三江商贸城项目商业运营管理工作计划

1、三江商贸城项目商业运营管理工作计划董事长及各位领导：你们好！经过短暂的几天工作了解，针对项目商业运营存在的问题，我对三江 商贸成项目商业运营工作提出具体实施调整方案，以此来解决项目现 阶段开发期遇到的障碍：期商家经营状态低迷、二期招商进度缓慢。 作为返租经营、分期开发的商业地产项目，必须以“三分招商、七分 运营”的模式进行项冃运作，否则项冃持续性开发失败的风险系数极 大，最后的结果是商铺滞销、空铺率高，项目无法良性持续开发完成， 项目投资失败。因此商业运营管理工作必须得到决策层高度重视，保 证项目零风险成功开发，项目投资回报效益最大化。一、 商业运营管理公司经营管理工作调整计划：1、入住经营商

2、户恳谈会工作实施:从8月份开始每月月底组织 召开以此商户恳谈会，参会人员从每个经营业态选取商户代 表5-10人，会议地点在公司会议室，会议形式为茶话会举 办，运营公司以此收集了解商户信息、商户动态、征求商户 科学建议、市场营销思路探讨，双方在友好的氛围下进行互 动交流，达成共识。2、入住商户信息资源库建立:用时1个刀完成入驻商户档案建 帐、商户台帐建立，运营公司随时了解三江商贸城拥有的产 品结构，市场销售优势、费用收取事限，保证公司相关费用 及时安全收缴及市场营销活动针对性推广。3、三江商贸城一期、二期、市场营销推广系列活动方案制定实施：用时两个月完成年度（2014年9月一2015年9月）系列

3、市场营销推广方案制定，明确营销推广费用成木、营销主题、活动时间、活动内容、活动预期效果，营销推广全案宗旨：每周举办特价商品让利促销活动，每月举办一次大中型行业专题展会、行业学术研讨会、新品发布会、公益爱民交流会等，目标是一年内炒热三江商贸城商业氛围，引起佳木斯是消费者关注度和光顾消费欲望。4、 专业商业运营团队打造工作实施:用时一个月完成商业运营公司现有团队人员重组，引进从业经验丰富的中层管理人才,真正的定岗定编、定工作流程，定周、月、季度、年度工作目标计划，进行全方位的绩效奖罚机制，建立一直专业精干的商管团队给商户提供管家式的保驾护航，让商户在三江商贸城放心经营做生意。5、消费客流引进三江商

4、贸城渠道（交通组织）工作实施：用吋2个月完成顾客免费接送车配置，开通两条专线免费中巴接送车，线路不定期调整，每天半小时一班往返运行，车辆可从社会租赁使用，也可口购，以此解决顾客光顾三江商贸 城交通不便问题（政府公交线路单一且班次少），同时会提升三江商贸城商业人气，有了人气就不愁没有生意。6、三江商贸城专业市场资讯内刊（市场导报）投放实施：用时2个月完成第一期编辑发刊，资讯内刊全年发行，每月一期，专刊内容包括：商户产品介绍、商业动态、特价促销信 息、行业新闻、三江商贸城发展动态、行业论坛、企业文化、 当地风土人情等，专刊投放对象面对企事业单位、行业协会、 同类市场商户，投放形式以邮寄，夹报、上门

5、派发为主，以7、此捉高三江商贸城公众知名度及市场信息有效传递。三江商贸城现场户外导示识别系统配置功能改善：自编街路命名，在各街路口增加功能区域提示牌、商业运营公司办公 区指引牌，以此营造三江商贸城优美、便捷商业环境。8、 商业运营公司财务月报表及独立建帐工作实施:审计控制各项费用支出，及时收缴费用，每月核算汇总收支平衡线，做 好经营风险预警提示和信息公布，达到商业运营过程中开源 节流的目的。二、招商拓展工作调整计划：1、现有招商团队重组：引进从事过招商经验的新人加盟，淘汰业绩能力较差的现有招商人员，进行系统招商技巧和业务能力提升培训，将三江商贸城指标进行绩效考核，以此保证三井商贸城二期招商如期

6、完成和三期商户资源累计。2、招商渠道强化搭建：多渠道实施招商业务外拓，重点实施周边 临近市、线、乡、镇、省城驻点招商及项目推广，联系行业协会， 招商代理公司联合招商，达到选商效果。3、招商重点工作实施：文明规定及大力倡导老带新商户招商奖励政策，此方式招商周期短，成功率高、招商成本低。4、招商工具完善：重新设计印制三江商贸城完善招商手册，增加 丰富招商手册宣传内容：重点阐述三江商贸城未来市场销售份额 占有率、项目平台优势、专业运营团队服务优势、项目市场营销 推广优势，开发商实力优势，政府扶持优势等，勾画出一个美好 前景的未来，激发客户进驻三江商贸城投资热情。5、租赁政策审批制度实施：租赁政策是公

7、司重要收益部分，不能 一放到底，招商经理、招商总监、商业运营总经理、董事长应有 不同审批标准，在招商洽谈过程中给口己留有回旋余地，招商本 身就是多个冋合的拉锯式商务谈判，如把招商政策底线直接放给 一线人员，以此洽谈不成功就会造成客户流失或再次降低租赁政 策重新洽谈，这样严重影响公司收益和总体招商拓展无法把控。6、招商部设立专职招商总监实施全面招商管理工作：上规模、分 期开发商业地产项冃招商管理工作是非常重要的，必须配备一名 经验丰富和管理能力极强的职业经理人管理建设招商团队，招商 人员不仅是租赁商铺那么简单，它的职责更多的是项目营销推广, 没有一套优秀的招商拓展方案（战术打法）是打不赢这场战役

