北京市年度住宅市场运行状况分析

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2、候；也有人说，2010年是政策最为“尴尬”的一年，频频出台的政策背后，却是人们对房价无法止涨的叹息。经历了近半年的政策调控之后，2010年的北京楼市终于迎来了“岁末”的大幕。细品当下的市场，既没有出现大规模的打折促销，也没有出现全民抢购的热闹场面，有的只是市场各方对楼市前景的种种猜测。1 宏观政策篇1.1概述：调控力度空前，经济手段和行政措施并用为遏制房价过快上涨，2010年中央出来了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求，增加供给，加强监管等方面对全国房地产市场进行了全方位的调控。其中，经济手段包括不断的强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，提高首套购房和二套住房的首付款比

3、例及贷款利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，北京市率先开始施行限定家庭购房套数，以及限制外地人口的购房贷款，同时在调整土地供应结构及土地出让门槛的同时，加强对“囤地”、“炒地”等行为的严格治理。可以看出，在经历了房价飙升的一年后，2010年各项政策的持续出台和逐步落实体现出了政府对遏制房价过快上涨的决心，纵观全年调控政策，对包括购房者、开发企业、商业银行以及地方政府在内的各相关行业主体的行为均产生了一定程度的影响，综合调控力度可谓空前。回顾2010年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：1 -4月，第一轮调控。2010年1月10日国务院办公厅出台

4、关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”），一个月之后，北京市住房和城乡建设委员会等11个相关职能部门联合发了“北京版国十一条”细则，政策主旨增加保障房和普通商品房的有效供应，抑制投资投机性购房需求，也由此拉开了本年度房地产市场调控的序幕。但随后的几个月的市场并未因此降温，在调控力度明显加强的大背景下，北京房地产市场仍在逆市而上，房价的持续走高，土地市场上“地王”数据仍在持续刷新，这也直接导致了接下来“国十条”的出台。4-9月，第二轮调控。2010年4月17日，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（“国十条”），随后我市出台“京十二条”更是将抑制不合理购房需求作为调控重点

5、。其中，停止对第三套住房发放贷款、针对本市户籍和外来人口的“限购令”都意指多套房产投资和纯粹的投机行为。之后的几个月，随着信贷、土地、税收等政策的逐步落实，北京楼市在5-8月显著降温，投资客离场，房源增多，议价空间也逐步加大，消费者在如此严厉的管理手段之下，大多数出现“观望”情绪。9月市场回暖迎来第三轮调控。在经过了二季度调控政策的适应期后，2010年三季度北京市房地产市场成交量逐月上升，市场回暖迹象明显。房价的再度上扬导致政府在国庆节前出台相关政策，9月29日，银监会协同央行下发关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，统一将首套房的首付款比例提高至30%，并同时出台政策取消了先前对房产交易

6、环节中契税缴纳的优惠，在整体宏观调控的大环境下，进一步影响了部分购房者的积极性，业内将其统称为“9.29新政”。1.2政策调控方向u 抑制投资投机需求一是差别化信贷政策。4月17日，“国十条”出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；9月29日，银监会联合央行发文规定，首套购房的贷款首付款比例调整到30%以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。4月的“国十条”和“9.29新政”实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行了严格的规定，调控力度史无前例，严厉打击投资投机性需求。二是限购政策。为落实“国十条”，北京于4月30日出台了“国十

7、条实施细则”，规定北京家庭只能新购一套商品住房；除此之外，11月4日住建部还出台相关政策，对外资机构和个人购买国内房产进行了相关限制。三是上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制。2010年四季度，住建部分别在10月和12月两次发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，经过两次上调后，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别为3.75%和4.30%；11月2日，住建部、财政部、央行及银监会联合发布了关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，对住房公积金的使用、贷款首付款比例及利率做了严格的规定，北京市在此政策基础上进一步提高了对二套购房贷款申请的限制

8、，即申请二套购房贷款的家庭人均住房面积不得超过28.81平方米。目前公积金贷款除首套90平方米以下住房的首付款比例不得低于20%以外，其他政策与商业贷款政策保持一致，进一步表明了中央政府加大信贷政策力度以强化房地产调控的意愿。u 增加住房特别是保障房供应1998年住房制度改革的目标之一就是建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，通过调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。而近几年保障房供应的不足，商品房价格节节攀升，使得中低收入家庭住房难的问题越突出，因此，中央政府在2010年保障房建设提高到了前所未有的高度

9、，具体相关政策如下：第一，大幅增加土地供给，提高保障房用地比重。2010年1月21日，国土资源部提出，申报住宅用地当中，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用的比例不得低于70%；4月17日“国十条”也强调了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。土地抑制都是住房建设的基础，确保了土地供给，有利于保障房建设的工作展开。第二，通过减免税费，鼓励保障房建设。为落实“国十条”精神，加快发展公共租赁住房，6月8日，住建部、国土局等7部位联合出台了关于加快发展公共租赁年住房的指导意见，指出对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠。根据指导意见，财政部和国税局下发通知，对公

