高层超高层住宅研究报告

1、一、超高层住宅简介1.1 超高层建筑的定义    超高层的界定在不同国家有所不同：a、在中国，建筑规范规定100米以上高度，属于超高层建筑。b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。1.2超高层住宅的发展背景1.3 超高层住宅的特点    城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。2008年全国城市GDP及城市化率对照表 1.4超高层的价值特征1.5超高层住宅的技术特征1.6超高

2、层的平面布局1.7超高层住宅产品产品分类二、超高层住宅客户心理分析2.1 客户特征    超高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强2.2 客户抗性探究    国内部分消费者仍存在不安全感。客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人 ，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。    日本较为成熟的技术解

3、决不同年龄客户层抗性问题。不同年龄层对超高层住宅建筑的关注点不同，日本为解决超高层抗性问题提供了参考：三超高层案例分析超高层项目案例按业态分类酒店u 写字楼综合体居住性物业u 上海金贸u 武汉.锦绣长江u u 很多CBD商务中心u 北京中央商务区u 上海陆家嘴u 深圳中心区u 北京中环世贸u 住宅酒店u 写字楼公寓u 商业写字楼公寓u 深圳华润.万象城u 深圳大中华广场u 深圳 罗湖俊园（万科）u 深圳 擎天华庭u 深圳 金域蓝湾（万科）u 上海.世茂滨江u 武汉.锦绣长江u 香港.贝沙湾u 香港.凯旋门u 香港.浅水湾u 新加坡.吉宝湾u 按地域分类国内香港/新加坡国外深圳：万科俊园万科金域

4、蓝湾系列（深圳、珠海、福州）擎天华庭港立豪园世贸滨江系列（上海、福州、武汉）青岛东海路9号香港新鸿基.凯旋门贝沙湾新加坡吉宝湾澳大利亚黄金海岸Sierra Grand迈阿密海岸线案例（一）、城市核心资源类超高层住宅1.1香港超高层住宅案例一、凯旋门香港单价最高的顶级公寓豪宅Ø 项目：凯旋门（the victory arch）Ø 区域：尖沙咀柯士甸道西1号Ø 占地面积：172000平方尺Ø 物业类型：4座住宅大厦，共1054个住宅单位Ø 户型面积：标准单位面积5002,300平方尺，以三房为主Ø 开发时间：2005年Ø 入伙时

5、间：2006年7月Ø 价格：1525万（最高价38万）元/平方米Ø 物管费：2.6元/方尺Ø 发展商：新鸿基地产与香港地铁公司Ø 管理公司：地铁物业管理Ø 代理商：美联和中原“凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年香港楼市营销经典案例Ø 2005年香港房地产市场背景：Ø 2005年5月，香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减，在加息公布后的一段时间，郊区楼盘更是出现“零”成交量。Ø 投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。在6月1日发布的

6、报告里，美林同时下调香港五家房地产公司的评级。Ø 但6月15日，凯旋门以38万元/平方米的天价震惊香港。市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。 Ø “凯旋门效应”带旺同区二手楼Ø 凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨，如同区项目九龙站“君临天下”06年3月单价同期上升712%，飙升到1.41.7万元/平方米。同时，更带起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。Ø 凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为8,000元，较上月同期上升5%7%，本月尺价将再有3%5%升幅。此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所

7、刺激，3月分擎天半岛累录70宗二手成交，较上月上升1倍。 地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点地段繁华，无敌海景资源Ø 位于九龙城海边繁华地段Ø 紧靠园林中央公园Ø 临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源交通非常便利Ø 到中环只需一站Ø 直达香港国际机场Ø 靠近中港码头Ø 将建南环线驳通港九新界和通往内地Ø 客户：已与100多位买家签约，约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他们大部分都是最能干的企业家，很多人买房子都是一次性付款，

8、不用做按揭。Ø 在九龙区买房子的大部分都是香港的厂家、企业家和实业家，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点。产品规划， 4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景Ø 外立面：4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景；建筑物以暖色系为主，使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来 Ø 层高：共65层，231米；从普通公寓的3米到别墅般挑空大厅享受的3.84.0米 Ø 产品：凯旋门提供4幢，标准单位面积由约5002,300平方尺，以三房单位为主；

9、提供少量特色单位，包括五个面积由约3,3005,500平方尺的“天际独立屋”，12个面积由约3,3003,400平方尺的“至尊门”和21个面积超过2,500平方尺的“大宅门”Ø 其他：3层为平台花园， 5层以上为住宅部分，1054个单位； 5961层为空中会所，62层为著名的空中花园；每座均有一层专为隔火层摩天会所：拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现了顶级高尚生活Ø 59楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。Ø 60楼为宴会