8、的， 现阶段的招商工作就像在菜市场买菜一样：讨价还价，这样的招7、商业务实施成功的机遇太低了，结果不理想也是止常的，接下来 就会出现租赁再次下调和招商周期延长。三江商贸城二期招商广告宣传投放实施：先炒热市场后进行行业务拓展，而且要做好各种招商准备工作哦集中式招商，这样招商效果才能事半功倍，现阶段招商人员分散式招商是没有效果的,广告宣传以短信群发、微信建群、车体广告、dm单形式实施。&三江商贸城一二期招商业态补充：1-2家银行金融机构营业厅招商引进业态，商务快捷连锁酒店，西餐厅、康体健身中心业态各招商引进一家，重点招商引进510家建材家具汽配五金品牌展示体验馆、行业协会办事处，以此丰富三

9、江商贸城多功能商 业服务配套内容，真正提供一站式服务功能。三、营销策划工作调整计划:三江商贸城品牌塑造工作实施：保安保洁仪容仪表重新包装，白班保安年轻化、服装史换时尚款式、配备相应警械器 具及两轮立式电瓶巡逻车项口现场墙体广告版面更新，以三 江商贸城一期促销让利、二期隆重招商、运营服务理念、一站 式购物平台、项目优势为主题宣传内容项目四周沿街主建筑 物灯光亮化装饰及楼顶店招广告增加，达到项冃24小时对外 展示功能。2、3、三江商贸城专业网站建设实施：独立开发三江商贸城专用 网站，研发电了商务平台进行连接，为招商、产品推介、商品 购买、营销推广、信息发布提供网上交易i功能业务。三江商贸城会员制工

10、作启动：针对入住商会建立会员体系,由商业运营公司倡导发起三江商贸城联盟会员俱乐部，设立会 员章程及享受的特权，实行收费入会，会员特权以优先享受运 营公司的市场推广宣传参与权、经营管理建议权、大宗商品退 购交易权、定点物流配送合作单位优惠折扣权等，讣商户真正参与到三江商贸城的市场经营管理活动中，这样我们以后的所 有营销推广活动都有一定基础商家支持和参与，我们搭建的平4、台和活动的举办只有商户的参与才有良好效果和价值体现，主 角是商户、配角是商业运营公司的推广思路才是正确的。三江商贸城运营期年度市场营销推广方案策划实施：重点考虑冬季市场营销推广主题及场地设置，考察借鉴哈市、北京同类市场冬季是如何做

11、市场营销推广的，针对性制定实施我们 的冬季营销方案。5、运营公司办公区外墙公告栏设置：保证运营公司各项制度、指令、理念、文化信息及时对外发布和形象展示。6、策划部人员配置增编：增加1名编辑、1名平面设计，加强市场营销推广力量。四、 建设性工作计划:三江商贸城经营管理工作开发模式实施建议:给商业运营公司定年度经营管理考核指标，签订口标责任状,实施承包式经营管理，各项经济指标有数据标准计算出來的,商业运营公司经营管理工作彻底独立运作，取消开发公司各项审批程序,实行月审计商业运营公司监督机制，将开发公司同商业运营公 司剥离开来，才能职责分明，才能专业的事专业的人去做，两 个公司业务性质在项口开放过程

12、中角色不同，一个是短期行为, 一个是长期持续行为，一定不能把业务混在一起管理的，分开 也规避了三江商贸城经营状况不佳时给开发公司带来的连带责任风险。2、三江商贸城二、三期招商工作调整建议：实行联动招商,聘请1家招商代理公司驻点招商，聘请多家招商代理公司非驻 点合作招商，多线招商加大业务拓展区域、缩短招商周期、减 少客户流失，几只招商团队存在因竞争产生无限招商动力的,这样为二三期招商上了多重保险，有利无害!3、三江商贸城物业费标准调整建议:现有标准1.5元/米彳物4、业费严重低于同类专业市场水平，根本不够支持商业运营公司 运营成本，应该在3.8元尸物业费基本持平，建议二期物业费 标准定在3元广，

13、这样才接近行业标准，我们亏损和不合理投 入才能改变。招商提成标准调整建议：现有招商退队佣金（提成）过高,提成相当于2月租金（租赁政策免租期是20个月，三年合同 期，平均每月租金15元/米2）,项目招商成本太大了，如此超 高佣金还不如委托一家招商代理公司负责招商，也减少公司很多精力和成本投入。建议取消底薪或下调租金，并给每个招商人员定周、月、招商指标进行业绩考核。5、招商运营公司薪酬标准调整建议：现有商业运营公司人员工资标准相对项目规模而言偏低，建议在原有基础上上调20%,引进优秀同行业人才和应届大学毕业生，为项目在开发做好人才储备和培养。项目规模决定人才素质和能力匹配，人才素质和能力整合取决于薪酬水平，一定不能参照本地市场工资水平 制定，项目运营期人力成本是无法压缩的，如何组建打造一只 精干专业运营团队为商户提供管家式服务才是我们研究的课 题。6、借助外部关系拓展政府定点采购单位确定及企业团购.大宗采购合作：为商户寻找市场商机，此工作由客服部负责，前 期需要投入和应拓展公关费用，而且有一定难度，但是只要找