10、租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税、印花税，对经营工作坊所取得的租金收入免征营业税、房产税等。保障房面对的是中低收入家庭，价格受限制，企业在参与建设和运营的过程中利润较低，给予税费减免优惠能在一定程度上鼓励企业积极参与保障房建设。第三，金融支持保障房建设。5月国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房。6月住建部等7部委联合出台的关于加快发展公共租赁住房的指导意见中提到鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券的方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。金融支持措施的出台将

11、拓宽保障房建设的资金来源渠道，在一定程度上鼓励了企业参与保障房的建设。u 加强市场管理，促进房地产市场健康发展除以上政策外，2010年政府还出台了一系列政策，在企业管理、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业和相关人员行为，促进房地产市场健康发展。（见表二）融资环节：4月“国十条”要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，对违规企业暂停批准其上市、再融资及重大资产重组活动。11月12日，银监会发布通知，要求个信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，加强信托资金运通监控，这些措施的出台也使得一些房地产开发企业的融资难度和资金压力渐渐增大。土地开发环节：进

12、一步加强土地供应管理，确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房地产用地突出问题专项审查，并对一些违规企业制定了明确的惩罚措施，对违规的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度，并暂停其新购土地。3月的“国土19条”指出，土地出让保证金不得低于出让最地价的20%，并在合同签订后一个月内必须缴纳出让价款的50%，从而提高土地出让门槛。另外，在调整土地供应结构的同时，明确了针对房地产用的专项检查时间表，在加大土地供应总量的同时，严格执行打击“囤地”，以提高土地的有效供应量。商品房交易环节：加强交易秩序监管力度，对存在“捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价”等行为的房地产开发企业，问题严重的要取消经营资格；本季度

13、10月份出台的北京市商品房预售资金监督管理暂行办法，加强商品房预售资金管理，这些措施强化了商品房交易市场的管理，目的在于促进商品房未来市场建健康平稳运行。表二：2010年加强房地产市场管理主要相关政策政策法律法规颁布文号发文日期实施日期发文单位政策主要内容关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发（2010）4号2010年1月7日中华人民共和国国务院办公厅整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知2010年3月10日2010年3月10日国土资源部切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制度，开展房地产用地突出问题专项检查，

14、严格查处房地产用地中的违法违规行为国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发（2010）10号2010年4月17日中华人民共和国国务院办公厅加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2010年9月29日住建部、国土部、监察部依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为；对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质，拖延开竣工时间，捂盘惜售等违法违规行为要继续加大曝光和处罚力度；队友上述违规的房地产开发企业，要暂停其新购置土地关于加强我市商品房预售方案管理的通知京建

15、发（2010）632号2010年11月4日2010年12月1日北京市住房和城乡建设委员会完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监管，在监管账户设立、预售资金使用和违规处罚等方面做出明确的规定关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知2010年12月8日中国银监会各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，加强信托资金运用监控，严控对大型放弃集团多头授信，集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险2土地供应篇2.1总体成交分析根据土地市场监测显示，2010年全年度北京土地交易市场成交宗地共计274宗，较上一年度上涨12.76%，成交面积总计2988.34万平方米，较上一年度上涨53.

16、46%，成交土地规划建筑面积总计3251.14万平方米，较上一年度上涨38.54%，整体供应增幅明显。自2008年二季度北京土地市场出现持续大幅上涨之后，由于一季度出台的土地新政以及4月的调控政策使得2010年土地市场年中成交量迅速回落，从4月到10月，连续6个月的市场低迷影响了全年度的土地供应节奏，也因此给年终留下了一个“大尾巴”。在上半年和三季度供应均不足的情况下，北京土地市场在本年度最后两个月开始集中突出供地，冲刺全年的土地供应目标。（附：2010年月度土地成交走势图）数据来源：北京市土地储备中心从各季度成交数据上看，2010年总体成交量呈“V”型态势。对比2009年各季度土地交易情况，

17、除三季度比去年同期有所下降，其他各季度均有不同程度的涨幅，其中一季度和四季度涨幅明显。四季度供应土地98宗，总面积一三28.34万平方米，占全年度总供应量的44.45%，创历史最高。正是凭借着年底两个月的最后冲刺使得本年度土地交易市场虽然在经历了年中长时间市场低迷的情况下，相比去年增量更为显著。（附：2009至2010年度逐季度土地交易市场成交情况对比图）数据来源：北京市土地储备中心2.2成交土地用途结构根据土地市场监测，从土地性质上分析，2010年全年度成交的274宗土地中，住宅类用地为80宗，成交面积1249.62万平方米，占全年总成交量的41.82%；工业类用地出让一三2宗，成交面积为1

