成都光华片区房地产市场调查

1、光华大道光华大道 补充调查补充调查目录目录1. 宗地 向城内方向 楼盘户型简析2. 宗地 向温江方向 楼盘户型简析3. 宗地 周边项目户型配比简析4. 项目 户型配比建议地块地块 向内外方向向内外方向 调查楼盘分布调查楼盘分布净用地面积：约14.36亩距光华大道约200米全豪装电梯华宅价格：集中在13000-16000元/1号楼号楼：商业产权，估计1-3层为商铺，部分铺面1-3层连卖，部分商铺2-3层连卖（1层有出入口），部分底商2号楼号楼：底商+住宅， 1跃2、3跃4、5跃6的底跃户型，35跃36顶跃户型，7-34平层户型3号楼：住宅，1跃2、3跃4、5跃6的底跃户型，35跃36顶跃户型，7

2、-34平层户型城内方向天合凯旋天际湾天合凯旋天际湾天合凯旋天际湾 户型配比户型配比（2、3号楼住宅）号楼住宅）面积套数（户）比例销售情况跃层35跃36155-22412套3%跃层总占11%去化率 0%5跃63跃41跃229套8%2010年5月开盘至今，仅售出7套，去化率1.6套/月套二平层76-87224套59%余52套，剩余23%，去化率12套/月套三平层114-123112套30%余20套，剩余18%，去化率7套/月总量377套100%整个项目，体量小，销售差但从户型配比上看，套二户型仍然是占据主流，去化率相对较高城内方向天合凯旋天际湾76 套二86 套二76套二户型设计：1.户型功能布局

3、不合理进门厕所，厨房蹩脚，无露台、阳台，采光通风差2.户型拐弯抹角，浪费空间多86套二户型设计：相比76套二户型，户型相对较好，生活干区与湿区相对分离，此户型在销售上好于76的套二户型城内方向天合凯旋天际湾占地：63亩（建面16万平米）产品形态：总层高13层容积率：2.8 绿化率：30%总栋数：13栋 总户数：816户 住宅面积区间：75-260主力户型：主力户型：129-197129-197价格：目前均价约1.3万/平米交房时间：2012年10月30日20102010年年1111月月3030日日 首批开盘至首批开盘至7 7月月2020日日开出楼栋：1-13栋（7.8.9.12.13售罄）截止

4、目前售出492套，余285套平均去化率为：平均去化率为：7070套套/ /月月7栋售罄栋售罄8栋售罄栋售罄9栋栋售罄售罄12栋售栋售罄罄13栋栋售罄售罄城内方向金沙云庭金沙云庭金沙云庭 户型配比户型配比户型户型面积面积套数套数（户）（户）比例比例销售情况销售情况剩余剩余剩余套数占剩余套数占本面积段比例本面积段比例套二76-91223套27%余79套35%套三104-152485套59%余271套55%套四160-240108套13%余14套13%总数总数816套套项目整体户型偏大，以舒适度为主。最小为76套二，92套二户型可幻变套三，每个户型均有一定的赠送空间套三户型占比最大，套四户型占比最少

5、。城内方向金沙云庭76.353号楼L1户型2室2厅1卫1厨8111.12号楼J2户型2室2厅1卫1厨城内方向金沙云庭91.33号楼L2户型2室2厅1卫1厨9211.12号楼J1户型2室2厅1卫1厨城内方向金沙云庭1087号楼G3户型3室2厅2卫1厨1067号楼G2户型3室2厅1卫1厨城内方向金沙云庭121-1273.4.7号楼D户型3室2厅2卫1厨1146.7号楼F户型3室2厅2卫1厨城内方向金沙云庭1521.8号楼A户型3室2厅2卫1厨1336.7号楼F2户型3室2厅2卫1厨城内方向金沙云庭1616.7号楼F3户型4室2厅2卫1厨1945号楼E户型4室2厅2卫1厨城内方向金沙云庭占地：12亩

6、（建面4.6万平米）产品形态：总层高24层容积率：5 绿化率：30%总栋数：3栋 总户数：618户 住宅面积区间：37-88（户型17个）价格：目前挂牌均价约780020102010年年1010月月 首批开盘至今首批开盘至今开出楼栋：1-3栋，共618套截止目前售出391套，余227套平均去化率为：平均去化率为：4545套套/ /月月1栋栋 2栋栋 3栋栋 城内方向英伦金沙1栋：共140套 2梯6户 （68-76套二：93套 / 85-88套三: 47套）2栋：共239套 2梯10户 （58套一：51套 / 64-74套二：187套 / 70.89套三：1套）3栋：共239套 2梯10户 （3