10、及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；Ø 61楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；Ø 62楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。 1.2 国内一线及二线城市案例1.3武汉超高层自96年开始武汉出现超高层建筑，绝大多数为写字楼，世茂锦绣长江为首个超高层住宅u 武汉目前超过150M的超高层建筑： 武汉佳丽广场（96） 泰合广场 （96

11、）武汉国贸大厦 （2000）武汉广场 （2003）中南商业广场（2003）武汉世贸大厦（2005）武汉民生银行大厦（2006）武汉建银大厦（2006）京汉科技大厦（2006）保利文化广场（2006）  武汉时代广场（2006）武汉广电中心（2006）u 其中仅有武汉锦绣长江属于超高层住宅开盘时间: 2006-10-28 入住时间: 2007-06-30 1.4 城市核心资源类案例总结（二）、单纯城市核心类超高层住宅2.1 国内一线城市超高层2.2单纯城市核心类案例总结（三）、城市非核心资源类超高层住宅3.1国内一线城市超高层项目3.2城市非核心资源类超高层总结（四

12、）超高层住宅产品定位及外部空间应用4.1四种模式4.2 超高层住宅外部空间的应用地段城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动。高层多处于城市核心区域，且具有强势水景资源，高端产品多拥有一线海景、江景资源，中高端产品多拥有湖景、河景等二线景观资源。总体规划不同开发模式下，规划布局差异化。在大规模高端住宅产品中，建筑面积达百万方，容积率相对较低。为降低建筑密度，多采用单排布臵，前后错落，楼距宽阔，视线互不遮挡，保证充足的日照和通风性，板式结构的设计，实现户户观景面。建筑立面多采用色彩明朗的现代都市风格，形成凹凸有致的三段式立面效果。超高层住宅建筑外立面多采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配，通过凸凹

13、有致的体块交接。屋顶的形状、有无退台决定住宅的天际线是否美观，立面构筑物的形状、颜色、材质的变化使住宅富有韵律感，表达一种高端、现代、时尚的风情。三段式立面设计缓解了超高层住宅给人的压迫感。景观造价高，园林景观主题化、精致化。由于超高层住宅楼体占地范围小，留有的景观面较大，为了解决高、低层客户抗性问题，景观设计往往以主题化、精致化的营造手法来扩大景观视觉面，造价也就比普通高层住宅多50%。配套社区内配套齐全，多元化地产配套模式。超高层住宅社区内通常配有大型豪华会所，同时开发商会采取多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值，与政府合作，建设包括住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等一系列设施，功能

14、结构上得以互补，资源得以共享，提高经济效益。四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究哈药大厦位于友谊路原社科院地段，北临松花江。大楼拟建43层，地下3层，总建筑面积70000平米，开发商将大厦单位为超豪华住宅。下面为该设计团队对该项目设计成30层还是44层，在设计方面的比较：1. 建筑设计区别体现在以下几个方面：1.1电梯及中心交通核的设置普通高层单元式住宅一般设置1-2部电梯，根据调查经验，乘客等候电梯时间超过60秒时会出现烦躁情绪。为了缩短侯梯时间提高公共交通的档次，增设了一部电梯。为了体现超豪华的理念，设计者将电梯进行了分置，两部为客用电梯，一部为工人电梯。工人电梯的分置分流了电梯的使用

15、率，工人走廊内形成了管井走廊。工人电梯不作为消防电梯使用，可采用1米|秒的低速电梯，降低造价。两部客梯是联动的，很好地解决了单部电梯等待时间长的问题。疏散楼梯采用了剪刀梯的形式。规范上规定单元式住宅10层以上阳台联通可作为第二疏散口，考虑到阳台连通的方式不适合超豪华住宅的定位，超高层住宅也应在消防上有一定的等级提高，所以疏散楼梯采用了剪刀梯的形式。使整幢建筑相当于两幢并列的塔式住宅。1.2住宅进深的确定通常情况下单元式住宅20米以上的进深是很难理解的，几个特定的情况使这一选择成为必然。剪力墙结构要求塔楼高厚比不低于1|7.3部电梯和剪刀梯的设置使中心交通系统相对于普通高层单元式住宅中心交通系统

16、超大。为了不使得房率降低，尽量让标准层建筑面积足够大，成为开发商的必然要求。超豪华住宅的单位要求户型较大，大户型使大进深成为可能。2. 消防设计【高层民用建筑设计防火规范】规定超高层公共建筑应设避难层。经过调研其他城市已建成的超高层住宅，超高层住宅一般不设避难层。2005年10月1日新版【高层民用建筑设计防火规范】对超高层住宅明确规定。户内不再要求喷淋设施，但保留了火灾自动报警系统，分户门为甲级防火门。相比于普通高层住宅延长了等待救援的时间，缩短了报警时间，不再一味强调火灾早期扑灭（喷淋）。充分考虑到了住宅建筑与公共建筑的区别性。3. 结构设计首先，超高层住宅（44层）由于超高超限，抗震等级较