18、179.82万平方米，占全年总成交量的39.48%；商业类用地成交36宗，成交面积254.94万平方米，占全年的8.53%；其他综合类用地成交26宗，总面积303.99万平方米占到全年总量的10.17%。根据2009与2010年不同规划的土地成交所占比例对比图可以看出，本年度相较去年来说，整体土地供应结构比重变化不大，而居住类和工业类的土地供应占比进一步拉近，居住类用地比重有所下降，工业类占比继续增长，两类宗地占比均占全年总量的四成左右。分析原因，由于调控政策的出台使得二、三季度土地市场较为冷清，4月和10月北京土地市场两次出现住宅用地零成交的情况，使得居住类用地比重较去年下降一三.一八%。但

19、由于土地成交总量增幅明显，故该类土地成交总面积和去年相比仍呈上涨趋势，涨幅33.21%。（附：2009与2010年不同规划用途的土地成交所占比例对比图）数据来源：北京市土地储备中心2.3 成交土地区域分布从成交土地区域分布上分析，根据市场监测数据统计，2010全年度，郊区县成交土地面积共计2708.59万平方米，占全市宗成交面积的90.64%，较2009年度郊区县所占比例上涨了3%。可见在城区土地供应的日益稀少、供应下降的客观条件下，土地供应以郊县为主导的分布形式无法改变，本年度土地供应市场继续向城区边缘以及远郊扩散。而本年度城区方面的土地供应主要集中在朝阳、海淀、丰台三个区域，其中除了朝阳区

20、较去年有小幅回落外，海淀和丰台都较去年涨幅超过一倍，分别占到全年城区土地供应总量的28.8%和34.48%。（附：2009与2010年各区县土地成交量对比图）数据来源：北京市土地储备中心根据2010年度各区县土地成交量统计显示，各郊区县成交量除怀柔区和密云县以外，其他8个郊县及北京经济技术开发区均各有不同程度的涨幅。顺义区本年度继续蝉联榜首位置，成交面积592.85万平方米，较去年土地供应量增长86.35%，占比全市土地供应总量接近两成。从两年间各区县土地成交量对比图中可以看出，去年的热点区域城南郊县（房山区、大兴区、通州区），本年度表现更为抢眼，三区域供地涨幅均更为明显，其中，房山区涨幅最大

21、，本年度房山区成交土地24宗，成交面积508.48万平方米，较去年上涨172.1%；大兴和通州成交量分别上涨43.84%和84.1%。城南三大郊县成交量总体相较上年度上涨比例达到九成，涨幅相较其他区域尤为明显。除此之外，本年度昌平区总体供应土地284.65万平方米，相比去年不到一百万平方米的土地供应，本年度供应量增幅接近两倍。数据来源：北京市土地储备中心从住宅类用地成交量统计数据显示，在本年度出现土地供应的五个城区当中，居住类用地总体成交量为214万平方米，占城区土地总供应量的76.48%，占全市住宅用地供应总量的17%，这一数据基本与去年持平。而从2010年各区县住宅类土地成交面积比例图中可

22、以看出，排名前五位的区县分别为：房山区、大兴区、昌平区、顺义区和通州区。对比上一年度，住宅供应突出的郊县区域没有变化，城南郊县依然热点优势明显。比较2009年与2010年两年的数据看以看出，大兴区和通州区住宅用地供应总量基本保持一致，而房山区本年度总体供应土地24宗，其中一八宗为居住用地，住宅用地成交面积342.01万平方米，占全区成交总量的67.26%；占全市住宅用地总量的27.33%，此占比较去年上涨超过五成。也正是由于房山区在本年度土地市场上的突出表现，使得城南郊县整体住宅用地成交量643.36万平方米，较去年成交量上涨了31.55%，占2010年全市住宅用地供应总量的51.41%，该区

23、域连续第二年面积占比超过全市总量一半。（附：2010年各区县住宅类土地成交面积比例图）数据来源：北京市土地储备中心综合上述分析，2010年土地供应市场上，郊区县土地供应比例仍旧占市场主导地位，而由于城市发展中心的逐渐南倾，轨道交通及区域配套设施的逐渐完善，使得房山、大兴、通州三处较其他区县更具未来市场发展优势和潜力，在连续两年的土地供应高潮后，预计未来的一两年内，城南地区将迎来楼市的放量高峰，同时市场竞争也会日渐激烈。2.4土地成交价格分析根据2010年的土地交易统计数据显示，全年土地平均楼面地价为5040元/平方米，较2009年上涨了27.47%；住宅类用地楼面地价为7337元/平方米，较2