7、7-58 套一：74套 / 63-74 套二: 119套 / 70.89套三: 46套）英伦金沙英伦金沙 户型配比户型配比户型户型面积面积套数套数（户）（户）比例比例销售情况销售情况剩余剩余剩余套数占剩余套数占本面积段比例本面积段比例套一3758125套20%余41套32.8%套二6476399套57%余162套40%套三70.898894套22%余24套25%总数总数618套套每个户型均有一定的赠送空间，套二户型占比最大，均可幻变出一个小房间。套三只有2种户型（70.89和88），剩余房源全为88，因为赠送面积为阳台，不能幻变套四，所以户型没有优势，剩余最多；而70.89户型没算赠送面积已经

8、是套三，相同套三面积却少18，总价低有一定的优势，所以全部售罄，70.89户型匹配也相对较少，总共只有47套城内方向英伦金沙面积：39.2 套一面积：58 套一城内方向英伦金沙面积：52.59 套一面积：63 套二城内方向英伦金沙面积：67 套二面积：71 套二城内方向英伦金沙面积：73 套二面积：72 套二城内方向英伦金沙面积：79.78 套二热销户型热销户型面积：面积：70.79 套三套三城内方向英伦金沙面积：86.36 套三城内方向英伦金沙总占地：225亩总建筑面积：70万平方米建筑形式：33F纯高层总户数：6000户容积率：3.94 绿化率：48.10% 住宅面积：71-140首次开盘

9、时间：2008年9月至今共开出：33栋均价：6000元/项目紧邻花博会，及即将修建的综合体天来国际广场、光华国际城外方向佳兆业丽晶港佳兆业丽晶港佳兆业丽晶港（开盘至今所有房源）（开盘至今所有房源）面积面积户型户型套数套数比例比例销售情况销售情况70-79套一变套二938套17%余11套，同面积剩余占比1%，总量剩余占比0.2%80-89套二变套三2648套47%余111套，同面积剩余占比4%，总量剩余占比2%90-109无此面积段户型110-119套二变套四800套14%余17套，同面积剩余占比2%，总量剩余占比0.3%120-140套二变套四1216套22%余497套，同面积剩余占比41%，

10、总量剩余占比8.9%总量总量5602套100%共余636，08年9月至今，平均去化率146套/月整个项目，90以下小面积段户型，多数为早期开出房源，即2008-2010年期间；而2010年至今，开出的房源多数为110以上大户型。估计影响因素为90/70政策。从上表可见，80-89套二变套三户型仍然占据主力，但相比三环附近项目，占比稍微减小，120-140大户型占比稍微增大。其主力户型分两段：套三80-89、套四120-14080-89段房源段房源：数量是70-79和110-119房源3倍，同面积剩余占比是他们的2-4倍120-140段房源段房源：数量约是70-79和110-119房源1.5倍，

11、同面积剩余占比却是他们的10-40倍（总价为70-140万）可见，即便佳兆业丽晶港离成都主城区更远，仍然遵循，面积越大，去化减速越快的规律。城外方向佳兆业丽晶港典型户型典型户型：挑选2套类似万科做法的户型，将花园、阳台纳入房间内，以达到约20的超大赠送城外方向佳兆业丽晶港地块地块 周边项目户型配比简析周边项目户型配比简析占地：47亩（建面12万平米）产品形态：总层高20层（精装）容积率：3.6 绿化率：30%总栋数：6栋 总户数：1466户 (2梯5户)住宅面积区间：47-98（几乎无赠送面积）价格：目前挂牌均价约9800（精装标准1300元/平） 团购价（一次性） 8500元/平米 2010

12、2010年年1111月底首批开盘至今月底首批开盘至今开出楼栋：1-4栋，共912套截止目前售出723套，余189套平均去化率为：平均去化率为：9090套套/ /月月目前销售目前销售4 4号楼号楼, 4, 4月月 开盘开盘4号楼共297套，现余149套，即剩余50%4 4栋截止目前，平均去化率约为：栋截止目前，平均去化率约为：4949套套/ /月月2栋栋 售罄售罄1栋栋 售罄售罄3栋栋 4栋栋 5栋栋 6栋栋 地块周边项目蓝光sofa1栋：共156套 2梯8户 （54：1套 / 69-75: 155套）2栋：共159套 2梯8户 （全为69-75：159套）3栋：共300套 2梯5户 （39：3