17、高层住宅（30层）提高一级。底部加强区：44层为特一级，30层为一级；非底部加强区：44层为二级，30层为三级。其次，柱形式及柱截面。44层超高层住宅的高度大，质量大，为了满足框支柱的承载能力和上下层刚度比的要求，采用了型钢混凝土柱，其截面大小一般为1000*1500和1000*1700；30层高层住宅可以采用普通的混凝土柱，同样可以满足各项要求，其截面大小一般为1000*1500局部1200*2000.再次，混凝土墙厚及强度等级。由于转换层上下部刚度比的要求，44层超高层住宅在转换层以下的墙厚可达到600，转换层以上的墙厚递减的比较缓慢，在29层时墙厚可减为180；30层高层住宅转换层下部的

18、墙厚为500，上部在15层时减为180.混凝土强度等级二者差异不大，在加强区均采用C50混凝土，非加强区则逐渐递减。最后，基础形式。44层超高层用反循环灌注桩，桩径800，桩长44米，单桩承载力5750KN，桩数310根左右，混凝土强度等级C35，基础底板厚2.0米，采用型钢混凝土地梁；30层高层采用超流态灌注桩，桩径600，桩长31.5米，单桩承载力设计值2800KN，桩数385根左右，混凝土强度等级C30，基础平均板高1.5米，用普通混凝土地梁。五2046项目高层和超高层单栋成本分析2046项目高层由33层增加到50层增量成本分析表 一说明：此次增量成本分析的前提是假设只开发这1栋高层时，

19、分析层数由33F变为50F时的开发增量成本。 标准层面积：（平方米）563销售均价：8500序号主要成本项目 成 本（元）备 注33F50F增量一可销售面积（平方米）18579.00 28150.00 9571.00 标准层面积：563平方米二销售收入157921500.00 239275000.00 81353500.00 销售均价相同：8500元/平方米三开发成本费用97192322.70 167847190.00 70654867.30 1+2+3+4+5+61土地成本42731700.00 64745000.00 22013300.00 楼面地价:2300元/平方米2前期工程费1672

20、110.00 2815000.00 1142890.00 前期工程费估算：33F:90元/平方米;50F：100元/平方米（规划、设计、可研、勘察、测绘、三通一平等）3建筑安装工程费37158000.00 76005000.00 38847000.00 建安成本估算：33F：2000元/平方米；50F：2700元/平方米4基础设施建设费2229480.00 3378000.00 1148520.00 基础设施配套费：120元/平方米 5公共设施配套费3715800.00 5630000.00 1914200.00 公共设施配套费估算：200元/平方米（园区配套，不可销售设施建安费用）6开发间接

21、费及不可预见费2625212.70 4577190.00 1951977.30 （1+2+3+4+5）*3%7水、电、气、道路及景观7060020.00 10697000.00 3636980.00 综合造价：380元/平方米（水：40元/平方米，电：170元/平方米，气：40元/平方米，道路：30元/平方米，景观：100元/平方米）四开发期间费用12875247.00 19507950.00 6632703.00 7+8+97管理费2842587.00 4306950.00 1464363.00 二*1.8%8财务费用3715800.00 5630000.00 1914200.00 财务费用

22、估算：200元/平方米9销售及宣传费6316860.00 9571000.00 3254140.00 二*4%五行政事业性收费1114740.00 1689000.00 574260.00 行政事业收费估算：60元/平方米（建管费、销售测量办证费等）六营业税及附加、土地增值税和印花税23688225.00 35891250.00 12203025.00 二*15%七利 润23050965.30 14339610.00 -8711355.30 二-三-四-五-六八单方利润1240.70 509.40 -731.30 单方利润增量九总投资收益率0.42 0.27 -0.15 总投资收益率=年息税前

23、利润或年均息税前利润 / 项目总投资六武汉超高层住宅市场调研项目名称水岸星城四期销售 86816188物业地址徐东二路2号相关信息占地面积:350000平方米总建筑面积:680000平方米开工时间:2005-9-28总户数:4000物业管理附加信息:高层1.2开发商:湖北福星惠誉置业投资商:湖北福星惠誉置业物业管理公司:武汉市福星惠誉物业管理物业顾问公司:高利国际景观设计单位:泛亚国际物业类别 住宅、高尚住宅项目特色 水景地产,豪华居住区,宜居生态地产建筑类别 超高层所属商圈 武昌中心城区  徐东购房圈装修状况 毛坯环线位置 内至二环交通状况 公交215路、543路、554