24、009年上涨了22.88%。两项数据显示，虽然本年度出台了土地调控新政，但土地楼面地价水平较上一年度仍然整体呈现上涨趋势。结合去年数据，纵观本年度全年楼面地价走势情况可以看出，2009年平均楼面地价逐季度攀升且增长迅速，各季度涨幅明显；而本年度由于政策的调控因素使得年中后阶段市场出现相对冷清，价格水平也回落到去年同期水平，而住宅类用地楼面地价两年间整体走势呈现倒“V”型趋势，去年年底以及今年年初的高位价格由于调控政策的出台以及对未来市场的不确定预期使得本年度后三个季度的住宅用地楼面地价基本回归理性，且运行较为平稳。（附：2009年与2010年楼面地价走势对比图）综合以上数据分析，2010年土地

25、交易市场在供应量继续加大的同时，楼面地价水平也随之有所增长，但与上一年度呈现的“量价齐升”的火爆场面不同的是，本年度各季度楼面地价走势的形成不仅与政府出台的调控政策有关，或多或少的与土地交易部门的供应结构也不无关系。以二季度和四季度为例，调控政策出台后的二季度，土地市场迅速转冷，地价大幅回落，相关数据可以看到二季度4月住宅零成交，全季度上市土地环比下降四成，新政策的适应期以及对未来市场的预期使得二三季度市场相对冷清，加之进入四季度后，10月份的土地交易情况相较之前更为惨淡，使得为了完成供地年度任务不得不在最后两个月加大供地，所以我们看到有40宗住宅用地在岁末集中放量，一方面政策调控适应期已基本

26、度过，再加之持续走低的价格和对预期的改善使得岁末成交量大幅攀升的同时，受供应结构的影响，四季度全市平均楼面地价也有较大增幅，但理性分析全年平均楼面地价和住宅楼面地价两项数据，在政策调控之后的三个季度，地价水平基本趋于平稳。数据来源：北京市土地储备中心3、商品住宅市场篇3.1商品住宅供给状况（注：以下分析均不包括政策性住房）3.1.1总体供应项目数下降超一成，新增供应住宅面积波动上升2010年全市商品房新获批准预售许可证416个，批准预售面积1620.7968万平方米，相比2009年的488个预售许可证少了76个，降幅超一成。虽与2009年488个项目的推盘量相比，2010的整体供应楼盘数仍处在

27、了一个相对较低位水平上。但批准预售住宅类商品房相比去年有小幅的增长，2010年新增住宅（含政策性住房）1一三738套，批准预售面积为1197.6323万平方米，与2009年相比分别增加了8.55%和7.77%。从月度新增供应走势看，受两次政策调控的影响，新增批准预售量出现了明显的波动。2010年春节过后，新增住宅供应从年内低点开始逐渐走高，3、4月份出现了较大上涨；但自4月下旬楼市系列调控政策出台后便出现了明显拐点，并在6月份出现了年内的供应次低点；此后的7、8月份楼市供应逐步回暖上扬，并于9月份冲高；10月受长假和二次调控的影响再次出现下探，继而受预售资金监管实施的影响在11、12月迅速回升

28、，12月份达到今年供应的峰值。（附图北京2009与2010年度批准预售住宅月度供应情况对比） 数据来源：北京市房地产交易管理网3.1.2近郊供应成为绝对主力，北京步入新城时代按行政区域排名2010年整体获批准预售商品住宅面积前三甲为大兴区、朝阳区、通州区。其中，大兴区供应面积最大，批准预售住宅类商品房17439套，面积为174.91万平方米，比2009年分别增加了164.99%和167.36%。（附图：2010年批准预售商品住宅行政区供应特征（套数） 数据来源：北京市房地产交易管理网从2010年北京批准预售住宅在城市区域分布上看，郊区县批准预售住宅类商品房为58225套，批准预售面积为653.

29、74万平方米，分别仅占总体供应的67.97%和66.59%。其中，近郊区供应量占比最大，尤以大兴、通州、房山、顺义等近郊新城区域为最。这主要是随着北京市城内资源的愈发稀少，在新城规划等政策支持下，近郊用地将长期成为未来市场交易的主角。房山、大兴、通州、顺义等区域是2009热点土地供应区域，这部分土地在2010年形成了有效的市场供应。我们以2010年供应状元大兴区为例，随着2009年，北京市促进城市南部地区加快发展行动计划的出台，对南城总额将达2900亿元的投资计划，更是让大兴受益匪浅。借着政策的东风，大兴区在2010年不断推进亦庄新城、大兴新城和规划中的新航城“三城”建设，以及地铁大兴线、亦庄

30、线年内开通等利好消息的不断传来，使得大兴成为众多实力房企追捧的区域。2010年不仅包括润枫·锦尚、鸿坤理想城等十余个老盘推出项目后期，更有新里西莱斯公馆、金地仰山、首邑溪谷嘉园、保利茉莉等多个纯新楼盘上市，使得大兴区当仁不让的成为2010年北京楼市的供应大户。总之，在2010年通州新城已经开始升级换代、大兴新城和房山新城正在蓬勃兴起、顺义新城正蓄势待发，四大新城的建设发力将预示着北京城市建设真正进入了新城时代。（附图：2010年北京分区域商品住宅供应情况）数据来源：北京市房地产交易管理网3.1.3新盘低开、打折促销已成趋势从批准预售的数据上看，2010年预售价格在10000元/平方米