13、套 / 74-79: 177套 / 89-95: 120套）4栋：共297套 2梯5户 （40：3套 / 73-81: 215套 / 89.88-99: 79套 ）蓝光蓝光sofa sofa 户型配比户型配比户型户型面积面积套数套数（户）（户）比例比例销售情况销售情况剩余剩余剩余套数占剩余套数占本面积段比例本面积段比例套一38547套0.7%售罄套二6981706套77.4%余137套19%套三89.8895199套21.8%余61套30%总数总数912套套套一户型属于边角余料，每栋仅2套左右；套二户型占比最大，但无赠送面积；套三户型是唯一有赠送面积的户型，最大面积为99平米，赠送约18平米。

14、地块周边项目蓝光sofa74.00（无赠送面积）1、2栋标准层B1户型2室2厅1卫1厨75.00（无赠送面积）1、2栋标准层B2户型2室2厅1卫1厨地块周边项目蓝光sofa72.00（无赠送面积）1、2栋标准层B3户型2室2厅1卫1厨71.00（无赠送面积）1、2栋标准层B4户型2室2厅1卫1厨地块周边项目蓝光sofa78.00（无赠送面积）1、2栋标准层B5户型2室2厅1卫1厨80（无赠送面积）1、2栋标准层B6户型2室2厅1卫1厨地块周边项目蓝光sofa95.00（赠送18）1、2栋标准层A1户型3室2厅1卫1厨地块周边项目蓝光sofa万科户型配比万科户型配比(以目前开出的所有房源以目前开

15、出的所有房源4-11号楼分析号楼分析)面积套数（户）比例总量总占比销售情况剩余剩余套数占本面积段比例套二套二/套二变套三80-85432套41%816套77%5312%9%套二变套三86-89384套36%20（全6号楼）5%套四套四115-12072套7%239套23%00%30%套四121-130167套16%7143%总量1055套100%100%从上表可看出，套二户型占比最大，其特殊幻变方式，实现2变3正常户型。套二：剩余户型主要来自6号楼楼王，而5号楼套二仅余6套，可见性价比套二户型，销量较好套四：面积越大，价格越高的套四户型，去化越低地块周边项目万科金色领域凯德风尚分四期，共400

16、0户，目前在售三期住宅。截止目前，共开出15栋房源，其中： 全跃层全跃层 ：1号楼（共18F，两层一户，两层均计入建面） 顶跃、底跃顶跃、底跃: 6-7、9、12-13号楼(18-19F) 仅底跃仅底跃: 8、11号楼(均为19F) 平层平层: 3、5、15、20号楼（18-19F平层） 特殊特殊 ：4、10号楼，分别只有两套住宅房源，面积为560-570，均已售出项目商业集中区项目商业集中区底跃底跃顶跃、底跃顶跃、底跃底跃底跃1#楼楼 全跃层全跃层平层平层特殊特殊平层平层特殊特殊平层平层平层平层地块周边项目凯德风尚凯德风尚产品类型较多，跨度极大，平层、跃层、精装、清水、小户型、大豪宅均有，楼

17、盘产品不纯，给人感觉混乱。从上表户型配比上，可看出其主力户型面积段仍为80-90，之前开出的80-90均售罄，剩余的274套中，80%（222套）均为6月9日新开15号楼。而占比少、去化慢的则为大户跃层，占比小、去化高的为50-80小户地块周边项目凯德风尚地块周边项目中铁西城中铁西城中铁西城 户型配比户型配比户型面积套数（户）比例总量总占比销售情况套二套二（平层）A/B84-9281套19.6%243套58.7%去化率低套二（跃层2变4）C/C1/C286-91162套39.1%热销套三套三（平层）D/F106-11554套13%153套37%套三(跃层3变5)E/E1/E2113-12199

18、套23.9%热销套四平层套四G13618套4.3%18套4.3%去化率低总量414套100%畅销：套二跃层户型，面积区间在86-91，可2变4。其次为套三跃层，面积113-121，可3变5。慢销：套四平层户型，面积136，不能变出正常房间。其次为套二平层户型，由于户型差，浪费大，成为冷门户型。地块周边四个项目 户型配比 汇总中铁、万科、凯德、蓝光四个项目，在户型配比上均占据了80-90段但后来者 蓝光sofa主力集中在了70-80段，而凯德面积段太广，战线太长。从上表看出，地块周边主要竞争区间集中在了80-90段，而90-100段较轻松。大光华范围 套型统计（以上数据，以实得套型统计）在整个大光华片区，依然是套二户型占据主流，其次套三，套一户型占比极少。丽晶港，离成都主城区较远，主力户型集中在套三。而英伦金沙占据较好地段，套型集中在套二。国嘉地块周边，蓝光、金色领域、中铁三个项目，主力户型各有偏重。蓝光偏重套二，金色领域偏