24、路、573路、777路、802路、811路至秦园居站下车即到。开盘时间 2009-03-21 入住时间2010-03-28 容 积 率 1.70 绿 化 率50%物 业 费1.80元/平方米·月物业公司武汉市福星惠誉物业管理项目介绍水岸星城G53位于整个社区的东南端，秦园路和福星东路的交界处。为2栋超高层住宅（4梯6户）户型以97105两房、139170三房为主。周边配套成熟，秦园路沿道路一侧为商业区；小区内设置娱乐、物管等功能。本区地段较佳，周边有前期开发成熟社区支撑，拥有全面的看湖角度、良好的内部景观和湖湾景观资源及内部公园配套。超高层住宅更是武昌的

25、建筑标志，拥瞰全市风光。水岸星城项目是由湖北福星惠誉置业在武汉市内环线临湖开发的最大一片高档住宅区。本项目地处武昌区徐东二路2号，位于武汉市内环线上最大的自然湖泊沙湖边。项目整体规划面积750亩，净用地面积545亩。地块呈三角形分布，被市政道路分为A、B、C三块。西北临湖北大学，武青四干道；东北临秦园路，沙湖花园别墅小区；西南临5000余亩的沙湖。占地117亩的福星公园隔环湖路（福星路）与本小区相望。“水岸星城”由香港罗麦庄马公司和深圳大学设计院担任规划设计，园林景观设计由香港泛亚国际担纲。项目规划总建筑面积65万平方米。各物业类型共80栋，分布有：联排别墅（3层）、叠加别墅（4层）、花园洋房

26、（56层）、高层住宅（2532层）。户型面积由高层95210平方米，花园洋房140195平方米，别墅195275平方米组成，另有少量高层顶楼复式达到300600平方米。各物业类型由南向北，由低向高依次分布，另借助区内的五纵两横7条景观轴，能沙湖美景最大限度的展现在人们面前。地块前景分析：作为武汉市内环线唯一一个大规模临湖社区，虽然前期大家对项目周边感觉比较陌生，但是随着武汉市政府对于内环线交通德大力改造，对于项目利好德如：岳家咀立交桥、徐东路地下通道、过江隧道，及项目旁武青四干道、秦园路与中北路德连通，项目的独特优势将很快被大家所认识，且同时地块的升值潜力将不可估计。水岸星城紧靠徐东商圈，徐东

27、平价、销品茂、麦德龙等仅在咫尺，同时亦受司门口商圈、中南商圈、小东门商圈和街道口广埠屯商圈辐射，商业环境与生活环境极为优越；周边城市建设成熟，医疗、教育、金融等相关配套完善齐全，档次相对较高，生活氛围舒适便利，富有格调。根据城市规划，水岸星城属于“公司总部区”的重点扩展区内，是属于徐东片区商贸旅游、办公居住综合服务中心，片区价值的提升势在必行。并且随着连接汉口大智路和武昌中北路过江隧道工程的实施，以及内环线升级改造工程的即将完成，这一片区将因交通更加便利、商业生活配套的更趋完善而被注入更为新鲜的活力。2006年11月11日，第八届中国地产“奥斯卡”盛典CIHAF2006年度“三名”颁奖晚会在上

28、海隆重举行。武汉福星惠誉房地产和水岸星城分别荣获“中国名企”、“中国名盘”，总经理喻惠平当选“2006中国房地产十大风云人物”。至高奖项蝉联4年，荣誉实至名归！周边配套一重配套：沿秦园路和福星西路两条商业街，时尚精品、优雅休闲、生活所需应有尽有。二重配套：高级幼儿园，运动会所、儿童会所、室内游泳池、社区超市。三重配套：区域配套到徐东销品贸购物5分钟内；到省博物馆参观5分钟左右；到东湖游玩8分钟内；到水果湖拜会领导10分钟内；到洪山体育馆看演出10分钟左右；到汉口商务区办公15分钟内（隧道过江），二桥25分钟内；到福星公园旁看湖0分钟（你只能步行）。交通状况公交215路、543路、554路、57

29、3路、777路、802路、811路至秦园居站下车即到。建材装修厨房：预留龙头及下水管接口，设有烟道.卫生间：防水处理，预留龙头接口楼层状况53层超高层车位状况停车位:地下536个，车位配比:0.5房价走势记录时间均价价格描述2006.375002007.10100002008.9100002009.775002010.617000所售房源为229平米的四房9300-11000所售房源为85平米的两房户型特点：见下表2010-6-11水岸星城G53所售房源为85平米的两房，尾盘清盘价94折，价格为9300-11000元/平米。（2010年06月11日讯）2010-6-3水岸星城G53所售房源为2

30、29平米的四房，均价为17000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年06月03日讯）2010-5-24水岸星城G53所售房源为229平米的四房，均价为17000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年05月24日讯）2010-5-18水岸星城G53所售房源为229平米的四房，均价为17000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年05月18日讯）2010-5-11水岸星城G53所售房源为229平米的四房，均价为17000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年05月11日讯）2010-5-6水岸星城G53现主推84-88平米的高层两房，均价为