31、以下的8703套，占批准预售住宅类楼盘总套数的10.16%；10000（含）20000元/平方米供应住宅37467套，占批准预售住宅类楼盘总套数的43.74%；预售价格20000（含）30000元/平方米供应住宅24997套，占批准预售住宅类楼盘总套数的29.一八%；预售价格30000元/平方米以上住宅14493套，占批准预售住宅类楼盘总套数的16.92%。与2009年相比，各价格区间占比涨幅最大的为预售价格在10000（含）20000元/平方米的区间，增长了十九个百分点；跌幅最大的为预售价格在10000元/平方米以下的区间，减少了二十二个百分点。虽然，4月调控政策出台后，京城房价并没有出现人

32、们预期的大幅度跳水局面，但在9月份持续的政策调控下，新开盘项目大多采取低价入市，已适应低迷的市场行情，据统计约有六成新开盘项目以平均低于周边在售项目10%左右的价格入市，开发商以价换量的意图非常明显。这些低价入市的项目大多在大兴、昌平、通州等新城区域。这些存量比较大的区域来，不仅大开发商扎堆，各个楼盘品质的同质化也比较严重，本身品牌优势在销售中就很难体现。以大兴黄村为例，2010年下半年上市新盘密度高，新盘定价与前期推出的其他楼盘相比每平方米降低至少3000元。自今年4月史上最严厉的调控政策出台后，楼市的低迷状态已经持续了五个多月的时间，目前打折楼盘在增多并明显呈现普遍化现象。相比较纯新盘的直

33、接低价开盘，老项目则顾忌更多，担心刺激之前的老业主，所以最近的降价打折形式多样，除了有无理由退房外，送装修、送额外面积也成了很多项目的变相折扣。例如，通州区京贸国际城均价从27000元/平方米直降至19800元/平方米，降价幅度约7000元/平方米，位于顺义的阿卡笛亚庄园近期推出了直降5000元/平方米的优惠活动。其中，最具有代表性的是位于朝阳区管庄的“远洋一方”和“远洋新悦”项目，此前“远洋一方”的均价为25000元/平方米，目前在售的“远洋新悦”均价为17000元/平方米。据了解，“远洋一方”和“远洋新悦”同为一个开发商，同在一个小区里，唯一不同的是价格，开发商之所以将同一个项目拆分为两个

34、案名销售，目的就是为了变相降价而又不引起前业主的抗议。（附图：不同价格区间批准预售规模对比）数据来源：北京市房地产交易管理网值得关注的是预售价格在40000元/平方米以上的住宅占比也大幅度提升，共有一五个楼盘，霞公府更是以超过100000元/平方米的预售价格摘到了京城楼盘最贵楼盘的桂冠。3.2住宅成交情况3.2.1住宅成交环比降幅近四成根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，2010年北京成交商品住宅（不含车库和其它物业）10.74万套，共计1191.16万平方米，与2009年相比分别下降了39.58%和41.08%。其中，期房住宅签约92619套，环比下降35.77%；现房签约14759套，

35、环比下降55.97%。日均住宅签约254套，较2009年日均签约数减少141套。与住宅成交非常火热的2009年相比，2010年北京住宅市场可谓异常低迷，从月度成交量走势看，2010年北京住宅成交套数唯有1月的成交量高于2009年，2-12月的住宅成交量同比均低于2009年。具体来看，2010年春节过后，住宅成交开始逐渐走高，4月份出现了较大上涨；但自4月下旬楼市系列调控政策出台后便出现了明显拐点，并在5月份出现了年内的成交低谷；此后的6、7月份楼市成交逐步回暖上扬，并于9月份出现明显的反弹迹象；10月受长假和二次调控的影响再次出现下探，继而在1112月又开始企稳回升，环比涨幅均超过40%以上，

36、直至12月出现全年最高成交量，达到一五772套。受政策调控最显著的月份为5月和10月，住宅成交均跌落至8000套以下。（附图：2009年与2010年商品住宅网签对比）数据来源：北京市房地产交易管理网 2010年北京新建商品住宅市场在调控政策的大背景下，成交量历经起伏，主要是由于房地产的调控措施贯穿全年，而且在限制措施上，更多的是针对需求，比如提高首付比例、加息等等。例如，4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知正式登场，针对购房需求，最直接的影响出现在第三条：对购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率

37、不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。这个文件让北京楼市的销售陷入低迷，5月、6月、7月的成交量分别下降68%、74%、69%。紧随4月调控的，9月29日的新国五条、11月一五日外管局关于进一步规范境外机构和个人购房通知都在表达限制的声音：限制贷款、限制购房、限制外籍人士购房。不仅如此，住房公积金贷款政策调整、央行在今年还多次提高商业银行存款准备金率，信贷被收得越来越紧。这些都让普通购房者的门槛越来越高，部分刚性需求被排除在市场之外，市场整体成交量也相应的大幅下降。3.2.2 “房价上涨”依然主要趋势，高低价楼盘两极分化纵观2010年全

