居间人的报酬请求权及损害赔偿责任

1、居间人的报酬请求权及损害赔偿责任一、问题的提出2007 年 8 月 24 日，王某作为买方联系北京某房地产经纪有限公司(以下简称“房地产中介公司” ) ，要求购买一套 80平米左右的二手房。同时，王某向房地产中介公司交纳意向金1 万元整，并约定在签订买卖合同后，转为定金。随后不久，房地产中介公司帮王某挑选到合适房源。 9 月 9 日，王某、房地产中介公司及卖方三方签订了 北京市存量房买卖居间服务合同 、北京市存量房屋买卖合同 。合同签订后，买方发现卖方所卖房屋系央产房，尚未按照规定办理上市交易手续，因此没有取得所卖房屋的所有权证，房屋买卖合同无法继续履行。 9 月 11 日，在房地产中介公司参

2、加的情况下，买卖双方协商一致，签订解除合同，卖方将已收取的三万元首付款如数返还。之后，王某与房地产中介公司联系，要求解除委托合同，并退还已交付的意向金1 万元整，并赔偿损失。而房地产中介公司拒绝返还，并主张买卖合同已成立，故其有权收取居间报酬，王某应按约定支付三万元整。本案例中，主要涉及到两个问题：一是作为居间人的房地产中介公司是否有权主张报酬; 二是房地产中介公司是否需要承担损害赔偿责任。这也是有关居间合同的两个重要问题。那么，居间人在何种情形下享有报酬请求权因第三人的原因造成合同未成立时，居间人是否享有报酬请求权而居间人的损害赔偿责任又适用于何种场合呢本文将在以下内容中进行深入讨论。二、居

3、间人的报酬请求权居间人的报酬请求权，是居间人所享有的诸种权利中最重要的。关于居间人报酬请求权的成立，各国都以居间达到目的为条件。如德国民法典第652条规定： “为指示订约机会或为媒介合同约定居间报酬的人，只有在合同因居间人的指示或因其媒介而成立时，才有义务支付报酬”; 日本商法典第550条规定： “居间人非于法律规定的居间手续终结后，不得请求报酬” 。我国台湾地区民法典第568 条也规定：“居间人，以契约因其报告或媒介而成立者为限，得请求报酬” 。有学者认为，我国合同法上对报酬请求权的规定并不像德国民法典或我国台湾地区民法典规定的那样严格，认定报告居间也以促成合同的订立为居间报酬请求权的必要条

4、件，大概是将报告居间作为纯粹的信息调查来对待。甚至，有学者主张，只要居间人确实为委托事务付出了劳务或提供了信息，居间人就有权请求给付报酬。笔者对此并不赞同。我国合同法虽然明确了两种居间类型, 即报告居间和媒介居间，但是合同法对居间人报酬请求权的规定并没有区分两种居间类型有什么不同。由于居间人以报告订约机会或提供订立合同的媒介服务为内容，以促成委托人与他人达成交易为使命，故居间人是否促成合同成立， 乃是其报酬请求权是否成立的明确标准。也就是说，居间人是就其“劳务的结果”而非“劳务的给付”而享有报酬请求权。因此，笔者认为，我国合同法也是以居间人促成合同成立为请求支付报酬的成立条件的。当然，在不违反

5、法律强制性规定的前提下，当事人可以就居间人的报酬请求权进行约定。当事人有特别约定时，依其约定。那么，这样就涉及到对居间人促成合同成立的认定问题。按照一般的法理，居间人促成合同的成立，应该是经过居间人的努力，委托人和第三人之间达成了合法有效的合同。笔者认为，应包括以下两个方面：第一，委托人与第三人之间达成的合同必须合法有效。如果居间合同无效或被撤销，当然不得认为居间合同已成立，居间人自然不享有报酬请求权。当然，有学者主张在此种情形下应区分居间人是否有过错而区别对待。如果居间人在进行居间活动的过程中没有过错，而是由于第三人的原因造成，如由于第三人的欺诈行为导致委托人后来撤销合同，那么此时委托人与第

6、三人的合同纠纷就与居间人无关，居间人仍享有报酬请求权。笔者认为，这种观点偏离了居间合同的结果性特点，居间人在进行居间活动中是否存在过错并不应作为其是否享有报酬请求权的判断依据。如果居间合同的无效或被撤销是由于居间人的过错而造成， 那么居间人不仅不享有报酬请求权，更要承担算害赔偿责任。当然，居间人享有报酬请求权，以合同是否成立为准，至于该合同是否得到履行或被解除，则不影响居间人行使报酬请求权。第二，委托人与第三人所达成的合同与居间人的居间行为有因果关系。这种因果关系，在报告居间中表现为，与委托人签订合同的第三人是由居间人介绍的 ; 而在媒介居间中，则表现在居间人斡旋于双方当事人之间，促使双方进行

7、协商并最终达成协议。对此因果关系的认定，和其他因果关系的认定一样，并不要求是构成合同成立的唯一原因，只要能证明居间人进行的居间活动，在某种程度上促成了合同的订立即可。德国法院也认为仅需“除了其他事件外居间人之活动与有原因者”为已足。当然，此因果关系，应当由居间人承担举证责任。此外，因委托人的不正当行为导致合同不能订立的，应属于特殊情形。 合同法第 427条规定了居间人在未促成合同成立时，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。现实中常见的情形是，买卖双方在利益的驱动下，往往在居间人介绍双方认识或达成协议后，就故意拒绝订立合同，逃避支付居间报酬，事后双方在私下进行交易

8、。对于此种情形，一种观点认为应区分不同情况区别对待：如果委托人与第三人达成的合同在居间合同的有效期内，居间人仍享有报酬请求权; 如果委托人与第三人达成的合同超过了居间合同的有效期，则原则上居间人已丧失了报酬请求权; 如果居间合同没有订立有效期的， 那么应当确定一个合理的期间，而不应在任何时期都赋予居间人以报酬请求权，这一期间在当事人协商不成的情况下，只能由法官裁判决定。另一种观点则认为，此种情形属于委托人为自己的利益不正当的阻止条件成就的行为，应视为条件已成就。委托人应当支付报酬，而不存在以居间合同的有效期或某段合理的期间为限来确定委托人是否应支付报酬的问题。笔者同意后一种观点。根据合同法第45 条第 2 款的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件