31、12000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年05月06日讯）2010-4-26水岸星城G53户型面积为84-88平米，最新均价为9700元/平米，折后价为9500元/平米，现购房享有1万抵4万优惠！（2010年04月26日讯）2010-4-15水岸星城G534月18日开盘，目前认筹既有1万抵4万的折扣！（2010年04月15日讯）2010-4-12水岸星城G21 4月18日开盘，享1万抵4万优惠，敬请关注。（2010年04月12日讯）2010-4-1水岸星城80房源在售，敬请关注！（2010年04月01日讯）2010-3-25水岸星城85-124现房房源，现购房享有1万抵4万

32、优惠，敬请关注！（2010年03月25日讯）2010-3-22水岸星城城市内环核心85-124私藏品1万抵4万全实景现房荣耀发售，均价11000元/平米，敬请莅临品鉴！（2010年03月22日讯）2010-3-11水岸星城城市内环核心85-124私藏品1万抵4万全实景现房荣耀发售，敬请莅临品鉴！（2010年03月11日讯）2010-3-4水岸星城8年厚积，148席亲湖臻品全城首发！武昌内环85-124平米私藏品1万抵4万，全实景现房荣耀发售，敬请莅临品鉴！（2010年03月04日讯）2010-2-26水岸星城G53新春感恩特惠全程启动，返乡客户凭返程汽车票、火车票或飞机票即可享受额外5000元

33、房款优惠，返乡客户上门即可获赠精美礼品一份。（2010年02月26日讯）2010-2-5水岸星城新春感恩特惠全程启动，返乡客户凭返程汽车票、火车票或飞机票即可享受额外5000元房款优惠，返乡客户上门即可获赠精美礼品一份；（2010年02月05日讯）2010-1-28福星惠誉水岸星城新春感恩特惠全程启动，返乡客户凭返程汽车票、火车票或飞机票即可享受额外5000元房款优惠，返乡客户上门即可获赠精美礼品一份；（2010年01月28日讯）2010-1-21水岸星城160-228会所级绝版大宅典藏献世，“新年购房嘉年华 七重惊喜闹新春”活动继续推出，敬请关注！（2010年01月21日讯）2010-1-1

34、3水岸星城G53目前所剩房源不多，普通住宅起价8700元/平，均价11000元/平，敬请关注！（2010年01月13日讯）2010-1-7水岸星城160-228会所级绝版大宅典藏献世，“新年购房嘉年华 七重惊喜闹新春”活动继续推出，敬请关注！（2010年01月07日讯）2010-1-4福星惠誉水岸星城目前所剩房源不多，普通住宅起价8700元/平米，均价11000元/平米，别墅优惠：购买G19/礼墅产品可获得额外2万元优惠，敬请关注；（2010年01月04日讯）2009-12-24福星惠誉水岸星城新年购房嘉年华，七重惊喜闹新春：1、上门有礼：凡上门客户，均可获赠精美礼品一份；2、购房有礼：成交客

35、户可获得厨房三件套礼盒一份；3、购房优惠：一次性付款98折，商业贷款99折；4、100%中奖：成交可现场抽奖，中奖率100%；5、定房优惠：购买G19/礼墅产品可获得额外2万元优惠；6、签约优惠：五天之内可获得额外5000元优惠；7、金虎送福：成交客户还可获得“虎年金虎”金质礼品一份；（2009年12月24日讯）2009-12-07水岸星城G20峰汇85-124平米2+1/3+1峰会级稀缺美宅热销中，最低价9200元/平米，均价10000元/平米（2009年12月07日讯）2009-11-16水岸星城G20峰汇85-124平米2+1/3+1峰会级稀缺美宅热销中，敬请把握！（2009年11月16

36、日讯）2009-11-12水岸星城G20峰汇11月15日盛大开盘，2万抵5万，开盘优惠仅限当天，敬请把握！（2009年11月12日讯）200911-05水岸星城G20峰汇：85-124平米2+1/3+1峰会级稀缺美宅恭候品鉴；敬请关注。（2009年11月05日讯）2009-10-22水岸星城G20峰汇：85-124平米2+1/3+1峰会级稀缺美宅恭候品鉴；敬请关注。（2009年10月22日讯）2009-10-14水岸星城110平米浪漫三房、90平米温馨二房总价65万起。（2009年10月15日讯）2009-09-11水岸星城“金九银十”特推出黄金白银大礼感恩回馈。9月10日-13日感恩教师节特