38、年“房价上涨”依然是北京普通住宅市场的主要趋势。根据专业部门公布的数据，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，其中，北京涨幅最大，全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%。北京市的住房和城乡建设委员会提供数据，随着各项房地产市场调控措施落实到位，北京市房地产市场调控成效明显，2010年5月实施新政策以来，新建住房价格同比涨幅连续6个月回落，从22%降至2010年11月的14.3%，相比2009年房价仍保持较高增长态势。虽然涨价仍然是大趋势，但房价也时时“波动”着，一度伴随成交量的变化从量价齐升到量跌价平，再到

39、量价齐跌，又回到了价平量低，岁末又逐渐开始量升价涨，但在号称“史上最严厉的楼市政策”的两次出台后，涨价项目的数量和额度逐步在减少，且二次调控后，北京住宅市场的涨价项目数量和额度已经明显少于一次调控后。从经验上我们不难看出房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势关键还是取决于市场本身的变化。首先是供求关系，从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。其次，影响房价的不仅有行业自身的因素，也有大量的外部因素。例如， CPI的增长从年初的1.5%上升到超过11月的5.1%，通胀不断加剧使得很

40、多人把购入房产作为避免财富贬值的重要渠道，以抗通胀和避险为目的的购房需求不断增加，房价上涨的压力也就更大。在房价波动上涨的同时，我们也看到京城楼市成交高低价楼盘呈两极分化趋势。在2010年商品房项目成交金额排行榜中，既有西苑好山居、合生·霄云路8号这样均价超过6万元/平方米这样的高端楼盘，更有受政策调控影响，刚需性较强的中低价楼盘纷纷入榜，均价在3万元/平方米的项目数量达到一三个，比今年上半年成交金额前20中的3万元/平方米以内项目增加2个。从2010年商品住宅成交均价排行上看，前10名楼盘的价格都在6万元/平米以上，最高均价楼盘霞公府单价近9.65万元，而2009年均价前10名楼盘

41、最高仅为8.一三万元/平米，6万元/平米以上的楼盘仅5个。出现这一情形主要是在政策调控下，中低价位楼盘面向刚性需求人群，市场吸纳程度较好；而高端房产价格仍在攀升，表明最高端市场中的需求依然十分强劲，政府颁布的70/90政策将大幅减少大户型公寓的未来供给量，导致某些高端购房者坚信地理位置优越的大型豪华公寓在北京十分稀缺，在需求拉动、财富效应和中心城区资源的稀缺性的作用下，高端商品房市场的价格出现继续上涨，成交稳步增长。3.2.3 郊区项目成为2010楼市亮点从2010年商品房项目成交金额排行榜上榜楼盘分布区域上看，朝阳区仍然坐稳老大地位，销售排行前20的项目中，朝阳区楼盘数量达到9个，而2009

42、年销售前20项目中朝阳区楼盘数为11个，除了昌平区的天通苑列入销售排行榜前20之位以外，无一郊区楼盘入榜。2010年受政策影响，郊区楼盘异军突起，入围数量为5个，其中大兴区的新里西斯莱公馆位列第二，同是大兴区的热盘保利茉莉公馆位居第四位。房山区中粮万科长阳半岛以23.53亿元的成交金额排位第十五。顺义区的香悦四季、香醍溪岸分列第一八、19位。在众多热点郊区中，大兴、房山无疑是2010年楼市最亮点。首先，大兴区域的众多新盘集中放量，使其成为2010年是楼市供应大户。大兴区近年来一直是市场关注的热点，首先，大兴具有区位优势，是距离城区最近的郊区县；其次，还有交通优势，已开通的地铁4号线、大兴线和亦

43、庄线等轨道交通线将其和整个中心城区连在一起；第三，产业规划优势，大兴作为“城南计划”的重点发展区域，规划有亦庄、黄村两个新城，产业带动地产的效应不容小觑；第四，与主城区相比，在城铁大兴线开工建设之后，大兴宜居和生态氛围无疑要浓郁的多，吸引了包括金融街、西三环沿线等区域的多元化改善型人群在此置业；同时也吸引了例如保利、绿地、旭辉等大型房企加入区域开发中，为市场提供了既满足多元化置业需求，又提升整体居住品质的产品。虽然2010年大兴区域有包括润枫·锦尚、鸿坤理想城等十余个老盘的后期推向市场，但真正把大兴楼市推到京城楼市顶峰的还是依靠绿地新里西斯莱公馆、保利茉莉公馆等多个纯新楼盘的热销，区

