正确分解和破译土地密码，知道土地真正适合做什么，才可能做出正确的产品定位。可见，开发企业只有不断加强自身资源

5、的培养积累以及加强对区域经济、地块密码理解，才能在异地开发的新一轮竞争中获胜。 二、资金运营力 强大而稳定高效的资金能力是考验异地开发成败的第一因素。首先，总额，是总开发资金的承受能力要求较竞争对手具有竞争优势，这是制约能否实现规模开发的首要条件。只有拥有较为雄厚的资金承受能力，才能在土地一级市场中获得较大面积的开发，为单位成本的降低奠定基础，这直接关系到产品上市后的价格竞争力；其次，现金流，异地扩张是否拥有稳定的现金流渠道，是否已经形成三项业务相互扶持的局面，这是保证项目能够稳定、持续进行开发的条件，拥有充裕的现金流才能保证项目的顺利进行，从速度上讲，企业的现金流比利润更重要，现金流出涉及付

6、出货币，现金流入可用于再投资，它们都是反映利润和成本的时间发生因素；再次，融资能力，在合理资产负债率的前提下，要充分发挥财务杠杆作用，提高自有资金的收益率，提高母公司现金流的使用效率，随着资本市场的日趋活跃，融资渠道的拓宽和融资成本的降低为房地产企业实现“财务自由”创造了越来越好的外部环境；最后，回款能力，比如做期房比做现房要安全、务实得多，在房地产开发中努力确保通过售楼花等各种方式提前回收投资，用于扩大再生产投资到下一个项目。这样做有两大好处：快速缩短回收期，实现资金的时间价值；扩大市场份额，不死抱一个项目，降低投资的个体风险。 三、文化灌输力 现代社会是知识和信息社会，企业要发挥竞争力，必

7、须调动人的积极性，企业文化正是一个切入点。小托马森?沃森在他的一个企业和它的信条里是这样说的：“我认为一个企业成功和失败之间的差距经常可以归结为这样一个问题，即这个企业是否调动了员工的聪明才智和工作热情。企业要做好准备，调整除了信条以外的任何东西，但对这些信条要终其一生地坚持”。可见企业文化是一个企业的精神所在，大到为企业所追求的目标，小至一个普通员工的工作态度，它是一个集体群体作战能力的衡量指标。一个进行异地开发的企业必须具备良性的企业文化。这种良性的企业文化将为异地项目的顺利实施担负着两方面的责任，一方面将母公司的优秀文化灌输至异地项目公司，为项目公司输送“精神”养料，另一方面，从经济学角

8、度看，这种良性的企业文化能够降低一个新公司内部“磨合成本”，如果将其摊入房产品价格，也就是能够一定程度上降低房产品的成本。而且，企业文化的形成不是一朝一夕的事，而是企业在长期发展中形成的，是价值观念和行为习惯的历史积淀，这里面既渗透有各阶段企业员工特质，更主要的是有企业领导入世界观、方法论、知识结构、行为倾向、经营理念渗透在里面，是其它企业无法模仿和复制的。因此，企业文化在很大程度上决定异地开发的成败及进一步发展的能力。多元化的社会，给了房地产开发商们一个挑战传统的空间和机遇，何为好房子？其中有5个主要的要素：一、经得起时光变迁的好地段以杭州为例，50年来，杭州叫得上名字的建筑，基本都散落在那

9、么一些地方：一是环西湖圈，尤以北山路、南山路为最;二是吴山圈，包括中山南路、河坊街一带;三是高校圈，包括老浙大、原农学院一带。其他地方当然也有，但数量和集中程度，明显不如这三处。在经济条件许可的情况下，居住者对地段无比执着，单看临近西湖、市中心和学院板块这些“红”了这么多年的板块的房价就知道了。这些黄金地段，聚集了目前杭州最美的风景、最完善的生活配套和最深的人文底蕴，且愈发彰显。但这些板块内的可售房供应量也相当稀缺，新盘暂时只有一个预计今年4月底上市的绿城兰园，临近贴沙河和城东公园，是真正称得上市中心住宅的楼盘。西湖边的房子有时有钱也买不到，市中心的房子又价格太高，若你执着地段，倒是不妨看看那

10、些具有成长性的地段。比如城东新城、半山田园、闻堰板块，距离市中心不算远、有品牌楼盘坐阵、在可预见时间内有市政大配套跟进这些板块的居住成熟速度会更快一些。二、受得起时间考验的好品质前段时间微博上疯狂流传着一个小段子：话说青岛原德租界的下水道在使用了百余年后，一些零件需要更换，但当年的公司已经不复存在，城建公司四处寻觅配件未果。后来一家德国的相关企业给他们发来一封邮件，说根据德国企业的施工标准，在老化零件周边3米范围内可以找到存放备件的小仓库。后来，城建公司依样去找，果然在下水道里找到了小仓库，里面全是用油布包好的备用件，依旧光亮如新。有人说这是杜撰的，暂且不论，仅以其疯传数月的火爆程度足见人们对