37、推限量“园丁套房”，专享特殊优惠！（2009年09月11日讯）2009-09-049月5日福星惠誉水岸星城TIMES荣耀开盘；震撼优惠，仅限当天！（2009年09月04日讯）2009-08-28水岸星城228平米空中御墅即将荣耀开盘！270度亲湖样板间奢华呈现，敬请品鉴！（2009年08月28日讯）2009-08-20水岸星城G19栋228平米空中御墅即将荣耀面世。（2009年08月20日讯）2009-08-18水岸星城G53目前购房可享受购2房总房价减两万，购3房或4房总房价减三万。在售户型面积为96-170平方米。（2009年08月18日讯）2009-8-5水岸星城G53目前购房可享受购2

38、房总房价减两万，购3房或4房总房价减三万。在售户型面积为96-170平方米。（2009年08月05日讯）2009-07-28水岸星城目前在售户型为90平方米、113平方米、160平方米。（2009年07月28日讯）2009-07-24水岸星城7月25日【最具投资价值产品】睿智登场，选购指定房源即享5000元增值基金。（2009年07月22日讯）2009-07-09水岸星城7月11日，G17超高层，荣耀开盘！5480元/平起，一万抵四万，一层一千金，开盘更有百万大礼，现场抽取！（2009年07月09日讯）2009-7-1水岸星城G17超高层，全城公开认购；一万抵四万，一层一千金，先认购先选房，5

39、480元/平起（2009年07月01日讯）2009-06-22水岸星城：G17超高层，6月20日全城公开认购；一万抵四万，一层一千金，先认购先选房，5480元/平起；6月21日父亲节特举办清凉夏日冰激淋节邀您共享！（2009年06月22日讯）2009-6-19水岸星城目前在售户型面积为180平方米以上，最新均价8000元/平方米（2009年06月19日讯）2009-06-11水岸星城6月13日，礼墅样板间完美绽放，周末定房还有更多优惠惊喜及精美礼品；超高层G17即将揭幕，敬请期待（2009年06月11日讯）2009-06-03水岸星城绝版现房内购会6月特惠揭幕！6月6日水岸星城嘉年华，邀您共度

40、欢乐六月天；第一重：“300万成长基金”重磅答谢全程；第二重：内购会超级优惠史无前例；第三重：幸运大转盘转出无限惊喜特惠；第四重：周周有惊喜，每周加推“一口价”，购房即享超高性价比；第五重：6月抽奖更精彩；第六重：内购礼上礼，意外有惊喜。（2009年06月03日讯）2009-05-21水岸星城 G18现在买2房即省10万，5月24日“儿童在学校与家庭中的学习”专题讲座，活动现场购房即可提前分享300万成长基金。（2009年05月21日讯）2009-05-15500万孝心基金送给100位最有孝心之人。G18三房价格得四房，现在就省30万。（2009年05月15日讯）2009-05-07水岸星城5

41、00万孝心基金送给100位最有孝心之人；5月9日-10日母亲节期间，10000元额外优惠限量放送；5月购房还可赢取跨国浪漫之旅双人马尔代夫五日游。（2009年05月07日讯）2009-04-30水岸星城500万孝心基金送给100位最有孝心之人。五一期间购房额外优惠10000元，更有神秘大奖（5月1日5月3日）。（2009年04月30日讯）2009-04-16水岸星城发放“200万新婚基金” 5000元新婚基金：参加“福星惠誉水岸星城”第四届湖北青年相亲文化节的青年在6月30日前购房即可获得该优惠。15000元新婚基金：双方均参加本次活动报名并配对成功的情侣在6月30日前购房即可获得该优惠。（2

42、009年04月16日讯）2009-04-09水岸星城172米华中住宅第一高度臻品加推首付9.8万起，10套实景现房特惠单位限量发售中。（2009年04月09日讯）2009-04-02水岸星城盛景大宅，全线绽放。经典湖景华宅两房，48万起；醇美端庄典雅三房68万起；平层人器厚重四房87万起。（2009年04月02日讯）2009-03-27水岸星城53层颠峰定制品高端席位持续热销中，48万/套起。（2009年03月27日讯）2009-03-19水岸星城超高层3月21日开盘，总价48万起。此次推出G18栋，53层，172米，共推出302套房源，户型及面积为90-105瞰湖精致二房，139-145全景

43、奢华三房，160-170巅峰盛景四房。全部为南向面湖。（2009年03月19日讯）2009-03-06水岸星城G53 G18栋3月7日认购，总价48万起。认购四重优惠，第一重优惠：10000元抵20000元、20000元抵40000元、30000元抵60000元。第二重优惠：凡是福星惠誉的老业主，可获得额外优惠10000元。第三重优惠：在五日内签约的客户还可获得额外10000元优惠。第四重优惠：购买四房的客户还可获得额外20000元优惠。（2009年03月06日讯）2009-03-04水岸星城G53 3月7日，G18栋盛大认筹！（2009年03月04日讯）2009-03-03水岸星城G53的超