44、域成交受其影响较大。以保利茉莉公馆为例，6月27日，保利茉莉公馆拿到预售许可证之后当天便举行了第一期开盘摇号活动，截至7月8日，该项目一期推出的662套房，已签约629套，签约率达95.02%，成交均价16612元/平方米。7月31日，保利茉莉公馆进行第二期开盘摇号。395套房引来6000人排号，楼盘供求比更达到1:一五，开盘三个小时的时间里，全部售罄。9月24日，1105套房源在保利茉莉公馆的第三期开盘现场推出，相当于前两次开盘量的总和。这次开盘吸引了5000余组有效客户的关注和抢房。至此，保利茉莉公馆无疑成为了京城最畅销楼盘之一，同时大大的提升了“大兴”的媒体曝光度。其次，长阳半岛一支独秀

45、，引领房山成为楼市新热点。随着房山线的年底开通，奥特莱斯的引入，万科、中铁、绿地等一大批品牌企业的进驻，产业园区等利好项目的推动下房山在2010年发展趋势锐不可当。这一方面得益于政府支持，在2009年北京政府公布的关于北京市促进城市南部地区加快发展房山区行动方案中，“集中力量推进基础设施建设，切实提升基础设施承载能力”被放在了首要位置。未来三年，房山将重点推进包括京石二高速在内的6条跨区交通通道建设，将通过大力发展以房山中央休闲购物区（CSD）为龙头的九大功能园区来引领全区经济。从房山区未来规划建设可以看出，房山区交通、经济产业、人文环境发展前景广阔。另一方面，随着市区土地资源越来越稀缺，五环

46、以外特别是南城区域发展空间更加深远，至今中粮万科、首开、北京城建等知名品牌房地产开发企业已取得土地，该区域房地产市场必将成为楼市热点。从2010年商品住宅成交套数排行榜看，中粮万科长阳半岛无疑是2010年楼市标杆，更成为引领房山楼市的大旗。例如，7月房山区普通住宅（公寓）成交套数居北京各行政区普通住宅（公寓）成交套数之首主要是由中粮万科长阳半岛项目销售628套贡献的，该项目销售套数占房山区成交量的近60%。中粮万科长阳半岛2010年共有四次开盘记录，分别是7月底、8月底、10月初和12月中旬。其中7月底首次开盘推出835套房源，2天销售告罄。其余的8月、10月、12月三次开盘无一例外的上演了“

47、日光”大戏。特别是12月第四次开盘推出848套房源，推房量与首次开盘相近，排号的人达到7000组客户，需求与供应之比达到了19，当日签约认购金达到12亿元，淋漓尽致的上演“日光”的疯狂。（附表2010年北京商品房项目成交金额排行榜和2010年北京商品房项目成交套数排行榜）2010年北京商品房项目成交金额排行榜排名项目名称区域成交面积(M2)成交套数(套)成交单价（元/ M2）成交金额（元）1朝阳门SOHO东城区297,7171,82856,80016,910,380,0002新里西斯莱公馆大兴区281,5一五2,47719,6235,524,一三7,0003光耀东方广场海淀区170,40493

48、621,1943,611,499,0004茉莉公馆大兴区207,一五82,16517,4143,607,500,0005中弘国际商务花园朝阳区173,9933,21219,5253,397,一三2,0006西苑好山居海淀区47,6724868,2113,251,709,0007首城国际中心朝阳区1一三,4161,10327,7413,146,265,0008万科蓝山朝阳区83,37546737,2123,102,540,0009中海城朝阳区一三1,3661,61620,2662,662,3一八,00010合生·霄云路8号朝阳区38,8428565,9102,560,075,00011

49、太阳公元朝阳区85,3551,3一八29,5022,5一八,一八7,00012北京华贸城朝阳区93,5一八1,30226,7122,498,090,000一三远洋沁山水石景山93,00578826,3622,451,791,00014中海紫御公馆崇文区66,98675236,5422,447,772,000一五中粮万科长阳半岛房山区160,6991,78214,6432,353,087,00016中冶大厦朝阳区83,5994227,5一三2,300,070,00017金贸中心西城区63,69548134,2592,一八2,124,000一八香悦四季顺义区129,9111,04316,1642,

50、099,892,00019龙湖香醍溪岸顺义区142,20078614,5812,073,467,00020富力十号朝阳区49,79117641,2702,054,891,0002010年北京商品房项目成交套数排行榜排名项目名称区域成交面积(M2)成交单价（元/ M2）成交金额（元）成交套数(套)1中弘国际商务花园朝阳区164,一五719,9313,271,835,0003,1992新里西斯莱公馆大兴区281,5一五19,6235,524,一三7,0002,4773加州水郡房山区190,0858,7651,666,002,0002,一八74茉莉公馆大兴区207,一五817,4143,607,50