11、高品质产品的向往你要在正常使用期限内一切正常，在超出使用期限后还有良好的后备。以这样的标准来要求现下的房产品似乎不太现实，但在可能的情况下，选择质量更好的产品还是可行的。现在国内一线品牌房企的产品几乎都能在杭州找到，其中当然还包括那些在浙江相当有品牌号召力的本土大鳄，以及有相当好口碑的品牌产品系。最经典的例子，比如绿城玫瑰园系列。从九溪玫瑰园开始，玫瑰园系列产品就是绿城别墅产品的第一块牌子，在杭州、上海、南京都各有代表作，历经10年的优化和升级，其建筑的美感和精致程度已经相当成熟，品质有口皆碑。三、随着时间越来越美的环境环境，往大了说免不了要提到地段、交通、生活配套之类的大环境，这些也可以归入

12、“地段”的范畴，所以我们不说大环境，单说小环境。小环境，就是地块开发红线内的环境，在选择一个楼盘的时候，请注意，这是开发商的可控范围。小环境内的东西有些什么呢?非常直观的，比如建筑风格、规划布局还有园区绿化，有的是在“期房阶段”就看得出来的，有的需要你有些“发展的眼界”。现在杭州住宅的建筑风格非常多元，美式、德式、英式、地中海式差不多你想得到的风格都能在杭州找到样本，各花入各眼。单单有建筑风格上的形似是容易的，但一处有传承价值的住宅，外观漂亮并不足够，还要看它的规划布局、建筑体量，包括园区绿化能不能与其建筑风格匹配。假如一个高端定位的小区，但它的车位配比却不足，可以预见两三年以后，入住率一高，

13、停车一定难，乱停车问题一来，这个小区的环境怎么好得了?再比如绿化，除了看绿化率高低，还要看植物的品种，看是否一年四季都各有景可赏，看其维护成本多少。四、总是体贴入微的居住细节20世纪世界最伟大的建筑师之一密斯凡德罗，在被要求用一句话来概括他成功的原因时，他只说了五个字魔鬼在细节。他解释说，不管你的建筑设计方案如何恢弘大气，如果对细节的把握不到位，就不能称之为一件好作品。前几年有一本企业管理类书很红，叫细节决定成败，强调的同样是细节。可见，细节的重要，它或许难以察觉，却无处不在。据说府尚别墅的创作设计团队历经8年，一次次的设计修改、斟酌，到最终产品最终方案出炉，有十箱是关于建筑立面、门窗、阳台、

14、庭院等细节部位的设计手稿。这个利用山地自然落差而建的别墅项目，每幢别墅都占据不同的高度，拥有不同的造型，不同的入户方式，不同的院落营造和不同的地下空间，每一幢别墅都独一无二。这些都是细节，其差别可能非营造者都不知道、不关心、不注意，但等到产品交出来、被一一拿来比较的时候，你就会知道，用心的产品和不那么用心的产品差别到底在哪里?五、个性具有自我风格的品性北京的大气包容，上海的洋派精致，湖南的爽辣彰显，江浙的中庸持重不同的地域有不同的风格，这是城市的“个性”。人，生而有别，这是人的“个性”。住宅自然也有它的个性，大到规划布局，小到门窗把手、砖墙花草，不同楼盘的差异性，就是它的“个性”。当不同的人的

15、居住需求，在某一个房产品中得到有效的对接，就成了某一个楼盘的“个性”。这是非常有趣的，但杭州真的能有这种“个性”的小区不多。新明半岛算一个，这是一个生活气息浓郁的高性价比大盘。从2005年开始，新明半岛就开始打造大西溪样板社区，直到去年，该楼盘的入住率已近70%，这对一个总户数达5000户的郊区大盘来说相当不容易，也说明居住者对楼盘品性的认同。中国人口号称世界第一。根据2000年的第五次人口普查，中国大陆人口总数已达12.658亿，即使按照较高的指标计算，城市人口也仅占到总数的36.09%，这样，即使达到不太高的标准：60%的人口城市化，也面临着完成3亿人的农村人口迁入城市的任务。如此巨大人口的城市化，在世界上是没有先例的。这不仅面临着城市多方面设施的投资和建设任务，而且还面临着使数亿人口改变生活方式的艰巨努力