44、高层即将公开！价格待定（2009年03月03日讯）2009-02-19水岸星城G53的超高层即将公开！（2009年02月19日讯）2009-02-16水岸星城目前尾盘销售推出特价房，特价房面积为94、98平方米两房，均价6100元/平方米（2009年02月16日讯）2009-02-13水岸星城目前尾盘销售推出特价房，特价房面积为94、98平方米两房，一口价58万元/套起。（2009年02月13日讯）2009-01-19水岸星城四期1.特惠加推，凡09年1月14日-2月8日，特惠加推高层98南向湖景两房、133南向湖景三房，惊爆价，先到先得。 2.上门有礼：凡09年1月14日到2月8日购房客户，

45、上门即送牛年好礼。 3.入住大武汉：凡09年1月14日到2月8日购房的外地客户，凭有效证件购房，可额外获得1万元购房优惠（新春特价房除外）（2009年01月19日讯）2009-01-16水岸星城四期目前两房特价销售，在售房源为98平方米左右，折后起价6228元/平方米。（2009年01月16日讯）2008-12-31水岸星城四期目前热销2房9398平米，3房133平米，所有房源均享受1万抵5万优惠。（2008年12月31日讯）2008-12-12水岸星城16号楼98平南向湖景两房，58万起，一口价震撼推出！（2008年12月12日讯）2008-11-27水岸星城V90、S130、D220系，全

46、城启动！V90 98平南向湖景两房，精选10套59万任你选；S130 133平南向湖景三房，仅限7套，五万元现金特别优惠；D220 220平四层电梯湖景大宅，新推32套。水岸星城三期均价10000元/平，周成交均价7672元/平。（2008年11月27日讯）2008-11-15水岸星城四期现推出93平方米-98平方米南向两房户型，一口价58万元任选。本周末同时启动VIP客户专售日，特别准备10套甄选房源，限时限价抢购。（2008年11月15日讯） G53火热认筹，期间一万抵五万。（2008年11月06日讯）2008-10-16“G15、G16”10月18日循众提前开盘！认筹倒计时，一

47、万抵五万，93平米全湖景阔绰两房，首付11.8万元起！开盘当天最高可享受六万元优惠！（2008年10月16日讯）2008-10-1410月18日，水岸星城4期15号楼，16号楼隆重开盘。认筹倒计时，一万抵五万，93平米全湖景阔绰两房53万，首付11.8万元起！开盘当天享受最高优惠六万。（2008年10月14日讯）2008-10-94期全城公开，93平米全湖景珍稀两房持续认筹，一万抵五万，首付11.8万起！（2008年10月09日讯）2008-09-289月27日，水岸星城4期G15、16全城邀约，载誉认筹！一万抵五万，93平米全湖景阔绰两房，首付11.8万。（2008年09月28日讯）2008

48、-09-249月27日,水岸星城4期G15、G16两栋高层全城邀约,载誉认筹!（2008年09月24日讯）2008-09-049月，水岸星城四期盛大呈世（2008年09月04日讯）2008-08-213期 成熟湖景现房新推中，多重震撼优惠，限量珍藏火热进行。（2008年08月21日讯）2008-08-073期 成熟湖景现房新推中，多重震撼优惠，限量珍藏火热进行。（2008年08月07日讯）2008-07-253期实景现房全新房源发售。多重震撼优惠，限量珍藏中！（2008年07月25日讯）2008-07-073期升华新品全新房源发售，多重震撼优惠，限量珍藏中。（2008年07月07日讯）2008

49、-05-23升华新品5月31日全城盛大开盘。（2008年05月23日讯）项目名称世茂锦绣长江基本信息销售 84811111物业地址汉阳区滨江大道188号相关信息占地面积:572286平方米总建筑面积:1650000平方米总户数:1546开发商:武汉世茂锦绣长江房地产开发投资商:世茂集团物业管理公司:香港戴德梁行物业管理建筑单位:中建三局 中建七局 代理商:武汉世茂锦绣长江房地产开发景观设计单位:美国泛亚国际建筑设计单位:美国泛亚国际物业类别 住宅、高尚住宅、复合型社区项目特色 水景地产,豪华居住区,景观居所建筑类别 高层所属商圈 汉阳中心城区装修状况 毛坯环线位置 内至二环

50、交通状况 可乘坐716、24、30、531、558、559、531、 203、716、598、524、720、727等开盘时间 2008-04-26 入住时间2009-06-30 容 积 率 2.97 绿 化 率40%物 业 费2.50元/平方米·月物业公司香港戴德梁行物业管理项目介绍世茂锦绣长江项目座落于长江之畔鹦鹉洲，片区占地858余亩，总建筑面积约160万平方米，总投资近100亿元，地理位置十分优越，居两江之交，武汉三镇之中，西接鹦鹉大道主干道，北连拦江路，东线直逼汉水，怀抱2公里超长江岸线。世茂锦绣长江项目位于“钟家村商圈”核心位置，北邻“汉正街