51、0,0002,1655鲁能顺义新城顺义区172,2162,864493,244,6002,0086中粮万科长阳半岛房山区160,69914,6432,353,087,0001,7827北一街8号昌平区49,46516,929837,367,5001,5858西山洋房海淀区61,424一八,7001,148,635,0001,5559首开智慧社昌平区103,964一五,8661,649,442,0001,42210京泰自主城朝阳区83,388一五,3681,281,498,0001,368数据来源：北京市房地产交易管理网4.二手房屋市场篇4.1成交降两成，市场比重仍高于新房2010年北京存量房总

52、成交21.2万套，同比2009年27.83万套的成交总量出现明显下滑，降幅为23.7%。尽管2010年调控苛严，但北京市存量房网签共212468套，签约面积2168.745万平方米，与2009年相比分别减少了23.66%和20.34%。其中，存量房（住宅）网上签约共1948一五套，共计一八22.91万平方米，与2009年相比分别减少了27.47%和26.6%。从历年总体市场看，成交仅次于2009年，并未实质性下跌，且北京存量房全年成交量首次超越上海，跃居全国之首。纵观全年，存量房交易走势可谓跌宕起伏。春节前后，市场观望仍存，但是在“两会”之后，刚性需求开始爆发。其中，4月存量房网签总成交量为3

53、4917套，其中住宅仅为32894套，成为继2009年1月后的成交的次高点。进入5月，“史上最严厉”调控发挥明显作用，存量房签约量更是一路走低，日均成交437套，低于100套的有三天；6月签约量继续大幅下降，成交总量为11177套，其中住宅成交10370套，环比下降23.44%，同比下降55.31%，日均成交持续走低仅为346套。7、8两月成交徘徊，9月市场观望情绪减退，成交反弹；随着9月末，多部委联合出台了二次收紧的政策，涉及首套购房首付提升至30%，贷款利率上调等多种调控手段，导致10月北京楼市再陷观望，成交量出现较大回落。11月份，房价走势稳定，业主报价更趋理性，一些刚性需求陆续入市，从

54、而带来了部分区域成交量的回升，进入12月份市场成交表现明显的翘尾现象，虽未超过调控前的成交高峰但日趋接近，特别是有九个单日签约量超千套。尽管今年的存量房网签总量与去年的27.83万套相比有较大落差，但在房地产政策调整，金融贷款政策严控，“限贷、限购、限外”三限的前提背景下，市场交易总体状况尚属稳定，特别是因政策调整变化的观望情绪远未及2008年时那么强烈，市场总体交易水平在岁末出现了明显回暖。（附图2009与2010年度存量房(住宅)网签对比）数据来源：北京市房地产交易管理网另一显著的市场特征就是与新建商品房市场相比，2010年北京的存量房仍占据着市场交易的主体地位。据北京市房地产交易管理网数

55、据统计显示，北京市新建商品住宅网签成交总量为10.74万套，成交面积1191.16万平方米，故目前一、二手房成交套数比基本为0.5:1，所占比例依旧远高于新建商品房。这主要是由于2010年楼市调控对新建商品房市场的影响相对要大于存量房市场。且今年新建商品房的成交主要集中在大兴、房山、通州等新城区，90%的新开楼盘项目散布于五环以外，而存量房80%的交易则集中于四环以内，新盘交易越来越郊区化，在调控大背景下以自住型购房为主的市场中，存量房的地段优势、配套优势和现房优势，使得存量房的刚性需求更加旺盛。4.2城八区成交占据绝对市场主导，多热点开花从2010年北京市各区县存量房成交分布来看，存量房网上

56、签约量最大的行政区仍为朝阳区，共签约58443套，签约面积6一八.14万平方米，分别占年度总签约套数和面积的27.51%和28.5%，基本与2009年成交占比持平，占比有0.5个百分点的下降。从成交区域上看城区仍表现出强劲的保值能力，需求旺盛。城八区存量房共签约一三1284套，签约面积1272.37万平方米，分别占总签约量的61.79%和58.67%，与2009年相比增幅巨大，成交套数占比更是增长了30.32个百分点。这主要是由于城区内的存量房周边生活配套完善，商圈成熟，交通相对发达，或紧邻地铁站或城市主干路，尤其是成熟大社区、学区房促房产保值增值性使其备受购房者青睐。城区的热点成交区域主要有两类：一是，以万柳、世纪城为代表学区房区域，万柳、世纪城区域住宅市场多为2000年之后的新建商品房，社区配套齐全，但上述区域最重要的优势是教育资源丰富，万柳区域有中关村三小和万泉小学，世纪城区域有人大附小上学名额，“学区概念”成为两区域存量房价格持续走高、保值增值性强的最重要的原因。二是，以望京、方庄为代表的成熟大社区区域，这两个区域房产市场发展较早，生活配套十分完备，交通便利，居住人口较多，周边学校、医院、商场、酒店、公园等完善，房屋换手率较高，受到众多购房者的关注，成交量近年来持续走高。近郊新城区