房地产环境分析

1、一、房地产开发与经营环境的够成：宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的根本因素， 即间 接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、 国家总的开发环境，它包括国 家政局的稳定程度、国家法律的完善程度、国家宏观政策、国民经济增长速度与 质量、市场进入与退出条件、劳动力水平、金融秩序、社会文化观念等。中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响 的因素的总和。行业开发环境，它是房地产行业总体开展态势的反映， 也是房地 产开发的外部条件，它具体包括行业法规的完善程度，行业开展趋势与规模，行 业竞争态势，行业准入条件与限制，行业开展所需科技、设备、资源状况等

2、。微观环境：是以房地产开发与经营工程所在城市及区域为背景，从自然、经济、 社会状况与根底设施条件等方面直接对具体工程目标产生影响的因素的总和。如城市国民经济增长速度与质量；城市居民购置力；水、电、煤气、供热、通讯等 配套能力；建筑业的开展状况；材料供给市场状况；工程周边机关、事业单位、 企业、学校分布状况；劳动力状况；居民主体构成情况等。二、房地产开发与经营环境分析的原那么、内容：1、房地产开发与经营环境分析： 就是指对影响房地产开发与经营的外部因素与 条件进行分析，找出关键、重点影响因素，整理出有利与不利条件，发现规律， 为下一步决策提供依据的过程。2、环境分析必须遵循的四个根本原那么： 客

3、观性原那么、全面性原那么、比拟性原那么、 预测性原那么。3、房地产开发与经营环境分析的根本内容：一宏观环境：包括政策环境、法律环境、人口环境、自然环境、社会文化环 境和技术环境等政策环境：1财政政策，包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策通过税率的 调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系。在财政收入政策方面，政府作为 房地产市场的监督者，通过税率的调节，影响市场参与者的总量和结构， 进而调 节房地产市场的结构和供求状况。 在财政支出政策方面，政府作为房地产市场的 参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。2货币政策：指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务

4、等手段，来调节货币供给。中央银行对房地产市场的调节主要通过利率工具， 以 控制商业银行对房地产业的信贷投向和信贷规模指标。利率对房地产市场的直接影响分为供给和需求两个方面。供给方面是影响开发商的财务费用， 财务杠杆作 用使得利率对开发本钱的影响作用巨大；需求方面主要是影响按揭利率和按揭比 例。3产业政策：国家的产业政策对房地产开发与经营活动有直接影响。一般来 说，政府以制定方案和产业投资指引目录及其他行政手段来影响房地产业的发展。在房地产业开展初期，产业政策对市场的波动具有至关重要的影响，从房地产投资、房地产价格到房地产产品的定位，都受国家宏观调控的影响。4土地政策：土地政策对房地产开发与经营

5、的影响主要表现在出让土地的方 式上。获得土地的方式有协议、招标和公开拍卖者三种方式，不同的方式给投资 土地的投资者带来的本钱不同。5住房政策：住房政策主要是指国家和政府在住房方面的走资政策和住房分 配政策，这些政策对房地产开发与经营有着很大的影响。经济环境： 1宏观经济条件：影响房地产开发与经营的宏观经济条件主要包括国民经济 开展速度、相关金融条件和通货膨胀等。房地产业是国民经济的重要组成局部， 国民经济的开展速度与房地产业的发 展速度息息相关， 国民经济高速增长时期也是房地产需求最旺盛的时期， 同时高 速开展的经济也为房地产的开展创造了条件。金融业与房地产有着极为密切的关系， 金融不仅为房地

6、产开发投资提供了信 贷支持，扩大了房地产业的供给能力， 同时也为房地产业的消费使用提供了按揭 支持，提高了房地产业的有效需求水平， 因而全面渗透到房地产业的运行过程中。通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响。 一方面，通货膨胀会造成房地产 市场供给的减少， 因为通货膨胀会严重影响开发本钱， 增大投资风险；另一方面， 通货膨胀会使市场需求扩大。 因为具有保值效益的房地产产品， 在通货膨胀效率 较高时会刺激以保值为目的的投资的增加，从而会增加房地产市场的需求。2居民经济收入和购置力。居民经济收入与购置力是经济因素在房地产市场 上的具体表达。 房地产市场需求要具备两个条件， 即购置欲望和支付能力， 经

7、济 收入决定消费者的购置力， 而消费者购置力的大小又决定了房地产需求市场的容 量。人口环境：市场是由具有购置欲望和购置能力的人所构成。 房地产开发经营活动的最终 对象是消费者。 影响房地产开发经营的人口环境是由多方面因素构成的， 主要包 括以下四个方面：人口总量、人口年龄结构、人口的地理分布、家庭结构。自然环境：自然环境对房地产企业有着重要影响， 优越的自然环境会促使房地产市场繁 荣兴旺，房地产企业应该对所处地区的自然条件加以科学的分析， 积极处理好自 然环境与房地产业的相互制约关系，因势利导，扬长避短地科学利用。 技术环境：技术进步是经济增长的主要动力，技术进步通过提高劳动生产率和资源利用

8、效率，从而引发产业结构的变化，影响经济周期的波动 ，也影响房地产市场的 波动。二中观环境： 中观环境主要指的是房地产产业环境， 即围绕房地产开发与经 营行业相关的外部影响因素的总和， 其中影响程度比拟深的关键因素主要有以下 三点：八、1房地产市场的法律体系2房地产市场动态房地产市场周期可以分为四个不同阶段：市场整理阶段、市场稳定阶段、 工程开发阶段和过度建设阶段。房地产市场可以细分为供给市场和需求市场，供给市场总体特征的把握， 需要大量的市场信息和数据，包括有房地产市场的投资量、开工量、竣工量、销 售量、销售额，二手房交易活泼程度，房地产产品价格、档次、质量、特点等。 房地产产品的需求结构、需求层次、购房群体特征、消费的主要影响因素、贷款 消费观念的因素的总和，就构成了房地产需求市场的根本内容。3房地产行业标准三微观环境： 是以房地产开发经营活动所在的特定区域为背景， 直接影响项 目目标的因素的总和1区域地理位置特点：是决定工程地段选择的关键因素，应高度重视，包括区域的自然环境特点，在城市中的经济地位、社会地位、交通便捷程度等。2区域经济开展战略与开展规划：区域规