51、商圈”，距离江汉路步行街仅需10分钟车程，飞跃长江第一桥到达“中南商圈”仅需15分钟车程，距离沌口开发区也仅仅需要25分钟车程。世茂锦绣长江项目拟用五年时间分三期开发。一期项目已于2005年12月率先启动，预计到2007年底完工，建筑面积约17万平方米，将建成一个集五星级会所、高层与超高层住宅于一体的高尚社区；项目二期、三期计划的开发周期为2007年至2010年，竣工后将建成锦绣长江文化商业休闲带，超五星级酒店和高档写字楼等标志性建筑，并成为大武汉城市新地标。锦绣长江项目从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，为武汉新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合

52、功能区；不仅与四新地区的建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展。总体规划以长江为主题，抓住长江文化，提出了长江之门的创意构思，并在空间形态的设计中得以体现（如市民文化广场）。其中有办公楼250米高将成为城市新地标，武汉市最高的建筑物之一；180米高的超五星级凯悦酒店；超级大广场面积达10公顷。长江之门将成为长江中游的标志性建筑物和武汉城市的新名片。景观与建筑的相互交融：设计师始终秉承将建筑作为社区景观中的一个重要组成部分，园林空间的视线组织和布局，始终和建筑的布局及空间相互融合、协调，使景观成为建筑的景观，建筑成为景观中的建筑，其中，在地面层部分园林景观延续和继承了建筑布局的肌理和轴线包括了

53、底层架空层与外部园林空间的相互渗透。一期工程不仅有较高的绿地率53%，从植物选择上以乡土树种为主，突出植物的季节变化和不同植物群落的搭配，既有规模简约的树阵，也有疏密有致的树丛，还在园内配置了富有自然气息的花壤，突出了彩叶、彩花的景观元素。A1地块亚洲风情园林A2地块欧洲风情园林C地块美式风情园林D地块澳洲风情园林规划方案结合武汉的气候特征及所处的地理位置，进行了合理布局，确保了良好的朝向，并充分利用自然通风，改善区内小气候。同时，在建筑设计、设备使用以及建筑用材方面均充分考虑了节能环保的措施。周边配套长江之门广场：广场上设有办公楼、酒店、商业及如音乐厅等文化设施，为市民提供一个聚集文化交流、

54、休闲的好去处，游客观光看江的新热点办公楼/酒店：层高约250米的办公楼将成为现代武汉的新标记，180米高的超五星级酒店也将令整个项目的高档形象更鲜明。超五星会所：配备游泳池、室内篮球场、会议室、舞蹈室、健身房、桑拿房、棋牌室等。商业街：一条沿滨江大道与文化结合高档次的商业纽带，为沿江的商业主干。利用不同的历史文化主题，将令沿江商业包括文化长廊、餐厅雅座，其他零售商业及电影娱乐中心等。交通状况可乘坐716、24、30、531、558、559、531、 203、716、598、524、720、727等公交于阳新路、鹦鹉花园路、阳新路下车皆可到达。建材装修设备装修：精装修 厨房 ：香港美时橱柜、美国

55、GE电器卫生间：美国贝朗洁具门窗：断桥彩铝门窗配钢化玻璃地面：地板采暖 阳台：玻璃栏板 配铝合金扶手外立面装饰：高级外墙涂料电梯品牌：芬兰通力新技术新材料：聚苯板保温 雨水回收系统 太阳能照明楼层状况32-56层车位状况停车位:1534房价走势记录时间均价价格描述2006.1185002008.5106002009.5100002010.1120002010.6850058-135平米房源加推，预计均价8000-9000元/平户型特点：见下表2010-6-21世茂锦绣长江三期8号楼58-135平米房源加推，价格7900-8900元/平，6月24日之前购买享受98折优惠，敬请关注。（2010年06月21日讯）2010-6-18世茂锦绣长江三期8号楼58-135平米房源加推，均价8500元/平，敬请关注。（2010年06月18日讯）2010-6-11世茂锦绣长江三期8号楼58-135平米房源加推，6月19日开盘，预计均价8000-9000元/平，敬请关注。（2010年06月11日讯）2010-6-7世茂锦绣长江三期8号楼58-135平米房源加推，6月19日开盘，预计均价8000-9000元/平，敬请关注。（2010年06月07日讯）2010-6-3世茂锦绣长江三期8号楼58-135平米房源加推，起价7900元/平米，最高价8800元/平米，均价8300元/平米，敬请关注。（2010